固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作實(shí)施方案

固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別

與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作實(shí)施方案

一、工作任務(wù)

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507--2001）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508--2001）的要求，參照河南省國(guó)土資源2007年5月下發(fā)的《河南省城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整技術(shù)方案》，對(duì)固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)影響土地定級(jí)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然等因素進(jìn)行調(diào)查評(píng)價(jià)，對(duì)固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)影響土地價(jià)格的因素、因子以及土地市場(chǎng)近期各類成交案例進(jìn)行廣泛調(diào)查，填寫有關(guān)調(diào)查表格，采用地理信息系統(tǒng)的理論、方法和先進(jìn)的技術(shù)手段，科學(xué)劃分城區(qū)土地級(jí)別，正確測(cè)算各級(jí)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)并建立基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，建立固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整信息系統(tǒng)。為政府加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控和地價(jià)管理，規(guī)范和完善土地市場(chǎng)，保護(hù)土地資源，最大限度地發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益提供有利支撐。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

固始縣土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作政策性強(qiáng)，技術(shù)要求高，時(shí)間緊、涉及面廣，協(xié)作單位多。為了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，決定成立固始縣土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責(zé)是：安排部署我縣基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，審查工作方案及技術(shù)方案，協(xié)調(diào)處理具體工作中遇到的重大問題，組織成果論證、聽證和驗(yàn)收，協(xié)調(diào)縣財(cái)政局撥付工作經(jīng)費(fèi)。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣國(guó)土資源局。辦公室的主要職責(zé)是：審查確定固始縣土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作實(shí)施方案；通過邀標(biāo)、招標(biāo)等方式選擇一家資深的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)協(xié)作單位；組建外業(yè)調(diào)查隊(duì)伍，完成外業(yè)調(diào)查和有關(guān)資料的收集工作；組織有關(guān)專家進(jìn)行土地定級(jí)估價(jià)各因素、因子的權(quán)重確定；定期召開例會(huì)研究工作中的重要問題。

辦公室下設(shè)技術(shù)指導(dǎo)組，技術(shù)指導(dǎo)組由縣國(guó)土資源局技術(shù)人員組成。技術(shù)指導(dǎo)組的主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)制定工作方案和外業(yè)調(diào)查技術(shù)方案；現(xiàn)場(chǎng)檢查指導(dǎo)外業(yè)資料收集與調(diào)查，整理與匯總；解決工作中遇到的技術(shù)問題等。

三、更新調(diào)整的范圍和順序

（1）本次基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整的區(qū)域范圍

1、按照固始縣土地利用總體規(guī)劃（2006--2020）所確定的規(guī)劃區(qū)域：東至：史河西岸；西至：番城辦事處街道大棚村、秀水街道辦事處岳橋等村；南至：汪棚鎮(zhèn)郭崗村、大皮等村；北至：番國(guó)大道北側(cè)已建設(shè)區(qū)域，區(qū)域總面積約為50平方公里。

2、15個(gè)建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

（2）、本次基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整的順序

2012年3月---11月開展縣城規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整；第二步進(jìn)行建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的修定和更新調(diào)整。在人力、物力滿足工作需要時(shí)，縣城和建制鎮(zhèn)可同時(shí)進(jìn)行。

四、技術(shù)路線

本次基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整的技術(shù)路線是以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507--2001）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508--2001）為依據(jù)，參照河南省國(guó)土資源廳《河南省城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整技術(shù)方案》，以固始縣政府2009年6月公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)成果為基礎(chǔ)，結(jié)合固始縣城區(qū)實(shí)際情況，按照商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地、綜合（劃撥）等用途劃分土地級(jí)別，在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，以土地收益為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，合理測(cè)算各用途各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)各建制鎮(zhèn)實(shí)際情況，合理劃分和測(cè)算各建制鎮(zhèn)商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)、綜合（劃撥）等用途的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)。

五、進(jìn)度安排

2012年3月完成機(jī)構(gòu)組建、工作方案制定、制作工作底圖；

2012年4月完成技術(shù)協(xié)作單位的招標(biāo)工作、完成外業(yè)調(diào)查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，制作各類調(diào)查表格；

2012年5月—6月完成土地定級(jí)資料的調(diào)查收集、工作底圖標(biāo)注；土地估價(jià)的外業(yè)樣點(diǎn)調(diào)查及工作底圖標(biāo)注；

2012年7月-8月技術(shù)協(xié)作單位初步完成內(nèi)業(yè)測(cè)算處理及圖件繪制工作；

2012年9月征求縣直相關(guān)部門對(duì)初步測(cè)算成果的意見；

2012年10月申請(qǐng)市國(guó)土資源局專家組對(duì)測(cè)算成果進(jìn)行評(píng)審；

2012年11月由縣政府公布實(shí)施本次基準(zhǔn)地價(jià)更新成果；

六、工作要求

本次基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作分為外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)處理兩大部分。內(nèi)業(yè)處理工作主要由項(xiàng)目技術(shù)協(xié)作單位承擔(dān)，主

要負(fù)責(zé)進(jìn)行外業(yè)調(diào)查培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)，完成內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的測(cè)算、圖件編繪、技術(shù)報(bào)告編寫等技術(shù)性工作。

外業(yè)調(diào)查工作以技術(shù)協(xié)作單位為主，由縣國(guó)土資源局地價(jià)評(píng)估負(fù)責(zé)協(xié)助協(xié)調(diào)完成。負(fù)責(zé)土地估價(jià)方面的外業(yè)調(diào)查、樣點(diǎn)表格填寫、相關(guān)圖件標(biāo)注等及承擔(dān)有關(guān)綜合類資料和土地定級(jí)資料的收集、整理、標(biāo)注等。

外業(yè)調(diào)查工作一定要精心組織，合理安排、明確分工、責(zé)任到人，充分發(fā)揮每個(gè)人的主觀能動(dòng)性，采用正面調(diào)查與側(cè)面詢問相結(jié)合的方法，確保調(diào)查的資料真實(shí)、可靠、完整、有效；樣點(diǎn)分布圖統(tǒng)一用彩筆標(biāo)注，要求標(biāo)注清晰，不遺漏；

七、提交成果

本次土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作，需要提交文字成果、圖件成果、計(jì)算機(jī)成果。具體如下：

（一）文字成果

1、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作報(bào)告；

2、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整技術(shù)報(bào)告；

（二）計(jì)算機(jī)成果

1、上述成果的電子光盤；

2、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)各類建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖（若干張）；

八、經(jīng)費(fèi)籌措及使用

本次土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作，技術(shù)含量和要求更高，工作范圍更大，數(shù)據(jù)處理、文件匯編、計(jì)算機(jī)成果量大，需投入大量人力、物力、財(cái)力。為保證工作的順利進(jìn)行，縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)編制經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)縣政府審定，積極聯(lián)系縣財(cái)政局及時(shí)、足額撥付工作經(jīng)費(fèi)。

工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)主要用于：工作方案和技術(shù)方案的制訂，專家咨詢會(huì)議的召開，技術(shù)培訓(xùn)，外業(yè)調(diào)查，內(nèi)業(yè)技術(shù)服務(wù)，成果整理及圖件編繪，報(bào)告印刷，成果論證、聽證，成果驗(yàn)收等。

固始縣人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作

實(shí)施方案的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣直相關(guān)單位：

《固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作實(shí)施方案》已經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)。

固始縣人民政府辦公室

二○一二年四月二十四日

前言第1章 概述 1.1　城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的概念 1.2　城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的目的和意義 1.3　城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則和依據(jù) 1.4　城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作內(nèi)容 1.5　城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作程序第2章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取與處理 2.1　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查與收集 2.2　圖形數(shù)據(jù)處理 2.3　統(tǒng)計(jì)資料處理 2.4　研究區(qū)概況第3章 城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整 3.1　城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整的技術(shù)與方法 3.2　城區(qū)土地定級(jí)因素選擇、權(quán)重確定與資料調(diào)查 3.3　城區(qū)土地定級(jí)分值計(jì)算 3.4　城區(qū)土地定級(jí)單元?jiǎng)澐峙c單元分值計(jì)算 3.5　城區(qū)土地級(jí)別劃分第4章 城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新 4.1　城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與相關(guān)參數(shù)界定 4.2　城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估 4.3　城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系第5章 鎮(zhèn)駐地土地定級(jí)與估價(jià) 5.1　鎮(zhèn)駐地土地定級(jí)與估價(jià)的技術(shù)與方法 5.2　鎮(zhèn)駐地土地定級(jí)因素確定與資料獲取 5.3　鎮(zhèn)駐地土地定級(jí)因素因子計(jì)算 5.4　鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別的確定及驗(yàn)算 5.5　鎮(zhèn)駐地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 5.6　鎮(zhèn)駐地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系第6章 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)平衡 6.1　城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)平衡的技術(shù)與方法 6.2　城鎮(zhèn)土地分等 6.3　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡第7章 城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果分析與應(yīng)用 7.1　土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新獲得的主要成果 7.2 城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果基本特點(diǎn) 7.3　城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果比較分析 7.4　城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用 7.5　基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用過程中需要注意的問題參考文獻(xiàn)附錄A　城區(qū)土地定級(jí)因素確定與權(quán)重調(diào)查函(第一輪)附錄B　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新資料實(shí)地調(diào)查函附錄C　城鎮(zhèn)土地分等因素確定與權(quán)重調(diào)查函(第一輪)附錄D　國(guó)土資源聽證會(huì)參考文書

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《城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新研究》作者進(jìn)行了小城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新方面的學(xué)習(xí)和研究，并在山東省沂南縣進(jìn)行了案例應(yīng)用?！冻擎?zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新研究》內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的概念、目的、意義、原則、依據(jù)、工作內(nèi)容和程序等；敘述在城鎮(zhèn)土地定級(jí)與估價(jià)中所需要收集的資料和數(shù)據(jù)，并介紹了研究區(qū)的基本概況；以沂南縣為例，詳細(xì)論述了城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整、城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新、鎮(zhèn)駐地土地定級(jí)與估價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)平衡的研究?jī)?nèi)容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究結(jié)果；闡述了沂南縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新的相關(guān)成果及其應(yīng)用過程中所需要注意的問題。

《城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新研究》以典型城鎮(zhèn)為例，在概述城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新基礎(chǔ)知識(shí)的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)論述了城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整、城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新、鎮(zhèn)駐地土地定級(jí)與估價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)平衡的研究?jī)?nèi)容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究成果等。

項(xiàng)目采用了分類定級(jí)的方法，對(duì)臨沂市城區(qū)土地級(jí)別進(jìn)行了全部更新，評(píng)價(jià)范圍為445.88km2，采取綜合定級(jí)的方法，對(duì)三區(qū)建制鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別進(jìn)行了局部更新。本輪臨沂市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新中進(jìn)行了如下的探討：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上劃分地價(jià)均質(zhì)區(qū)域，成果表達(dá)為區(qū)片地價(jià)；在工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新中引入“工業(yè)控制區(qū)”概念；針對(duì)商業(yè)用地和住宅用地增加了樓面地價(jià)的表達(dá)方式；在基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的過程中創(chuàng)造性的增加了網(wǎng)格地價(jià)的表現(xiàn)形式；將與城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍相連或距離較近且受城區(qū)影響較大的建制鎮(zhèn)駐地劃為城區(qū)外延建制鎮(zhèn)，參考相鄰城區(qū)末級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)體系設(shè)定城區(qū)外延建制鎮(zhèn)駐地基準(zhǔn)地價(jià)體系。 2100433B