預(yù)期理論商品住宅價(jià)格模型應(yīng)用

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估需要有客觀而精準(zhǔn)的方法,以作為物業(yè)稅征收、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)等方面的用途。文章以杭州市商品住宅為例,結(jié)合2430個(gè)樣本數(shù)據(jù)對(duì)構(gòu)建的特征價(jià)格模型先用四種函數(shù)形式進(jìn)行優(yōu)選,抽取300個(gè)樣本進(jìn)行價(jià)格評(píng)估預(yù)測(cè)建模,然后抽取100個(gè)樣本進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)效果檢驗(yàn),并對(duì)所得到的結(jié)果進(jìn)行分析。

在分析城市商品住宅價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上,用人均國(guó)民生產(chǎn)總值、商品住宅銷(xiāo)售面積、人均可支配收入、人均儲(chǔ)蓄存款余額、人均居住面積等可定量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為輸入變量,單位面積商品住宅價(jià)格為輸出變量,建立bp網(wǎng)絡(luò),擬合商品住宅價(jià)格模型。用西安市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為分析實(shí)例表明,模型擬合性較好。

隨著我國(guó)住房制度的商品化改革,我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,逐漸成為影響國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)之一。本文的主要目的是挖掘武漢商品住宅價(jià)格變化數(shù)據(jù)、市民工資收入和gdp數(shù)據(jù)間的關(guān)系,對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因子進(jìn)行全面的剖析,運(yùn)用相關(guān)性算法得出各影響因子所占權(quán)重,通過(guò)多元線性回歸模型來(lái)預(yù)測(cè)商品住宅價(jià)格走勢(shì)。

為了分析沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)情況,根據(jù)國(guó)內(nèi)外編制價(jià)格指數(shù)的方法,結(jié)合沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,采用特征價(jià)格法對(duì)沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究.選擇16個(gè)特征變量,采用半對(duì)數(shù)模型構(gòu)建沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格模型,并對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn),確定影響沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格的14個(gè)特征變量及相互關(guān)系.通過(guò)價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式,計(jì)算出2006年至2013年沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格指數(shù),得出沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格增速正在逐年減緩的結(jié)論,并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出合理建議.

針對(duì)商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)問(wèn)題,分析整理了與房?jī)r(jià)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素,首次提出將bp-boosting回歸算法運(yùn)用到商品住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)中.以鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)為實(shí)例,進(jìn)行學(xué)習(xí)預(yù)測(cè).模型結(jié)果表明,該方法簡(jiǎn)單有效,較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)出下一個(gè)季度的房?jī)r(jià),與bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及灰色-馬爾柯夫模型相比具有較為理想的預(yù)測(cè)精度.

本文在灰色系統(tǒng)理論的指導(dǎo)下,結(jié)合錦州市商品住宅價(jià)格現(xiàn)狀,建立灰色關(guān)聯(lián)度模型,對(duì)錦州市商品住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究分析。研究發(fā)現(xiàn):錦州市商品住宅價(jià)格受本地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)和人均可支配收入影響較大,開(kāi)發(fā)商應(yīng)在錦州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢(shì)下,關(guān)注市場(chǎng)需求,適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。

文章針對(duì)近年來(lái)商品住宅價(jià)格波動(dòng)較大這一特征,利用carey模型從商品住宅市場(chǎng)需求、供給及均衡價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)研究商品住宅價(jià)格的波動(dòng)機(jī)理,進(jìn)而運(yùn)用eview軟件對(duì)1998～2007年我國(guó)商品住宅平均價(jià)格進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),結(jié)論認(rèn)為在商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格決定及波動(dòng)過(guò)程中,城鎮(zhèn)居民可支配收入水平、土地成本、建材成本、心理預(yù)期以及投機(jī)炒作,是商品住宅價(jià)格的波動(dòng)的主要影響因素。

2017年的最后三個(gè)月,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見(jiàn)地迎來(lái)了一輪密集的政策信號(hào)。從中共十九大報(bào)告的召開(kāi)到年末的中央政治局會(huì)議的召開(kāi),再到召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,這三場(chǎng)高層會(huì)議連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。房?jī)r(jià)將如何變化,它再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn),因此一個(gè)合理的價(jià)格預(yù)測(cè)模型就顯得尤為重要。本文通過(guò)2005～2016年新疆住宅商品房的價(jià)格,結(jié)合灰色gm(1,1)模型和馬爾科夫模型,建立了灰色馬爾科夫預(yù)測(cè)模型,所建模型的平均相對(duì)誤差由原來(lái)的7.17%降低到2.39%,彌補(bǔ)了灰色gm(1,1)模型預(yù)測(cè)結(jié)果誤差大的缺點(diǎn)。結(jié)果表明:灰色馬爾科夫模型是較好的價(jià)格預(yù)測(cè)模型,并且新疆住宅商品房?jī)r(jià)格在2017～2020年將會(huì)呈現(xiàn)出持續(xù)走高的趨勢(shì)。

文章通過(guò)分析,指出我國(guó)的房地產(chǎn)隨著人們收入的提高已經(jīng)慢慢從最初的消費(fèi)品過(guò)渡到投資品,具有投資特性,其價(jià)格受到投資者預(yù)期的影響,以至于國(guó)家的各種針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控政策效果都不明顯。通過(guò)研究投資者的預(yù)期形成,以及預(yù)期的影響因素,把投資者預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度用定量的方法表示出來(lái),以引起對(duì)投資者預(yù)期的重視。

人們的預(yù)期直接影響著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)又影響著居民在消費(fèi)和儲(chǔ)蓄上的選擇行為,影響著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文在回顧關(guān)于預(yù)期與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)關(guān)系的研究成果基礎(chǔ)上,分析了人們預(yù)期形成的來(lái)源,構(gòu)建了基于理性預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期評(píng)估模型,并給出了模型的識(shí)別和參數(shù)估計(jì)方法。

本文基于交易者預(yù)期和正反饋,建立了一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)模型。根據(jù)該模型,分類(lèi)討論了交易者對(duì)房地產(chǎn)政策預(yù)期的不同,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格演變方向的影響。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)調(diào)控政策能否有效,除取決于政策出臺(tái)時(shí)間、政策力度外,還取決于其能否有效改變交易者對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。

特征價(jià)格理論主要由lancaster的偏好理論和rosen的特征市場(chǎng)均衡模型兩部分構(gòu)成。通過(guò)對(duì)國(guó)外文獻(xiàn)的梳理,本文將特征價(jià)格模型的發(fā)展分為四個(gè)階段,同時(shí)介紹了特征價(jià)格模型在房地產(chǎn)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,并進(jìn)行了評(píng)述

本文注重規(guī)范分析與實(shí)證分析的相互結(jié)合。系統(tǒng)地選擇了一組特征價(jià)格變量,構(gòu)建了北京市住宅特征價(jià)格模型,定量研究了影響北京市住宅價(jià)格的特征因素,揭示了不同特征因素對(duì)北京市住宅價(jià)格的影響,突破了我國(guó)研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)方法,定量研究彌補(bǔ)了針對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)缺少實(shí)證性研究的缺陷。本文的結(jié)果表明,北京市住宅的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽(yù)和服務(wù)水平以及房屋的地理位置對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的影響,同時(shí),房屋自身裝修程度,周邊配套設(shè)施等也是決定房?jī)r(jià)高低的重要因素。

本文結(jié)合住宅房地產(chǎn)的價(jià)格理論和相關(guān)網(wǎng)站上的數(shù)據(jù),科學(xué)地選取影響商品住宅價(jià)格的影響指標(biāo)為人均gdp、人均可支配收入、人口數(shù)量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品住宅建筑面積,并以此建立hedonic商品住宅價(jià)格影響因素模型。依照bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)步驟,探索bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在預(yù)測(cè)?？谑猩唐纷≌瑑r(jià)格的應(yīng)用,得到2018年6月-2019年5月商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)值,對(duì)?？谑猩唐纷≌瑑r(jià)格的研究具有一定的指導(dǎo)作用。

商品住宅銷(xiāo)售成本與價(jià)格構(gòu)成明細(xì)表 商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本十利潤(rùn)十稅金十商品住宅差價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)費(fèi)十住宅建造成本十住宅建造期間費(fèi)用 土地 使用 權(quán)費(fèi) 出讓或轉(zhuǎn) 讓獲得 支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用十拆遷遷置補(bǔ)償?shù)膬糁С鍪畱?yīng)交付的稅費(fèi) 行政劃撥 取得 劃撥土地征地費(fèi)十拆遷遷置補(bǔ)償費(fèi)十城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 住宅 建造 成本 前期工程 費(fèi) 包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、 建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等“三通一平”費(fèi) 用支出。 建筑+安 裝工程費(fèi) +設(shè)備 包括房屋主體部分的土建（含樁基），工程費(fèi)，水電安裝工程費(fèi) （含結(jié)構(gòu)和裝修），〃設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（含電梯費(fèi)）等 附屬工程 費(fèi) 住宅小區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 指小區(qū)內(nèi)規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)道路，供水供電（含一表一 戶(hù)）供氣，供熱，有線電視，郵政信報(bào)箱，電信， 路燈，防盜，綠化，環(huán)衛(wèi)，排污，消防設(shè)施等基礎(chǔ) 建設(shè)所發(fā)生的設(shè)

根據(jù)2001～2010年的相關(guān)數(shù)據(jù),利用matlab建立了蘭州市商品住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的數(shù)學(xué)模型zt=p2t2+p1t+p0,以及商品住宅價(jià)格的多元線性回歸模型logz=c0+c1log(n1)+c2log(n2)+c3log(n3)+c4n4并進(jìn)行分析,考慮4個(gè)主要影響因素:人口數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均投資成本、人均收入、一年期定期存款利率.結(jié)果表明:蘭州市商品住宅價(jià)格與時(shí)間呈二次非線性增長(zhǎng),沒(méi)有明顯的周期性,并預(yù)測(cè)了蘭州市2011年商品住宅價(jià)格為8846元/m2;蘭州市商品住宅價(jià)格與4個(gè)主要影響因素的偏相關(guān)系數(shù)分別為rzn1=0.9020、rzn2=0.9992、rzn3=0.9162、rzn4=-0.8990,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均投資成本對(duì)商品住宅價(jià)格的影響作用最大.

有關(guān)商品住宅價(jià)格及其造價(jià)的二則建議

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng),對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用十分明顯,與人民生產(chǎn)生活息息相關(guān),其中商品住宅投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有相當(dāng)大的比例,因此研究商品住宅價(jià)格的影響因素顯得尤為必要了。本文對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素,商品住宅價(jià)格的影響因素有很多,分類(lèi)也有很多種,本文重點(diǎn)從自身的因素與外部的因素以及需求影響因素與供給影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析與研究。

自1980年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施住宅制度改革以來(lái),商品住宅價(jià)格的確定已成為我國(guó)住宅市場(chǎng)的核心問(wèn)題,也是各級(jí)政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理與調(diào)控的指示燈,商品住宅價(jià)格的變化直接關(guān)系到廣大消費(fèi)者的切身利益,是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此,本文從市場(chǎng)價(jià)格的確定機(jī)制出發(fā),尋求影響商品住宅價(jià)格的因素,并采用bp人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)定量分析這些影響

在城市化不斷深化與發(fā)展的今天,越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市,而進(jìn)入城市首先要解決的是“住”的問(wèn)題,1994年7月,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,開(kāi)辟了國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng),任何一種商品都受著價(jià)值規(guī)律的支配,通過(guò)價(jià)格體現(xiàn)價(jià)值.商品住宅的價(jià)格不僅是一個(gè)民生問(wèn)題,更是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,其價(jià)格的高低除了受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響之外,還與社會(huì)貨幣投放總量、城市提供的公共服務(wù)的廣度與深度、城市商品住宅用地供給、銀行信貸政策、以流轉(zhuǎn)稅為主體的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系及商品住宅自身品質(zhì)等因素相關(guān).

城市化使得城市居民的住房問(wèn)題成為社會(huì)輿論的焦點(diǎn)問(wèn)題。不斷發(fā)展的住宅租賃市場(chǎng)逐步擔(dān)負(fù)起解決流動(dòng)人口及中低收入家庭住房問(wèn)題的重任，其衍生的諸多問(wèn)題也已引起了重視。當(dāng)前針對(duì)國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)的研究相對(duì)缺乏，尤其是租賃住宅特征對(duì)租金的影響研究?；谕晟莆覈?guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展的需要，本文以特征價(jià)格模型作研究的理論模型，以昆明市486個(gè)租賃數(shù)據(jù)為樣本做實(shí)證研究，致力于國(guó)內(nèi)租賃住宅特征價(jià)格的實(shí)證研究。

北京市商品住宅價(jià)格分析李鵬改革開(kāi)放的十幾年間，北京住宅建設(shè)發(fā)展非常迅速。僅“八五”期間就建成住宅３３４９萬(wàn)平方米．平均每年竣工面積高達(dá)６６９．８萬(wàn)平方米，１９９５年普通住宅竣工面積則高達(dá)７６２萬(wàn)平方米。隨著近年大量住宅的建成，人民群眾的層住條件也有了...