房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)控管理系統(tǒng)規(guī)章制度

多年的實(shí)踐發(fā)現(xiàn),傳統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)理制會(huì)造成公司不同程度的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn),如項(xiàng)目經(jīng)理部的管理目標(biāo)有時(shí)會(huì)與公司戰(zhàn)略不一致,公司決策到了項(xiàng)目上的實(shí)現(xiàn)效率有時(shí)并不高。一方面公司各項(xiàng)目部之間信息交流與共享不暢;另一方面各項(xiàng)目部會(huì)與公司搶爭資源,造成公司資源統(tǒng)籌安排的難度,甚至

項(xiàng)目文件材料的齊全完整是項(xiàng)目建設(shè)檔案規(guī)范化管理的前提和基礎(chǔ),是項(xiàng)目建設(shè)檔案發(fā)揮作用的重要保證。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目文件材料歸檔管理流程,做好項(xiàng)目文件材料的歸檔追蹤是保證項(xiàng)目建設(shè)檔案齊全完整的有效措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目文件材料是項(xiàng)目建設(shè)過程的真實(shí)記錄。是日后對(duì)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)及改造的重要依據(jù)。項(xiàng)目文件材料包括了項(xiàng)目的前期可行性、勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、結(jié)算、后評(píng)估文件等,這些文件材料由不同的單位形成,數(shù)

測試重點(diǎn)測試程序 執(zhí)行情況說 明 項(xiàng)目法人履行職責(zé) 　　1．取得建設(shè)單位的營業(yè)執(zhí)照、公司章程等文件，查明是否建立項(xiàng)目法人制。 　　2．取得建設(shè)單位組織結(jié)構(gòu)圖，檢查機(jī)構(gòu)是否建全。 　　3．取得建設(shè)單位各項(xiàng)管理制度，查明管理制度是否健全。 　　4．檢查項(xiàng)目投資方履行職責(zé)（測試重點(diǎn)是檢查項(xiàng)目資本金制度的執(zhí)行和落實(shí)情況） 　?。?）對(duì)照公司章程和項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，檢查承諾的資本金是否及時(shí)足額到位； （2）通過調(diào)閱注冊(cè)會(huì)計(jì)師的驗(yàn)資報(bào)告等資料和有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，檢查到位資本金的形 式是否符合國家有關(guān)規(guī)定； （3）延伸調(diào)查投資者的財(cái)務(wù)資料，檢查資本金來源是否合規(guī)，有無違規(guī)將貸款、拆 借資金、非法集資、債券等充當(dāng)資本金。 　　5．檢查業(yè)主履行職責(zé)（測試重點(diǎn)是項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)和效益） （1）依據(jù)國家年度投資計(jì)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件和世界銀行項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告及貸款 協(xié)定，監(jiān)督概算控制、資金使用情況，確保工程建設(shè)內(nèi)

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)章制度和質(zhì)量體系建立情況報(bào)告（原創(chuàng)）——一、企業(yè)規(guī)章制度建立情況報(bào)告　　1、辦公室管理制度；　　2、開發(fā)部管理制度；　　3、財(cái)務(wù)部管理制度；　　4、工程技術(shù)部管理制度；　　5、工程管理部制度；　　6、合同預(yù)算部管理制度；...

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 文章來源：待查文章作者：佚名發(fā)布時(shí)間：2010-12-23字體：[大中小] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單 位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)， 防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房 建造成本的30％～40％。 對(duì)于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對(duì)甲供材如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一直沒有非常明確 的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑 工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位 （以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲 方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章， 擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商 品房建造成本的30％～40％。 對(duì)于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對(duì)甲供材如何進(jìn) 行會(huì)計(jì)處理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題， 以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅 暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在中國的經(jīng)濟(jì)中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)建材、裝修、家具等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展;同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個(gè)國家收入的比重也是別的行業(yè)都無法比擬的。但是,房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴(yán)重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴(yán)重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個(gè)方面:

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價(jià)值最大化為管理目標(biāo)。介紹了一種股東價(jià)值模型,從競爭優(yōu)勢缺口和競爭優(yōu)勢期間兩方面,來說明專業(yè)化經(jīng)營和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價(jià)值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預(yù)售商品房收入的確認(rèn)必須符合《企業(yè)會(huì)計(jì)；住則》第十四號(hào)之具體規(guī)定，同時(shí)還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在同時(shí)滿足簽訂房屋銷售合同、項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收合格、房款確定、成本可靠計(jì)量、完成交付等條件的最晚時(shí)點(diǎn)作為商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn).

房地產(chǎn)開發(fā)所需資金量大、開發(fā)周期長,客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開融資渠道。目前房地產(chǎn)開發(fā)以銀行信貸為主要融資渠道,證券市場融資數(shù)量有限;一些新的融資方式的運(yùn)用受到法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境等的障礙,還需要在許多方面采取積極的措施。除了銀行信貸,拓展其他渠道的融資活動(dòng)滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)迫切問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)到銷售和使用,涉及了土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個(gè)稅種,稅收成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高.而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一,因此,有必要通過稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化,從而降低其經(jīng)營成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,提高企業(yè)的競爭力.本文將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析.

我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近日，我公司財(cái)務(wù)管理部就收入確認(rèn)問題進(jìn)行了討論：有的同事認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。也有的同事認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。請(qǐng)問老師，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)何時(shí)確認(rèn)為收入？是否可以采用完工百分比法確認(rèn)收入？

我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近日，我公司財(cái)務(wù)管理部就收入確認(rèn)問題進(jìn)行了討論：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工 程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對(duì)于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對(duì)甲供材如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處 理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題。《中華人民共和國 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制 內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹 既定的管理方針等。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。 為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運(yùn)行，就必須營造一個(gè)良好的控 制環(huán)境，建立一個(gè)周密的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制程序。 一、控制環(huán)境的建立 有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運(yùn)行?？刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠?xiàng)政策發(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和 其他人員對(duì)控制的態(tài)度，認(rèn)識(shí)和行動(dòng)。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng)，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實(shí)施措施，影響本單位業(yè) 務(wù)的各種外部關(guān)系等等。 1、管理者的思想和經(jīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn) （三級(jí)） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南 一、辦理對(duì)象 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義依法在本區(qū)工商注冊(cè)并且在本區(qū)擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 二、辦理?xiàng)l件 1.具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的營業(yè)執(zhí)照； 2.已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)用地批準(zhǔn)等相關(guān)手續(xù)； 3.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí) 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人； 4.工程技術(shù)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè) 初級(jí)以上職稱； 5.開發(fā)項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目投資的百分之三十，其中自有流動(dòng)資金的比例不得低于項(xiàng)目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質(zhì)量保證體系。 三、所需材料 序號(hào)

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要的活動(dòng),存在于一定的客觀前提條件下,首先對(duì)于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個(gè)地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候,首先就要注意的就是這個(gè)問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時(shí)刻關(guān)注稅法的變動(dòng),根據(jù)稅法的調(diào)整來對(duì)企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

（一）收入不入賬。1．同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤的開發(fā)企業(yè)，一般按樓盤成立項(xiàng)目部，有的項(xiàng)目部實(shí)行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項(xiàng)目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實(shí)利潤等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財(cái)務(wù)大賬。2．沒有開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營者，只有向有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)（即掛靠經(jīng)營）。部分開發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營的收支．情況。3．開發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點(diǎn)時(shí)，對(duì)拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價(jià)格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價(jià)差（即自籌資金）。

目前,我國房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷售環(huán)節(jié)受到國家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢下走出困境,是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在思考的問題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

筆者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業(yè);然后,又針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個(gè)方面;接下來,又對(duì)其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說明。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)問題：（1）房地產(chǎn)公司與一般納稅人有關(guān)系嗎？（2）房地產(chǎn)公司應(yīng)交什么稅？（3）房地產(chǎn)公司涉及那些會(huì)計(jì)科目？