房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過度儲備博弈論分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務和稅務處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑 工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位 （以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲 方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章， 擔心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商 品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進 行會計處理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題， 以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題。《中華人民共和國營業(yè)稅 暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在中國的經(jīng)濟中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因為房地產(chǎn)行業(yè)帶動建材、裝修、家具等各個行業(yè)的發(fā)展;同時房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個國家收入的比重也是別的行業(yè)都無法比擬的。但是,房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個方面:

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價值最大化為管理目標。介紹了一種股東價值模型,從競爭優(yōu)勢缺口和競爭優(yōu)勢期間兩方面,來說明專業(yè)化經(jīng)營和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟有很大的促進作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃以降低其稅收負擔,進而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預售商品房收入的確認必須符合《企業(yè)會計；住則》第十四號之具體規(guī)定，同時還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在同時滿足簽訂房屋銷售合同、項目已竣工驗收合格、房款確定、成本可靠計量、完成交付等條件的最晚時點作為商品房預售收入的確認時點.

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費用,稅收具有強制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進行稅收籌劃,降低稅收的負擔。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項重要的活動,存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進行稅收籌劃的前提,如果一個地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進行稅收籌劃的時候,首先就要注意的就是這個問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進行稅收的籌劃,就要時刻關(guān)注稅法的變動,根據(jù)稅法的調(diào)整來對企業(yè)的稅收籌劃制定相應的策略和方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務和稅務處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工 程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進行會計處 理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國 營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制 內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護單位財產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹 既定的管理方針等。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和 經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了應有的作用。 為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運行，就必須營造一個良好的控 制環(huán)境，建立一個周密的會計系統(tǒng)，按業(yè)務循環(huán)設(shè)計有效的內(nèi)部控制程序。 一、控制環(huán)境的建立 有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運行。控制環(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠椪甙l(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和 其他人員對控制的態(tài)度，認識和行動。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實施措施，影響本單位業(yè) 務的各種外部關(guān)系等等。 1、管理者的思想和經(jīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準 （三級） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)核準辦事指南 一、辦理對象 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義依法在本區(qū)工商注冊并且在本區(qū)擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目的具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟實體 二、辦理條件 1.具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的營業(yè)執(zhí)照； 2.已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)用地批準等相關(guān)手續(xù)； 3.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 4.工程技術(shù)、經(jīng)營、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計業(yè)務負責人具有相應專業(yè) 初級以上職稱； 5.開發(fā)項目資本金不得低于項目投資的百分之三十，其中自有流動資金的比例不得低于項目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質(zhì)量保證體系。 三、所需材料 序號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中會經(jīng)歷項目設(shè)計、項目建設(shè)、項目銷售三個重要階段,企業(yè)的開發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴格按照我國的稅法規(guī)定進行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負,對優(yōu)化企業(yè)財務管理具有重要價值,為企業(yè)進一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負擔相當沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷售等四個環(huán)節(jié)提出了相應的稅收籌劃的辦法。

近年來,為控制房地產(chǎn)投資過熱,國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷壓縮,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃具有戰(zhàn)略意義。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式進行簡要分析。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？ (2010-10-2407:48:17) 轉(zhuǎn)載原文 標簽： 轉(zhuǎn)載 分類：稅收 原文地址：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？作者： 68度 一、計稅面積的確定 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅計稅面積如何確定？ （一）應按其國有土地使用證中標注的土地面積，計算繳納城鎮(zhèn)土地 使用稅。未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮(zhèn) 土地使用稅。 （二）已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣 除。 已銷售房屋的占地面積計算公式如下： 已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總 建筑面積）×總占地面積。 二、納稅時間的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起 按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意不是核發(fā)國有土

土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,它在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費中占有相當大的比重。通過對土地增值稅的增值額、稅率及其他有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的分析,合法籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)可以減小增值額,享受低稅率或免稅待遇,從而為企業(yè)爭取最大的稅收利益,增強企業(yè)的競爭力。

選擇適當?shù)耐顿Y控股架構(gòu)進行房地產(chǎn)開發(fā)是管理層作出投資決策和房地產(chǎn)開發(fā)前期的一個主要問題,投資控股架構(gòu)在整個房地產(chǎn)開發(fā)流程中將會自始至終對房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)、財務、稅務及其他方面產(chǎn)生影響。鑒于各種商業(yè)目標、行業(yè)規(guī)章制度的限制、稅務目標等原因,在投資房地產(chǎn)業(yè)時,管理層應當根據(jù)本企業(yè)的情況進行分析,選擇適當?shù)耐顿Y控股架構(gòu)。

我國自上世紀90年代發(fā)展房地產(chǎn)市場以來,房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展然而,由于近五年來在土地價格飛速上漲、國際經(jīng)濟形式出現(xiàn)危機的嚴峻形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存有了壓力,如何控制控制好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本是企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中生存并長足發(fā)展的重要武器。

　本文首先從理論上論證了責任控制的必要性,闡述了有關(guān)責任控制的基本理論以及責任中心的內(nèi)涵、形式,分析了責任控制的實施方法和技術(shù);根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體特點,就如何實施責任控制進行了初步探討。

（一）收入不入賬。1．同時開發(fā)多個樓盤的開發(fā)企業(yè)，一般按樓盤成立項目部，有的項目部實行承包責任制，少數(shù)跨地區(qū)的項目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費、核實利潤等承包費用，收支不入企業(yè)財務大賬。2．沒有開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營者，只有向有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)繳納管理費，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)（即掛靠經(jīng)營）。部分開發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費，不反映掛靠經(jīng)營的收支．情況。3．開發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點時，對拆遷的房屋用一定的標準計算的拆遷補償費，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價格大于拆遷補償費，要繳納兩者的價差（即自籌資金）。

目前,我國房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷售環(huán)節(jié)受到國家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢下走出困境,是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在思考的問題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收方面進行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟效益.

筆者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃進行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業(yè);然后,又針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃兩個方面;接下來,又對其他稅種的稅收籌劃也進行了一定的說明。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計問題：（1）房地產(chǎn)公司與一般納稅人有關(guān)系嗎？（2）房地產(chǎn)公司應交什么稅？（3）房地產(chǎn)公司涉及那些會計科目？

隨著我國房地產(chǎn)市場規(guī)范的不斷完善以及建筑施工原材料、人工等費用的不斷上漲,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤逐年降低。為了保障企業(yè)經(jīng)濟利益、提高企業(yè)市場競爭力,加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理、提高成本意識以及成本管理效果已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要任務。現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算進行了簡要論述。