大連萬達房地產(chǎn)有限公司

大連萬達集團董事長 王健林

大連萬達集團董事長王健林表示，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但也不能沒有房地產(chǎn)，城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機會。

王健林認(rèn)為，中國現(xiàn)在城市化率還不高，今后20年里仍然是高速城鎮(zhèn)化過程，在這個過程中，城鎮(zhèn)化回避不了房地產(chǎn)，這個市場還將擴大是個不可避免的事實。中國城鎮(zhèn)化會為房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的利好機會。他說，我們現(xiàn)在主要在一線、二線城市發(fā)展，今后有更多的三四線城市可以進入。

對于外界提出對中國房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，王健林的回應(yīng)是，外國的媒體，特別是外國的學(xué)者放大了中國房地產(chǎn)業(yè)的問題。一些學(xué)者很少到中國，來了一兩次，回去就發(fā)布對中國權(quán)威性的判斷，是拿著他們國家的開工量、投資量、GDP比重，來判斷中國泡沫大小，而中國并不是他們想象的那樣。

同樣不贊同中國房地產(chǎn)將迎來泡沫的還有國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵，他說，中國房地產(chǎn)離泡沫還很遠，政府應(yīng)該允許房價上漲。

同時，李鐵也提出了城鎮(zhèn)化過程中要清醒，要意識到在要素價格、戶籍制度等一系列改革還沒有到位時，盲目推進城鎮(zhèn)化帶來的只能是不可持續(xù)，不能簡單地想象城鎮(zhèn)化就能帶來住房等方面的需求。

對于中國房地產(chǎn)市場未來的走向，王健林認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)市場仍將堅持保障房與商品房兩條腿走路的模式。他非常贊同現(xiàn)在有些地方限購、限貸，還有一些措施跟進，這樣有控制的發(fā)展才是最好的發(fā)展。

面對當(dāng)前中國積極推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策指向，王健林并不認(rèn)為城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化，也不能房地產(chǎn)化。在他看來，中國房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，如果完全放任自流，可能真的會有風(fēng)險。

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“萬萬”牽手有因房地產(chǎn)市場環(huán)境變了

5月14日，國內(nèi)住宅龍頭萬科，與商業(yè)地產(chǎn)龍頭大連萬達在北京舉行簽約儀式，宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。消息一出，業(yè)界震驚，難道房地產(chǎn)的抱團時代就要來了嗎?

據(jù)悉，萬科和萬達此次簽署的僅僅是一份戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，具體合作細節(jié)并未說明，但強調(diào)雙方將各自成立由集團高層領(lǐng)銜的協(xié)調(diào)小組，以負(fù)責(zé)合作事宜的日常對接，以及項目合作信息的交流。此外，未來雙方的合作主要會通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補;雙方還表示，將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。

乍一看，就是兩家房企未來一起出錢拿地，乃至一起開發(fā)運營項目，但在商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)上會各自有所偏重。事實上，這類合作拿地及合作開發(fā)的商業(yè)模式在房地產(chǎn)行業(yè)里是較為常見的，比如北上廣深一些優(yōu)質(zhì)的地塊競拍案例中，很多房企往往會組成聯(lián)合體一起競拍，同時有很多企業(yè)往往會成立項目聯(lián)營公司，比如此前融創(chuàng)和綠城組建的上海融綠。

在筆者看來，合作的背后，是兩家企業(yè)對于行業(yè)趨勢的相似判斷。2014年，萬科總裁郁亮就提出：“房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代，輕松賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。”作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，萬達董事長王健林在對外演講中也明確表示：“房地產(chǎn)逐漸會回到平均利潤行業(yè)，這是我們對房地產(chǎn)長期趨勢做出的判斷。”

簡言之，雙方達成合作的主要原因之一就是雙方對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢看法是一致的：謹(jǐn)慎樂觀。其中，住宅市場的變化最為明顯，傳統(tǒng)住宅市場規(guī)?；l(fā)展空間受限，這已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展過程遭遇的痛點。單純地“一條道走到黑”已經(jīng)讓專注于各自擅長領(lǐng)域的萬科和萬達感受到壓力，未來住宅、商業(yè)、文化、旅游等多類型地產(chǎn)融合將成為諸多房企的轉(zhuǎn)型方向。

雙方合作的另一個原因就是房企業(yè)績的下滑，除了銷售額的下滑，利潤率的逐年遞減已經(jīng)成為不爭的事實。此次合作，萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導(dǎo)給萬科，而商業(yè)地產(chǎn)部分則“輕資產(chǎn)”操作。如此一來，雙方在成本控制(拿地、融資)上都減負(fù)了，在運營管理上也可以發(fā)揮所長，更加精細化。

最后一個原因，筆者認(rèn)為是最關(guān)鍵的，就是萬科和萬達都看上了對方儲備豐富的消費端資源，即業(yè)主大數(shù)據(jù)。萬科專注住宅市場所積累的業(yè)主資源豐富，且萬科物業(yè)的消費數(shù)據(jù)也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)最全面的，而萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游產(chǎn)業(yè)積累的商戶和消費者、投資客資源也是萬科較為缺乏的。二者的聯(lián)姻有利于集聚消費端的客戶資源，為房企未來提供精準(zhǔn)營銷和社區(qū)服務(wù)帶來1+1大于2的效應(yīng)。