特征價格模型沈陽市商品住宅價格指數(shù)

本文注重規(guī)范分析與實證分析的相互結(jié)合。系統(tǒng)地選擇了一組特征價格變量,構(gòu)建了北京市住宅特征價格模型,定量研究了影響北京市住宅價格的特征因素,揭示了不同特征因素對北京市住宅價格的影響,突破了我國研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)方法,定量研究彌補了針對我國住宅市場缺少實證性研究的缺陷。本文的結(jié)果表明,北京市住宅的開發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽和服務(wù)水平以及房屋的地理位置對房價有著顯著的影響,同時,房屋自身裝修程度,周邊配套設(shè)施等也是決定房價高低的重要因素。

在分析城市商品住宅價格影響因素的基礎(chǔ)上,用人均國民生產(chǎn)總值、商品住宅銷售面積、人均可支配收入、人均儲蓄存款余額、人均居住面積等可定量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為輸入變量,單位面積商品住宅價格為輸出變量,建立bp網(wǎng)絡(luò),擬合商品住宅價格模型。用西安市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為分析實例表明,模型擬合性較好。

隨著我國住房制度的商品化改革,我國住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,逐漸成為影響國計民生的重要產(chǎn)業(yè)之一。本文的主要目的是挖掘武漢商品住宅價格變化數(shù)據(jù)、市民工資收入和gdp數(shù)據(jù)間的關(guān)系,對商品住宅價格的影響因子進行全面的剖析,運用相關(guān)性算法得出各影響因子所占權(quán)重,通過多元線性回歸模型來預(yù)測商品住宅價格走勢。

針對我國房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)理性預(yù)期特性,從供給和需求分析入手,建立了商品住宅價格的預(yù)期模型。采用eviews軟件對武漢市商品住宅市場進行了實證分析研究,驗證了所建立模型的準(zhǔn)確性,分析結(jié)果表明:適應(yīng)性預(yù)期在消費者的價格預(yù)期中占據(jù)主導(dǎo)地位,消費者在很大程度上借助于先前的價格走勢對未來進行預(yù)測,尤其是前期住房價格的漲跌幅度大小及持續(xù)時間長短對消費者的影響效果明顯,市場理性程度不足,從而導(dǎo)致價格脫離實際,波動性增強;其次,預(yù)防通貨膨脹和追逐資本利得的需求疊加,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中的投資性需求旺盛,對房價的推動作用高于土地價格水平、金融信貸供給量等。

房地產(chǎn)價格特別是商品住宅價格是現(xiàn)在經(jīng)濟關(guān)注的熱點。影響商品住宅價格的因素十分復(fù)雜。本文以濟南商品住宅市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),運用數(shù)理分析方法對濟南商品住宅價格的影響因素進行了分析并建立多元回歸分析模型。

基于hedonic模型的沈陽市住房價格屬性分析——鑒于目前我國房地產(chǎn)市場住房價格普遍走高的現(xiàn)象，社會各界對影響住房的屬性要素重視程度日益加深。該文通過國際流行的hedonic模型，結(jié)合最小二乘法，并在對沈陽市五區(qū)住房價格進行實地調(diào)查、搜集、整理數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上...

本文簡要介紹了arma模型的理論知識,并針對1998年1季度到2006年3季度的房地產(chǎn)價格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)進行了實證分析,然后運用所建模型對2006年四季度以及2007年一季度的房地產(chǎn)價格指數(shù)做了預(yù)測,并給出精度誤差值,收到了很好的效果,所以模型具有一定的參考價值。

特征價格指數(shù)的編制與應(yīng)用——特征價格指數(shù)(hedonicpriceindex)是解決房地產(chǎn)價格指數(shù)編制中由于商品異質(zhì)性造成的指數(shù)偏差等問題的一種常用方法,在目前西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制中被普遍采用。本文總結(jié)了編制特征價格指數(shù)的基本思路,從理論框架和實證...

[碩士]特征價格理論在房地產(chǎn)價格指數(shù)編制中的應(yīng)用——【學(xué)位年度】2007　　【摘要】　　房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映不同時期房地產(chǎn)市場價格水平的變化趨勢和程度的相對數(shù)量指標(biāo)，是所謂的“純價格指數(shù)”。即價格指數(shù)只反映由市場供求變化和貨幣購買力所引起的價格...

特征價格法(hedonicmethod)是將房地產(chǎn)價格變動中的質(zhì)量特征因素進行分解,以顯現(xiàn)出各項特征的隱含價格。并從價格的總變動中逐項剔除質(zhì)量特征變動的影響,達到僅僅反映純價格變動的目的。本文通過雙重imputation過程估計缺失價格和剔除異常值的影響,解決了可比性問題,并增強了hedonic模型的穩(wěn)定性。

由于住宅本身具有異質(zhì)性,在時間序列分析過程中單純采用交易均價進行核算無法剔除住宅異質(zhì)性帶來的價格差異變化,從而使得住宅價格波動不僅反映供求和投資因素的影響,還受到住宅本身因素變化的影響。因此,在不同報告期中剔除住宅異質(zhì)性對住宅價格波動的影響,可以為分析由市場供求等其他因素對住宅價格波動的影響提供良好的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

本文利用特征價格模型對外部環(huán)境對北京市普通住宅的價格特征進行定量研究,構(gòu)建了住宅估值的對數(shù)線性模型。結(jié)果表明,根據(jù)市場特點合理構(gòu)建指標(biāo)體系,可以使價格特征模型很好的解釋北京市普通住宅市場的內(nèi)在價格特征。10%的顯著性檢驗結(jié)果與指標(biāo)參數(shù)表明,在其它條件相同的情況下,位于重點小學(xué)學(xué)區(qū)的住宅比非學(xué)區(qū)房總價高約25%,位于北部的住宅比南部高約34%。而地鐵對周邊住宅價格的影響則和住宅距離市中心的距離有關(guān),在距離市中心8公里的半徑范圍內(nèi),距離地鐵站點的距離對住宅價格并無顯著影響,而在8公里以外,則影響較為顯著。

城市住宅是一種典型的異質(zhì)性商品,國內(nèi)外學(xué)者普遍采用特征價格模型進行研究。特征價格模型的理論基礎(chǔ)主要來源于lancaster的消費者理論和rosen的市場供需均衡模型。以往基于特征價格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區(qū)位三個維度進行建模分析,卻忽略了消費者的感知維度,因此文章在這三個維度的基礎(chǔ)上,加入消費者感知維度構(gòu)建兩階段模型,這也是本文的創(chuàng)新之處。同時結(jié)合文獻和訪談選取14個住宅特征作為自變量,以南京市六個主城區(qū)為例,采用30多個小區(qū)的500多套二手房掛牌數(shù)據(jù)資料,基于對數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建了南京市住宅特征價格模型。通過模型檢驗和回歸分析發(fā)現(xiàn),有13個住宅特征變量對價格有顯著影響,并結(jié)合數(shù)據(jù)對住宅特征價格彈性進行了分析。

住宅價格指數(shù)是反映房地產(chǎn)市場價格變動趨勢的重要指標(biāo),特征價格法作為住房價格指數(shù)的編制方法之一已被國外普遍使用。在閱覽大量文獻和國外相關(guān)資料的基礎(chǔ)上,對目前國際上編制住宅價格指數(shù)的三種主流方法進行歸納總結(jié),并對我國三大住房價格指數(shù)的編制現(xiàn)狀進行比較評析,提出關(guān)于完善我國住宅價格指數(shù)的構(gòu)想:構(gòu)建以國家統(tǒng)計局為編制主體,傳統(tǒng)加權(quán)綜合指數(shù)和特征價格指數(shù)并行發(fā)展的住宅價格指數(shù)體系。

針對商品住宅價格預(yù)測問題,分析整理了與房價相關(guān)的經(jīng)濟因素,首次提出將bp-boosting回歸算法運用到商品住宅價格的預(yù)測中.以鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)為實例,進行學(xué)習(xí)預(yù)測.模型結(jié)果表明,該方法簡單有效,較為準(zhǔn)確地預(yù)測出下一個季度的房價,與bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及灰色-馬爾柯夫模型相比具有較為理想的預(yù)測精度.

本文在灰色系統(tǒng)理論的指導(dǎo)下,結(jié)合錦州市商品住宅價格現(xiàn)狀,建立灰色關(guān)聯(lián)度模型,對錦州市商品住宅價格的影響因素進行實證研究分析。研究發(fā)現(xiàn):錦州市商品住宅價格受本地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)和人均可支配收入影響較大,開發(fā)商應(yīng)在錦州市經(jīng)濟發(fā)展的總體趨勢下,關(guān)注市場需求,適時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。

文章針對近年來商品住宅價格波動較大這一特征,利用carey模型從商品住宅市場需求、供給及均衡價格為出發(fā)點研究商品住宅價格的波動機理,進而運用eview軟件對1998～2007年我國商品住宅平均價格進行實證檢驗,結(jié)論認為在商品住宅市場的價格決定及波動過程中,城鎮(zhèn)居民可支配收入水平、土地成本、建材成本、心理預(yù)期以及投機炒作,是商品住宅價格的波動的主要影響因素。

城市化使得城市居民的住房問題成為社會輿論的焦點問題。不斷發(fā)展的住宅租賃市場逐步擔(dān)負起解決流動人口及中低收入家庭住房問題的重任，其衍生的諸多問題也已引起了重視。當(dāng)前針對國內(nèi)住宅租賃市場的研究相對缺乏，尤其是租賃住宅特征對租金的影響研究。基于完善我國住宅市場發(fā)展的需要，本文以特征價格模型作研究的理論模型，以昆明市486個租賃數(shù)據(jù)為樣本做實證研究，致力于國內(nèi)租賃住宅特征價格的實證研究。

從沈陽市土地交易市場目前的基本情況入手,建立土地價格指數(shù),分析判斷土地市場情況。根據(jù)沈陽市具體情況,采用加權(quán)平均法對沈陽市土地價格指數(shù)進行設(shè)計,并依據(jù)近5年的歷史數(shù)據(jù),給出沈陽市土地市場的發(fā)展趨勢,進而為規(guī)劃部門、政府、開發(fā)企業(yè)的決策提供依據(jù),以期達到規(guī)范沈陽市土地交易市場的目的。

為了反映房地產(chǎn)價格的真實變動情況,采用特征價格法建立了深圳市房地產(chǎn)價格指數(shù)模型,并采用實際的成交數(shù)據(jù)進行分析。通過對原始交易數(shù)據(jù)的修正,將不同品質(zhì)的房產(chǎn)修正為同一品質(zhì)的房產(chǎn),使房地產(chǎn)價格指數(shù)的計算更加科學(xué)、客觀。連續(xù)運行五年的房地產(chǎn)價格指數(shù)表明,基于特征價格法編制的房地產(chǎn)價格指數(shù)具有合理性和可行性。

本文簡要介紹了灰色預(yù)測方法ｇｍ（１．１）模型的構(gòu)造與模型檢驗。利用１９９８年１～６月中國房地產(chǎn)北京指數(shù)建立了北京市房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測模型。經(jīng)模型檢驗，該模型預(yù)測，精度等級為一級，預(yù)測模型可靠。

本文借鑒現(xiàn)有的hedonic特征價格模型,嘗試構(gòu)建了城市住宅價格的hedonic模型。并以\"中指指數(shù)數(shù)據(jù)庫\"提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對模型進行了擬合分析,得出了可供實際使用的計量經(jīng)濟學(xué)模型,對研究其他類型房地產(chǎn)的定價問題具有一定的指導(dǎo)意義。