央行房貸新政實施對房地產(chǎn)的影響

廣西金融研究 !""#$增刊第%期 房貸新政策的效應(yīng)分析 !朱軍林 伴隨著大規(guī)模的城市改造，近幾年來桂林市的 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速增長勢頭，已成為擴(kuò)大內(nèi)需，推 動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點。 一、與!""#、!""$年房地產(chǎn)泡沫不同，桂林市近 年來出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢 !、房地產(chǎn)投資規(guī)模與銷售比例協(xié)調(diào)增長。 !""#$%&&’年，桂林市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度 較快，年均增長’"(’)。與此同時，商品房銷售面積的 年均增長也達(dá)到了%%(")，二者基本保持協(xié)調(diào)比例增 長。由此可見，當(dāng)前桂林市房地產(chǎn)投資增長是有真實 需求支撐的。這種需求的最大動因是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，戶籍制度的松動，城市改造力度的加大以及居民 投資意識的增加，居民個人對商品住房的需求大幅 增長，具體表現(xiàn)在：*""#+%&&%年個人購買商品住房 占當(dāng)年商品房銷售面積比重平均高達(dá),-)。 #、商

國家稅務(wù)總局于2006年7月18日頒布了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》,此新政策的出臺會給投機(jī)者以沉重的打擊。本文簡述了個稅新政的主要內(nèi)容,并從時間、市場的不同級別與類別、供求彈性、預(yù)期等四個方面探討個稅新政對房地產(chǎn)價格的影響。

2010年一開始,國家就提出了要抑制部分城市房價上漲過快的要求,但是隨著春節(jié)的過去,房價在一線城市又開始瘋漲。二手房市出現(xiàn)了\"搶購熱\"的局面。大家都認(rèn)為樓市是\"泡沫\

進(jìn)入2010年以來,房價急劇上漲的趨勢再次引起社會各界的強(qiáng)烈關(guān)注。2010年3月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%,新建商品住宅價格同比上漲15.9%。2010年4月17日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,對房地產(chǎn)信貸政策實施了嚴(yán)格的準(zhǔn)入政策。

2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號),劍指瘋狂樓市,被業(yè)界稱為\"新國十條\"和最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。根據(jù)通知精神,各地出臺的細(xì)則都遵照了\"新國十條\"定下的基調(diào),提出增加供給、加強(qiáng)保障房建設(shè)、實行差別化住房信貸政策、抑制投機(jī)性購房等。至此,樓市觀望氣氛日益濃厚,房價下調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈。

如今政府大力推廣以\"限房價、競地價\"方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。這兩點對于銀行信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大的影響,下面我們將從個人住房貸款和房地產(chǎn)商貸款來分析房地產(chǎn)新政對銀行信貸業(yè)務(wù)的影響。

9月29日,中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房產(chǎn)新政:對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定;各商業(yè)銀行暫停發(fā)

近期土地新政對房地產(chǎn)企業(yè)的影響——一、土地新政對房地產(chǎn)企業(yè)的影響　　在近期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，土地政策扮演了越來越重要的角色。土地政策的調(diào)整雖然不單單是針對房地產(chǎn)企業(yè)，但是房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響無疑是最大的。從目前的情況來看，對于不同的企業(yè)，...

過去的一年中,雖然國家出臺了一系列政策指導(dǎo)穩(wěn)定房價,但是,各地房價卻依然呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。未來,我國房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展依然是人們最關(guān)心的一個話題。從2011年1月份出臺的\"國八條\"入手,重點分析闡述\"國八條\"出臺后對房地產(chǎn)市場的影響,進(jìn)而為消費者如何進(jìn)行住房的租買選擇提供參考性意見。

近期土地新政對房地產(chǎn)企業(yè)的影響——在近期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，土地政策扮演了越來越重要的角色。土地政策的調(diào)整雖然不單單是針對房地產(chǎn)企業(yè)，但是房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響無疑是最大的。從目前的情況來看，對于不同的企業(yè)，政策影響的大小也有所不同。

近年來,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,2007年許多大城市房價迅速上漲。國家為了控制迅速攀升的房價,出臺了一系列政策。這些政策給商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)造成了劇烈影響。商業(yè)銀行要在這樣的情況下發(fā)展零售業(yè)務(wù),就需要不斷地創(chuàng)新,增強(qiáng)自身的競爭力。

對房地產(chǎn)新政中規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的思考——本文對房地產(chǎn)新政中規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解讀,對文件可能產(chǎn)生的積極效果及不足進(jìn)行了闡釋,進(jìn)而提出了相關(guān)改善建議及措施。

2007年以來,在經(jīng)濟(jì)快速增長、物價水平逐步走高的壓力下,央行不斷地進(jìn)行貨幣政策的調(diào)整,實行了一系列的加息對策。進(jìn)入2011年,又再次分別于2月以及4月實施了兩次加息,如此頻繁的加息浪潮對于全國經(jīng)濟(jì)不能不產(chǎn)生比較大的沖擊,作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)自然逃不掉。關(guān)于\"央行加息對房地產(chǎn)業(yè)影響\

基于我國房價高居不下,大大超出廣大中低收入者購買力,近期,國家下決心加大樓市調(diào)控力度,實施一系列旨在抑制投機(jī)性住房需求的樓房新政,可調(diào)控效果并不理想。為探索有效調(diào)控模式,本文試圖用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,從我國樓市結(jié)構(gòu)特點及定價模式入手,深入研究區(qū)域性房地產(chǎn)供求關(guān)系,利用相關(guān)定價模型,認(rèn)真剖析制約我國房價高居不下的深層原因,發(fā)現(xiàn)影響樓市調(diào)控效果根源在區(qū)域壟斷性賣方市場的形成及由此產(chǎn)生的非均衡性壟斷定價模式。為此,作者認(rèn)為樓市新政應(yīng)以抑制市場壟斷,大力發(fā)展充分競爭性樓市,徹底改變非均衡性壟斷定價模式,實行完全競爭性市場出清定價模式為有效調(diào)控手段。

房價的過快上漲引發(fā)了國家2010年房產(chǎn)新政,本文通過對我國房價上漲過快現(xiàn)狀的認(rèn)識,在我國房價上漲過快的原因闡述的基礎(chǔ)上,總結(jié)了2010房地產(chǎn)重點調(diào)控政策,并著重分析了其對房價和房地產(chǎn)投資消費的影響。

隨著房地產(chǎn)市場步入新常態(tài)的大趨勢,我國的住房公積金新政陸續(xù)出臺,房地產(chǎn)價格也出現(xiàn)了新的變化?；诖?本文分析了新一輪住房公積金新政對我國房地產(chǎn)市場的影響,并建立住房消費價格指數(shù)與住房公積金政策調(diào)整的hedonic模型,實證分析了降低住房公積金首付比例和住房公積金貸款利率對我國房地產(chǎn)市場價格的反向調(diào)節(jié)能力,繼而從房地產(chǎn)市場\"去庫存\"角度,提出住房公積金政策需要繼續(xù)維持低門檻、低利率、高效率總格局的對策建議。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),我國房地產(chǎn)對銀行的依賴度,離開銀行貸款肯定是寸步難行的。從中國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。我國銀行抵押貸款主要是土地和房地產(chǎn),所以銀行貸款,近年來銀行資金一定在朝著房地產(chǎn)方向擠,從而引起高房價。高房價導(dǎo)致抵押資產(chǎn)價值變高,如此循環(huán)到一定階段就會形成泡沫。房地產(chǎn)貸款過度膨脹,形成巨大的房價泡沫,這就象是一枚定時炸彈。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)衰退時,就會使資金鏈?zhǔn)站o,甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂,引發(fā)金融危機(jī)。為此,有必要加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的貸款管理,加大調(diào)控力度,保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、有序發(fā)展。

2003年6月以來，央行和銀監(jiān)會相繼發(fā)布了一系列有關(guān)房地產(chǎn)信貸的文件，國務(wù)院出臺了一系列穩(wěn)定房價的相關(guān)意見，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這些政策的目的：一是通過對房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)節(jié)，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展速度：二是通過對個人住房按揭貸款調(diào)節(jié)，控制房地產(chǎn)需求：三是通過對房價漲幅調(diào)節(jié)，控制房市投機(jī)炒作。

從短期看，新政使得二手房的交易環(huán)節(jié)稅費大幅上升。目前二手房交易需交納營業(yè)稅、契稅、中介費和老個稅，總的稅費負(fù)擔(dān)約在實際成交價的8％-10％；如果二手房的溢價率是3倍（存量房網(wǎng)簽價／存量房原值），那么新政后的稅費負(fù)擔(dān)將上升至實際成交價格的20％-25％。而新房購置稅費低廉的優(yōu)勢，將使得對二手房的需求短期內(nèi)被分流到新房市場上去。

我國的房地產(chǎn)市場起步晚,發(fā)展時間也不是很長,增長速度卻很快,但和發(fā)達(dá)國家相比,我們還存在不足和差異,致使房地產(chǎn)市場愈演愈烈,泡沫急劇增長,房地產(chǎn)趨于失衡的邊緣.因此,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)、合理和有效的調(diào)控具有非常重要的意義.

始自2010年至今的房產(chǎn)新政,將對住宅類房產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的震動;而旅游房地產(chǎn)在中國是一個新興產(chǎn)業(yè),旅游房地產(chǎn)將給力樓市,并迎來新一輪的投資機(jī)遇.本文就房產(chǎn)新政的特征及其對旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響進(jìn)行了分析,并對新政下我國發(fā)展旅游房地產(chǎn)提出了一些對策建議,以促進(jìn)中國旅游房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展.

穩(wěn)定房價房地產(chǎn)新政的主旨——2005年6月1日之后，隨著各地政府關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的出臺，“房地產(chǎn)新政”的走向，成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)及民眾十分關(guān)注的問題。