房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

【頒布單位】建設(shè)部

【頒布日期】 19910204

【實(shí)施日期】 19910701

【失效日期】 20131012

【內(nèi)容分類】 房地產(chǎn)管理

【文號】 建設(shè)部建標(biāo)(1991)第69號

《標(biāo)準(zhǔn)》全文如下:

1 主題內(nèi)容與適用范圍

1.1 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能。明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.2 凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;依法代管，依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

1.3 本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收，工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照使用。

2 引用標(biāo)準(zhǔn)

GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ11 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ14 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ16 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ45 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ207 屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GJ13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

3 術(shù)語和定義

3.1 本標(biāo)準(zhǔn)提及的"接管驗(yàn)收"，主要是指地方政府設(shè)置的房屋管理部門(以下簡稱"房管部門")接管建設(shè)單位移交的新建房屋和實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋進(jìn)行的驗(yàn)收。

3.2 本標(biāo)準(zhǔn)提及的"凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋"，主要是指中央或地方政府投資建造并決定由房管部門直接管理的房屋。市、縣政府用收取的住宅建設(shè)配套費(fèi)建造的房屋。征(撥)地拆遷安置中按規(guī)定把產(chǎn)權(quán)劃歸政府的房屋。人民法院依法判決沒收并通知接管的房屋，以及其它應(yīng)由政府接收并決定交房管部門接管的房屋。

3.3 新建房屋

建成后未經(jīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋。

3.4 原有房屋

已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋。

4 新建房屋的接管驗(yàn)收

4.1 新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

4.2 接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件:

a.建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

b.供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

c.房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

4.3 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

4.3.1 產(chǎn)權(quán)資料:

a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b.用地批準(zhǔn)文件;

c.建筑執(zhí)照;

d.拆遷安置資料。

4.3.2 技術(shù)資料:

a.竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b.地質(zhì)勘察報(bào)告;

c.工程合同及開、竣工報(bào)告;

d.工程預(yù)決算;

e.圖紙會審記錄;

f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g.隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

h.沉降觀察記錄;

i.竣工驗(yàn)收證明書;

j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

l.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;

m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

n.供水、供暖的試壓報(bào)告。

4.4 接管驗(yàn)收程序

4.4.1 建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗(yàn)收。

4.4.2 接管單位按"4.2"和"4.3"條進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

4.4.3 接管單位會同建設(shè)單位按"4.5"條進(jìn)行檢驗(yàn)。

4.4.4 對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按4.6.1和4.6.2條處理。

4.4.5 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

4.5 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

4.5.1 主體結(jié)構(gòu)

4.5.1.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

4.5.1.2 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。

4.5.1.3 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度。不允許有明顯裂縫。

4.5.1.4 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固、支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。

4.5.1.5 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。

4.5.2 外墻不得滲水

4.5.3 屋面

4.5.3.1 各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏。

4.5.3.2 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

4.5.3.3 陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水、出水口，檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密，不滲漏。

4.5.4 樓地面

4.5.4.1 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓、整體面層平整、不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。

4.5.4.2 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

4.5.4.3 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

4.5.5 裝修

4.5.5.1 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。

4.5.5.2 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗，進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

4.5.5.3 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

4.5.5.4 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

4.5.5.5 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

4.5.5.6 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

4.5.5.7 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

4.5.6 電氣

4.5.6.1 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接，采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。

4.5.6.2 應(yīng)按套安裝電表或予留表位，并有電器接地裝置。

4.5.6.3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4.5.6.4 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

4.5.6.5 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

4.5.6.6 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。

4.5.6.7 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性"低壓電氣裝置規(guī)程"的有關(guān)要求。

4.5.7 水衛(wèi)消防

4.5.7.1 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求，應(yīng)按套安裝水表或予留表位。

4.5.7.2 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

4.5.7.3 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、璧料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4.5.7.4 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

4.5.7.5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無較大震動。

4.5.7.6 消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

4.5.8 采暖

4.5.8.1 采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

4.5.8.2 鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。

4.5.8.3 爐排必須進(jìn)行經(jīng)12h以上試運(yùn)轉(zhuǎn)。爐排之間、爐排與的爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

4.5.8.4 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏，可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。

4.5.8.5 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

4.5.8.6 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求。管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

4.5.8.7 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。

4.5.8.8 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵，消音減震設(shè)備應(yīng)齊全。水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

4.5.8.9 經(jīng)過48h連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工，機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

4.5.9 附屬工程及其它

4.5.9.1 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置，管道坡度、管徑均必須符合GBJ14第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢。井蓋應(yīng)閣置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

4.5.9.2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。

4.5.9.3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

4.5.9.4 房屋和入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

4.5.9.5 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

4.5.9.6 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

4.5.9.7 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢、室外地面平整、室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。

4.5.9.8 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

4.6 質(zhì)量問題的處理

4.6.1 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修、直至合格。

影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

4.6.2 對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題?？杉s定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

5 原有房屋的接管驗(yàn)收

5.1 接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件

a.房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚;

b.土地使用范圍明確。

5.2 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

5.2.1 產(chǎn)權(quán)資料:

a.房屋所有權(quán)證;

b.土地使用證;

c.有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議;

d.房屋分戶使用清冊;

e.房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

5.2.2 技術(shù)資料:

a.房地產(chǎn)平面圖;

b.房屋分間平面圖;

c.房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

5.3 接管驗(yàn)收程序

5.3.1 移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收。

5.3.2 接管單位按5.1和5.2條進(jìn)行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

5.3.3 接管單位會同移交人按5.4條進(jìn)行檢驗(yàn)。

5.3.4 對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按5.5條處理。

5.3.5 交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況。

5.3.6 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5.3.7 移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定與房屋使用人重新建立租賃關(guān)系。

5.4 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

5.4.1 以CJ13-86和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。

5.4.2 從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

5.4.3 檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

5.4.4 查驗(yàn)房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況)。評估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。

5.5 危險(xiǎn)和損壞問題的處理

5.5.1 屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。

5.5.2 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。

5.5.3 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

6 交接雙方的責(zé)任

6.1 為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按4.2和4.3條的要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請，接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求。接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件，未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。

6.2 接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

6.3 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

6.4 新建房屋自驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修、保修期滿，按實(shí)結(jié)算，也可以在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修，保修保證金和保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由各地自定。

6.5 新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

6.6 執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)有爭議而又不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均得申請市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。

附加說明

本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所提出。

本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)歸口單位上海市房屋科學(xué)研究所歸口。

本標(biāo)準(zhǔn)由南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)起草。

本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人:賈勝年、彭欣祥、張志剛、蔡春升、李桂毓。

本標(biāo)準(zhǔn)由潘其源、鄭秀娟、王廷琪、湛國楠、雷同順、左令、金履范、朱偉年、李汝質(zhì)同志審改。

本標(biāo)準(zhǔn)委托南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。