基于層次分析法長江中游四省房地產(chǎn)投資環(huán)境比較分析

正確選擇投資環(huán)境是投資者決策前的重要一環(huán)。本文運(yùn)用層次分析法構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系,選取經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、自然環(huán)境四個因素為主體指標(biāo),gdp水平等11個個體指標(biāo);從《2016年中國統(tǒng)計年鑒》中選擇青島、濟(jì)南、煙臺2015年的相關(guān)指標(biāo)數(shù)值,并進(jìn)行實(shí)證分析,得到三個城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名。

房地產(chǎn)由于存在風(fēng)險,給開發(fā)帶來很大的不確定性。所以房地產(chǎn)投資評估建模具有明顯的現(xiàn)實(shí)意義。本文基于層次分析法進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析,建立了考慮多種因素的房地產(chǎn)投資評估建模。另外,本文以青島市的一個房地產(chǎn)項(xiàng)目為例詳細(xì)展示了了層次分析法ahp在評估房地產(chǎn)投資,并從宏觀上分析了結(jié)果的合理性和可靠性。

層次分析法是綜合評價方法中的一種,旨在將眾多模糊性的問題進(jìn)行量化,應(yīng)用數(shù)學(xué)知識處理模糊問題,具有一定的客觀性和科學(xué)性。因此,應(yīng)用此方法可以將影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多種模糊因素進(jìn)行量化來減少風(fēng)險帶來的損失,為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供客觀和科學(xué)性的依據(jù)。

ahp法是一種有效的定性分析與定量分析相結(jié)合的多目標(biāo)決策方法。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言,其評價決策也是一個多目標(biāo)、多層次、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和因素眾多的大系統(tǒng)。在對房地產(chǎn)投資決策影響因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,建立了房地產(chǎn)投資決策的層次結(jié)構(gòu)模型,并運(yùn)用ahp法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析,從而證明運(yùn)用ahp法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策是完全可行的。

基于層次分析法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估 【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其開發(fā)時間長、占用資金多以及各種環(huán)境的不確定性而存在 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、管理經(jīng)營風(fēng)險，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來很大的不確定性。 利用層次分析法對房地產(chǎn)項(xiàng)目面對的各種可能風(fēng)險因素進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分 析，能夠增強(qiáng)決策的科學(xué)性。在此基礎(chǔ)上，可以更好地對房地產(chǎn)項(xiàng)目采取風(fēng)險回避、

房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高投入、高回報的事業(yè),同時也是一項(xiàng)高風(fēng)險的事業(yè)。本文將層次分析法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評估,確定出各因素的影響程度,從而為科學(xué)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素眾多,而且關(guān)系錯綜復(fù)雜.在對影響房地產(chǎn)投資因素進(jìn)行定性的基礎(chǔ)上,運(yùn)用主成分分析法,分析各投資環(huán)境的差異,為房地產(chǎn)決策提供重要的理論依據(jù).

現(xiàn)有的研究文獻(xiàn)多是研究房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價問題,對房地產(chǎn)投資環(huán)境的形成機(jī)制研究較少。本文應(yīng)用生態(tài)位理論,建立房地產(chǎn)生態(tài)位概念,對房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的形成機(jī)制進(jìn)行了探討,界定構(gòu)成房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)因子并進(jìn)行了定性分析,以期為房地產(chǎn)投資環(huán)境研究提供新的思路。

針對房地產(chǎn)風(fēng)險投資決策的特點(diǎn),采用群組灰色層次分析方法,建立了灰色層次綜合評價體系。應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析法,提出了一種基于灰色綜合評價的房地產(chǎn)投資決策方法。利用有限的信息將實(shí)際方案與參考序列建立起關(guān)聯(lián),較好地解決了受決策者個人知識、經(jīng)驗(yàn)和偏好的制約以及其他決策環(huán)境制約所造成的問題,減少了房地產(chǎn)評價過程中的不確定性。算例分析表明該方法可行、有效。

一、層次分析法概述\r\n層次分析法（analytichierarchyprocess，簡稱ahp）是將決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。該方法是美國運(yùn)籌學(xué)家t．l．saaty教授在1973年提出的一種能有效地處理決策問題、實(shí)用的多方案或多目標(biāo)的決策方法。

針對房地產(chǎn)投資環(huán)境評價問題,建立了多層次灰色評價方法,旨在為房地產(chǎn)投資環(huán)境研究提供科學(xué)的評價方法,使得對房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價更全面、客觀、準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)投資質(zhì)量的關(guān)鍵影響因素是其投資環(huán)境,因此做好房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價工作是投資商選擇投資地的重要前期工作。本文選擇經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境以及生活服務(wù)設(shè)施環(huán)境四個方面作為投資環(huán)境的主要參考變量,利用熵權(quán)法對廣東省10個城市的投資環(huán)境進(jìn)行了評價分析,為投資商的投資選擇提供一定的借鑒意義。

房地產(chǎn)投資質(zhì)量的關(guān)鍵影響因素是其投資環(huán)境,因此做好房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價工作是投資商選擇投資地的重要前期工作。本文選擇經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境以及生活服務(wù)設(shè)施環(huán)境四個方面作為投資環(huán)境的主要參考變量,利用熵權(quán)法對廣東省10個城市的投資環(huán)境進(jìn)行了評價分析,為投資商的投資選擇提供一定的借鑒意義。

[碩士]房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)體系——【學(xué)位年度】2008　　【摘要】　　改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展。優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)...

南京房地產(chǎn)投資環(huán)境分析——房地產(chǎn)投資環(huán)境是指一定時空領(lǐng)域內(nèi)影響房地產(chǎn)投資活動(特指掌握投資項(xiàng)目決策權(quán)的實(shí)業(yè)投資活動)的各類外部條件的綜合。它是制約房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)，文化，政策，基礎(chǔ)設(shè)施等外界因素相互作用的矛盾統(tǒng)一。影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的因素很...

基于計劃經(jīng)濟(jì)體制的長期束縛下,我國在房地產(chǎn)投資上的踐行時間尚短,因此,相應(yīng)財務(wù)評價模式尚不完善,而房地產(chǎn)投資因投資金額較大,因此相應(yīng)投資風(fēng)險隨之加大,在實(shí)際進(jìn)行投資的過程中,要想實(shí)現(xiàn)對投資風(fēng)險的有效規(guī)避,則需要實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成。在此過程中,財務(wù)評價需要運(yùn)用到相應(yīng)評方法與指標(biāo),而將層次分析法進(jìn)行應(yīng)用,則能夠以綜合評價模型的搭建來提升財務(wù)評價結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性。本文針對如何以層次分析法來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財務(wù)評價分析模型的搭建進(jìn)行了研究,以供參考。

170《商場現(xiàn)代化》2007年1月（中旬刊）總第491期 投資分析 房地產(chǎn)業(yè)是個高投入高產(chǎn)出高風(fēng)險的行業(yè)，故房地產(chǎn)項(xiàng)目的 投資決策風(fēng)險顯得更為突出。其投資決策風(fēng)險因素復(fù)雜變化大且 定量數(shù)據(jù)少，灰色性顯著，僅靠評價者的定性分析和邏輯判斷很 難得到較為科學(xué)的評價結(jié)果。本文采用多層次分析法對房地產(chǎn)投 資決策風(fēng)險進(jìn)行定量計算和定性分析，旨在對房地產(chǎn)投資決策風(fēng) 險系統(tǒng)進(jìn)行客觀的量化分析和總體評價。 由于不同的項(xiàng)目存在著不同的特點(diǎn)，其風(fēng)險因素也各有不同。 為使分析更具有針對性，筆者以上海某房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目為例， 借助上述理論原理和方法進(jìn)行實(shí)證分析研究，以期房地產(chǎn)投資者 在風(fēng)險防范和投資決策獲得最優(yōu)效果。 一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)圖的建立 通過仔細(xì)分析，找出了該項(xiàng)目中的關(guān)鍵風(fēng)險因素(包括系統(tǒng)風(fēng) 險和非系統(tǒng)風(fēng)險)，得出以下投資決策風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)圖。 二、判斷矩陣及特征值的計算 利用德爾非法及1～9

本文在分析房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素的基礎(chǔ)上,建立了多層次的未確知測度綜合評價模型。評價過程中,對于二級指標(biāo)運(yùn)用信息熵確定其分類權(quán)重,對于一級指標(biāo)運(yùn)用層次分析法來確定其重要性權(quán)重,實(shí)現(xiàn)定性分析和定量分析的結(jié)合,進(jìn)而得到房地產(chǎn)投資環(huán)境的未確知綜合評價結(jié)果。最后實(shí)例證明了該方法的實(shí)用性和合理性。

房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個復(fù)雜的系統(tǒng),根據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境構(gòu)成要素,從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、自然環(huán)境和社會文化環(huán)境五個方面選取了24個指標(biāo),運(yùn)用均方差決策法,構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價模型,并以銀川市為例進(jìn)行實(shí)證分析,結(jié)果表明該模型具有一定的實(shí)用價值。

在房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價過程中,評價指標(biāo)往往考慮的因素比較多,評價過程比較繁瑣。本文用主成分分析的方法在評價的過程中選取指標(biāo)的主成分,對評價指標(biāo)進(jìn)行約簡,提高評價的效率。在對評價指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)時,主成分分析方差貢獻(xiàn)率賦權(quán)的方法不能使權(quán)重歸一。為了保證指標(biāo)賦權(quán)信息統(tǒng)一性,用信息熵的原理客觀的給定指標(biāo)的權(quán)重,保證指標(biāo)的合理。最后應(yīng)用案例用改進(jìn)的指標(biāo)和確定的指標(biāo)權(quán)重對方案進(jìn)行綜合評價,得分排名符合其合理性。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目本身具有一定的模糊性,采用模糊層次分析法,建立模糊一致矩陣,判斷各方案在各指標(biāo)下的權(quán)重,然后進(jìn)行排序,為企業(yè)的投資決策提供參考。文章以陜西省某房地產(chǎn)企業(yè)選址投資為例,驗(yàn)證了此模型的合理性與可行性。

市場比較法是房地產(chǎn)估價方法中最重要，最常用的基本方法之一，但在應(yīng)用中，傳統(tǒng)的市場比較法估價在確定各項(xiàng)修正系數(shù)時，多采用特爾斐法，難免主觀。本文將系統(tǒng)理論中系統(tǒng)層次分析法應(yīng)用物業(yè)比較法，形成系統(tǒng)層次分析比較法，能夠客觀，科學(xué)地評估房地產(chǎn)價格。