房地產(chǎn)泡沫形成機制基于供求原理和彈性理論分析

進入2009年以來,房地產(chǎn)市場異?；鸨?在金融危機背景下表現(xiàn)出令人震驚的韌性。目前中國大都市的房價比美國、日本已經(jīng)不低,而中國人均收入不足美日的十分之一。本輪房地產(chǎn)泡沫與以往不同,無疑是政府主導(dǎo)的。寬松的貨幣政策、龐大的經(jīng)濟刺激舉措等因素,都為資產(chǎn)價格大漲埋下伏筆。地方政府、主管部門、國有控股開發(fā)商在中央政府旗幟下,從各自立場大力配合,\"導(dǎo)演\"出一個個身價幾十億的\"地王\"。

從2003年以來中國的房價一直處于快速上漲趨勢中,而且根據(jù)房價一收入比等指標可以斷定,部分地區(qū)的房價已經(jīng)偏高,并且積聚了大量價格泡沫。推動地價、房價持續(xù)上升并最終形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在動力是地方政府得自批租商業(yè)用地的財政利益。為增加其土地收益,地方政府不僅有激勵在土地供給側(cè)極力抬升地價,還有動力在房產(chǎn)需求側(cè)積極推漲房價。結(jié)果,房地產(chǎn)泡沫就在這一利益的驅(qū)動下生長起來了。根據(jù)我們的分析,促使地方政府極力提高地價的深層原因在于現(xiàn)存的商業(yè)用地批租制度,它和土地出讓的\"招拍掛\"機制一起構(gòu)成了誘發(fā)價格泡沫的微觀基礎(chǔ)。因此,降低房價、治理房地產(chǎn)泡沫也應(yīng)從改革這一制度安排入手,從源頭上割斷地方政府基于土地財政利益而推動地價、房價上漲的利益鏈條。

房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟發(fā)展中的隱患,房地產(chǎn)泡沫的破裂將引發(fā)系統(tǒng)性的金融危機和經(jīng)濟危機,使經(jīng)濟發(fā)展遭受嚴重挫折,這就使預(yù)防和控制房地產(chǎn)泡沫變得極度重要.鑒于此,本文對房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機制及對策進行了分析和探討.

房地產(chǎn)市場由消費市場與投資市場兩個部分組成,房地產(chǎn)泡沫則產(chǎn)生于房地產(chǎn)投資市場中。房地產(chǎn)泡沫形成的核心問題不在于是否存在著傳統(tǒng)分析中提及的房地產(chǎn)投機現(xiàn)象,而在于投資市場中形成的虛擬需求是否有消費市場中形成的真實需求作為基礎(chǔ)。

本文從土地市場、新房市場、舊房市場、租賃市場和金融市場等五個方面分析房地產(chǎn)泡沫形成機制,構(gòu)建了五級市場結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)泡沫分析框架,利用1998-2010年季度數(shù)據(jù)進行實證研究。研究結(jié)果表明,我國房地產(chǎn)泡沫兼有\(zhòng)"成本推動型\"\"、投機推動型\"和\"信貸推動型\"三重特征。因此,根治\"土地財政依賴癥\"、打擊投機炒房行為、完善住房金融市場將有助于抑制房價的過快上漲。

最近因為參加世界華人不動產(chǎn)學(xué)會2012年會和亞洲房地產(chǎn)學(xué)會年會，路過香港停留兩日，深感香港居民對高房價的無可奈何。我們所接觸的本地年輕人，即便是大學(xué)教師這樣的高收入者，都對買房感到悲觀。

抑制房地產(chǎn)泡沫促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展——一、當前房地產(chǎn)市場存在“泡沫”現(xiàn)象　　我國房地產(chǎn)此輪繁榮大致可分為兩個時期，前期即1998年房改開始到2002年上半年，為合理的爆發(fā)增長期，動力來自于住房體制改革和銀行鼓勵消費信貸的政策；

抑制房地產(chǎn)泡沫化——當前房地產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫　　筆者仍然堅持2002年底對“中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫”的判斷。從我們當時給出的五個判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的標準看，目前泡沫有強化趨勢。

本文分析了80年代日本房地產(chǎn)市場,得出推動房地產(chǎn)泡沫形成的四大因素。并相應(yīng)地同我國的現(xiàn)狀進行了對比,發(fā)現(xiàn)我國雖然也在一定程度上存在房地產(chǎn)泡沫,但是我國房地產(chǎn)市場相對日本80年代還是健康許多。

主要利用自組織行為理論,對非線性系統(tǒng)中房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、形成、發(fā)展以及破滅的動態(tài)演化過程加以描述與分析.對自組織理論進行了簡要介紹,并把這一理論應(yīng)用于房地產(chǎn)市場,說明了房地產(chǎn)泡沫的動態(tài)演化過程就是一個不確定行為本質(zhì)特征的復(fù)雜系統(tǒng)的自組織行為.在此基礎(chǔ)上,對中國房地產(chǎn)泡沫的防范給出了政策建議.

2004年房地產(chǎn)泡沫分析——本文是一篇討論房地產(chǎn)泡沫的文章，主要內(nèi)容分為四個大專題，包括：　　1.需求幻覺　　2.升值想像　　3．房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟整體運行的成本　　4．銀行會不會再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？　　

中國房地產(chǎn)泡沫判斷與分析——高增長速度與高增長的商品房空置率并存會否產(chǎn)生新的“地產(chǎn)泡沫”。當前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經(jīng)濟程度？

房地產(chǎn)泡沫問題及實證分析——：自9..:年開始，隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開始，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)快速發(fā)展的新　　時期。與此同時，房地產(chǎn)價格也連續(xù)快速攀升。近年來，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫問題的爭論不絕于耳，但是一直未有定　　論。在借鑒...

中國房地產(chǎn)泡沫實證分析——隨著當今房地產(chǎn)價格的不斷上升，人們對房地產(chǎn)泡沫問題的討論也日漸升溫，但對當今房地產(chǎn)是否存在泡沫眾說紛紜；經(jīng)濟學(xué)術(shù)界以往也對房地產(chǎn)泡沫問題有過大量研究，主要是根據(jù)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)與宏觀經(jīng)濟的一些比較，而得到房地產(chǎn)是否產(chǎn)生泡...

我國房地產(chǎn)泡沫的實證分析——現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格正漲，房價虛高，已經(jīng)引起各界的關(guān)注。不少專家學(xué)者紛紛撰稿表達自己的意見，房地產(chǎn)泡沫論和非泡沫論莫衷一是。本文比較認同泡沫論觀點。

運用行為經(jīng)濟學(xué)相關(guān)理論,通過分析房地產(chǎn)市場微觀主體從泡沫形成至泡沫破裂各階段的心理和行為過程,探究了房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)在機理,并揭示了泡沫非理性的本質(zhì)。最后針對房地產(chǎn)市場存在的非理性行為,提出應(yīng)通過制度設(shè)計及借助稅收杠桿等政策工具來規(guī)范房產(chǎn)交易、抑制過度投機,從而有效地防范和控制房價過度增長。

很多年里,中國的房地產(chǎn)市場不僅已經(jīng)成了中國民眾、政府和發(fā)展商的永恒話題,而且也是國際投資者和投機者的深切關(guān)注對象。去年,隨著迪拜世界債務(wù)

雖然人們已經(jīng)認識到房地產(chǎn)泡沫是價格遠離基礎(chǔ)價值的一種\"異象\

最近這些年來,房地產(chǎn)投機活動盛極一時,房地產(chǎn)泡沫一直在不停地上升。與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實是,中國85%的家庭無力購房(根據(jù)中國社會科學(xué)院的最新調(diào)查)。這種情況使得中國社會對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)

很多年里,中國的房地產(chǎn)市場不僅已經(jīng)成了中國民眾、政府和發(fā)展商的永恒話題,而且也是國際投資者和投機者的深切關(guān)注對象。去年,隨著迪拜世界債務(wù)事件的爆發(fā)和中國電視劇《蝸居》的播放,不同的社會人群對中國房地產(chǎn)

本文分析了房地產(chǎn)泡沫,銀行在房地產(chǎn)金融方面的風(fēng)險,以及房地產(chǎn)與銀行業(yè)的相互關(guān)系,相互影響,并提出了相應(yīng)的防范措施和政策建議。

房地產(chǎn)泡沫與金融穩(wěn)定芻議——房地產(chǎn)泡沫與金融穩(wěn)定芻議