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更新時間：2025.05.17
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近年來,我國的經(jīng)濟迅速發(fā)展,城市人口不斷增多,推動了住宅市場的發(fā)展.本文就以南京市為例,通過對影響住宅市場的各種宏觀因素進行量化分析,建立統(tǒng)計住宅均價預測模型.首先對各因素進行相關(guān)性分析,完成自變量的篩選;其次對選定的自變量構(gòu)建多元線性模型,并對之檢驗;最后運用線性回歸和基本面判斷的方法完成各自變量值的預測,從而得到南京市未來住宅均價的預測值.結(jié)果發(fā)現(xiàn)居民儲蓄余額與住房長期貸款利率是影響南京住宅均價的關(guān)鍵因素,并得出未來三年南京市住宅均價增速會大概率放緩的結(jié)論.
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城市住宅是一種典型的異質(zhì)性商品,國內(nèi)外學者普遍采用特征價格模型進行研究。特征價格模型的理論基礎(chǔ)主要來源于Lancaster的消費者理論和Rosen的市場供需均衡模型。以往基于特征價格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區(qū)位三個維度進行建模分析,卻忽略了消費者的感知維度,因此文章在這三個維度的基礎(chǔ)上,加入消費者感知維度構(gòu)建兩階段模型,這也是本文的創(chuàng)新之處。同時結(jié)合文獻和訪談選取14個住宅特征作為自變量,以南京市六個主城區(qū)為例,采用30多個小區(qū)的500多套二手房掛牌數(shù)據(jù)資料,基于對數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建了南京市住宅特征價格模型。通過模型檢驗和回歸分析發(fā)現(xiàn),有13個住宅特征變量對價格有顯著影響,并結(jié)合數(shù)據(jù)對住宅特征價格彈性進行了分析。
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