長春市物業(yè)管理招標投標管理辦法第二章 招 標

第八條 招標分為公開招標和邀請招標。

住宅物業(yè)區(qū)域總建筑面積在5萬（含5萬）平方米以上的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個住宅物業(yè)區(qū)域分期建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)區(qū)域整體規(guī)劃面積計算。

住宅物業(yè)區(qū)域總建筑面積在5萬平方米以下、3萬（含3萬）平方米以上的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可采用邀請招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

采取邀請招標方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

第九條 招標人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的需要編制招標文件。招標文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標人基本情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；

（二）招標項目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、物業(yè)類型、總占地面積、總建筑面積、房屋棟數(shù)、房屋建筑結(jié)構(gòu)、經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃詳圖或者規(guī)劃總平面圖、物業(yè)功能分區(qū)、配套設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、共用設(shè)施設(shè)備配置和權(quán)屬狀況等；

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準；

（四）對投標人及投標文件的要求；

（五）招標方案；

（六）評標標準和評標方法；

（七）物業(yè)服務(wù)合同的訂立說明；

（八）其他事項的說明及法律、法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十條 建設(shè)單位作為招標人選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，到區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理招標登記。

辦理招標登記應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

（一）招標登記備案申請書；

（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復(fù)印件、《建設(shè)項目施工許可證》、《土地使用證》復(fù)印件；

（三）招標公告或者投標邀請書；

（四）招標文件；

（五）建設(shè)單位法人執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)

印件（查驗原件）；

（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。

第十一條 業(yè)主大會作為招標人的，其授權(quán)的業(yè)主委員會或者委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，到區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理招標登記。

辦理招標登記應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）招標登記備案申請書；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）業(yè)主大會同意通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)決議原件、原物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。

第十二條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理招標申請之日起3個工作日內(nèi)完成招標文件審查，審查合格后發(fā)放《物業(yè)服務(wù)招標登記備案通知單》，并指導(dǎo)、監(jiān)督招標人依照本辦法開展招標投標活動。

第十三條 采取公開招標方式的，招標人應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理行政主管部門網(wǎng)站上發(fā)布招標公告。公告期不得少于3個工作日。

第十四條 招標公告和投標邀請書應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）招標人名稱；

（二）招標項目名稱、地址、物業(yè)類型與建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；

（三）投標資格條件；

（四）投標人報名地點、期限及獲取招標文件的辦法。

業(yè)主大會作為招標人的，還應(yīng)當(dāng)說明招標項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更情況。

第十五條 招標人應(yīng)當(dāng)確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。

公開招標的物業(yè)服務(wù)項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十六條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等項目的詳細資料。對投標申請人提出的疑問，招標人應(yīng)當(dāng)予以澄清，并以書面形式發(fā)送給所有投標人。

第十七條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場踏勘后5日內(nèi)，以書面形式通知所有投標人。澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位或者業(yè)主大會為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)而進行的招標投標活動，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業(yè)服務(wù)招標的建設(shè)單位、業(yè)主大會。業(yè)主大會決議通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)授權(quán)業(yè)主委員會行使招標人職能。物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會未成立或者因故解散無法重新選舉產(chǎn)生的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托社區(qū)居民委員會作為招標人開展物業(yè)服務(wù)招標活動。

本辦法所稱投標人是指響應(yīng)物業(yè)服務(wù)招標并參加投標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。持有外地物業(yè)管理行政主管部門及建設(shè)部核發(fā)的資質(zhì)證書的投標人，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門登記備案后方可參加本市的物業(yè)服務(wù)投標。

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街道辦事處、社區(qū)居民委員會負責(zé)物業(yè)項目招標投標的日常管理、監(jiān)督和具體實施。

第五條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)。住宅物業(yè)區(qū)域總建筑面積在3萬平方米以下的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六條 業(yè)主大會作為招標人的，中標簽約企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會因組織實施物業(yè)服務(wù)招標投標活動發(fā)生的必要費用。業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會也可根據(jù)市物業(yè)管理行政主管統(tǒng)一明確的標準，向投標人收取招標文件制作、發(fā)布和專家評審等招標過程中發(fā)生的必要費用。

第七條 物業(yè)服務(wù)招標投標應(yīng)當(dāng)在下列時限內(nèi)完成：

（一）新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（二）業(yè)主大會決議通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同屆滿或解除前完成。

第十八條 投標人應(yīng)當(dāng)具有物業(yè)服務(wù)相應(yīng)資質(zhì)等級和招

標文件要求的具體條件。對被評定為物業(yè)服務(wù)信用企業(yè)的，在規(guī)定期限內(nèi)參加物業(yè)服務(wù)項目招投標的，實行增分制度。

第十九條 投標人投標時需提供以下文件：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件，外地企業(yè)還應(yīng)提供備案證明；

（三）授權(quán)委托書；

（四）受委托人身份證明；

（五）其他相關(guān)證明材料。

第二十條 投標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當(dāng)對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。

投標文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）投標函，包括管理目標、物業(yè)服務(wù)費等；

（二）技術(shù)部分，包括服務(wù)的內(nèi)容和標準、人員配備、主要工作環(huán)節(jié)運行程序及檢查方法、企業(yè)內(nèi)部管理制度；

（三）商務(wù)部分，包括物業(yè)服務(wù)費和其他委托代理服務(wù)費等收費標準報價，收費形式以及相應(yīng)的項目財務(wù)收支測算；

（四）資信部分，包括營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、資質(zhì)等級證書副本復(fù)印件、管理業(yè)績、項目主要管理人員資格證書等情況；

（五）招標文件要求提供的其他材料。

第二十一條 投標人應(yīng)當(dāng)在招標文件要求提交投標文件截止時間前，將投標文件密封送達指定投標地點。截止時間后送達的，視為放棄投標。

招標人收到投標文件后，應(yīng)當(dāng)向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。業(yè)主大會作為招標人的，街道辦事處和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會共同保存投標文件。

在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

第二十二條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面密封通知招標人。截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。

第二十三條 開標應(yīng)當(dāng)在招標文件預(yù)先確定的提交投標文件截止時間后公開進行。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)?shù)綀霰O(jiān)督物業(yè)服務(wù)開標。街道辦事處和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和具體實施相關(guān)工作。

開標地點應(yīng)當(dāng)為招標文件中預(yù)先確定的地點。

第二十四條 開標由招標人主持，所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。

招標人應(yīng)當(dāng)記錄開標過程，并存檔備查。

第二十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。

評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員人數(shù)為7人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評標委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標人會同街道辦事處在投標截止時間后開標前1日內(nèi)，從物業(yè)服務(wù)評標專家名冊中隨機抽取。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時通知參評專家按時參加評標。評標委員會成員的名單在開標前應(yīng)當(dāng)保密。 與招標人、投標人有利害關(guān)系的評標專家回避評標。

第二十六條 評標委員會應(yīng)當(dāng)按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審；設(shè)有標底的，應(yīng)當(dāng)參考標底。評標委員會完成評標后，應(yīng)當(dāng)向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人擇優(yōu)確定中標人。招標人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。

第二十七條 在評標過程中，發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，評標委員會應(yīng)當(dāng)將投標人的投標作為廢標處理：

（一）投標人串通投標或者有其他弄虛作假行為的；

（二）投標人的投標報價明顯低于標底，不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的；

（三）投標人資格條件不符合法律有關(guān)規(guī)定和招標文件要求的，或者不能按照要求對投標文件進行澄清、說明或者補正的。

第二十八條 對投標文件中含義不明確的內(nèi)容，評標委員會可以用書面形式要求投標人作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

第二十九條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由投標人擬定資格合格的項目經(jīng)理說明。

評標委員會成員應(yīng)當(dāng)按照招標文件的評標要求，根據(jù)投標文件、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。

第三十條 投標文件評定過程應(yīng)當(dāng)保密，評標委員會成員應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）遵守職業(yè)道德，客觀、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)，嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，獨立評審?fù)稑宋募?，并對評審結(jié)果簽字確認；

（二）遵守評標工作紀律，評標過程中不得外出、會客、使用通訊工具與外界聯(lián)系，不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸。

第三十一條 評標委員會完成評標后，應(yīng)當(dāng)向招標人提出書面評標報告。評標報告應(yīng)當(dāng)如實記載以下內(nèi)容：

（一）評標的基本情況和有關(guān)數(shù)據(jù)表；

（二）評標委員會成員名單；

（三）開標記錄；

（四）符合要求的投標人一覽表；

（五）廢標情況說明；

（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；

（七）評分一覽表；

（八）經(jīng)評審的投標人排序；

（九）推薦的中標候選人名單和訂立合同前要處理的事宜；

（十）澄清、說明、補充事項紀要。

第三十二條 招標人需評標委員會推薦中標候選人的，應(yīng)當(dāng)在招標文件規(guī)定的定標辦法中予以明確。

招標人授權(quán)評標委員會直接確定中標人的，應(yīng)當(dāng)按照評標委員會的排序確定中標人。

招標人為業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者委托的社區(qū)居民委員會的，應(yīng)當(dāng)從依法組建的評標委員會推薦的中標候選人中按順序確定中標人，并將中標結(jié)果及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告。

第三十三條 招標人應(yīng)當(dāng)在評標委員會出具評審結(jié)果后及時向中標人發(fā)出中標通知書，按照招標文件和中標人的投標文件與中標人訂立物業(yè)服務(wù)合同，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。

第三十四條 招標人應(yīng)當(dāng)對投標文件的內(nèi)容進行保密，不得復(fù)印、抄錄。在確定中標候選人當(dāng)日將全部投標人的投標文件封存一份備查，其余投標文件退還。封存的投標文件滿六個月后退還。

第三十五條 招標人應(yīng)當(dāng)自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、企業(yè)法人執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件等資料。委托代理招標的，還應(yīng)當(dāng)附招標代理委托合同。

第三十六條 招標人無正當(dāng)理由不與中標人訂立合同的，招標人應(yīng)當(dāng)對中標人參加投標活動發(fā)生的合理費用給予補償。

中標人無正當(dāng)理由不與招標人訂立合同的，給招標人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第三十七條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)選拔、確定物業(yè)服務(wù)評標專家組成人員，建立評標專家?guī)臁＜覚n案和相關(guān)微機管理系統(tǒng)，監(jiān)督招標人抽取專家，詳細記載專家評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況進行考評。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)評標專家應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）從事物業(yè)管理、建筑工程管理及相關(guān)工作5年以上，并具有中級以上技術(shù)職稱或者大學(xué)本科以上學(xué)歷；

（二）熟悉物業(yè)管理和招標投標方面的政策法規(guī)和相關(guān)業(yè)務(wù)知識；

（三）能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)，無不良執(zhí)業(yè)記錄；

（四）身體健康、能勝任評標工作，能保障時間參與物業(yè)服務(wù)評標評審。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的其他條件。

第三十九條 聘任專家采取個人申請和單位推薦兩種方式。

市物業(yè)管理行政主管部門對申請人或被推薦人進行評審，對符合條件的頒發(fā)聘書。專家有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)存檔備查。

評標專家聘期一般為三年，期滿后對符合條件的重新進行認定。

第四十條 評標專家有下列情形之一的，取消其專家資格：

（一）違反規(guī)定私下接觸投標人的；

（二）收受利害關(guān)系人的財物或者其他好處的；

（三）向他人透露投標文件評審過程中相關(guān)信息的；

（四）不能客觀公正地履行職責(zé)的；

（五）因身體健康狀況、業(yè)務(wù)能力及信譽等原因不能勝任評標工作的；

（六）無正當(dāng)理由，拒不參加評標活動的。

第四十一條 各縣（市）的物業(yè)服務(wù)招標投標活動可參照本辦法執(zhí)行，評標專家可以在市物業(yè)服務(wù)評標專家名冊中抽取。

第四十二條 本辦法自公布之日起施行。

成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的通知

成房發(fā)〔2004〕198號

各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局（辦、所），各房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，各業(yè)主委員會，各物業(yè)管理企業(yè)：

為了規(guī)范我市物業(yè)管理招投標活動,維護招標投標當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進物業(yè)管理市場健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，我局制定了《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時與我局物管處聯(lián)系。

附：成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法

2004年11月16日

成都市物業(yè)管理招標投標異議投訴受理處理暫行規(guī)定

第一條 為確保物業(yè)管理招標投標活動公開、公平、公正地進行，依法保護招標投標活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招標投標活動中投標人或潛在投標人向招標人或物業(yè)管理招標備案機關(guān)提出異議、投訴申請，招標人或物業(yè)管理招標備案機關(guān)受理其申請、作出處理意見，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定中的異議是指招標投標活動的投標人或潛在投標人在物業(yè)管理招標投標活動中，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為或其自身合法權(quán)益受到侵害，向招標人提出的質(zhì)疑和意見并要求處理的申請。

本規(guī)定中的投訴是指招標投標活動的投標人或潛在投標人在物業(yè)管理招標投標活動中，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為或其自身合法權(quán)益受到侵害，對異議處理不服，向物業(yè)管理招標備案機關(guān)提出的質(zhì)疑和意見并要求處理的申請。

第四條 投標人對招標活動提出異議的，應(yīng)當(dāng)在評標結(jié)束且宣布中標人后24小時內(nèi)書面送達招標人，同時報送該物業(yè)管理招標投標活動原備案機關(guān)備案。

潛在投標人因招標人的違法行為，使其不能報名參加投標競爭，應(yīng)在投標報名截止前向招標人書面提出。

第五條 招標人在收到書面異議后，應(yīng)當(dāng)在受理異議后48小時內(nèi)作出書面答復(fù)并送達異議提出人，同時報送該物業(yè)管理招標投標活動原備案機關(guān)備案。招標后續(xù)工作暫停，并由招標人書面通知其他投標人。

第六條 異議提出人對招標人的書面答復(fù)不服的，應(yīng)在收到招標人對異議的書面答復(fù)后24小時內(nèi)向該物業(yè)管理招標投標活動原備案機關(guān)提出投訴，并抄送招標人。

第七條 投訴受理后，受理投訴機關(guān)應(yīng)在24小時內(nèi)書面通知招標人，招標后續(xù)工作暫停，并由招標人書面通知其他投標人。

第八條 投訴受理機關(guān)一般應(yīng)在受理后5個工作日內(nèi)調(diào)查核實，并提出書面處理意見。

第九條 異議、投訴的提出應(yīng)當(dāng)采用書面形式。異議書、投訴書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（1）異議提出人和投訴人的名稱、地址、有效聯(lián)系方式；

（2）被投訴人的名稱、地址、有效聯(lián)系方式；

（3）投訴事項的基本事實；

（4）相關(guān)請求及主張；

（5）有效線索和相關(guān)證明材料。

異議書、投訴書應(yīng)當(dāng)由其法定代表人或授權(quán)代表簽字并蓋章。

第十條 有下列情形之一的異議、投訴，不予受理：

（一）異議提出人、投訴人不是該異議、投訴招標投標活動的參與者，或者與異議、投訴項目無任何利害關(guān)系；

（二）提出異議、投訴事項不具體，且未提供有效線索和證據(jù)，難以查證的；

（三）異議書、投訴書未經(jīng)法定代表人簽字并加蓋公章和有效聯(lián)系方式的；

（四）超過規(guī)定時限、未采用書面形式的；

（五）已經(jīng)做出處理意見，并且投訴人沒有提出新的證據(jù)的。

第十一條 在異議、投訴的調(diào)查過程中，若申請人主動提出撤銷申請的，應(yīng)以書面形式向招標人提出，同時報送該物業(yè)管理招標投標活動原備案機關(guān)備案。

第十二條 異議、投訴受理人在收到撤銷申請后，應(yīng)立即停止調(diào)查工作，并在24小時內(nèi)通知招標人，招標后續(xù)工作按原招標程序繼續(xù)執(zhí)行。

第十三條 書面異議答復(fù)發(fā)出后24小時內(nèi)無投訴、書面投訴處理意見發(fā)出后24小時內(nèi)無復(fù)審申請時，如處理結(jié)果不影響原中標結(jié)果的，招標后續(xù)工作繼續(xù)進行；如處理結(jié)果影響原中標結(jié)果的，按有關(guān)法律法規(guī)及招標文件的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 本規(guī)定中的“小時”，以事件發(fā)生之時起算；本規(guī)定中的“工作日”，以事件發(fā)生次日起算。

本規(guī)定所列時限，如遇國家法定節(jié)、假日，相應(yīng)順延。

本規(guī)定中的書面形式均應(yīng)加蓋法定代表人、單位印章；外地投標人可先傳真、后補原件，其原件和傳真件應(yīng)一致。

第十五條 負責(zé)招標投標活動的投訴處理的工作人員必須依法行政，不得徇私舞弊，若有違法、違紀行為，按有關(guān)規(guī)定處理。

第十六條 本規(guī)定由成都市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標投標活動，維護招標投標當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招標投標活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理招標投標應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，住宅物業(yè)區(qū)域（含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)）建筑面積在2萬平方米（含本數(shù)）以上的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；國有投資高于50%以上的非住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)通過公開招標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第五條 在投標文件截止之日投標人少于3個的或者住宅物業(yè)區(qū)域建筑面積在2萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 政府提倡住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

政府鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第七條 成都市房產(chǎn)管理局負責(zé)全市物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門按照本辦法規(guī)定職責(zé)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。

第八條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。

第二章 招 標

第九條 本辦法所稱招標人是指依法提出招標項目，進行物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會。

第十條 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。業(yè)主大會決定通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)授權(quán)其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會履行招標人的職責(zé)具體組織招標活動。

招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

招標人自行組織實施招標活動的，應(yīng)當(dāng)具有編制招標文件和對投標人進行資格評審、組織評標的能力，包括：

（一）具有法人主體資格（業(yè)主大會作為招標人的除外）；

（二）具有與招標項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程、管理、財經(jīng)等方面的專業(yè)技術(shù)力量；

（三）具有招標工作經(jīng)驗的人員。

招標人委托招標代理機構(gòu)的，可從市房產(chǎn)管理局推薦的物業(yè)管理招標代理機構(gòu)名錄中選定，并查驗招標代理機構(gòu)具備相關(guān)資格條件的證明資料。

物業(yè)管理招標代理機構(gòu)名錄的推薦，另行規(guī)定。

第十一條 招標人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標人或招標人與委托代理機構(gòu)的基本情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；

（二）招標項目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套（間）數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)及其配套的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標報價測算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標、物業(yè)檔案、物業(yè)總平面圖、物業(yè)管理用房配置、專項維修資金建立等；

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資質(zhì)條件及投標書的格式、主要內(nèi)容（包括是否要求投標書中有投標人基本情況）、份數(shù)等；

（五）投標報價要求、評標方法和標準；

（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明，包括是否將投標文件作為物業(yè)服務(wù)合同的附件；

（七）招標活動方案，包括組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間、開標時間、地點、方法與程序等；

（八）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（九）悔標的責(zé)任；

（十）其他事項說明及法律法規(guī)政策規(guī)定的其他內(nèi)容。

招標文件的編制可參照市房產(chǎn)管理局制訂的示范文本。

招標文件可載明投標保證金、對未中標人編制投標文件的經(jīng)濟補償、中標后的履約保證金等內(nèi)容。

第十二條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。招標方式一經(jīng)確定，中途不得變更。

第十三條 招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上發(fā)布招標公告，網(wǎng)站上公告時間不應(yīng)少于5個工作日。

招標公告應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標人的名稱、地址、聯(lián)系方式；

（二）招標物業(yè)項目的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關(guān)費用等。

招標人采取邀請招標方式的，一般應(yīng)向5個以上（最低不少于3個）具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。

第十四條 招標人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書10日前，到項目所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。

備案時，招標人應(yīng)提供以下資料：

（一）招標人的相關(guān)資格證明文件，包括物業(yè)區(qū)域的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國土使用證或房屋所有權(quán)證的復(fù)印件、業(yè)主大會決議（原件）等；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)提供原物業(yè)服務(wù)合同；

（五）招標人委托招標代理機構(gòu)的，應(yīng)提交招標代理委托合同；

（六）法律法規(guī)政策規(guī)定的其他資料。

備案機關(guān)對備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起3個工作日內(nèi)向招標人提出。

第十五條 符合本辦法第五條規(guī)定的住宅物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位，應(yīng)向物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門提供《土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相應(yīng)證明資料;投標人少于3個的，還應(yīng)提供招標投標過程的書面情況說明和被邀請單位不參與投標的證明文件。

區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門受理申請后5個工作日內(nèi)對符合規(guī)定條件的，應(yīng)予以核準。

第十六條 采用公開招標的，招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標人進行資格預(yù)審。

實行投標資格預(yù)審的，招標人應(yīng)當(dāng)在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標人提供的企業(yè)資格文件（包括外地物業(yè)管理企業(yè)向市房產(chǎn)管理局備案資料）、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人、主要管理人員的簡歷與業(yè)績等證明材料。

第十七條 經(jīng)資格預(yù)審后，招標人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預(yù)審不合格的投標人告知資格預(yù)審結(jié)果。

資格預(yù)審合格的投標人過多的，招標人可從中優(yōu)選不少于5家資格預(yù)審合格的投標人，并在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公告，公告時間不得少于5個工作日。

第十八條 招標文件發(fā)售時間不得少于2個工作日。

招標人應(yīng)當(dāng)確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但依法必須進行招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十九條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有的招標文件收受人；逾期通知的，投標文件送達截止期日順延。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第二十條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場。

第二十一條 招標人不得向他人透露已設(shè)的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。

第二十二條 招標人設(shè)有標底的，僅作為防止串通投標、分析投標合理性的參考。

第二十三條 通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

（一）預(yù)售新建商品房項目的，應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（二）新建現(xiàn)售商品房項目出售的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理項目，一般在物業(yè)服務(wù)合同屆滿或解除前60日完成。

第三章 投 標

第二十四條 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

投標人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及承擔(dān)招標項目的管理能力；招標文件對投標人資格條件另有規(guī)定的，投標人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。

第二十五條 投標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當(dāng)對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)書面向招標人提出。

投標文件包括以下主要內(nèi)容：

（一）投標函；

（二）投標報價，包括物業(yè)服務(wù)費用收支預(yù)算方案；

（三）物業(yè)管理方案，包括物業(yè)管理服務(wù)理念與目標、物業(yè)管理機構(gòu)運作方法及管理制度目錄、物業(yè)管理服務(wù)人員配備、物業(yè)管理服務(wù)分項標準與承諾；

（四）對招標文件所列其他內(nèi)容的陳述；

（五）招標文件要求提供的其他材料。

第二十六條 投標人應(yīng)當(dāng)在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當(dāng)向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。

第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

第二十八條 投標文件有下列情況之一的，應(yīng)無效：

（一）送達時未密封；

（二）逾期送達；

（三）未由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章；

（四）未能按招標文件要求編制；

（五）附有招標人不能接受的條件。

第二十九條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。

投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

第四章 開標、評標和中標

第三十條 開標應(yīng)當(dāng)在招標文件確定的提交投標文件截止的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當(dāng)為招標文件中預(yù)先確定的地點。

第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標時，由投標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。

開標過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標人存檔備查。

第三十二條 開標過程結(jié)束后應(yīng)當(dāng)立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé),并遵守有關(guān)評標規(guī)則。

物業(yè)管理評標專家由招標人一般在開標前3日內(nèi)從市房產(chǎn)管理局提供的評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定，并在評標過程必須公開前予以保密。與投標人有利害關(guān)系的，不得成為評標委員會成員。

依法應(yīng)由建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評標委員會應(yīng)由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

業(yè)主大會作為招標人的，應(yīng)依法確定其評標委員會中招標人代表人數(shù)，其評標委員會成員為5人以上單數(shù)，并可按規(guī)定抽取物業(yè)管理方面的專家參加。

依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，招標人不從依法組建的物業(yè)管理評標專家名冊中抽取專家的，評標無效。

物業(yè)管理評標專家名冊的建立，另行規(guī)定。

第三十三條 依法應(yīng)當(dāng)進行招標的物業(yè)管理項目，因評標委員會依法否決不合格投標或者界定為廢標后致使有效投標少于3個的，招標人應(yīng)當(dāng)重新招標。

第三十四條 招標人應(yīng)當(dāng)按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。招標人應(yīng)將中標候選人在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公示，公示期不應(yīng)少于5個工作日，并在公示期滿后5個工作日內(nèi)確定中標人。

招標人應(yīng)當(dāng)首先確定排名第一的中標候選人為中標人。

排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務(wù)合同，或者招標文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交履約保證金而在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。

排名第二的中標候選人因前款規(guī)定的相同原因不能簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。

招標人可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。

相關(guān)法規(guī)對中標人的確定另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

招標人為業(yè)主大會的，應(yīng)將中標結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置向業(yè)主公布。

第三十五條 招標人應(yīng)當(dāng)在確定中標人之日起3日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果書面通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標書。招標人應(yīng)當(dāng)對投標書的內(nèi)容保密，不得復(fù)印、抄錄。

第三十六條 招標人應(yīng)當(dāng)自確定中標人之日起15日內(nèi)，向原招標備案機關(guān)備案。

備案資料應(yīng)當(dāng)包括評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、中標通知書等。

第三十七條 招標人和中標人應(yīng)當(dāng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應(yīng)的書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

合同簽訂之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案。

第三十八條 中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果或者中標人放棄中標的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十九條 招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應(yīng)當(dāng)在與中標人簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)支付。

履約保證金的交存與退還，按招標文件的要求執(zhí)行。

第五章 附 則

第四十條 本辦法中的住宅物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位，未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定予以處理。

招投標活動中的違法違規(guī)行為，依照有關(guān)規(guī)定處理。

第四十一條 招標人備案材料和事項發(fā)生變更的，應(yīng)重新備案。備案材料不實的，招標人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十二條 投標人、其他利益關(guān)系人認為招標投標活動不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議或者依法向有關(guān)部門投訴。

物業(yè)管理招標投標異議投訴受理處理，另行規(guī)定。

第四十三條 物業(yè)管理招標過程中發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等相關(guān)費用由招標人支付，招標文件中約定由中標人或投標人承擔(dān)的除外。

第四十四條 招投標活動結(jié)束后，招標人或者原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，移交相關(guān)物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。

第四十五條 本辦法由成都市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。