盈虧平衡和期望值法分析房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理

2010年，隨著國家宏觀調(diào)控政策重點(diǎn)由“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“調(diào)結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將受到越來越多的“規(guī)范”，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步發(fā)生變化，商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)企業(yè)的授信也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。歸納起來可從以下幾方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。

在中國很多城市,尤其是煙臺(tái)的房地產(chǎn)在開發(fā)的時(shí)候,需要很多資金,開發(fā)的時(shí)間也比較長(zhǎng),而且在開發(fā)的時(shí)候存在很多不準(zhǔn)確的因素,所以在房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候,在管理上是有風(fēng)險(xiǎn)的,同時(shí)也有相等程度上的意義。這篇論文主要在不同的時(shí)期,對(duì)于房地產(chǎn)所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)因素和怎樣產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)做出了分析,并對(duì)經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)提出了有效的意見和建議。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、所需資金量巨大,并且在開發(fā)過程中不確定因素眾多,因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理具有重要意義。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程不同階段可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素進(jìn)行了分析,并提出了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理建議。

加入wto后，隨著國外房企巨頭的加入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而以往單一的以開發(fā)程序?yàn)榫€的風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需要，必須尋求一種以線和面相結(jié)合的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相互運(yùn)用的全面的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，通過扁平化的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和權(quán)責(zé)明確的原則對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目迅速識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)程序找到最佳的風(fēng)險(xiǎn)控制辦法。

房地產(chǎn)行業(yè)一向被認(rèn)為是高利潤(rùn)、高回報(bào)的行業(yè)。近幾年,隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng),我國的房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,沒有一個(gè)行業(yè)是穩(wěn)賺不賠的,在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后,其所帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也在日益增加。本文以房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段為脈絡(luò),對(duì)各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行

近年來,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,但是,許多房地產(chǎn)開發(fā)只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理,風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一,使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。那么,房地產(chǎn)開發(fā)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理呢?本文將進(jìn)行深入的分析。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序通常分為投資決策、前期、建設(shè)和租售四個(gè)階段。由于開發(fā)周期長(zhǎng)、所處環(huán)境復(fù)雜多變,在這四個(gè)階段都存在大量的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)性和機(jī)動(dòng)性。本文對(duì)主要開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行階段性識(shí)別,這樣有助于開發(fā)商在眾多的風(fēng)險(xiǎn)因素面前,根據(jù)階段特性分清主次,將風(fēng)險(xiǎn)管理的主要精力集中在關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素上。

眾所周知,房地產(chǎn)屬于是不動(dòng)產(chǎn)之一,相對(duì)于其他類型的商品而言,其在項(xiàng)目開發(fā)方面存在較為明顯的風(fēng)險(xiǎn),一般來說,房地產(chǎn)方面的開發(fā)經(jīng)營(yíng)屬于是較大投資的產(chǎn)業(yè)、而且其開發(fā)周期也比較長(zhǎng),但是同時(shí)也屬于是高贏利以及高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè),這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)流程過程中面對(duì)一些不穩(wěn)定的問題.目前,我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在一定的問題,那就是房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)僅僅是重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),但是卻忽視其房地產(chǎn)的管理方面,尤其是對(duì)于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理方面更是缺乏關(guān)注,相當(dāng)一部分沒有風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí),也沒有專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)去輔助,即便是意識(shí)到了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理,但是也沒有足夠的有效手段,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的隱患,一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)根本就無法及時(shí)有效的去控制,甚至可能印發(fā)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資損失.所以說,我們必須要重視房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中存在的一些風(fēng)險(xiǎn),這有利于充分的掌控開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而保證順利的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo),促使企業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展.

本文中,筆者將以房地產(chǎn)開發(fā)商的視角,從風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理措施、內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理決策這幾個(gè)方面,各有側(cè)重地闡述分析房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)部分的投資決策階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng),模式化地對(duì)該體系做出研究和闡發(fā).并且以房產(chǎn)集團(tuán)為具體實(shí)例做簡(jiǎn)要實(shí)踐評(píng)析,同時(shí)結(jié)合國外成熟的風(fēng)險(xiǎn)管理模式提出相應(yīng)綱要性改進(jìn)建議.

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高,存在開發(fā)位置、開發(fā)時(shí)機(jī)、物業(yè)類型、經(jīng)濟(jì)和政策等風(fēng)險(xiǎn),本文對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)做了分析,并從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度梳理脈絡(luò),提出了相應(yīng)對(duì)策。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資大、周期長(zhǎng)而易受到政策和社會(huì)影響的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此,風(fēng)險(xiǎn)管理是決定房地產(chǎn)開發(fā)成敗的管理活動(dòng)之一,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有重要意義。文章列舉了目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),通過對(duì)其實(shí)質(zhì)和特征的研究,進(jìn)一步分析了風(fēng)險(xiǎn)控制的方法和措施,并列舉了進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理需要注意的問題。

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)生的時(shí)間和影響范圍大小等的估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的作用是為分析整個(gè)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)或某一類風(fēng)險(xiǎn)提供基礎(chǔ),并進(jìn)一步為制訂風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控提供依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析——由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在大量的不確定因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)也總是處于不斷變化之中。而房地產(chǎn)投資本身具有周期長(zhǎng)、資金投入大、變現(xiàn)能力差、易受政策制約等特點(diǎn)，決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)很大。房地產(chǎn)投資者在投資決策前，必須對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的分...

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)速度呈現(xiàn)出上升趨勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè),也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),高風(fēng)險(xiǎn)幾乎貫徹著房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段,對(duì)每個(gè)階段所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)剖析,給房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作提供一定的依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資金額大、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn),因此在房地產(chǎn)投資的各個(gè)環(huán)節(jié)中,收益始終是與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在的,特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資,風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免,這就決定了對(duì)其進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。如何對(duì)其實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理,文章就此問題作了較深入的探討。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程存在著很多風(fēng)險(xiǎn),正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)、處理過程風(fēng)險(xiǎn),必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度,從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理,全過程、全方位地的控制,加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量有限,加之房屋商品屬于不動(dòng)產(chǎn),不能像普通商品那樣跨地域流動(dòng),造成房地產(chǎn)業(yè)形成壟斷經(jīng)營(yíng),形成房地產(chǎn)企業(yè)壟斷利潤(rùn),導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目層出不窮,人們更多的關(guān)注效益,導(dǎo)致只注重開發(fā)而不注重管理,更會(huì)忽略風(fēng)險(xiǎn)管理。但是房地產(chǎn)業(yè)屬于投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè),這就決定了投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。

本文運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論框架,選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為研究對(duì)象,結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn),論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)及程序,并介紹了風(fēng)險(xiǎn)管理的措施,以此加強(qiáng)對(duì)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí),提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率,避免風(fēng)險(xiǎn)損失。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),首先采用swot技術(shù)識(shí)別開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),然后利用層次分析法構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型,求解各風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于總風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重,從而有助于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理。

作為不動(dòng)產(chǎn),與其他商品的開發(fā)相比,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)由于具有投資大、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn),導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理,風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一,使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制,進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。因此,重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資大、工期長(zhǎng)、不可預(yù)見的因素多等特點(diǎn),是高投入高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目。所以,房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程存在著很多風(fēng)險(xiǎn),從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理,全過程、全方位地的控制,正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)、處理過程風(fēng)險(xiǎn),必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度,加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,是保證項(xiàng)目目的和項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟,房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時(shí)代已完結(jié),利潤(rùn)已回歸正常水平。提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的保證。一、房地產(chǎn)開發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過程中各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。根據(jù)美國蘭德公司的調(diào)查顯示:房地產(chǎn)業(yè)20%的風(fēng)險(xiǎn)來源于政策,35%來源于戰(zhàn)略決策和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),45%來源于管理和流程風(fēng)險(xiǎn)。二、降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)方法