海門市萬科保田機(jī)械制造有限公司

作為第一個吃螃蟹的開發(fā)商，萬科打造的北京第一批全自持地產(chǎn)項(xiàng)目之一——翡翠書院一經(jīng)放出預(yù)租消息便話題不斷。其中，十年期180萬-480萬元的高租金更是刷新了人們對于租賃住房的認(rèn)知。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，圍繞著高端租賃住房如何鎖定目標(biāo)客群、又如何運(yùn)營及實(shí)現(xiàn)盈利的新課題，萬科正在為同行們趟出一條新路。

實(shí)地探訪：

項(xiàng)目需預(yù)約 向企業(yè)客戶重點(diǎn)開放

午后的海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的溫度開始不斷躥升，灑水車在宏豐渠東路徘徊往復(fù)。不遠(yuǎn)處，剛剛定名為“翡翠書院”的萬科全自持項(xiàng)目的工地上，工人們正在做著地基施工前的最后維護(hù)。與連日的大風(fēng)在上周最后一天驟停不同，此刻圍繞著翡翠書院高租金的話題正在北京迅速發(fā)酵。

這已是北京商報(bào)記者第二次造訪該項(xiàng)目，第一次是因?yàn)闆]有預(yù)約被攔在了示范區(qū)外。“我們項(xiàng)目是高端項(xiàng)目，對看房客戶將一律采取預(yù)約制?！痹擁?xiàng)目負(fù)責(zé)接待的工作人員告訴記者，雖然是租賃住宅產(chǎn)品，但翡翠書院樓盤的定位可與高端豪宅產(chǎn)品比肩。事實(shí)上，高定位從項(xiàng)目高出周邊品牌長租公寓一倍的租金價(jià)格也可見一斑。

根據(jù)目前初步暫定的出租方案，翡翠書院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復(fù)式四居室兩種戶型。其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬-1.8萬元，180平方米以上的復(fù)式四居產(chǎn)品月租金為3萬-4萬元。該項(xiàng)目起租期為三年，最長可租賃十年。萬科方面表示，項(xiàng)目鼓勵租戶長租，長租客戶將有一定的價(jià)格優(yōu)惠。同時，在租賃期間，租金將保持不變，但需一次性付清全部租金。

通過簡單計(jì)算可知，以十年租期為例，租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子最少需180萬元，最高則可達(dá)480萬元。這對于租戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提出了不小的要求，客戶的承受能力和接受程度都將得到考驗(yàn)，萬科未來的運(yùn)營、盈利前景亦是如此。

尋找客戶的確是翡翠書院最關(guān)注的工作內(nèi)容之一。北京商報(bào)記者首次來訪的當(dāng)天，正是北京某銀行的團(tuán)體客戶來項(xiàng)目參觀看房專場?！俺巳f科的合作伙伴之外，項(xiàng)目周邊的高科技企業(yè)是翡翠書院當(dāng)前最重點(diǎn)發(fā)展的客戶群體之一?！表?xiàng)目銷售人員小孫向記者介紹，目前沒有正式對外公開推盤，處于針對各家企業(yè)定向開放，主要是內(nèi)部意向參觀認(rèn)購階段。

北京商報(bào)記者了解到，目前翡翠書院已經(jīng)與包括小米、百度等周邊70多家高科技企業(yè)展開“合作”，其中，這些企業(yè)的公司高管將是項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)客戶。按照計(jì)劃，項(xiàng)目將會對這些企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部推薦和項(xiàng)目宣講，陸續(xù)安排意向客戶進(jìn)行團(tuán)隊(duì)參觀體驗(yàn)，在簽約時也會適當(dāng)給予企業(yè)團(tuán)隊(duì)客戶部分折扣或者優(yōu)惠。

北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，外界對項(xiàng)目租金水平的質(zhì)疑可以理解，畢竟北京之前尚未出現(xiàn)一個如此大規(guī)模的高端租賃住宅項(xiàng)目以及類似的高水平租金。但不管是從前期市場調(diào)研還是從目前蓄客情況來看，高端客戶高品質(zhì)租賃需求是絕對存在的。

據(jù)萬科提供的關(guān)于海淀區(qū)高知人群聚集的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，海淀區(qū)從業(yè)人員約為231萬，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園科技從業(yè)者約為85萬，占海淀區(qū)從業(yè)人員的36.8%。按照翡翠書院現(xiàn)場銷售顧問的介紹，高收入人群在中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園科技從業(yè)者中非常普遍。其中，某家大型互聯(lián)網(wǎng)公司的年薪在300萬元以上的收入人群在千人上下。

解惑高租金：

可貸款 但萬科不提供

雖然萬科方面認(rèn)為，高端客戶和高品質(zhì)租賃需求絕對存在，但是堪比一套商品房房款額度的高租金，確實(shí)讓多數(shù)人望而生畏。對此，項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者做進(jìn)一步闡釋稱，在租戶明確租賃意向并與開發(fā)商簽訂租賃合同后，原則上需繳納一定額度的誠意金，對應(yīng)租期內(nèi)房款應(yīng)在2018年入住后、2020年前盡數(shù)繳納。但是對于誠意金的具體數(shù)額，萬科翡翠書院方面表示仍未確定。

此前有消息顯示，對于經(jīng)濟(jì)有壓力的租戶可通過采取貸款的方式支付租房費(fèi)用。對此，萬科方面表示，對于客戶如何取得租賃資金，萬科方面不會參與，也不會為客戶提供相應(yīng)的貸款等金融方面的服務(wù)。

事實(shí)上，租賃住房申請貸款在部分城市已經(jīng)開始試點(diǎn)。去年底，多家銀行密集宣布進(jìn)軍住房租賃市場，其中一家國有銀行率先在深圳推出租賃貸款產(chǎn)品，額度上限達(dá)到100萬元，且利率低于購房貸款。不過這一舉措也引來了爭議。支持者認(rèn)為這是鼓勵租賃消費(fèi)、穩(wěn)定租賃關(guān)系的舉措，可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房。然而，也有聲音認(rèn)為，低利息或滋生炒租與套利的溫床。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，金融資本進(jìn)入該領(lǐng)域存在一定風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)騙貸炒租風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)下租賃市場的最主要痛點(diǎn)在供需結(jié)構(gòu)緊張，特別是一二線熱點(diǎn)城市，租金高位的最主要原因是租賃房源少。當(dāng)然，一旦銀行資金傾斜，對于涉足租賃的企業(yè)來說，的確可以獲得資金的支持，增加房源的供應(yīng)量。但事實(shí)上，銀行提供的租賃貸款業(yè)務(wù)很容易成為開發(fā)商套貸的工具，如果擴(kuò)大到個人租賃房源也有可能成為個人套貸工具，所以目前看，這一業(yè)務(wù)依然以試點(diǎn)為主。當(dāng)然，目前在北京市場尚未出現(xiàn)此類金融服務(wù)案例。

項(xiàng)目目標(biāo)：

探索增值收益 實(shí)現(xiàn)盈虧平衡

事實(shí)上，萬科并非拍腦門定出的租金價(jià)格，畢竟高出周邊社區(qū)同等戶型面積產(chǎn)品2倍的價(jià)格，市場需要一定時間來接受和消化，這是萬科方面很清楚的。翡翠書院相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“項(xiàng)目定價(jià)主要是受到企業(yè)投資經(jīng)營指標(biāo)以及項(xiàng)目定位兩個因素的影響。萬科翡翠書院租金定價(jià)是企業(yè)根據(jù)一系列投資成本倒推得來的結(jié)果。”

資料顯示，在2016年12月，北京市國土資源局推出3個100%企業(yè)自持租賃地塊，其中萬科以50億元價(jià)格獲得海淀永豐18號地塊；萬科和住總聯(lián)合體以59億元代價(jià)獲取19號地塊。而這兩地塊就是今天的萬科翡翠書院。其中，項(xiàng)目的土地成本投入合計(jì)109億元，加上該項(xiàng)目的建安成本、裝修成本以及后續(xù)的財(cái)務(wù)成本和運(yùn)營維護(hù)成本，翡翠書院累計(jì)投入資本接近170億元。“作為北京市首個出讓的全自持地塊項(xiàng)目，萬科翡翠書院投入非常大，”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對北京商報(bào)記者如是說道。

在解決資金壓力方面，萬科也在探索多渠道。2017年5月，萬科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金，資金主要用于萬科永豐18號地塊開發(fā)建設(shè)，也就是該自持地塊。其中萬科出資11.59億元，上海國際信托出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元。業(yè)內(nèi)人士表示，通過私募基金代替自有資金，在一定程度上緩解了萬科自持項(xiàng)目的資金壓力。

此外，高品質(zhì)房源以及優(yōu)質(zhì)配套是影響翡翠書院租金水平的另外一個因素。該項(xiàng)目銷售人員表示，該項(xiàng)目綜合容積率僅為1.78，除了最北面的一棟15層高樓，其余樓棟為3-8層的低密度產(chǎn)品。同時，所有房源將按疊墅精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，同時配備多種智能家居產(chǎn)品。

翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式，建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)都將按照“翡翠系2.0”的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)。

投入大、回報(bào)周期長是長租項(xiàng)目共同面臨的問題。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，一次性收的十年租金也不可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流回正。根據(jù)萬科方面測算，滿租30-40年才具有回本運(yùn)營能力，至于未來盈利情況如何，則要視具體經(jīng)營狀況而定。萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人對北京商報(bào)記者透露，即使在理想的滿租條件下，項(xiàng)目NOI率(實(shí)際回報(bào)率)不超過3%，對企業(yè)而言項(xiàng)目盈利空間不大，可以說是極其微利。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于以前習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)的銷售產(chǎn)品而言，顯然全自持地塊項(xiàng)目回報(bào)率是低的。雖是首個全自持項(xiàng)目加之沒有先例可循，但從長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目作為北京首個大型長租高端住宅，如果憑借租住穩(wěn)定、不受資格限制、居住體驗(yàn)好、提前鎖定價(jià)等優(yōu)勢，鎖定高收入客戶資源，未來多方資源價(jià)值可能進(jìn)一步有所體現(xiàn)。

同策研究院首席分析師張宏偉分析認(rèn)為，如果純粹用租金回報(bào)率來測算回報(bào)時間，翡翠書院確實(shí)需要較長時間才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，但背后還會有其他手段和方式能夠縮短它的回報(bào)周期。長期來看，房價(jià)仍有增長趨勢，未來翡翠書院的租金收益在一定程度上將有所提升。 除常規(guī)租金收益外，項(xiàng)目增值部分以及一些其他的增值服務(wù)收益可以作為翡翠書院后續(xù)的盈利點(diǎn)。萬科方面也表示，公司看好全自持項(xiàng)目70年的長期運(yùn)營前景，將通過產(chǎn)品和服務(wù)的不斷創(chuàng)新探索，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡。

北京商報(bào)記者 董家聲 實(shí)習(xí)生 榮蕾/文并攝