建設工程優(yōu)先受償權(quán)能對抗房屋買受人嗎

建設工程優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定于我國《合同法》第286條之中,作為維護承包人發(fā)放工人職工薪酬和勞務費用的重要保障,該優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定具有極其重要的價值。然其適用具有一定的前提條件,且與其他權(quán)利,諸如抵押權(quán)等發(fā)生沖突時如何適用都是該項權(quán)利的研究重點。合同法中此項法律條文的規(guī)定對建設工程中發(fā)包人、承包人等當事人的權(quán)利、義務進行了明確規(guī)定。然適用過程中仍需注意其適用范圍、受償順序和受償程序等,本文將從該項權(quán)利設置之初始意愿及該項權(quán)利的效力談起,對此項優(yōu)先受償權(quán)進行探索。

建設工程合同案件長久以來都是我國人民法院審理案件中遇到的一種較為復雜的案件類型,而這其中關于建設工程合同的優(yōu)先受償權(quán)問題又十分的重要并且直接關系到施工企業(yè)的工程款債權(quán)能否順利受償.根據(jù)我國法律規(guī)定,對建設工程優(yōu)先受償權(quán)期限存在著兩種不同的時間起算標準,本文將會結(jié)合法律規(guī)定和筆者的個人見解對這兩種不同的時間起算標準進行闡述和評價.

建設工程優(yōu)先受償權(quán)登記制度探析

《合同法》第286條規(guī)定了承包人對建設工程的價款有優(yōu)先受償權(quán),但是對建設工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)學術界意見不一,且無程序法的保障,其實現(xiàn)有很多困難。筆者在此對建設工程優(yōu)先受償權(quán)與其他相關權(quán)利的競合及行使方式作一探討。

建設工程優(yōu)先受償權(quán)在我國《合同法》中確立以來,雖然解決了一些社會問題,但其固有的缺陷也日益顯現(xiàn)。文章以一則案例為切入點,通過價值分析的方法對建設工程優(yōu)先受償權(quán)的存與廢進行分析,認為建設工程優(yōu)先受償權(quán)應在我國現(xiàn)行立法中廢止。

正確認識建設工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是正確適用合同法賦予建設工程承包人特有的優(yōu)先受償權(quán)的關鍵,文章認為,從合同法起草過程看,建設工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是法定抵押權(quán),同時,建設過程優(yōu)先受償權(quán)完全符合抵押權(quán)的主要特征,而且,將建設工程優(yōu)先受償權(quán)定位為法定抵押權(quán)符合世界各國立法趨勢.

建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)制度的確立,對于解決日益嚴重的工程欠款問題無疑是一劑良方,但在司法實踐中,建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)在實現(xiàn)過程中卻遇到了諸多障礙,其中建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)與其他權(quán)利競存的處理,直接關系到建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn),實踐中應按下列原則處理:第一,建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)發(fā)生沖突時,承包人的建設工程價款優(yōu)先受償;第二,當兩個以上承包人對同一建設工程享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)時,應該按各建設工程承包人的債權(quán)比例清償;第三,消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。商品房的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給消費者時,承包人的優(yōu)先受償權(quán)不可對抗消費者的房屋所有權(quán)。

本文根據(jù)對《合同法》第286條及《批復》的理解以及在司法實踐中遇到的一些問題,對如何理解、適用、完善建設工程優(yōu)先受償權(quán)做一闡述,以期對立法和司法有所增益。

建筑業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),建設工程款拖欠問題一直是困擾建筑商的嚴重問題之一,為此,《合同法》第286條賦予了承包人建設工程款優(yōu)先受償權(quán),最高人民法院也出臺了相關的司法解釋,為解決這一問題提供了新的途徑。建設工程優(yōu)先受償權(quán)是一項效力強大的權(quán)利,對這一權(quán)利的享有必須具備一定的條件,本文認為,建設工程優(yōu)先受償權(quán)的主體為承包人,建設工程必須已經(jīng)竣工或者已經(jīng)超過合同約定的竣工時間,承包人的債權(quán)為依照建設工程合同所應支付的價款,標的物不包括不宜折價、拍賣的建設工程。

當前建設工程由于各種原因出現(xiàn)不能如期完工的現(xiàn)象,結(jié)果造成很多主體不能如期得到應得的價款或酬金,出現(xiàn)各種矛盾和糾紛;建設工程優(yōu)先受償權(quán)主體的爭論隨之出現(xiàn)。本文分析了建設工程優(yōu)先受償權(quán)主體之爭的原因并提出了完善的建議,希望對相關部門和單位有所啟迪。

所謂建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)是指建設工程的發(fā)包人未按照約定支付價款，經(jīng)催告逾期不支付，承包人與發(fā)包人協(xié)議或申請人民法院拍賣，并就所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。合同法創(chuàng)設的這一新的法律制度，是立法機關借鑒發(fā)達國家和地區(qū)經(jīng)驗以及近幾年來民法學界關于物權(quán)法的研究成果，完善了擔保法中的不動產(chǎn)抵押制度。為解決惡意拖欠建設工程價款的社會問題，以保護建筑行業(yè)的生存和發(fā)展提供法律制度上的保障。

建設工程價款拖欠問題一直是困擾我國建筑業(yè)發(fā)展的嚴重問題,它影響了建筑企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營,威脅到廣大建筑工人的生存利益,也制約了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

我國《合同法》第286條規(guī)定了建筑工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)。該條平衡了建筑工程發(fā)包人與承包人的利益,完善了我國民事優(yōu)先權(quán)制度。但該條及其司法解釋在確定權(quán)利性質(zhì)、行使主體、標的物的范圍以及與其他權(quán)利沖突時的處理方面均存在缺陷。因此,應當作進一步的分析和研究,為這一制度的實施和完善提供更有可操作性的參考。

為了規(guī)范《合同法》第286條確立的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán),2002年最高法院出臺了《關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》,但各地法院在執(zhí)行上述批復過程中遇到了一些難題,例如主合同無效時優(yōu)先權(quán)是否無效,主合同終止時該如何計算優(yōu)先權(quán)的起算時間,優(yōu)先權(quán)是否需要通過訴訟程序確定等。由于各地法院對這些問題存在不同的理解和判決,導致同案不同判現(xiàn)象頻發(fā),不利于維護司法權(quán)威和保障司法公平。本文將以建設工程優(yōu)先權(quán)的法理性質(zhì)為視角來探討建設工程優(yōu)先權(quán)在行使過程中出現(xiàn)的上述疑難問題。

建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)是《合同法》第286條賦予承包人的一項特殊權(quán)利,對保障農(nóng)民工的合法權(quán)益、促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實意義.在工程實踐中,工程價款拖欠現(xiàn)象仍然存在,建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)為承包人工程價款的保護提供了法律依據(jù).而承包人在建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的具體適用上,存在諸多爭議.為此,本文就建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)、立法宗旨、性質(zhì)及行使等方面進行了探討.

在目前法律不完善的情況下,爭論建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是沒有必要的,因為其法律性質(zhì)取決于立法的規(guī)定。建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生,應該以登記為條件。這種權(quán)利的行使也應遵守物權(quán)法的基本原則。

我國1999年頒布的《合同法》第286條規(guī)定了建筑工程款享有優(yōu)先受償權(quán),立法者寄希望于以此條之規(guī)定解決長期以來困擾建筑業(yè)的拖欠工程款的問題。2001年,最高人民法院頒布了《關于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》,闡明了建設工程款與抵押權(quán)的清償順序、行使期限等問題,可謂在一定程度上完善了建筑工程款優(yōu)先受償制度。但由于法律規(guī)定仍然粗糙和模糊,建設工程款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)不明并且和其他權(quán)利的沖突不斷。

《合同法》第286條規(guī)定有建設工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，但在實際操作中，由于此條法律未明確建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)及其他債權(quán)償還的關系，因而在合同糾紛的審理中，人民法院無法依法明確地予以界定，從而給司法審判帶來了一定的困難。2002年6月27日起執(zhí)行的最高人民法院《關于建設工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（以下簡稱[2002]16號司法解釋）對此進行了明確規(guī)定，從而使建設工程承包人的法律地位產(chǎn)生了質(zhì)的變化，為其利益的實現(xiàn)提供了法律保障。

《合同法》第286條設立建設工程款優(yōu)先受償權(quán)制度,為依法治理建筑行業(yè)大量拖欠工程款現(xiàn)象提供了法律武器,但在學術理論界和司法實踐中,對該制度的理解和適用都存在較多爭議。本文就建設工程款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì),保護范圍、行使程序等方面進行探討,提出進一步完善建設工程款優(yōu)先受償權(quán)制度的建議。

<合同法>出臺后其第286條關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)在我國眾多學者中引起了激烈的討論.本文主要綜合了目前各位學者對建設工程價款的優(yōu)先受償權(quán)的觀點,總結(jié)了我國對于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的理論體系,對其性質(zhì)、與其他權(quán)利的沖突以及如何完善建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)制度方面等提出了自己的看法.

我國<合同法>第286條確定的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)目的在于保護特定債權(quán)以保證工程建設質(zhì)量和人民的居住安全,然而這一制度在促進企業(yè)融資、維護交易安全方面過于粗疏.本文通過探討這種權(quán)利的性質(zhì),認為建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定抵押權(quán),同時通過分析實踐中的典型權(quán)利沖突,對建立和完善建設工程價款優(yōu)先權(quán)登記制度提出一些淺近的意見,以期完善這一優(yōu)先權(quán)制度的相關立法.

1993年我國《合同法》中首次規(guī)定了建設工程款的優(yōu)先受償權(quán)，對與這一權(quán)利的性質(zhì)理論界存在很大的爭議，可謂是百家爭鳴。直至最高院對此做了解釋才是的該權(quán)利的性質(zhì)得以確定。該文將從以下幾方面入手，淺析以下建設工程款的優(yōu)先受償權(quán)：第一，該權(quán)利的性質(zhì)的定位；第二，該權(quán)利的形式主體；第三，對價款的理解；第四，該權(quán)利該如何行使（即行使的集體的程序和應該注意的問題）；第五，對于現(xiàn)存法律規(guī)定各種的一些缺陷的探討。