房屋拆遷補償價格評估方法構(gòu)想

本文根據(jù)新《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償價格評估的評估目的、特點、評估原則、評估方法進行了比較全面的論述。

分析了被拆遷房屋補償價格的內(nèi)涵和現(xiàn)行城市房屋拆遷補償價格的特點。對城市房屋拆遷補償價格評估與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的內(nèi)容和方法進行了比較。分析提出了城市、農(nóng)村房屋拆遷補償價格的構(gòu)成。闡述了城市房屋拆遷補償權(quán)益的內(nèi)涵和確定方法，歸納了城市房屋拆遷補償價格評估的步驟，并給出了城市房屋拆遷補償評估的個案。

談房屋拆遷補償價格評估中的 具體問題與對策 口張志剛 摘要：國務院新的《城市房屋拆遷管 理條例》已于2001年11月1日起開始施 行。為了貫徹執(zhí)行新的《條例》精神，各地 也制訂了相關(guān)的具體實施辦法。但這些實施 辦法與補償標準在具體執(zhí)行過程中遇到了許 多操作上的實際問題，本文作者結(jié)合自身工 作實踐，提出解決這一問題的建議與對策。 關(guān)鍵詞：房屋拆遷評估問題建議與 對策 一 、問題的提出 《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱 《條例》)已于2001年11月1日頒布實施 了。新《條例》在第三章第二十四條規(guī)定： ‘貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、 用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估 價格確定?！毙隆稐l例》將拆遷補償?shù)臉藴剩?由原來的被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新計 算(199年國務院實施的城市《房屋拆遷管 理條例

隨著我國城市建設的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價？拆遷人如何對被拆遷人進行補償？這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

2001年實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)對原來的舊條例中部分不現(xiàn)實的內(nèi)容進行了調(diào)整,并在實踐中起到了較好的作用,也有力的緩解了因為拆遷而發(fā)生的種種矛盾。但新條例的實施過程中依然存在著一些問題,也出現(xiàn)了一些新的矛盾。對于拆遷補償中的一些認識上的混淆,不僅在拆遷當事人中,甚至部分房地產(chǎn)估價人員以及專家學者中都存在。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理條例》開始實行,新條例規(guī)定的房屋拆遷補償金額以房地產(chǎn)的市場評估價格來確定。本文將對房屋拆遷補償價格評估的評估目的、特點、估價原則、估價對象及適用范圍、估價方法等幾方面淺談自己的理解和看法。

城市房屋撟遷補償價格評估的思考 口劉長元 隨著城市化進程的推進和城市框架的不 斷拉大，城市房屋拆遷已成為公眾關(guān)注的焦 點，由此涉及到的房屋拆遷補償價格評估也 成為估價機構(gòu)面臨的一項既熟悉而又陌生的 課題。 城市房屋拆遷補償是一個特殊的估價對 象，主要表現(xiàn)在以下方面： 1．城市房屋拆遷帶有行政強制性，是 一種特定的財產(chǎn)處分方式。房屋拆遷波及面 大、時間緊迫，涉及人員多。 2．房屋拆遷范圍大，小則一個院落幾 幢建筑，大則一片居住區(qū)，方圓幾平方公 里。 3．拆遷的房屋用途廣泛，有居住、商 業(yè)、工業(yè)、文教、衛(wèi)生等各種用途。 4．拆遷的房屋中建筑結(jié)構(gòu)類型多，有 土木、磚木、磚混、框架、鋼結(jié)構(gòu)等。 5．拆遷的房屋建筑年代差別大，有新 建的，也有使用幾十年、甚至超過耐用年限 的。 6．拆遷的房屋檔案資料、技術(shù)資料不 完整。 7．

國務院新的《城市房屋拆遷管理條例》已于2001年11月1日起開始施行。為了貫徹執(zhí)行新的《條例》精神，各地也制訂了相關(guān)的具體實施辦法。但這些實施辦法與補償標準在具體執(zhí)行過程中遇到了許多操作上的實際問題，本文作者結(jié)合自身工作實踐，提出解決這一問題的建議與對策。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理條例》開始施行，新條例規(guī)定房屋的拆遷補償金額以房地產(chǎn)的市場評估價格確定。本文對房屋拆遷補償價格評估的評估目的、評估原則、評估方法、評估對象和范圍及評估價的內(nèi)涵意義進行了全面的論述。

當前城市房屋的拆遷評估存在著諸多問題,拆遷人與被拆遷人之間矛盾重重,為了解決這些矛盾,首要的必須評估規(guī)范化、法制化。

近幾年，隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程的加快，房屋拆遷數(shù)量不斷增多，所面臨的情況也愈益復雜。而城市房屋拆遷中的房屋評估工作，更加成為拆遷工作中的焦點難點問題。由于拆遷評估政策性強，且要求評估結(jié)果精確度較高，因此在實際操作中難度較大，筆者結(jié)合實際工作經(jīng)驗，對城市房屋拆遷評估工作作簡單探討。

房屋拆遷補償評估價格分析 來源：作者：時間：2010/10/25 房屋拆遷補償評估價格分析 1.評估價格形成方法房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估 方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線，并且眾所周知評估 價格是對應特定估價目的、對應特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依 據(jù)顯然應包括01版條例。 2.評估價格形成的假設前提估價假設前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前 提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其最高最佳使用或持 續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因 此，房屋拆遷補償估價應是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價 值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。 3.評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型

房地產(chǎn)拆遷是近年來最敏感的社會問題之一,評估結(jié)果是否準確直接影響著被拆遷人、拆遷人、政府三方的切身利益,進而影響拆遷工作的進程。針對拆遷補償價格評估現(xiàn)存難題,引入意愿調(diào)查法(cvm),探討了其在房屋拆遷補償價格評估中的優(yōu)勢、全面設計了調(diào)查程序、提出偏差解決方法,并設計調(diào)查問卷以武漢市為實證研究,得出受償意愿金額(wta);最后對意愿調(diào)查法的實際應用提出三點建議。

房屋拆遷補償評估是當前房屋評估行業(yè)與動遷市民密切關(guān)注的問題。本文首先對房屋拆遷補償評估4種方法的利弊進行了分析,指出加權(quán)綜合評估方法才是比較全面、合理和科學的方法;然后詳細介紹了房屋拆遷補償評估流程中的5個階段,從而對提高房屋拆遷補償評估工作的可操作性有所借鑒。

一、城市房屋拆遷補償價格評估的特點(一)交易的強制性。城市房屋拆遷一般都發(fā)生在舊城區(qū),隨著社會經(jīng)濟文化的發(fā)展,對舊城區(qū)進行更新改造,使之符合現(xiàn)代生產(chǎn)和生活的需要,已成必然。這是不以被拆遷人的意志為轉(zhuǎn)移的。而正常的房地產(chǎn)市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平

城市房屋拆遷補償價格評估,具有交易的強制性、估價對象的雙重性、利益的兼顧性、交易慣例的延續(xù)性及估價原則的不同使用等有別于普通房地產(chǎn)估價業(yè)務的評估特點。從分析城市房屋拆遷補償價格評估的特點入手,對城市房屋拆遷補償價格的估價思路及估價方法進行了探討,同時對城市房屋拆遷補償價格評估中需注意的事項提出了六點建議。

隨著城市化進程的推進和城市框架的不斷拉大，城市房屋拆遷已成為公眾關(guān)注的焦點。能否客觀、公正地評估拆遷房屋的補償價格，關(guān)系著被拆遷人、承租人、拆遷人、政府的切身利益，關(guān)系著拆遷工作的順利進行。而房屋拆遷補償價格評估的公正與否，關(guān)鍵看估價人員評估房屋拆遷補償價格時的依據(jù)及結(jié)果能否同時得到拆遷人、被拆遷人、承租人的認可，能否得到政府的認可，能否得到專家的認可，能否得到裁決機關(guān)、法院的認可。

隨著城市化進程的迅速推進和大城市框架的拉開，城市房屋拆遷已成為城市建設中的關(guān)鍵。新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》已于2001年11月1日起施行，堅持公平、公正、等價有償?shù)脑瓌t，以房地產(chǎn)市場價格確定補償?shù)慕痤~是《條例》的一大進步，是房屋拆遷補償安置標準的重大突破。從近一年多的實踐看，拆遷過程中房屋補償價格的評估已成為拆遷中當事人關(guān)注的焦點，同時評估價格的公平、合理與否又關(guān)系到拆遷的進度和拆遷中上訪戶、釘子戶多少的重要因素。近年來我們紹興市的拆遷評估工作中有幾個突出問題值得我們認真重視和思考。

征用集體土地涉及的土地及房屋拆遷補償價格評估實踐 2009-03-0914:30:15|分類：調(diào)研論文|標簽：|字號大中小訂閱 作者：不詳 前 言 依據(jù)土地利用特征的不同，在集體土地的征用中，對征用集體土地所涉及 到的土地及房屋拆遷補償價格評估主要分為兩個方面的問題，一個是對集體建 設土地即集體土地農(nóng)村房屋的拆遷補償價格問題；另一個是對集體農(nóng)用地（包 括荒地）的征用補償標準評估問題。 第一個問題主要集中于城鎮(zhèn)建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)內(nèi)，隨著農(nóng)村城市化和城市郊 區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來越大。征地拆遷是指國家因公共利 益的需要，經(jīng)依法批準將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑 物、構(gòu)筑物進行強制拆遷，并給予補償?shù)男袨?。城市房屋拆遷是指因城市建設 項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有 人（被拆遷人）訂立拆遷補償安置協(xié)議，按照協(xié)議實施

第1頁共8頁 合同編號： 房屋拆遷補償合同 甲方（拆遷人）： 乙方（被拆遷人）： 簽訂時間：年月日 簽訂地點： 第2頁共8頁 甲方（拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開戶銀行： 賬號： 開戶銀行地址: 乙方（被拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開戶銀行： 賬號： 開戶銀行地址: （提示：若被拆遷人為自然人，須寫明姓名、性別、年齡、民族、住所及身份證號碼。） 第3頁共8頁 甲乙雙方根據(jù)房屋拆遷安置補償法規(guī)及相關(guān)政策，在

房屋拆遷及安置補償合同 拆遷人（以下簡稱甲方）： 法定代表人：＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿； 單位名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編＿＿＿＿＿，電話＿＿＿＿＿。 委托代理人： 法定代表人＿＿＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿＿ 單位名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編：＿＿＿＿＿＿，電話：＿＿＿＿＿＿＿。 被拆遷人（以下簡稱乙方）： 姓名：＿＿＿＿，性別：＿＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人： 姓名：＿＿＿＿，性別＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 甲方因建設需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補償法規(guī)、政策的有 關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋拆遷安置補償達成如下協(xié)議。 第一條房屋拆遷依據(jù) 建設項目名稱＿＿＿，建設地點＿＿＿，建設單位＿＿＿＿《拆遷許可證》文號＿＿＿＿。 第二條被拆除

1 農(nóng)村房屋拆遷補償方法 哪些情形要予以補償，哪些情形農(nóng)村房屋拆遷不能予以補償？ 拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。房屋拆遷補償 安置方式有哪些？可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同 等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。 被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村使用證 或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除違章建筑外， 應以實際為準。 補償安置的時間界點： 1，時，已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以 補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，已取得建 房批準文件但新房尚未建造完畢的，應當立即停止建房，具體補償金 額可以協(xié)商議定； 2 2，拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。 3，違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自 進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。 4，同一拆遷范圍內(nèi)，