房地產(chǎn)貸款中土地使用權(quán)及在建工程抵押中問(wèn)題與對(duì)策

---------------------------------精選公文范文-------------------------- ----------------精選公文范文---------------- 1 房地產(chǎn)在建工程抵 押貸款合同 各位讀友大家好，此文檔由網(wǎng)絡(luò)收集而來(lái)，歡迎您下載，謝謝 抵押人_________愿將其在建工程 作抵押物，以擔(dān)保債務(wù)按期清償，擔(dān)保 的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經(jīng)與 抵押權(quán)人_________協(xié)商，于_________ 年_________月_________日在 _________簽訂本抵押貸款合同。 一、抵押在建工程狀況：_________。 1．坐落位置：_________區(qū) _________街路_________胡同 _________號(hào)。開(kāi)工許可證_________號(hào)。 工程設(shè)計(jì)

土地使用權(quán)抵押是一種物權(quán)擔(dān)保，債務(wù)人依法將持有的土地使用權(quán)向銀行抵押，可從銀行獲取貸款，在抵押期間，抵押物仍由債務(wù)人掌握，依法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)債務(wù)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人則依法有權(quán)將抵押物折價(jià)或以拍賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。若債務(wù)人能按期還債務(wù)，就不存在抵押物的流轉(zhuǎn)。這種擔(dān)保物權(quán)制度對(duì)盤活土地資產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有積極的推動(dòng)作用。通過(guò)實(shí)踐，已有很多企業(yè)從以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款中受益，但在地價(jià)評(píng)估中也遇到了一些不容忽視的問(wèn)題。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估已經(jīng)逐步趨向正常化、規(guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權(quán)人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務(wù)人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會(huì)的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價(jià)格等諸多因素影響,需要提前對(duì)其產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價(jià)

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估已經(jīng)逐步趨向正?；⒁?guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權(quán)人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務(wù)人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會(huì)的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價(jià)格等諸多因素影響,需要提前對(duì)其產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價(jià)

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估已經(jīng)逐步趨向正常化、規(guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權(quán)人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務(wù)人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會(huì)的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價(jià)格等諸多因素影響,需要提前對(duì)其產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價(jià)

近期，北京首個(gè)抵押集體土地房屋產(chǎn)權(quán)獲得了銀行2．2億元貸款，但這確實(shí)是特殊個(gè)案。隨著我國(guó)土地使用制度改革的進(jìn)一步深入，土地使用權(quán)抵押將面臨的是更復(fù)雜的狀況。僅僅根據(jù)《物權(quán)法》，不能完整判斷哪一類土地使用權(quán)可以抵押。

隨著土地抵押貸款在融資業(yè)務(wù)中的比重不斷上升,抵押貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。本文從貸款抵押類型、抵押期限、土地使用權(quán)價(jià)值變化、抵押物瑕疵等方面對(duì)土地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合分析,并提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的策略。

房地產(chǎn)(在建工程)抵押合同

在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，常常會(huì)遇到房地產(chǎn)在建工程的抵押評(píng)估，其原因：一是由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額較大，要完成整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商資金不足，需通過(guò)金融機(jī)構(gòu)融資方式解決；二是企業(yè)擴(kuò)大投資經(jīng)營(yíng)規(guī)模，流動(dòng)資金不足，造成技改項(xiàng)目或新的投資項(xiàng)目資金不足，需要通過(guò)貸款加以解決。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押登記制度，抵押人在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，必須提供“具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告”。由于在建工程抵押評(píng)估時(shí)，委托方提供的不是房屋所有權(quán)證等具有公信力的房屋合法憑證，而是提供土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工圖紙等有關(guān)資料，這些資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性均有待估價(jià)人員深入的核實(shí)和準(zhǔn)確的把握，因此，房地產(chǎn)在建工程的抵押評(píng)估有其復(fù)雜性。本文根據(jù)實(shí)踐中遇到的問(wèn)題和解決的方法，對(duì)以下幾方面的問(wèn)題提出探討。

土地估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：xxxxxx有限公司xx縣xx鎮(zhèn)xx路xxxxxxxxx小區(qū)地塊國(guó)有土地使用權(quán)抵押參考價(jià)格評(píng)估 〔xxxx省xx市xx縣〕 受托估價(jià)單位：xxxxxxxxx有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xx土價(jià)估案[2011]xxx號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：2011年9月19日 1 土地估價(jià)報(bào)告 第一部分摘要 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 xxxxxx有限公司xx縣xx鎮(zhèn)xx路xxxxxxxxx小區(qū)地塊國(guó)有土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目參考價(jià)格評(píng)估 （xxxx省xx市xx縣） 二、委托估價(jià)方 xxxxxx有限公司 三、估價(jià)目的 xxxxxx有限公司因融資需要，擬對(duì)xx縣xx鎮(zhèn)xx路xxxxxxxxx小區(qū)地塊國(guó)有土地使用權(quán)抵押，按 照原國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（[1997]國(guó)土[籍]字第2號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加

一宗工業(yè)用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估 一、估價(jià)對(duì)象基本特征 估價(jià)項(xiàng)目座落：107國(guó)道西側(cè)市工業(yè)圓區(qū)內(nèi)，地號(hào)：1-65-7，圖號(hào)：53.60-50.25， 地類(用途):工業(yè)用地，使用權(quán)類型：出讓，終止日期：2052年3月11日，使用權(quán) 面積：5517.4m2?！秶?guó)有土地使用權(quán)證》：郴國(guó)用（2006）第347號(hào)，土地使用權(quán) 人：劉學(xué)兵。地上建筑物三棟，磚混結(jié)構(gòu)，1994年建成，每棟建筑面積：810.61m2， 總建筑面積：24310.83m2。估價(jià)目的：為確定抵押貸款額度提供價(jià)值參考。估價(jià) 基準(zhǔn)日；2007年6月12日。未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。 二、評(píng)估方法選擇 根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的特點(diǎn)和估價(jià)目的，從估價(jià)保守謹(jǐn)慎原則出發(fā)，宜選取用“基 準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”和“成本逼近法”進(jìn)行估價(jià)。 三、評(píng)估過(guò)程及結(jié)果 1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算分析 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算公式： v土地價(jià)=

在建工程抵押是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的重要擔(dān)保方式,對(duì)于商業(yè)銀行確保其貸款獲得足額清償具有重要意義。由于在建工程抵押涉及多方當(dāng)事人,法律關(guān)系也比較復(fù)雜,因此商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款過(guò)程中,必須要對(duì)在建工程抵押的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有充分認(rèn)識(shí),并提前采取防范措施。

土地使用權(quán)抵押及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范 王世英林朋 劃撥土地使用權(quán) 一、劃撥土地使用權(quán)及特點(diǎn) 劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)， 在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地 使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的 國(guó)有土地使用權(quán)。 劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)：（1）土地使用權(quán)的取得是由 于政府劃撥的具體行政行為而取得，是國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì) 管理行政權(quán)力，對(duì)土地使用權(quán)的分配或調(diào)整；（2）土地使 用權(quán)無(wú)償取得，無(wú)須支付地價(jià)。但一般情況下，土地使用 者必須支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安臵費(fèi)，繳納土地使用稅；（3） 土地使用權(quán)可以是有期的，也可以是無(wú)期的，除法律、行 政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制；（4）土地使用 權(quán)除法定情形外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 二、劃撥土地使用權(quán)抵押條件 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條 和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》

商品房部分預(yù)售與土地使用權(quán)抵押登記 字體：正常放大 事件 某開(kāi)發(fā)商取得了二年期在建工程出讓土地使用證。兩年后，向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管 部門申請(qǐng)，要求延長(zhǎng)土地使用證期限，并用于銀行抵押貸款。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門在 審查中發(fā)現(xiàn)，該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房已經(jīng)部分預(yù)售。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門向上級(jí)請(qǐng)示， 如何辦理土地使用權(quán)抵押登記？ 辨析 該事件在實(shí)踐中較具代表性。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)二年期在建工 程出讓土地使用證即是不恰當(dāng)?shù)淖龇?，而且該事件不能?jiǎn)單考慮如何辦理土地使用權(quán)抵押登 記了事。其中涉及的問(wèn)題較多。 一、開(kāi)發(fā)商合法取得出讓土地使用證的條件。 案例中，因資金或其他種種原因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商特別發(fā)放二年期在建工程出讓土地使用證的 做法是不合適的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四 條、第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)

近年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問(wèn)題,利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。在建工程抵押是當(dāng)前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型,但各地的登記機(jī)構(gòu)卻沒(méi)有統(tǒng)一的操作方式,現(xiàn)有的法律并未對(duì)在建工程抵押做要求,而且辦理程序增加了商品房預(yù)售許可困難,易造成商品房市場(chǎng)監(jiān)管不到位。為進(jìn)一步加強(qiáng)管理,提高工作效率,可采用測(cè)繪管理科、抵押管理科、測(cè)繪管理科三科聯(lián)動(dòng)的方式,改善房地產(chǎn)在建工程抵押的辦理程序,以促進(jìn)房地產(chǎn)在建工程抵押辦理的改善。

在建工程房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押登記備案所需資料清單 （注意：原始資料要求字跡圖文清晰，原件與復(fù)印件核對(duì)清晰無(wú)誤） 一、估價(jià)科備案所需提供資料： 1、估價(jià)備案申請(qǐng)表（估價(jià)科領(lǐng)取表格，或由金達(dá)評(píng)估公司傳電子版， 雙面打印。抵押人與抵押權(quán)人蓋章） 2、土地證（證號(hào)表格附圖完整，數(shù)據(jù)清晰，復(fù)印件加蓋公章） 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件加蓋公章） 4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件加蓋公章） 5、建筑施工許可證（復(fù)印件加蓋公章） 6、商品房預(yù)售許可證（復(fù)印件加蓋公章） 7、規(guī)劃建審總平面圖（大圖要求文字?jǐn)?shù)字清晰復(fù)印件加蓋公章） 8、規(guī)劃證總幢數(shù)和總建筑面積中各單體建筑面積明細(xì)數(shù)據(jù)（單體建筑 面積之和應(yīng)等于規(guī)劃許可證面積。同樣，施工證總建筑面積應(yīng)等值 分解到各單體樓號(hào)中，可由《建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》及綜合審查意見(jiàn)確 定） 9、土地使用權(quán)出讓合同和補(bǔ)充協(xié)議（復(fù)印件加蓋公章） 10、如有廉租房

本文探討房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后,在土地用途暫未明確及土地用途明確后土地使用僅的會(huì)計(jì)核算。筆者認(rèn)為,基于謹(jǐn)慎性原則,在土地用途未明確、在房地產(chǎn)企業(yè)未取得政府相關(guān)部門《施工許可證》前,土地使用權(quán)應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算;當(dāng)取得《施工許可證》后,按土地使用權(quán)賬面攤銷余額轉(zhuǎn)入建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

房地產(chǎn)抵押貸款中的問(wèn)題及對(duì)策

近年來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在建工程抵押,已成為企業(yè)向銀行貸款融資的重要方式。筆者結(jié)合審計(jì)工作實(shí)踐,簡(jiǎn)述了在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn),分析了與其有關(guān)的法律關(guān)系,簡(jiǎn)析了風(fēng)險(xiǎn)防控的具體措施。

我國(guó)法律中沒(méi)有明文規(guī)定對(duì)于城市房屋拆遷過(guò)程中土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)踐中由此引發(fā)了諸多矛盾沖突,各地司法機(jī)關(guān)對(duì)此也認(rèn)識(shí)不一。為了避免矛盾沖突,保護(hù)私權(quán)主體的利益,應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中將國(guó)有土地使用權(quán)的征收作為物權(quán)變動(dòng)的一種類型。讓城市房屋拆遷過(guò)程中對(duì)于土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償實(shí)至名歸,并將其作為約束公權(quán)濫用的強(qiáng)制性規(guī)定。

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式,因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn),在滿足銀行拓展客戶的同時(shí),又可解決企業(yè)的融資需求,現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。筆者所在的農(nóng)合行近幾年發(fā)放的3000多萬(wàn)元以在建工程抵押的貸款,因操作規(guī)范、抵押額度合理,取得了較好的效果。但是,在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押,其法律關(guān)系較為復(fù)雜,不確定因素較多,隱含較多的風(fēng)險(xiǎn),如操作不當(dāng),很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn),造成信貸資產(chǎn)損失。在此,筆者試加以分析探討。

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題及對(duì)策