基于carey模型商品住宅價格波動機理及實證

在分析城市商品住宅價格影響因素的基礎(chǔ)上,用人均國民生產(chǎn)總值、商品住宅銷售面積、人均可支配收入、人均儲蓄存款余額、人均居住面積等可定量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為輸入變量,單位面積商品住宅價格為輸出變量,建立bp網(wǎng)絡(luò),擬合商品住宅價格模型。用西安市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為分析實例表明,模型擬合性較好。

隨著我國住房制度的商品化改革,我國住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,逐漸成為影響國計民生的重要產(chǎn)業(yè)之一。本文的主要目的是挖掘武漢商品住宅價格變化數(shù)據(jù)、市民工資收入和gdp數(shù)據(jù)間的關(guān)系,對商品住宅價格的影響因子進行全面的剖析,運用相關(guān)性算法得出各影響因子所占權(quán)重,通過多元線性回歸模型來預(yù)測商品住宅價格走勢。

針對我國房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)理性預(yù)期特性,從供給和需求分析入手,建立了商品住宅價格的預(yù)期模型。采用eviews軟件對武漢市商品住宅市場進行了實證分析研究,驗證了所建立模型的準(zhǔn)確性,分析結(jié)果表明:適應(yīng)性預(yù)期在消費者的價格預(yù)期中占據(jù)主導(dǎo)地位,消費者在很大程度上借助于先前的價格走勢對未來進行預(yù)測,尤其是前期住房價格的漲跌幅度大小及持續(xù)時間長短對消費者的影響效果明顯,市場理性程度不足,從而導(dǎo)致價格脫離實際,波動性增強;其次,預(yù)防通貨膨脹和追逐資本利得的需求疊加,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中的投資性需求旺盛,對房價的推動作用高于土地價格水平、金融信貸供給量等。

房地產(chǎn)價格評估需要有客觀而精準(zhǔn)的方法,以作為物業(yè)稅征收、房地產(chǎn)買賣等方面的用途。文章以杭州市商品住宅為例,結(jié)合2430個樣本數(shù)據(jù)對構(gòu)建的特征價格模型先用四種函數(shù)形式進行優(yōu)選,抽取300個樣本進行價格評估預(yù)測建模,然后抽取100個樣本進行評估預(yù)測效果檢驗,并對所得到的結(jié)果進行分析。

為了分析沈陽市商品住宅市場情況,根據(jù)國內(nèi)外編制價格指數(shù)的方法,結(jié)合沈陽市房地產(chǎn)市場的實際情況,采用特征價格法對沈陽市商品住宅價格指數(shù)進行研究.選擇16個特征變量,采用半對數(shù)模型構(gòu)建沈陽市商品住宅特征價格模型,并對模型進行檢驗,確定影響沈陽市商品住宅價格的14個特征變量及相互關(guān)系.通過價格指數(shù)計算公式,計算出2006年至2013年沈陽市商品住宅特征價格指數(shù),得出沈陽市商品住宅價格增速正在逐年減緩的結(jié)論,并對未來市場可能出現(xiàn)的問題提出合理建議.

房地產(chǎn)價格特別是商品住宅價格是現(xiàn)在經(jīng)濟關(guān)注的熱點。影響商品住宅價格的因素十分復(fù)雜。本文以濟南商品住宅市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),運用數(shù)理分析方法對濟南商品住宅價格的影響因素進行了分析并建立多元回歸分析模型。

針對商品住宅價格預(yù)測問題,分析整理了與房價相關(guān)的經(jīng)濟因素,首次提出將bp-boosting回歸算法運用到商品住宅價格的預(yù)測中.以鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)為實例,進行學(xué)習(xí)預(yù)測.模型結(jié)果表明,該方法簡單有效,較為準(zhǔn)確地預(yù)測出下一個季度的房價,與bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及灰色-馬爾柯夫模型相比具有較為理想的預(yù)測精度.

我國商品住宅銷售價格波動成因的實證分析——本文通過對不同地區(qū)不同用途商品房價格變動的比較，認為我國目前房地產(chǎn)市場中商業(yè)用房和辦公用房的價格波動比較穩(wěn)定，而市場的不穩(wěn)定主要是由于住宅價格的波動引起的。同時對影響住宅價格的需求、供給以及資本的可獲...

對傳統(tǒng)蛛網(wǎng)模型作了改進,把第t期商品的供給函數(shù)考慮為t-1,t-2,…,1期價格和隨機擾動的函數(shù),考慮到價格調(diào)節(jié)政策、投資投機、調(diào)控政策、物價漲跌等因素對木材需求的影響,在需求函數(shù)中加入修正系數(shù),以此建立以木材價格調(diào)節(jié)為中心的木材供需動態(tài)模型,并對模型進行了穩(wěn)定性分析和供給變動對價格變動的影響分析,得到了均衡價格及其存在的穩(wěn)定性條件和供給變動對價格變動的影響乘數(shù)。在上述理論模型的基礎(chǔ)上,利用1993-2006年中國流通市場中的木材供需數(shù)據(jù)進行實證分析,對中國木材價格波動進行定量分析,并為判斷木材價格的穩(wěn)定性,解決木材供需矛盾提供了理論依據(jù)和現(xiàn)實操作方法。

文章通過建立房地產(chǎn)價格波動模型對典型房地產(chǎn)市場1995年～2006年房地產(chǎn)價格異常波動狀況進行了測定。計算結(jié)果表明:實際利率變動率、人口增長率與均衡因素對房地產(chǎn)價格波動影響顯著,人均可支配收入增長率和成本指數(shù)對房地產(chǎn)指數(shù)影響相對較弱。從各變量對房地產(chǎn)價格波動影響力度來看,實際利率變化最強、成本指數(shù)影響力度最小。

本研究選取了2005年1月至2013年12月之間太原市的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤與繳納稅收建立了tarch模型,實證證明了太原房價的波動存在集聚性和杠桿效應(yīng)。且利好消息和利空消息對房價的變動具不同的沖擊作用,而稅率政策在太原市房價調(diào)劑方面具有較為明顯的效果,并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)的政策建議。

本研究選取了2005年1月至2013年12月之間太原市的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤與繳納稅收建立了tarch模型,實證證明了太原房價的波動存在集聚性和杠桿效應(yīng)。且利好消息和利空消息對房價的變動具不同的沖擊作用,而稅率政策在太原市房價調(diào)劑方面具有較為明顯的效果,并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)的政策建議。

城市住宅是一種典型的異質(zhì)性商品,國內(nèi)外學(xué)者普遍采用特征價格模型進行研究。特征價格模型的理論基礎(chǔ)主要來源于lancaster的消費者理論和rosen的市場供需均衡模型。以往基于特征價格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區(qū)位三個維度進行建模分析,卻忽略了消費者的感知維度,因此文章在這三個維度的基礎(chǔ)上,加入消費者感知維度構(gòu)建兩階段模型,這也是本文的創(chuàng)新之處。同時結(jié)合文獻和訪談選取14個住宅特征作為自變量,以南京市六個主城區(qū)為例,采用30多個小區(qū)的500多套二手房掛牌數(shù)據(jù)資料,基于對數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建了南京市住宅特征價格模型。通過模型檢驗和回歸分析發(fā)現(xiàn),有13個住宅特征變量對價格有顯著影響,并結(jié)合數(shù)據(jù)對住宅特征價格彈性進行了分析。

贈送面積是房地產(chǎn)開發(fā)商常用的一種營銷手段,研究贈送面積對住宅價格的影響對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和維護購房者利益均具有一定的指導(dǎo)意義。本文以成都市武侯區(qū)184個交易樣本為例,運用特征價格模型分析了贈送面積對住宅價格的影響,研究結(jié)果表明,贈送面積并不是開發(fā)商無償贈送給購房者的,贈送面積對住宅價格有著非常顯著地影響,在其他因素不變的情況下,每增加一個贈送面積單元,住宅價值將會有5.02%的升值。

城市住宅是一種典型的異質(zhì)性商品,國內(nèi)外學(xué)者普遍采用特征價格模型進行研究。特征價格模型的理論基礎(chǔ)主要來源于lancaster的消費者理論和rosen的市場供需均衡模型。以往基于特征價格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區(qū)位三個維度進行建模分析,卻忽略了消費者的感知維度,因此文章在這三個維度的基礎(chǔ)上,加入消費者感知維度構(gòu)建兩階段模型,這也是本文的創(chuàng)新之處。同時結(jié)合文獻和訪談選取14個住宅特征作為自變量,以南京市六個主城區(qū)為例,采用30多個小區(qū)的500多套二手房掛牌數(shù)據(jù)資料,基于對數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建了南京市住宅特征價格模型。通過模型檢驗和回歸分析發(fā)現(xiàn),有13個住宅特征變量對價格有顯著影響,并結(jié)合數(shù)據(jù)對住宅特征價格彈性進行了分析。

根據(jù)2001～2010年的相關(guān)數(shù)據(jù),利用matlab建立了蘭州市商品住宅價格變動趨勢的數(shù)學(xué)模型zt=p2t2+p1t+p0,以及商品住宅價格的多元線性回歸模型logz=c0+c1log(n1)+c2log(n2)+c3log(n3)+c4n4并進行分析,考慮4個主要影響因素:人口數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)商平均投資成本、人均收入、一年期定期存款利率.結(jié)果表明:蘭州市商品住宅價格與時間呈二次非線性增長,沒有明顯的周期性,并預(yù)測了蘭州市2011年商品住宅價格為8846元/m2;蘭州市商品住宅價格與4個主要影響因素的偏相關(guān)系數(shù)分別為rzn1=0.9020、rzn2=0.9992、rzn3=0.9162、rzn4=-0.8990,其中房地產(chǎn)開發(fā)商平均投資成本對商品住宅價格的影響作用最大.

運用供需理論來分析住宅價格波動機理,定性分析住宅價格波動影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型。通過實證分析和假設(shè)檢驗優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型。利用二階因子模型進一步研究和評價近年來國內(nèi)住宅市場房價波動,得出了影響市場供需的主次因素。

運用供需理論來分析住宅價格波動機理,定性分析住宅價格波動影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型.通過實證分析和假設(shè)檢驗優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型.利用二階因子模型進一步研究和評價近年來國內(nèi)住宅市場房價波動,得出了影響市場供需的主次因素.

本文注重規(guī)范分析與實證分析的相互結(jié)合。系統(tǒng)地選擇了一組特征價格變量,構(gòu)建了北京市住宅特征價格模型,定量研究了影響北京市住宅價格的特征因素,揭示了不同特征因素對北京市住宅價格的影響,突破了我國研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)方法,定量研究彌補了針對我國住宅市場缺少實證性研究的缺陷。本文的結(jié)果表明,北京市住宅的開發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽和服務(wù)水平以及房屋的地理位置對房價有著顯著的影響,同時,房屋自身裝修程度,周邊配套設(shè)施等也是決定房價高低的重要因素。

房地產(chǎn)價格受收入沖擊的影響,變化幅度與供給的價格彈性密切相關(guān)。通過建立房地產(chǎn)價格與人均收入的vec模型,對1987—2008年的相關(guān)數(shù)據(jù)進行脈沖分析發(fā)現(xiàn):房地產(chǎn)價格與人均收入之間存在長期協(xié)整關(guān)系,房地產(chǎn)長期供給缺乏彈性,人均收入變動對短期的房產(chǎn)價格造成較大影響。

本文結(jié)合住宅房地產(chǎn)的價格理論和相關(guān)網(wǎng)站上的數(shù)據(jù),科學(xué)地選取影響商品住宅價格的影響指標(biāo)為人均gdp、人均可支配收入、人口數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品住宅建筑面積,并以此建立hedonic商品住宅價格影響因素模型。依照bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測的實現(xiàn)步驟,探索bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在預(yù)測海口市商品住宅價格的應(yīng)用,得到2018年6月-2019年5月商品住宅價格預(yù)測值,對?？谑猩唐纷≌瑑r格的研究具有一定的指導(dǎo)作用。

自1980年我國開始實施住宅制度改革以來,商品住宅價格的確定已成為我國住宅市場的核心問題,也是各級政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理與調(diào)控的指示燈,商品住宅價格的變化直接關(guān)系到廣大消費者的切身利益,是社會關(guān)注的熱點問題。因此,本文從市場價格的確定機制出發(fā),尋求影響商品住宅價格的因素,并采用bp人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)定量分析這些影響