房地產(chǎn)估價(jià)收益法中還原利率確定方法

一、問(wèn)題的提出《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)\"收益法\"的定義是:預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星 宇之悅 委托估價(jià)方：長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估價(jià)方：城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：暢暢（注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4219970926） 陳晨（注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4220040512） 估價(jià)作業(yè)日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：新星宇之悅房估報(bào)字[2013]1354號(hào) 目錄 致委托估價(jià)方函....................................................1 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明..............................................2 估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件.......................................

在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),目前存在著許多問(wèn)題,他們都不同程度地影響了估價(jià)過(guò)程的科學(xué)性和估價(jià)結(jié)果的精確度。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在收益法的適用范圍和參數(shù)確定及資本化率的確定等幾方面。

收益法房地產(chǎn)估價(jià)的分析與改進(jìn)——通過(guò)對(duì)收益法房地產(chǎn)估價(jià)中年凈收益的估算!還原利率的確定和收益現(xiàn)值的計(jì)算等三方面的分析,提出了收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用中的不足及改進(jìn)方法。

收益法是房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)中常用的一種方法,本文針對(duì)收益法運(yùn)用實(shí)務(wù)中存在的一些具體問(wèn)題進(jìn)行分析,提出注意事項(xiàng)和解決方法。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評(píng)估大酒店房地產(chǎn)的技術(shù)路線與方法.重點(diǎn)闡述估價(jià)過(guò)程中有關(guān)客觀年總收益、客觀年總費(fèi)用、還原利率等估價(jià)參數(shù)確定等技術(shù)難點(diǎn),最終測(cè)算出大酒店的房地產(chǎn)價(jià)格。

在現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)收益法中,關(guān)于收益價(jià)格的公平性存在一定的矛盾。本著以提高房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量為目的,改進(jìn)后的收益法即收益共享法將房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益在房地產(chǎn)買(mǎi)方和賣(mài)方之間進(jìn)行了合理的分配,既滿(mǎn)足了買(mǎi)方的投資目的,也提高了房地產(chǎn)交易真實(shí)發(fā)生的可能性。由此,達(dá)到了完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)理論、構(gòu)建優(yōu)化的估價(jià)方法的目的。

收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用——收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一，它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個(gè)難題，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估界尚無(wú)一個(gè)操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法，這使得...

收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中公認(rèn)的三大基本方法之一,有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ),常用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)中.在收益還原法中,房地產(chǎn)的凈收益、成本費(fèi)用、報(bào)酬率的確定是關(guān)鍵點(diǎn),也是難點(diǎn).在分析酒店型房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,對(duì)估價(jià)中所需的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行了研究,以實(shí)際案例探討收益還原法在酒店型房地產(chǎn)的應(yīng)用問(wèn)題.

收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一,它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個(gè)難題,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估界尚無(wú)一個(gè)操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法,這使得收益還原法無(wú)法作為一種主要的、獨(dú)立的、可靠性強(qiáng)的估價(jià)方法得到應(yīng)用,其實(shí)際應(yīng)用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點(diǎn)的討論入手,引入收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)和國(guó)債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場(chǎng)抽取法相結(jié)合,即運(yùn)用“安全利率———市場(chǎng)抽取”綜合法來(lái)確定資本化率,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)估價(jià)的收益還原法評(píng)析

基于收益資本化理論研究和資本化率計(jì)算方法,本文通過(guò)實(shí)證分析,對(duì)直接資本化法和報(bào)酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進(jìn)行了探討,最后作者對(duì)其在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)用提出了幾點(diǎn)意見(jiàn)。

1收益法的理論依據(jù)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益完善,在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中,能夠充分反映房地產(chǎn)作為一種投資載體這種特性的收益法得到了越來(lái)越廣泛的應(yīng)用,但是在實(shí)際應(yīng)用中仍然存在著一些有待研究、解決的問(wèn)題,例如對(duì)于凈收益、資本化率的內(nèi)涵和外延等問(wèn)題還存在一定的爭(zhēng)議。在

在諸多房地產(chǎn)估價(jià)方法中,收益還原法是十分重要的一種方法。而應(yīng)用收益還原法,最關(guān)鍵的問(wèn)題是確定資本化率。資本化率有多種求取方法,比較易行且科學(xué)的有市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法以及投資復(fù)合收益率法。

!"#!""#·!"$!經(jīng)濟(jì)論壇 信用法，形成我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好環(huán)境。 同時(shí)法律應(yīng)當(dāng)允許建立盈利性的信用中 介機(jī)構(gòu)，這樣才能完善我國(guó)的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機(jī)構(gòu)。我 國(guó)應(yīng)當(dāng)有類(lèi)似美國(guó)鄧白氏這樣的信用機(jī) 構(gòu)。由于我國(guó)缺乏信用機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理人 才，也不懂信用機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)方式，因此應(yīng) 當(dāng)允許國(guó)外的信用機(jī)構(gòu)在我國(guó)成立合資 公司或開(kāi)辦分支機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)我國(guó)的信用管 理人才，加快我國(guó)信用機(jī)構(gòu)的規(guī)范化發(fā) 展。 同時(shí)，信用機(jī)構(gòu)必須盈利，應(yīng)當(dāng)允許 信用機(jī)構(gòu)靠出售信用信息來(lái)盈利，既促進(jìn) 信用機(jī)構(gòu)的造血機(jī)能，又促進(jìn)它們健康發(fā) 展。 #"信用機(jī)構(gòu)應(yīng)和公共機(jī)構(gòu)合作。在 我國(guó)已經(jīng)有些機(jī)構(gòu)掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)，但 是這些機(jī)構(gòu)的信用信息非常分散，他們沒(méi) 有盈利壓力，就沒(méi)有利用這些信用資源的 動(dòng)力。如果信用機(jī)構(gòu)和國(guó)外一樣，能夠從 這些機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)信用資源，并對(duì)這些信用資 源進(jìn)行

收益法測(cè)算表（房地產(chǎn)） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) （單位：元/㎡）計(jì)算公式計(jì)算結(jié)果單位 一年有效毛收入(2)+(3)-(4)6286.50元/㎡ （1）月毛租金收入550.00元/㎡ (2)年潛在毛收入（1）×126600.00元/㎡ （3）租賃保證金、押金利 息收入 (1)×3%16.50元/㎡ （4）空置等造成的收入損 失 (2)×5%330.00元/㎡ 二年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（5）+（6）+（7）+（8）+（9）947.38元/㎡ （5）管理費(fèi)用(一)×3%188.60元/㎡ （6）維修費(fèi)用重置價(jià)格（1600元/㎡）×2%32.00元/㎡ （7）保險(xiǎn)費(fèi)用重置價(jià)格（1600元/㎡）×0.2%3.20元/㎡ （8）稅金及其附加費(fèi)(一)×11.51%723.58元/㎡ （9）土地收益金（劃撥土 地） 0×120.00

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),當(dāng)前房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務(wù)十分頻繁,這些都需要確定房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的方法之一,其主要運(yùn)用于有收益的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估,房地產(chǎn)的收益性體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是現(xiàn)實(shí)存在的

在房地產(chǎn)估價(jià)中,收益法是常用的估價(jià)方法之一。折現(xiàn)率是利用收益法準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵問(wèn)題之一,因而適當(dāng)?shù)拇_定方法又成為影響折現(xiàn)率準(zhǔn)確性的重要因素。通過(guò)分析折現(xiàn)率的選取現(xiàn)狀和原則,構(gòu)建以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法為基礎(chǔ)的折現(xiàn)率定量模型,并進(jìn)一步確定了安全利率和風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)模型,對(duì)科學(xué)、正確、客觀地確定房地產(chǎn)估價(jià)中的折現(xiàn)率具有重要的參考價(jià)值。

一、問(wèn)題的提出\r\n《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2．0．13收益法的定義是：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用進(jìn)行了研究,探討了資本化率的確定方法,包括市場(chǎng)提取法、安全利率調(diào)整法、實(shí)際利率調(diào)整法、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法,并針對(duì)各種方法的不同特點(diǎn),探討了其適用的具體情況,進(jìn)行了實(shí)證分析;此外本文探討了運(yùn)用"收益分配法"準(zhǔn)確測(cè)算待估房地產(chǎn)的凈收益,并進(jìn)行了實(shí)證分析。

目前,在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中有市場(chǎng)比較法、成本法以及收益還原法等三種常見(jiàn)的估價(jià)方法。收益還原法是通過(guò)合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的純收益進(jìn)行估價(jià)的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價(jià)中收益還原法的運(yùn)用。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評(píng)估大酒店房地產(chǎn)的技術(shù)路線與方法.重點(diǎn)闡述估價(jià)過(guò)程中有關(guān)客觀年總收益、客觀年總費(fèi)用、還原利率等估價(jià)參數(shù)確定等技術(shù)難點(diǎn),最終測(cè)算出大酒店的房地產(chǎn)價(jià)格。