收益法房地產(chǎn)估價派生方法

在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時,目前存在著許多問題,他們都不同程度地影響了估價過程的科學(xué)性和估價結(jié)果的精確度。這些問題主要體現(xiàn)在收益法的適用范圍和參數(shù)確定及資本化率的確定等幾方面。

收益法房地產(chǎn)估價的分析與改進(jìn)——通過對收益法房地產(chǎn)估價中年凈收益的估算!還原利率的確定和收益現(xiàn)值的計算等三方面的分析,提出了收益法在房地產(chǎn)估價應(yīng)用中的不足及改進(jìn)方法。

收益法是房地產(chǎn)價值估價中常用的一種方法,本文針對收益法運(yùn)用實務(wù)中存在的一些具體問題進(jìn)行分析,提出注意事項和解決方法。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評估大酒店房地產(chǎn)的技術(shù)路線與方法.重點(diǎn)闡述估價過程中有關(guān)客觀年總收益、客觀年總費(fèi)用、還原利率等估價參數(shù)確定等技術(shù)難點(diǎn),最終測算出大酒店的房地產(chǎn)價格。

一、問題的提出《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對\"收益法\"的定義是:預(yù)計估價對象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加,以此估算估價對象的客觀

基于收益資本化理論研究和資本化率計算方法,本文通過實證分析,對直接資本化法和報酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進(jìn)行了探討,最后作者對其在現(xiàn)實中的運(yùn)用提出了幾點(diǎn)意見。

1收益法的理論依據(jù)隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益完善,在房地產(chǎn)估價的過程中,能夠充分反映房地產(chǎn)作為一種投資載體這種特性的收益法得到了越來越廣泛的應(yīng)用,但是在實際應(yīng)用中仍然存在著一些有待研究、解決的問題,例如對于凈收益、資本化率的內(nèi)涵和外延等問題還存在一定的爭議。在

在房地產(chǎn)價格評估中,收益法是常用的3種基本方法之一。使用收益法的關(guān)鍵是資產(chǎn)純收益的確定和還原利率的選取,因此如何確定還原利率是收益法中的一個十分重要的環(huán)節(jié)。目前,在我國實際使用的確定還原利率的方法比較多,每種方法都有其一定的優(yōu)點(diǎn)和局限性。在一項具體的估價項目中,適當(dāng)?shù)拇_定方法又成為影響還原利率準(zhǔn)確性的重要因素,進(jìn)而影響著使用收益法進(jìn)行價格評估的結(jié)果的客觀性和公正性。

收益法測算表（房地產(chǎn)） 序號 項目名稱 （單位：元/㎡）計算公式計算結(jié)果單位 一年有效毛收入(2)+(3)-(4)6286.50元/㎡ （1）月毛租金收入550.00元/㎡ (2)年潛在毛收入（1）×126600.00元/㎡ （3）租賃保證金、押金利 息收入 (1)×3%16.50元/㎡ （4）空置等造成的收入損 失 (2)×5%330.00元/㎡ 二年運(yùn)營費(fèi)用（5）+（6）+（7）+（8）+（9）947.38元/㎡ （5）管理費(fèi)用(一)×3%188.60元/㎡ （6）維修費(fèi)用重置價格（1600元/㎡）×2%32.00元/㎡ （7）保險費(fèi)用重置價格（1600元/㎡）×0.2%3.20元/㎡ （8）稅金及其附加費(fèi)(一)×11.51%723.58元/㎡ （9）土地收益金（劃撥土 地） 0×120.00

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),當(dāng)前房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務(wù)十分頻繁,這些都需要確定房地產(chǎn)的價值。收益法是房地產(chǎn)估價中常用的方法之一,其主要運(yùn)用于有收益的房地產(chǎn)的價值評估,房地產(chǎn)的收益性體現(xiàn)在兩個方面:一是現(xiàn)實存在的

收益還原法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用——收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一，它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個關(guān)鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題，目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法，這使得...

收益還原法是房地產(chǎn)估價中公認(rèn)的三大基本方法之一,有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ),常用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價中.在收益還原法中,房地產(chǎn)的凈收益、成本費(fèi)用、報酬率的確定是關(guān)鍵點(diǎn),也是難點(diǎn).在分析酒店型房地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,對估價中所需的各項參數(shù)進(jìn)行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產(chǎn)的應(yīng)用問題.

收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一,它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個關(guān)鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨(dú)立的、可靠性強(qiáng)的估價方法得到應(yīng)用,其實際應(yīng)用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點(diǎn)的討論入手,引入收益風(fēng)險倍數(shù)和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結(jié)合,即運(yùn)用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

在現(xiàn)行房地產(chǎn)估價收益法中,關(guān)于收益價格的公平性存在一定的矛盾。本著以提高房地產(chǎn)估價質(zhì)量為目的,改進(jìn)后的收益法即收益共享法將房地產(chǎn)未來的凈收益在房地產(chǎn)買方和賣方之間進(jìn)行了合理的分配,既滿足了買方的投資目的,也提高了房地產(chǎn)交易真實發(fā)生的可能性。由此,達(dá)到了完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價理論、構(gòu)建優(yōu)化的估價方法的目的。

房地產(chǎn)估價的收益還原法評析

我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價活動起步較晚,所運(yùn)用的估價理論體系基本上是從西方國家引進(jìn)的,鑒于我國目前的國有土地使用權(quán)有限期出讓制度,與英美等國家的土地私有制有所不同,決定了房地產(chǎn)估價理論體系特別是實際運(yùn)用時應(yīng)有相應(yīng)變化。在當(dāng)前房地產(chǎn)收益率及有關(guān)房地產(chǎn)估價理論與方法上,這點(diǎn)體現(xiàn)的不是很明確,本文就此闡述了個人的觀點(diǎn)。

新《房地產(chǎn)估價規(guī)范》解讀——估價方法 文/王珊 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢 疫總局于2015年4月8日聯(lián)合發(fā)布了新版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【gb/t50291-2015】 （以下簡稱“新規(guī)范”），距上版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【gb/t50291-1999】（以下簡 稱“舊規(guī)范”）發(fā)布相隔十六年之久。這十六年間，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和 改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而逐漸 成長起來。估價行業(yè)形勢的轉(zhuǎn)變和估價業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，對本行業(yè)的監(jiān)管及技 術(shù)指引提出了更高的要求，新規(guī)范的發(fā)布正順應(yīng)了這一要求。 一、新舊規(guī)范對比 新規(guī)范與老規(guī)范相比，內(nèi)容更加具體、細(xì)致，對估價及估價師提出的要求更 高并且更加明確。同時通過具體條款的調(diào)整，能夠看出新規(guī)程的制定，改變了傳 統(tǒng)的估價觀念，強(qiáng)調(diào)了估價行為應(yīng)以估價

本文對房地產(chǎn)估價中收益法的運(yùn)用進(jìn)行了研究,探討了資本化率的確定方法,包括市場提取法、安全利率調(diào)整法、實際利率調(diào)整法、收益風(fēng)險倍數(shù)法,并針對各種方法的不同特點(diǎn),探討了其適用的具體情況,進(jìn)行了實證分析;此外本文探討了運(yùn)用"收益分配法"準(zhǔn)確測算待估房地產(chǎn)的凈收益,并進(jìn)行了實證分析。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評估大酒店房地產(chǎn)的技術(shù)路線與方法.重點(diǎn)闡述估價過程中有關(guān)客觀年總收益、客觀年總費(fèi)用、還原利率等估價參數(shù)確定等技術(shù)難點(diǎn),最終測算出大酒店的房地產(chǎn)價格。

收益法是評估房地產(chǎn)價值的基本方法之一，本文主要探討收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，指出其中存在的問題，著重分析解決這些問題采取的具體措施。

本文從房地產(chǎn)評估的角度研究了目前我國房地產(chǎn)評估的基本方法--收益法.本文首先概述了我國房地產(chǎn)估價方法的現(xiàn)狀、特點(diǎn).其次本文提出了收益法在房地產(chǎn)估價應(yīng)用中存在的問題,如:適用范圍有一定的局限性、折舊費(fèi)是否應(yīng)該扣除等.最后本文對收益法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用進(jìn)行了探討并提出了一些的建議,如:健全估價體系、規(guī)范估價流程、引入國際評估準(zhǔn)則.本文的基本邏輯進(jìn)程是提出問題到分析問題,然后解決和探討問題.

一、問題的提出\r\n《房地產(chǎn)估價規(guī)范》2．0．13收益法的定義是：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。