北京市商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)分析

文章首先運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法研究商品住宅系統(tǒng),定性分析商品住宅價(jià)格的影響因素及相互因果反饋關(guān)系;然后建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果反饋圖,并建立系統(tǒng)流圖,利用計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行仿真模擬,并將仿真結(jié)果與真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較以檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷挠行?最后預(yù)測(cè)未來成都市商品住宅價(jià)格的走勢(shì),研究成果為提出相關(guān)政策性意見提供依據(jù)。

房?jī)r(jià)收入比是衡量居民對(duì)房?jī)r(jià)購(gòu)買承受力的指標(biāo),本文在構(gòu)建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格收入比模型的基礎(chǔ)上,試圖確定北京市房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間,并進(jìn)而對(duì)北京市商品住宅價(jià)格水平進(jìn)行評(píng)估。本文認(rèn)為北京市商品住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超出合理區(qū)間,房?jī)r(jià)收入比已超過大部分人的承受限度。當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求是由少數(shù)高收入階層和大量投機(jī)群體所支撐的,商品住宅市場(chǎng)存在較為嚴(yán)重的價(jià)格泡沫。

選取海南省2004—2016年商品住宅平均價(jià)格為研究對(duì)象,構(gòu)建商品住宅價(jià)格影響因素指標(biāo)體系,分別采用多元線性回歸預(yù)測(cè)模型和gm(1,1)預(yù)測(cè)模型對(duì)商品住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè),得出預(yù)測(cè)值與真實(shí)值之間存在較大誤差.將兩種預(yù)測(cè)模型的預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均構(gòu)建組合預(yù)測(cè)模型,得出預(yù)測(cè)值與真實(shí)值之間的平均誤差為6.92%,預(yù)測(cè)值具有較高的精確度.

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分,近年來房?jī)r(jià)問題成了人們熱議的話題.本文通過建立灰色關(guān)聯(lián)度模型對(duì)武漢市商品住宅房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行了分析,并建立房?jī)r(jià)與這些因素的多元線性回歸模型了.

根據(jù)2001～2010年的相關(guān)數(shù)據(jù),利用matlab建立了蘭州市商品住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的數(shù)學(xué)模型zt=p2t2+p1t+p0,以及商品住宅價(jià)格的多元線性回歸模型logz=c0+c1log(n1)+c2log(n2)+c3log(n3)+c4n4并進(jìn)行分析,考慮4個(gè)主要影響因素:人口數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)商平均投資成本、人均收入、一年期定期存款利率.結(jié)果表明:蘭州市商品住宅價(jià)格與時(shí)間呈二次非線性增長(zhǎng),沒有明顯的周期性,并預(yù)測(cè)了蘭州市2011年商品住宅價(jià)格為8846元/m2;蘭州市商品住宅價(jià)格與4個(gè)主要影響因素的偏相關(guān)系數(shù)分別為rzn1=0.9020、rzn2=0.9992、rzn3=0.9162、rzn4=-0.8990,其中房地產(chǎn)開發(fā)商平均投資成本對(duì)商品住宅價(jià)格的影響作用最大.

普通住宅商品化、市場(chǎng)化,是80年代末期,我國(guó)政府出臺(tái)實(shí)施住宅制度改革的重要舉措,其目的是要打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期所帶來的房屋分配中存在的各種弊端,體現(xiàn)國(guó)家基建投資應(yīng)有所回報(bào)。過去,在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期,每年的住宅建設(shè)全部由國(guó)家投資,可以說是血本

本文注重規(guī)范分析與實(shí)證分析的相互結(jié)合。系統(tǒng)地選擇了一組特征價(jià)格變量,構(gòu)建了北京市住宅特征價(jià)格模型,定量研究了影響北京市住宅價(jià)格的特征因素,揭示了不同特征因素對(duì)北京市住宅價(jià)格的影響,突破了我國(guó)研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)方法,定量研究彌補(bǔ)了針對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)缺少實(shí)證性研究的缺陷。本文的結(jié)果表明,北京市住宅的開發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽(yù)和服務(wù)水平以及房屋的地理位置對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的影響,同時(shí),房屋自身裝修程度,周邊配套設(shè)施等也是決定房?jī)r(jià)高低的重要因素。

《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》已于2001年3月28日經(jīng)市人民政府第33次常務(wù)會(huì)議通過,現(xiàn)予發(fā)布,自2001年6月1日起施行。

第一條為規(guī)范商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成,促進(jìn)商品住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,制定本辦法。第二條凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格的制定,均須遵守本辦法。第三條市價(jià)格行政主管部門是本市商品住宅銷售價(jià)格的主管機(jī)關(guān),負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。區(qū)、縣價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品住宅銷售價(jià)格行為管理和監(jiān)督檢查工作。建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)、規(guī)劃、國(guó)土資源和房屋管理等行政主管部門按照各自的職責(zé),依法實(shí)施監(jiān)督和管理。第四條商品住宅的銷售價(jià)格,由住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)者(以

隨著我國(guó)住房制度的商品化改革,我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,逐漸成為影響國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)之一。本文的主要目的是挖掘武漢商品住宅價(jià)格變化數(shù)據(jù)、市民工資收入和gdp數(shù)據(jù)間的關(guān)系,對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因子進(jìn)行全面的剖析,運(yùn)用相關(guān)性算法得出各影響因子所占權(quán)重,通過多元線性回歸模型來預(yù)測(cè)商品住宅價(jià)格走勢(shì)。

本文結(jié)合住宅房地產(chǎn)的價(jià)格理論和相關(guān)網(wǎng)站上的數(shù)據(jù),科學(xué)地選取影響商品住宅價(jià)格的影響指標(biāo)為人均gdp、人均可支配收入、人口數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品住宅建筑面積,并以此建立hedonic商品住宅價(jià)格影響因素模型。依照bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)步驟,探索bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在預(yù)測(cè)?？谑猩唐纷≌瑑r(jià)格的應(yīng)用,得到2018年6月-2019年5月商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)值,對(duì)?？谑猩唐纷≌瑑r(jià)格的研究具有一定的指導(dǎo)作用。

通過在相關(guān)網(wǎng)站搜集到的數(shù)據(jù),選取影響商品住宅價(jià)格的三個(gè)主要因素,分別為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、公共預(yù)算收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額；為了建立各因素與商品住宅價(jià)格之間的關(guān)系模型,首先,利用因子分析將影響因素進(jìn)行降維,變成兩個(gè)因子,其次,利用matlab曲線擬合得出商品住宅價(jià)格與兩個(gè)因子之間的二元非線性函數(shù)模型。

影響商品房?jī)r(jià)格因素有很多,本文主要從供給、需求、經(jīng)濟(jì)、政策四個(gè)方面分析各因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。通過建立多元線性回歸方程對(duì)北京市商品房影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。

近年來北京市房地產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展的黃金期發(fā)展勢(shì)頭,房?jī)r(jià)保持迅速上揚(yáng),引起了居民支付能力不足因而成為備受關(guān)注的民生問題。本文利用2005年1月至2013年11月207個(gè)北京市月度住房?jī)r(jià)格指數(shù)序列,通過對(duì)序列的檢驗(yàn)與適當(dāng)處理,并對(duì)序列建立arima模型進(jìn)行擬合,進(jìn)行較為精確地中長(zhǎng)期預(yù)測(cè),表明北京市住房?jī)r(jià)格將保持較大幅度呈上漲趨勢(shì),進(jìn)而提出適當(dāng)建議。

城市化使得城市居民的住房問題成為社會(huì)輿論的焦點(diǎn)問題。不斷發(fā)展的住宅租賃市場(chǎng)逐步擔(dān)負(fù)起解決流動(dòng)人口及中低收入家庭住房問題的重任，其衍生的諸多問題也已引起了重視。當(dāng)前針對(duì)國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)的研究相對(duì)缺乏，尤其是租賃住宅特征對(duì)租金的影響研究?；谕晟莆覈?guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展的需要，本文以特征價(jià)格模型作研究的理論模型，以昆明市486個(gè)租賃數(shù)據(jù)為樣本做實(shí)證研究，致力于國(guó)內(nèi)租賃住宅特征價(jià)格的實(shí)證研究。

為了分析沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)情況,根據(jù)國(guó)內(nèi)外編制價(jià)格指數(shù)的方法,結(jié)合沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,采用特征價(jià)格法對(duì)沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究.選擇16個(gè)特征變量,采用半對(duì)數(shù)模型構(gòu)建沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格模型,并對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn),確定影響沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格的14個(gè)特征變量及相互關(guān)系.通過價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式,計(jì)算出2006年至2013年沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格指數(shù),得出沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格增速正在逐年減緩的結(jié)論,并對(duì)未來市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問題提出合理建議.

近年來,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,商品住宅價(jià)格問題已成為社會(huì)各界和學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)問題。利用南京市2012年在售普通商品住宅交易均價(jià)數(shù)據(jù),運(yùn)用趨勢(shì)面分析方法對(duì)南京市商品住宅價(jià)格空間變化趨勢(shì)進(jìn)行分析,采用克里格插值方法對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行空間估計(jì)從而分析房?jī)r(jià)的空間分布特征。研究結(jié)果表明:南京市2012年開盤在售的商品住宅項(xiàng)目在空間上呈現(xiàn)出整體分散和相對(duì)集中的特點(diǎn),商品住宅價(jià)格以主城區(qū)為中心向四周遞減,且房?jī)r(jià)變化幅度的區(qū)域差異明顯,主城區(qū)房?jī)r(jià)衰減較快,而南京市西部房?jī)r(jià)比東部衰減速度快。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng),對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用十分明顯,與人民生產(chǎn)生活息息相關(guān),其中商品住宅投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有相當(dāng)大的比例,因此研究商品住宅價(jià)格的影響因素顯得尤為必要了。本文對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素,商品住宅價(jià)格的影響因素有很多,分類也有很多種,本文重點(diǎn)從自身的因素與外部的因素以及需求影響因素與供給影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析與研究。

由調(diào)查問卷結(jié)果得出,銀川市居民在選擇住宅區(qū)位時(shí),影響商品住宅價(jià)格的主要因子是區(qū)位因子,交通條件因子,教育設(shè)施因子,自然環(huán)境因子.運(yùn)用緩沖區(qū)分析方法分別提取103個(gè)商品住宅小區(qū)的tm-ndvi指數(shù)來定量反映樣本周圍的環(huán)境狀況,提取道路長(zhǎng)度、公交站點(diǎn)數(shù)來定量反映樣本的交通便捷度,提取中小學(xué)個(gè)數(shù)來定量的反映樣本周圍的教育設(shè)施狀況.在此基礎(chǔ)上,結(jié)合定量與定性的分析方法進(jìn)一步研究銀川市三個(gè)市轄區(qū)居住環(huán)境與價(jià)格的響應(yīng)關(guān)系,金鳳區(qū)價(jià)格與環(huán)境的響應(yīng)度最高,其次是西夏區(qū),興慶區(qū)的響應(yīng)系數(shù)為負(fù)相關(guān).

在城市化不斷深化與發(fā)展的今天,越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市,而進(jìn)入城市首先要解決的是“住”的問題,1994年7月,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,開辟了國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng),任何一種商品都受著價(jià)值規(guī)律的支配,通過價(jià)格體現(xiàn)價(jià)值.商品住宅的價(jià)格不僅是一個(gè)民生問題,更是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,其價(jià)格的高低除了受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響之外,還與社會(huì)貨幣投放總量、城市提供的公共服務(wù)的廣度與深度、城市商品住宅用地供給、銀行信貸政策、以流轉(zhuǎn)稅為主體的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系及商品住宅自身品質(zhì)等因素相關(guān).

眾所周知,自2000年以來,購(gòu)房問題已成為了老百姓嘴邊上的話題,政府的大量拆遷,使老百姓不得不面臨著購(gòu)房的嚴(yán)峻形勢(shì),然而房?jī)r(jià)的持續(xù)走高,迫使人們不得不去關(guān)心房?jī)r(jià),尤其是那些該買房的人。農(nóng)村有一句老話:有錢就蓋房。而這句話現(xiàn)如

2007年,北京普通商品住宅供應(yīng)量延續(xù)近幾年的下降趨勢(shì),繼續(xù)呈大幅下降趨勢(shì),下半年普通商品住宅期房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)一步加劇,全年平均報(bào)價(jià)約為11099元/平方米,同比上漲21%。隨著房?jī)r(jià)的一路走高和宏觀調(diào)控效果的逐步體現(xiàn),市場(chǎng)需求得到抑制,四季度,商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的"價(jià)漲量縮"態(tài)勢(shì),市場(chǎng)分歧進(jìn)一步加大。