辦公樓沿革

中國(guó)古代的衙署是統(tǒng)治者辦公的專(zhuān)用建筑。中世紀(jì)后期工商業(yè)行會(huì)興起，歐洲出現(xiàn)了專(zhuān)供行會(huì)辦公、集會(huì)使用的樓房建筑，如布魯塞爾1691～1699年在格蘭德廣場(chǎng)建成的一些行會(huì)辦公樓，一般為三層至四層的磚石或木結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)代辦公樓多為政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體、工商企業(yè)、銀行等所使用。由于社會(huì)需要量增加，城市用地短缺，建筑等工業(yè)技術(shù)的發(fā)展，因此，辦公樓的規(guī)模和層數(shù)逐漸增加。20世紀(jì)初，美國(guó)首先出現(xiàn)了摩天樓式的高層辦公建筑，如1913年在紐約建成的伍爾沃思大樓，共52層,總高241米多。這種商業(yè)性的高層辦公樓，已由過(guò)去的獨(dú)家使用,發(fā)展為分別出租,供多家使用。1976年建成的紐約世界貿(mào)易中心是世界上最大的辦公樓，建筑面積120萬(wàn)平方米，其中辦公面積84萬(wàn)平方米,分租給世界 800多家廠(chǎng)商使用。1974年建成的芝加哥西爾斯大廈，110層，高443米，為當(dāng)今世界最高的辦公樓。中國(guó)從70年代末開(kāi)始，一些大城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)紛紛建造新型的高層辦公樓，如1986年建成的深圳國(guó)際貿(mào)易中心大廈，共50層,高160米，是一座分租給許多家廠(chǎng)商辦公用的大樓。

一、高檔辦公樓物業(yè)管理體制

物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)是根據(jù)所管樓宇的實(shí)際需要而設(shè)置的，實(shí)行以崗位責(zé)任制為中心的經(jīng)理負(fù)責(zé)的三級(jí)管理行政體制。

副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，受經(jīng)理委托，對(duì)分管部門(mén)進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)，向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)經(jīng)理負(fù)責(zé)。

管理員或領(lǐng)班是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的中層領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)本部門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理，向管理機(jī)構(gòu)經(jīng)理負(fù)責(zé)，是工作人員的領(lǐng)導(dǎo)者和組織者，負(fù)責(zé)安排工作人員的日常工作，指導(dǎo)其按工作(服務(wù))標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作，并檢查考核服務(wù)質(zhì)量。

工作人員根據(jù)崗位責(zé)任制的規(guī)定，按照自己的職責(zé)范圍，遵守服務(wù)規(guī)范和工作程序，搞好本職工作。

二、物業(yè)管理的主要職責(zé)

1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)受托管理的物業(yè)進(jìn)行全面管理。

2.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理工作，經(jīng)理因公外出時(shí)，副經(jīng)理代行經(jīng)理職責(zé)。

3.貫徹執(zhí)行政府的方針、政策和法令，組織經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，完成物業(yè)管理公司或物業(yè)業(yè)主確定的營(yíng)業(yè)指標(biāo)，利潤(rùn)指標(biāo)和其他各項(xiàng)考核指標(biāo)。

4.根據(jù)目標(biāo)任務(wù)，制定每一年度的經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃。

5.接受行業(yè)協(xié)會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，吸取國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代化管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合所管物業(yè)的實(shí)際，不斷提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

6.有計(jì)劃有步驟地做好物業(yè)設(shè)備維修、工程項(xiàng)目大修、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生及財(cái)務(wù)工作。正副經(jīng)理分工明確，各司其職。

7.加強(qiáng)員工教育，關(guān)心員工生活，努力提高員工素質(zhì)和企業(yè)整體素質(zhì)。

8.推行民主管理，確保各項(xiàng)指標(biāo)指令在本部門(mén)貫徹執(zhí)行。

中小型辦公樓一般為低層或多層磚混結(jié)構(gòu)建筑，平面布局常采用中間走道、兩邊辦公室的內(nèi)走廊式或一邊走道、一邊辦公室的外走廊式布局。這類(lèi)辦公樓的平面設(shè)計(jì)主要是合理選擇開(kāi)間尺寸和布置門(mén)廳、樓梯。大型辦公樓的結(jié)構(gòu)形式多采用鋼筋混凝土框架或鋼結(jié)構(gòu)、剪力墻、筒體結(jié)構(gòu)（見(jiàn)筒體結(jié)構(gòu)建筑）、框剪結(jié)構(gòu)等，以利抗風(fēng)、防震。平面布局有由幾幢多層建筑組合成一組辦公樓群的分散布局和由高層建筑或高層建筑與局部低層建筑相結(jié)合的集中布局。如北京原建筑工程部辦公樓（見(jiàn)彩圖）為三幢多層建筑組成三合院式的辦公樓群。美國(guó)紐約利華大廈（見(jiàn)彩圖）為高層建筑與局部低層建筑相結(jié)合的高層辦公樓。紐約CBS大廈為筒體結(jié)構(gòu)形式的大型塔式辦公樓，所有交通和輔助設(shè)施全部設(shè)在內(nèi)筒中，辦公室部分為大空間，采用靈活隔斷分間，無(wú)固定走道，是現(xiàn)代辦公樓建筑的常用模式。

根據(jù)辦公樓的規(guī)模、使用要求和技術(shù)、環(huán)境條件來(lái)確定建筑的體形、體量、層數(shù)、朝向等。在平面和空間上處理好辦公用房之間、辦公用房與各種服務(wù)用房之間的關(guān)系以及室內(nèi)外環(huán)境。按照人流狀況，解決平面和豎向交通問(wèn)題。在高層辦公樓中，豎向交通更為重要，如電梯的合理設(shè)置。在處理交通問(wèn)題時(shí)，須合理地縮短交通路線(xiàn)和壓縮交通面積，擴(kuò)大辦公和其他有效使用面積，以取得較高經(jīng)濟(jì)效益。應(yīng)考慮消防設(shè)施和火警時(shí)的疏散設(shè)施，以保證安全。在結(jié)構(gòu)上，應(yīng)根據(jù)規(guī)模、層數(shù)、體形等，選定結(jié)構(gòu)形式和進(jìn)行抗風(fēng)設(shè)計(jì)。處于地震區(qū)的高層建筑，要進(jìn)行防震設(shè)計(jì)。根據(jù)不同要求，進(jìn)行供暖、通風(fēng)、空調(diào)、采光、照明、供水、排水、供電、通信和其他設(shè)施的設(shè)計(jì)。

城市中心區(qū)的辦公樓 仍將向高層和超高層發(fā)展，并出現(xiàn)辦公單元的布局形式。辦公室的裝備趨向現(xiàn)代化、自動(dòng)化、信息化。為滿(mǎn)足大量辦公人員生活需要，開(kāi)放型中庭和低層對(duì)外服務(wù)裙房的布局正被廣泛采用。提高室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量、辦公效率和辦公室的技術(shù)設(shè)施水平，滿(mǎn)足多種功能需要，也是辦公樓建筑探索的課題。

不同功能需求辦公用房集合在同一樓內(nèi)的辦公樓。