房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑 工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位 （以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲 方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章， 擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商 品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn) 行會計處理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題， 以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅 暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局第

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在中國的經(jīng)濟(jì)中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因為房地產(chǎn)行業(yè)帶動建材、裝修、家具等各個行業(yè)的發(fā)展;同時房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個國家收入的比重也是別的行業(yè)都無法比擬的。但是,房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴(yán)重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴(yán)重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個方面:

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價值最大化為管理目標(biāo)。介紹了一種股東價值模型,從競爭優(yōu)勢缺口和競爭優(yōu)勢期間兩方面,來說明專業(yè)化經(jīng)營和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預(yù)售商品房收入的確認(rèn)必須符合《企業(yè)會計；住則》第十四號之具體規(guī)定，同時還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在同時滿足簽訂房屋銷售合同、項目已竣工驗收合格、房款確定、成本可靠計量、完成交付等條件的最晚時點作為商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時點.

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項重要的活動,存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時候,首先就要注意的就是這個問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時刻關(guān)注稅法的變動,根據(jù)稅法的調(diào)整來對企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工 程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會計處 理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制 內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護(hù)單位財產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹 既定的管理方針等。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。 為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運(yùn)行，就必須營造一個良好的控 制環(huán)境，建立一個周密的會計系統(tǒng)，按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計有效的內(nèi)部控制程序。 一、控制環(huán)境的建立 有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運(yùn)行?？刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠椪甙l(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和 其他人員對控制的態(tài)度，認(rèn)識和行動。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng)，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實施措施，影響本單位業(yè) 務(wù)的各種外部關(guān)系等等。 1、管理者的思想和經(jīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn) （三級） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南 一、辦理對象 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義依法在本區(qū)工商注冊并且在本區(qū)擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目的具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟(jì)實體 二、辦理條件 1.具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的營業(yè)執(zhí)照； 2.已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)用地批準(zhǔn)等相關(guān)手續(xù)； 3.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 4.工程技術(shù)、經(jīng)營、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè) 初級以上職稱； 5.開發(fā)項目資本金不得低于項目投資的百分之三十，其中自有流動資金的比例不得低于項目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質(zhì)量保證體系。 三、所需材料 序號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中會經(jīng)歷項目設(shè)計、項目建設(shè)、項目銷售三個重要階段,企業(yè)的開發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理具有重要價值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷售等四個環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

近年來,為控制房地產(chǎn)投資過熱,國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷壓縮,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃具有戰(zhàn)略意義。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式進(jìn)行簡要分析。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和市場特征上,有不同于其他企業(yè)的特殊之處。其核心能力體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一能力體系的結(jié)構(gòu)與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心能力體系結(jié)構(gòu)差異性。本文通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段特征分析來探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力構(gòu)成要素。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以盈利為目的的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在不斷發(fā)展且競爭日益激烈,從我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看,其仍然面臨著嚴(yán)峻考驗,在我國,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等十多種,下面將從幾個典型的稅種出發(fā),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力要素分析——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和市場特征上，有不同于其他企業(yè)的特殊之處。其核心能力體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一能力體系的結(jié)構(gòu)與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心能力體系結(jié)構(gòu)...

1/7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)及流程分析 1、房地產(chǎn)項目的基本建設(shè)程序 建設(shè)程序是指建設(shè)項目從設(shè)想、選擇、評估、決策、設(shè)計、施工到竣工驗收、 投入使用的整個建設(shè)過程中，各項工作必須遵循特定次序的法則。這個法則是人 們在認(rèn)識客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，按照建設(shè)項目發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展過程制定的。 在實際的項目開發(fā)中，某些環(huán)節(jié)可以適當(dāng)交叉，但不能任意顛倒。 房地產(chǎn)項目是最常見的建設(shè)項目，其建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循工程項目基本的建設(shè)程 序，按照“決策——實施——使用”的基本程序進(jìn)行，如圖3.1所示。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)和流程分析 對企業(yè)的業(yè)務(wù)和流程進(jìn)行分析，是進(jìn)行企業(yè)組織設(shè)計和崗位設(shè)計的前提和基 礎(chǔ)。企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計的好壞決定了企業(yè)的業(yè)務(wù)工作能否通暢，決定了業(yè)務(wù)工作 效率的高低。同時，業(yè)務(wù)流程與部門職能設(shè)定，部門地位及部門間協(xié)作規(guī)則的確 定有密切的關(guān)系。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)

稅收是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程上必不可少的一項支出,在稅務(wù)目標(biāo)中,節(jié)約稅收負(fù)擔(dān)、減少辦稅費(fèi)用實現(xiàn)財富最大化成為企業(yè)必然的選擇。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用房產(chǎn)納稅情況進(jìn)行分析,以達(dá)到節(jié)稅目的。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮發(fā)展和國家政策的日臻完善,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。作為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)行業(yè)拉動了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長,提升了人民生活水平,近幾年來,我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額持續(xù)上升。國家從土地和資金兩大方面進(jìn)行宏觀調(diào)控,致使房地產(chǎn)行業(yè)不得不改變原有的開發(fā)模式和融資模式,遭遇融資困境,尤其是中小型企業(yè)。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式進(jìn)行探析。

（一）收入不入賬。1．同時開發(fā)多個樓盤的開發(fā)企業(yè)，一般按樓盤成立項目部，有的項目部實行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實利潤等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財務(wù)大賬。2．沒有開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營者，只有向有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)（即掛靠經(jīng)營）。部分開發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營的收支．情況。3．開發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點時，對拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價差（即自籌資金）。

目前,我國房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷售環(huán)節(jié)受到國家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢下走出困境,是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在思考的問題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

筆者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業(yè);然后,又針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個方面;接下來,又對其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說明。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計問題：（1）房地產(chǎn)公司與一般納稅人有關(guān)系嗎？（2）房地產(chǎn)公司應(yīng)交什么稅？（3）房地產(chǎn)公司涉及那些會計科目？