關(guān)于印發(fā)寧波市前期物業(yè)管理招投標實施辦法通知

辦理前期物業(yè)管理招投標程序 一、辦理范圍：房地產(chǎn)開發(fā)項目（含住宅、商業(yè)、別墅）。 二、政策依據(jù)：前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法（建住房[2003]130號） 第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選 聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè) 所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有 相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 三、開發(fā)企業(yè)提供資料： 1、項目立項批文（復印件）； 2、經(jīng)過規(guī)劃部門審批的項目總平圖（復印件）； 3、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復印件）； 4、企業(yè)法人身份證明； 5、授權(quán)委托書； 6、經(jīng)辦人身份證明； 7、物業(yè)服務用房位置、面積說明； 8、項目開發(fā)建設計劃 9、代理招標協(xié)議書。 四、辦理時限 開發(fā)單位應在取得《商品房預售許可證》之前完成前期物業(yè)管理招投標。 委托招標的項目，

附件1 承德市前期物業(yè)管理招投標工作程序 一、招標籌備 實施主體：招標人（開發(fā)建設單位） 工作內(nèi)容：根據(jù)《承德市物業(yè)管理招標投標管理辦法》 應進行招標的物業(yè)項目，開發(fā)建設單位應當及時組織實施招 標活動，并在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前完 成招標籌備工作，籌備工作主要包括： （一）成立招標機構(gòu)。開發(fā)建設單位自行組織招標的， 應當成立招標小組；委托招標的，應當委托承德市物業(yè)管理 協(xié)會或具有相應資質(zhì)的招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。 （二）編制招標文書： 1．招標公告或投標邀請書； 2．招標文件，招標文件應包括以下內(nèi)容： （1）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、 聯(lián)系方式，項目名稱、坐落位置、總占地面積、總建筑面積、 房屋類型及建筑結(jié)構(gòu)、房屋棟數(shù)、戶數(shù)、物業(yè)服務用房的配 置及共用設施設備的基本情況等； （2）物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準及要求等； （3）對投標人及投標

關(guān)于印發(fā)寧波市物業(yè)服務收費管理 實施辦法的通知 甬價管〔2006〕162號 各縣（市）、區(qū)物價局、市區(qū)各物業(yè)管理公司： 根據(jù)國家發(fā)展改革委和省物業(yè)服務收費管理的規(guī)定，結(jié)合我 市實際情況，制定了《寧波市物業(yè)服務收費管理實施辦法》?，F(xiàn)將 該辦法印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 該辦法實施前，已由政府價格主管部門核定的普通住宅小區(qū) 物業(yè)服務收費標準，凡已成立業(yè)主委員會的，自該辦法實施之日 起同時廢止；尚未成立業(yè)主委員會的，繼續(xù)執(zhí)行至前期物業(yè)服務 合同期滿。 二○○六年十月二十六日 寧波市物業(yè)服務收費管理實施辦法 第一章總則 第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民 共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務收費管 理辦法規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。 第二條本辦法適用于寧波市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費行為 及其管理活

以深圳為例，前期物業(yè)管理招投標的主要依據(jù)有《中華人民共和國招標投標法》（以下簡稱《招標投標法》）及其實施細則、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）、《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施若干規(guī)定、深圳市住建局《關(guān)于進一步規(guī)范我市物業(yè)管理招標投標工作的通知》（以下簡稱《通知》）等規(guī)范性文件。在本專欄的第一期，筆者曾用一張圖展示深圳市物業(yè)管理招標投標的流程，接下來，筆者將詳細介紹整個流程。

前期物業(yè)管理招投標平臺工作流程設置 區(qū)局招投標辦公室 邀請招標 發(fā)布招標公告 現(xiàn)場監(jiān)督 發(fā)布中標公示 【公示中標候選人】 系統(tǒng)判定 招標方式 通知抽選評審專家 中標備案 發(fā)送邀請投標 通知 發(fā)布中標公告 招標備案 開標評標 現(xiàn)場服務 公開招標

1 前期物業(yè)管理招投標答辨題庫（a卷） 一、單選題（5分） 1、我國《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）辦法》已于 （c）出臺。 a、2002年6月b、2003年6月c、2004年1月，d、2005年 1月 2、業(yè)主自治自律和物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合是通過 （b）來實現(xiàn)的。 a、物業(yè)服務合同b、業(yè)主大會自主選聘物業(yè)服務企業(yè)c、業(yè)主委 員會自主選聘物業(yè)服企業(yè)d、業(yè)主公約 3、全體業(yè)主共同部分的經(jīng)營性收益屬于（a）所有。 a、全體業(yè)主b、物業(yè)服務企業(yè)c、開發(fā)建設單位，d、居民委 員會 4、房屋所有人、使用人進行家庭居室裝飾裝修前應當事先告之 （d）。 a、城市建設管理部門b、開發(fā)公司c、業(yè)主委員會d、 物業(yè)

前期物業(yè)管理招投標資格邀請函 根據(jù)建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和國家、省、 市、縣有關(guān)的法律、法規(guī),結(jié)合本項目實際情況,本著公開、公正和誠 信的原則,招標人決定對其開發(fā)建設的北京市馬駒橋鎮(zhèn)銀凱綜合樓住 宅小區(qū)的前期物業(yè)管理進行邀請招標,經(jīng)對意向各意向投標人考查和 協(xié)商,現(xiàn)誠意邀請貴公司參加投標人資格預審。 一、有關(guān)事項如下: 1、招標邀請人:北京銀凱新型建材有限公司 2、投標單位:取得建委核發(fā)三級以上(不包括暫定三級)物業(yè)管理經(jīng) 營資質(zhì)等級證書,年度考評合格;市外為取得市級(地市級)物業(yè)主管部 門核發(fā)同等證書。 3、投標人資格預審文件送達地點:北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)興華西大 街55號 4、投標人資格預審文件送達截止時間:2012年9月6日 5、報名事項:市內(nèi)企業(yè)攜投標意向書、企業(yè)簡介、資質(zhì)等級證書、 營業(yè)執(zhí)照、業(yè)績證明、企業(yè)負責人

前期物業(yè)管理招投標準備工作 (2011-09-1311:44:53) 轉(zhuǎn)載▼ 標簽： 物業(yè)招投標 雜談 分類：投標管理師文章 物業(yè)管理項目的投標是一項復雜的系統(tǒng)工程。要取得一個項目投標的成功，需要從人員配 置、前期準備、標書制作、費用測算、標書裝訂到現(xiàn)場答辯等各個環(huán)節(jié)的密切配合，缺一不 可。在這些環(huán)節(jié)中，投標的前期準備工作又是投標成功的前提條件。我們來看看深圳投標管 理師中心編輯的前期物業(yè)管理招投標準備工作。 第一，項目調(diào)研,全面深入地了解項目的基本情況 一個物業(yè)項目管理的委托范圍，涉及建筑本體、設備設施、環(huán)境配套等諸多因素，通常 招標方對物業(yè)管理均不太熟悉，往往在招標書中為投標企業(yè)提供的項目資料不夠詳盡，不能 滿足方案設計、費用測算、標書制作的需要。投標企業(yè)除了仔細研究全面掌握 招標方提供的項目資料以外，還應從以下幾個方面深入了解項目的基本情況：

江南·御花園前期物業(yè)管理招投標評分表（商務標、陳述答辯部分） 商 務 標 部 分 (30%) 序號評分項目評分標準分值物業(yè)企業(yè)1物業(yè)企業(yè)2物業(yè)企業(yè)3物業(yè)企業(yè)4物業(yè)企業(yè)5物業(yè)企業(yè)6 1 投標企業(yè) 基本情況 和綜合優(yōu)勢 （8分） 企業(yè)資質(zhì)及 發(fā)展?jié)摿?一級3 二級2 三級1 企業(yè)業(yè)績 管理項目獲部優(yōu)以上3 管理項目獲省優(yōu)以上2 管理項目獲市優(yōu)以上1 通過國家質(zhì)量體系認證1 企業(yè)誠信1 2 物業(yè)財務 方案擬定 （22分） 前期物業(yè)管 理介入費 測算 有合理的預算和使用計劃5 在標底±5千元內(nèi)，滿分； 在標底±（5千元－1萬元） 內(nèi)，扣2分，以5千元為基 數(shù)，依次類推，扣完8分為 止。 6 物業(yè)綜合服 務費測算 收支測算詳盡、仔細、合理5 在標底±0.02元/m2內(nèi),滿 分；在標底±（0.02

陜西省漢中市根據(jù)建設部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》和《漢中市物業(yè)管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定了推行前期物業(yè)管理招投標工作方案，向各縣區(qū)房管部門及中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)印發(fā)了《關(guān)于推行前期物業(yè)管理招投標工作的通知》，明確要求在該市范圍內(nèi)全面推行前期物業(yè)管理招投標制。在加強日常業(yè)務指導，廣泛征求各方意見的基礎上，建立了物業(yè)管理招投標評標專家?guī)欤烧袠巳嗽陂_標前3日內(nèi)采取從專家?guī)熘须S機抽取的方式確定評標委員會，由評標委員會負責現(xiàn)場評標，確定中標人，確保該項制度順利推行。

各鎮(zhèn)（街道）物業(yè)站、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)： 為加強對我區(qū)前期物業(yè)管理招投標評標專家的監(jiān)督管理，規(guī) 范評標活動，保證前期物業(yè)管理招投標活動的公平、公正，根據(jù) 《浙江省綜合性評標專家?guī)旃芾磙k法》、《寧波市評標專家和評 標專家?guī)旃芾硪?guī)定》等相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本區(qū)實際，制訂了《鎮(zhèn) 海區(qū)前期物業(yè)管理招投標評標專家?guī)旃芾磙k法》（試行），現(xiàn)印 發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 二〇一一年十一月十八日 鎮(zhèn)海區(qū)前期物業(yè)管理招投標評標專家?guī)旃芾磙k法 （試行） 第一條為了加強對前期物業(yè)管理招投標評標專家的監(jiān)督 管理，規(guī)范評標活動，保證前期物業(yè)管理招投標活動的公平、公 正，根據(jù)《浙江省綜合性評標專家?guī)旃芾磙k法》、《寧波市評標 專家和評標專家?guī)旃芾硪?guī)定》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定 本辦法。 第二條本辦法適用于鎮(zhèn)海區(qū)前期物業(yè)管理評標專家的資格 認定、入庫及評標專家?guī)斓慕M建、使用、管理活動。 第

江南·御花園前期物業(yè)管理招投標評分表（商務標、陳述答辯部分） 商 務 標 部 分 (30%) 序號評分項目評分標準分值物業(yè)企業(yè)1物業(yè)企業(yè)2物業(yè)企業(yè)3物業(yè)企業(yè)4物業(yè)企業(yè)5物業(yè)企業(yè)6 1 投標企業(yè) 基本情況 和綜合優(yōu)勢 （8分） 企業(yè)資質(zhì)及 發(fā)展?jié)摿?一級3 二級2 三級1 企業(yè)業(yè)績 管理項目獲部優(yōu)以上3 管理項目獲省優(yōu)以上2 管理項目獲市優(yōu)以上1 通過國家質(zhì)量體系認證1 企業(yè)誠信1 2 物業(yè)財務 方案擬定 （22分） 前期物業(yè)管 理介入費 測算 有合理的預算和使用計劃5 在標底±5千元內(nèi)，滿分； 在標底±（5千元－1萬元） 內(nèi)，扣2分，以5千元為基 數(shù)，依次類推，扣完8分為 止。 6 物業(yè)綜合服 務費測算 收支測算詳盡、仔細、合理5 在標底±0.02元/m2內(nèi),滿 分；在標底±（0.02

前期物業(yè)管理招投標資格邀請函 根據(jù)建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和國家、省、 市、縣有關(guān)的法律、法規(guī),結(jié)合本項目實際情況,本著公開、公正和誠 信的原則,招標人決定對其開發(fā)建設的北京市馬駒橋鎮(zhèn)銀凱綜合樓住 宅小區(qū)的前期物業(yè)管理進行邀請招標,經(jīng)對意向各意向投標人考查和 協(xié)商,現(xiàn)誠意邀請貴公司參加投標人資格預審。 一、有關(guān)事項如下: 1、招標邀請人:北京銀凱新型建材有限公司 2、投標單位:取得建委核發(fā)三級以上(不包括暫定三級)物業(yè)管理經(jīng) 營資質(zhì)等級證書,年度考評合格;市外為取得市級(地市級)物業(yè)主管部 門核發(fā)同等證書。 3、投標人資格預審文件送達地點:北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)興華西大 街55號 4、投標人資格預審文件送達截止時間:2012年9月6日 5、報名事項:市內(nèi)企業(yè)攜投標意向書、企業(yè)簡介、資質(zhì)等級證書、 營業(yè)執(zhí)照、業(yè)績證明、企業(yè)負責人

隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展和完善,前期物業(yè)管理招投標得以迅速推廣,對于促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、提高物業(yè)管理的整體水平起到了積極的促進作用。但是,也應看到在前期物業(yè)管理招投標活動中暴露出的一些問題并應積極解決。一、前期物業(yè)管理招投標活動中存在的問題及原因(一)前期物業(yè)管理招投標活動中存在的問

沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定 2005-11-1714:26:56 沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

佛山市前期物業(yè)管理招投標程序指引 （試行） 前言：《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》明確指出，前期物業(yè)管理， 是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施 的物業(yè)管理。招標人，是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。前期物 業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。根據(jù)《暫行辦法》，我協(xié)會于2004年12月1 日制定了《前期物業(yè)管理招投標備案文件匯編》，該《匯編》的出臺，一直以來為 五區(qū)的實際操作起到一定的指引和參考作用。 隨著時代的不斷進步，根據(jù)一段時間的實踐和工作總結(jié)，為了更好地規(guī)范我市 前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場 的公平競爭，現(xiàn)以《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為前提，并結(jié)合佛山市 五區(qū)現(xiàn)行操作程序，受佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局的委托，由我協(xié)會重新編制統(tǒng) 一的《佛山市前期物業(yè)管理招投標程序指引

我看前期物業(yè)管理招投標 文/魏勇賀云華 2003年9月1日，國務院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）和建設部制定的《前期 物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》正式施行?！稐l例》第二十四條規(guī)定“國家提倡建設單位按照 房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。 建設部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業(yè)管理招投標辦法更加速了物業(yè)管理招投標 的普及，使物業(yè)管理招投標成為物業(yè)管理市場規(guī)范化的重要手段。 一、推行物業(yè)管理招投標制度的重要意義 1、避免了物業(yè)管理的機制缺陷 物業(yè)管理作為一個新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設單位內(nèi)，作為售后服務及其延 伸服務的主要執(zhí)行機構(gòu)?！敖ü芤患摇钡臋C制導致其職責權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開 發(fā)商看成一家，要求物業(yè)管理公司在完成物業(yè)管理應盡的職責之后，必須認可開發(fā)商的遺留問 題也是自己的份

前期物業(yè)管理招投標評分表（技術(shù)標部分50%） 序號評分項目評分標準分值物業(yè)企業(yè)1物業(yè)企業(yè)2物業(yè)企業(yè)3物業(yè)企業(yè)4物業(yè)企業(yè)5物業(yè)企業(yè)6 1 擬投標物業(yè)項目針對 性情況構(gòu)想 物業(yè)項目管理定位準確，可操作性強。 方案策劃思路新、針對性強、起點高。 創(chuàng)優(yōu)目標明確、切實。 2 管理機構(gòu)設置及管理 人員配備 物業(yè)項目有健全的小區(qū)管理機構(gòu)。 員工配備合理，符合小區(qū)管理情況。 員工培訓方案。 3前期物業(yè)管理 物業(yè)驗收方案。 業(yè)主入住管理方案。 裝修管理方案。 違章處理辦法及措施。 4 企業(yè)管理規(guī)章制度和 檔案管理情況 企業(yè)有健全的財務人事等規(guī)章制度。 各類檔案資料詳細、明確。 5 物業(yè)服務標準和管理 方案 有詳細、全面的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、 公共秩序維護、車輛、環(huán)保等管理方案。 物業(yè)服務標準全面、詳細、針對性、操 作性強。 6物業(yè)維修養(yǎng)護計劃 房屋和公共配

江南·御花園前期物業(yè)管理招投標評分表（商務標、陳述答辯部分） 商 務 標 部 分 (30%) 序號評分項目評分標準分值物業(yè)企業(yè)1物業(yè)企業(yè)2物業(yè)企業(yè)3物業(yè)企業(yè)4物業(yè)企業(yè)5物業(yè)企業(yè)6 1 投標企業(yè) 基本情況 和綜合優(yōu)勢 （8分） 企業(yè)資質(zhì)及 發(fā)展?jié)摿?一級3 二級2 三級1 企業(yè)業(yè)績 管理項目獲部優(yōu)以上3 管理項目獲省優(yōu)以上2 管理項目獲市優(yōu)以上1 通過國家質(zhì)量體系認證1 企業(yè)誠信1 2 物業(yè)財務 方案擬定 （22分） 前期物業(yè)管 理介入費 測算 有合理的預算和使用計劃5 在標底±5千元內(nèi)，滿分； 在標底±（5千元－1萬元） 內(nèi)，扣2分，以5千元為基 數(shù)，依次類推，扣完8分為 止。 6 物業(yè)綜合服 務費測算 收支測算詳盡、仔細、合理5 在標底±0.02元/m2內(nèi),滿 分；在標底±（0.02

附件1 承德市前期物業(yè)管理招投標工作程序 一、招標籌備 實施主體:招標人(開發(fā)建設單位 工作內(nèi)容:根據(jù)《承德市物業(yè)管理招標投標管理辦法》應進行招標的物業(yè)項目, 開發(fā)建設單位應當及時組織實施招標活動,并在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的 10日前完成招標籌備工作,籌備工作主要包括: (一成立招標機構(gòu)。開發(fā)建設單位自行組織招標的,應當成立招標小組;委托招標 的,應當委托承德市物業(yè)管理協(xié)會或具有相應資質(zhì)的招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。 (二編制招標文書: 1.招標公告或投標邀請書; 2.招標文件,招標文件應包括以下內(nèi)容: (1招標人及招標項目簡介,包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式,項目名稱、坐落 位置、總占地面積、總建筑面積、房屋類型及建筑結(jié)構(gòu)、房屋棟數(shù)、戶數(shù)、物業(yè)服 務用房的配置及共用設施設備的基本情況等; (2物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準及要求等;

i 摘要 2003年6月26日建設部制定的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》， 有效地推動了物業(yè)管理的市場化。物業(yè)管理招投標體現(xiàn)了公開、公正、公平的市 場竟爭原則,合理、充分的市場機制引入物業(yè)管理領(lǐng)域,使開發(fā)商、物業(yè)管理企 的市場主體活動更加規(guī)范、透明和安全,從而較好的防止物業(yè)管理領(lǐng)域的不正當 竟爭,有力地推進和維護物業(yè)管理行業(yè)有序健康發(fā)展,最終實現(xiàn)物業(yè)的居住和 商業(yè)價值。但從最近幾年的實施情況來看，物業(yè)管理招投標工作在開標、評標、定標這幾 方面還存在不少的問題，而本文旨在研究其問題所在，并提出相關(guān)的解決意見。 關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理招投標，開標、評標、定標、開發(fā)商、對策 物業(yè)管理招投標有效地推動了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng) 營，而“建管分離”這一舉措促進了物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)健發(fā)展， 達到了開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主三贏。前期物業(yè)管理階段，是

建設部印發(fā)的前期物業(yè)管理服務協(xié)議 （示范文本） 中華人民共和國建設部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》（示范文本）的通知 各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、市政管委），直轄市房地局，計劃單列市建委（房地局）： 為了規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，我部制訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》（示范文本），現(xiàn)印發(fā)給你們。 此文本適用于自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在執(zhí)行過程中，當事人可根據(jù)實際情況，對文本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。 本協(xié)議當事人 甲方： 乙方： 甲方是指：1、房地產(chǎn)開