指數(shù)平滑加權(quán)式在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用研究

特征價(jià)格法(hedonicmethod)是將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的質(zhì)量特征因素進(jìn)行分解,以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格。并從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除質(zhì)量特征變動(dòng)的影響,達(dá)到僅僅反映純價(jià)格變動(dòng)的目的。本文通過(guò)雙重imputation過(guò)程估計(jì)缺失價(jià)格和剔除異常值的影響,解決了可比性問(wèn)題,并增強(qiáng)了hedonic模型的穩(wěn)定性。

房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)是市場(chǎng)主體決策與交易行為達(dá)成的重要環(huán)節(jié),正確有效的評(píng)估活動(dòng)基于并依賴于科學(xué)合理的評(píng)估方法的運(yùn)用。在系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)評(píng)估中的各類方法后,在比較和剖析傳統(tǒng)評(píng)估方法局限性的基礎(chǔ)上,對(duì)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法、特征價(jià)格法、空間分析法、模糊邏輯法及自回歸單整移動(dòng)平均法(arima)等前沿評(píng)估方法及其原理進(jìn)行介紹,并通過(guò)相關(guān)案例引用及實(shí)證分析揭示其應(yīng)用性,力爭(zhēng)為客觀評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格提供有效評(píng)估工具和奠定堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)是市場(chǎng)主體決策與交易行為達(dá)成的重要環(huán)節(jié),正確有效的評(píng)估活動(dòng)基于并依賴于科學(xué)合理的評(píng)估方法的運(yùn)用。在系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)評(píng)估中的各類方法后,在比較和剖析傳統(tǒng)評(píng)估方法局限性的基礎(chǔ)上,對(duì)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法、特征價(jià)格法、空間分析法、模糊邏輯法及自回歸單整移動(dòng)平均法(arima)等前沿評(píng)估方法及其原理進(jìn)行介紹,并通過(guò)相關(guān)案例引用及實(shí)證分析揭示其應(yīng)用性,力爭(zhēng)為客觀評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格提供有效評(píng)估工具和奠定堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)價(jià)格的高低,影響到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、政府等相關(guān)各方的利益。如何正確評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格,成為當(dāng)前的一個(gè)重要問(wèn)題。文章從房地產(chǎn)特點(diǎn)及價(jià)格影響因素入手,對(duì)目前房地產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法進(jìn)行比較分析,并就如何提高價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性提出相應(yīng)的對(duì)策。

合作經(jīng)濟(jì)與科技!""#$!% &’(’)*+,-./*&’0’1234&.*0&* 56 宏觀經(jīng)濟(jì) 的轉(zhuǎn)軌機(jī)制在于：通過(guò)匯率的貶值，使得 本國(guó)產(chǎn)品在外國(guó)市場(chǎng)上變得相對(duì)便宜， 外國(guó)產(chǎn)品在本國(guó)市場(chǎng)上相對(duì)昂貴，這將 誘發(fā)本國(guó)居民將需求由外國(guó)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向本 國(guó)的進(jìn)口替代品，從而減少進(jìn)口需求；同 時(shí)還刺激外國(guó)居民減少對(duì)自己國(guó)內(nèi)產(chǎn)品 的需求，增強(qiáng)對(duì)貶值國(guó)出口品的需求，這 些將對(duì)企業(yè)的投資決策產(chǎn)生直接的影 響，從而使這些企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力需求發(fā)生 變化。從許多國(guó)家特別是一些發(fā)展中國(guó) 家的實(shí)踐來(lái)看，本幣貶值肯定會(huì)有利于 促進(jìn)本國(guó)商品的出口，同時(shí)抑制外國(guó)商 品的進(jìn)口。我國(guó)也有很多學(xué)者對(duì)此進(jìn)行 了研究，結(jié)果表明，適度的本幣貶值可以 促進(jìn)本國(guó)的就業(yè)。俞喬認(rèn)為，人民幣貶值 有利于擴(kuò)大就業(yè)，他估計(jì)人民幣貶值 789:5"9可以增加!8"萬(wàn);87"

本文以房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)研究現(xiàn)今我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估中一項(xiàng)基本的方法，收益法。對(duì)于收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用進(jìn)行研究，希望對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估起到一定積極的作用。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的作用充分顯現(xiàn),探求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的有效方法是需深入研究的方向。該文以中房上海住宅價(jià)格指數(shù)為例,首先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)序列性質(zhì)進(jìn)行分析,表明房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是具有非線性特征的非平穩(wěn)時(shí)間序列。采用小波神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè),并將預(yù)測(cè)結(jié)果與指數(shù)平滑法和rbf神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測(cè)做了對(duì)比。采用matlab對(duì)擬合和預(yù)測(cè)過(guò)程進(jìn)行仿真。結(jié)果指標(biāo)表明,在大樣本數(shù)據(jù)的情況下,采用小波神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)能夠獲得較好的效果。

本文簡(jiǎn)要介紹了灰色預(yù)測(cè)方法ｇｍ（１．１）模型的構(gòu)造與模型檢驗(yàn)。利用１９９８年１～６月中國(guó)房地產(chǎn)北京指數(shù)建立了北京市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)模型。經(jīng)模型檢驗(yàn)，該模型預(yù)測(cè)，精度等級(jí)為一級(jí)，預(yù)測(cè)模型可靠。

小波神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)中的應(yīng)用——隨著房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的作用充分顯現(xiàn),探求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的有效方法是需深入研究的方向“該文以中房上海住宅價(jià)格指數(shù)為例,首先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)序列性質(zhì)進(jìn)行分析,表明房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是具有非線性特征的非平穩(wěn)時(shí)...

要對(duì)非線性趨勢(shì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè),就必須利用模擬非線性的模型,采用bp人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的改進(jìn)算法,建立了基于bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)模型。結(jié)果表明:該模型預(yù)測(cè)精度較高,能較好地反映房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)內(nèi)在變化規(guī)律。

1 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究 中文摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估需求的日益增長(zhǎng)，過(guò)去使用成本法來(lái) 評(píng)估這些房地產(chǎn)價(jià)值的做法己經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，取而代之的是應(yīng)用收益法和 市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。然而，收益法的基本原理比較簡(jiǎn)單，但操作難度較大，尤其是在 我國(guó)。目前我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則難以有效地規(guī)范運(yùn)用收益法評(píng)估中的參數(shù)，致使參數(shù)選取受主觀人 為因素的影響較大。另外，我國(guó)尚不完善的市場(chǎng)環(huán)境和外界干預(yù)也是造成收益法操作不利的 重要原因。并且對(duì)于參數(shù)確定的問(wèn)題至今沒(méi)有建立一個(gè)成熟的方法，導(dǎo)致收益法在實(shí)際應(yīng)用 中主觀性和隨意性很大，從而使其在實(shí)際應(yīng)用中被扭曲，這也嚴(yán)重影響了收益法在我國(guó)的應(yīng) 用。 本文主要針對(duì)收益法特定的理論依據(jù)、適用范圍及條件、參數(shù)確定等，總結(jié)了收益法評(píng) 估房地產(chǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，在分析房地產(chǎn)評(píng)估和收益法基本

本文以房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)研究現(xiàn)今我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估中一項(xiàng)基本的方法，收益法。對(duì)于收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用進(jìn)行研究，希望對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估起到一定積極的作用。

結(jié)合批量評(píng)估的技術(shù)思路,以深圳市二手住宅計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估為例,構(gòu)建了以長(zhǎng)期趨勢(shì)法、成本法為基本原理,結(jié)合地理信息技術(shù)(gis)的批量評(píng)估模型,并提出研究結(jié)論與未來(lái)發(fā)展設(shè)想。

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（estatepriceindex，epi）是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(estatepriceindex,epi)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的種類:房屋銷售價(jià)格指數(shù);房屋租賃價(jià)格指數(shù);土地交易價(jià)格指數(shù)。這三套指數(shù)的計(jì)算方法相似,均采用由下到上逐級(jí)匯總的方法。

一、什么是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是動(dòng)態(tài)反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度,對(duì)于市場(chǎng)行情的波動(dòng)具有直接、及時(shí)的表現(xiàn)力。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也是一種"純價(jià)格指數(shù)",即價(jià)格指數(shù)只反映由市場(chǎng)供求變化和貨幣購(gòu)買力所引起的價(jià)格變化,而剔除由于房地產(chǎn)質(zhì)量等其他因素改變而引起的價(jià)格變化。這就要求用于比較

一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制原則房地產(chǎn)是個(gè)體差異性非常大的特殊商品,不同于其他商品之處在于其異質(zhì)性,主要源自房地產(chǎn)的區(qū)位及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。尤其是區(qū)位特點(diǎn),使得每處房地產(chǎn)都很獨(dú)特,找不到完全一樣的替代品。一套房子的價(jià)值,不僅取決于其直接包含的面積大小、房型結(jié)構(gòu)、建筑材料等內(nèi)部因素,更在于其所處地段位置、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等外部因素。同樣面積和結(jié)構(gòu)的房子,僅僅因?yàn)榈囟蔚牟煌?價(jià)值可能會(huì)相差數(shù)倍。因此,正確分析房地產(chǎn)的異質(zhì)性是準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)變化的關(guān)鍵所在。

ppp模式是國(guó)際上通行的公共部門(mén)和私人投資者基于項(xiàng)目而形成的相互合作的關(guān)系的形式，它已經(jīng)涉及到各國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域中，并且獲得了廣泛的成功。在房地產(chǎn)中，ppp模式主要應(yīng)用在住房保障體系，這對(duì)將來(lái)的城市住房保障體系的建立和完善起到很重要的作用。

ppp模式是國(guó)際上通行的公共部門(mén)和私人投資者基于項(xiàng)目而形成的相互合作的關(guān)系的形式，它已經(jīng)涉及到各國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域中，并且獲得了廣泛的成功。在房地產(chǎn)中，ppp模式主要應(yīng)用在住房保障體系，這對(duì)將來(lái)的城市住房保障體系的建立和完善起到很重要的作用。

基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的預(yù)測(cè)研究——研究表明,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)常表現(xiàn)為非線性,要對(duì)它進(jìn)行預(yù)測(cè)就必須利用一種能模擬非線性的模型。從理論上講,神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)能夠無(wú)限逼近非線性函數(shù),所以本文便嘗試采用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型作為預(yù)測(cè)的模型。本文具體運(yùn)用的是基于誤差反向...

以matlab為工具,選取房屋銷售價(jià)格指數(shù)si來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的整體性波動(dòng),建立我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)gm(1,1)灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)模型,并使用后驗(yàn)差檢驗(yàn)方法進(jìn)行精度等級(jí)檢驗(yàn),方差比=0.00524<0.35,小誤差概率=1,預(yù)測(cè)精度等級(jí)為好;運(yùn)用該模型對(duì)1999—2007年數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè),相對(duì)誤差<0.0382,并對(duì)2008、2009年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè),結(jié)果分別為109.04和109.93。預(yù)測(cè)結(jié)果表明,中國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)保持持續(xù)上升的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估具有評(píng)估對(duì)象數(shù)量巨大、評(píng)估行為具有周期性的特點(diǎn),宜采用成本較低效率較高的批量估價(jià)法,具體可以采用“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法和回歸分析法兩種方式。