遼寧東戴河新區(qū)中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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5年前，由海灘、漁村、莊稼地構(gòu)成的遼寧東戴河還不被外界所熟知，如今，這里已是林立的高樓與工地以及被條塊分割的工業(yè)廠區(qū)。

東戴河新區(qū)隸屬于遼寧省葫蘆島市綏中縣，位于遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的起點(diǎn)，與河北省秦皇島市山海關(guān)區(qū)接壤。

記者于8月下旬趕赴東戴河新區(qū)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于東戴河海灘較近的多個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)遲緩，即使是建設(shè)較早的“山海同灣”“佳兆業(yè)東戴河”項(xiàng)目亦建設(shè)緩慢，4年前拿地至今開發(fā)剛剛過半，入住率僅有10%左右，其余諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目更是陷入停工、爛尾狀態(tài)。

記者在東戴河新區(qū)工業(yè)區(qū)看到，數(shù)千畝土地被圈占，且大部分處于撂荒、閑置狀態(tài)，雜草叢生的土地、銹跡斑斑的鋼架、或廢棄或爛尾的廠房在東戴河新區(qū)隨處可見;記者注意到，東戴河新區(qū)土地閑置情況已經(jīng)存在數(shù)年，根據(jù)官方通報(bào)，從2012年6月開始當(dāng)?shù)貙﹂e置土地進(jìn)行清理，盤活了部分閑置土地，但目前仍有大片土地被圈占撂荒。

如今，正值暑期旅游旺季，記者于周末晚上來到宣傳中著名的止錨灣景點(diǎn)區(qū)，看到僅幾百米范圍內(nèi)比較熱鬧，幾百米之外就是成片的玉米地，漆黑一片，可謂冰火兩重天。

有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地表示，東戴河新區(qū)如今面臨著商品房空置率高企不下、產(chǎn)業(yè)“空心化”嚴(yán)重的困境，如此下去，東戴河新區(qū)或成“鬼城”。

多個房地產(chǎn)項(xiàng)目停工、爛尾

東戴河新區(qū)政府公開信息顯示，目前新區(qū)有近20家綜合地產(chǎn)類項(xiàng)目正在建設(shè)，預(yù)計(jì)今年開工面積達(dá)504萬平方米。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)赜写蟠笮⌒￠_發(fā)項(xiàng)目包括佳兆業(yè)東戴河、山海同灣、合生天戴河等十幾家。

上述項(xiàng)目除當(dāng)?shù)厥痉缎詷潜P佳兆業(yè)東戴河、山海同灣外，其余項(xiàng)目銷售堪憂、建設(shè)遲緩，甚至出現(xiàn)爛尾的現(xiàn)象。

記者注意到，合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的合生天戴河項(xiàng)目，早在4年前已經(jīng)拿地，規(guī)劃總建筑面積90萬平方米，總投資40億元。但目前只開發(fā)了57棟344戶聯(lián)排別墅，銷售狀況更是慘淡。

記者發(fā)現(xiàn)其售樓中心空空如也，鮮有人問津，偌大的售樓中心只有一名銷售人員，而銷售人員也為難地表示目前公司只推出不到一百套，賣出的很少，“雖然均價很低，但總價高，買的人不多”。而其院內(nèi)雜草叢生。宣傳中的五星級酒店、音樂廳電影院等設(shè)施不見蹤影。

對此，山海同灣銷售人員表示，“再大的開發(fā)商也沒用，項(xiàng)目不行，照樣爛尾。”

恒泰集團(tuán)開發(fā)的“時間海”項(xiàng)目，剛剛開盤的2號樓目前打八七折，均價5000多元，在打折促銷之外，每日還推出一款特價房，最低均價4200元，以加快去化速度。銷售人員坦言目前房產(chǎn)市場不景氣，很多小開發(fā)商爛尾，開發(fā)商們資金壓力大。

上述山海同灣銷售人員告訴記者，時間海4年只開發(fā)建設(shè)了4幢樓，資金鏈方面存在很大壓力。

“大開發(fā)商日子都不好過，更不用說小開發(fā)商了。”熟悉東戴河地產(chǎn)市場的人士對記者表示。御海龍灣去年建設(shè)的6幢樓只差封頂，目前卻陷入停工狀態(tài)。其銷售人員告訴記者：“現(xiàn)在轉(zhuǎn)做養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)競爭激烈，都做海景房，市場前景不好。”該銷售人員還向記者透露，目前葫蘆島市政府推出刺激樓市新政策，從2014年8月到2015年12月免契稅，是購房的絕佳時機(jī)。

即使是在當(dāng)?shù)卮碳鞘械恼呦?，東戴河多個地產(chǎn)項(xiàng)目仍然舉步維艱。

銷售市場并非想象中樂觀，那么已售樓盤的入住情況如何呢?經(jīng)過連續(xù)4天的觀察，記者發(fā)現(xiàn)已售商品房入住率極低的問題。記者在晚間7:30到11:00之間，發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)東戴河和山海同灣已售樓盤工作日的入住率不及10%，周末入住率約10%。樓盤保安人員向記者證實(shí)了此數(shù)據(jù)，“也就十分之一吧”。合生天戴河樓盤更是漆黑一片。

值得注意的是，作為新興旅游城市，東戴河新區(qū)的配套短板一直被購房者以及游客所詬病。

時間海小區(qū)一位業(yè)主告訴記者：“這么大的新區(qū)，連一個加油站都沒有，公交車、正規(guī)出租車更是少見，周邊只有孟家新村一個商貿(mào)市場。”

記者就相關(guān)問題致函東戴河新區(qū)管委會，管委會宣傳科以張慶民主任出差無法接受采訪為由拒絕了記者的采訪。

靠旅游業(yè)發(fā)展起來的樓市及其配套服務(wù)并不足以支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以政府在規(guī)劃中也強(qiáng)調(diào)“以產(chǎn)帶城，產(chǎn)城融合”，那么當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)情況發(fā)展如何?記者對規(guī)劃中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)走訪調(diào)查。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)如同按了“暫停鍵”陷入停滯

如果說樓市現(xiàn)狀堪憂，那么產(chǎn)業(yè)園區(qū)則更為觸目驚心。記者實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東戴河新區(qū)產(chǎn)業(yè)“空心化”明顯，與政府宣傳中的美好圖景相差甚遠(yuǎn)。

走在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，看上去就像是被按了“暫停鍵”，陷入了停滯。破爛的廣告牌架子隨處可見，久經(jīng)風(fēng)吹日曬很多已經(jīng)看不清上面的字和原有色彩，裸露的鋼筋骨架銹跡斑斑，諸多荒草叢生的廠區(qū)被閑置撂荒。

東戴河新區(qū)規(guī)劃中指出，為了集約節(jié)約利用土地，實(shí)現(xiàn)以商招商、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈條及產(chǎn)業(yè)集群的迅速形成，嘗試走工業(yè)地產(chǎn)之路，尤其是跟進(jìn)“園中園”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

政府公開資料顯示，目前，5個“園中園”項(xiàng)目正在全力推進(jìn)中。除環(huán)球之星(韓國)工業(yè)園、青牛軟件產(chǎn)業(yè)園、賽伯樂京東科技產(chǎn)業(yè)園、天馬輝光電產(chǎn)業(yè)園4個園中園項(xiàng)目開工建設(shè)外，億贊普大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園也在近日開工建設(shè)。這5個園中園項(xiàng)目累計(jì)占地面積3511.8畝，總建筑面積353萬平方米，總投資111億元。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況并非如此。其中被當(dāng)?shù)卣詾楹赖?ldquo;青牛呼叫中心”項(xiàng)目所占地塊整體撂荒，被廣告牌所圍擋的數(shù)百畝土地上長滿了野草。環(huán)球之星工業(yè)園所占地塊除零星建筑外其余大片土地處于撂荒未開發(fā)狀態(tài)。

長城大街和渤海大道交界處的賽伯樂科技產(chǎn)業(yè)園圍擋內(nèi)，只有1幢今年5月份動工的項(xiàng)目，其余近千畝土地荒蕪。

昆山路上的金凱科技園則變身海韻假日酒店，接待人員告訴記者酒店運(yùn)營已經(jīng)兩年多了，目前有90多家客房，主要接待旅游團(tuán)。開始接待人員稱是租了工廠的地方，最后悄悄告訴記者：“其實(shí)老板是同一個，工廠不好做，改頭換面做成酒店了。”

數(shù)時街、金絲路、字正街、燕山路交叉地塊，除了誠信建筑工程質(zhì)量檢測約十余畝建成外，其余近千畝地荒廢、爛尾和閑置。其交界處的俊華科技，廣告圍擋的介紹中寫道：占地144畝，2011年10月開工，但記者看到的只有裸露的鋼筋鐵架和荒草。

學(xué)京街、渤海大道、昆山路、科技街交叉路段為大片荒地。新夢路、學(xué)京街交界路段，廢置鋼架銹跡斑斑，大片荒地。昆山路兩側(cè)裸露鋼架銹蝕，廣告牌圍起的廠房廢棄，幾千畝地荒置。科技街東側(cè)鋼筋骨架裸露，西側(cè)大片開工停滯。

此外，北京金海、嘉本科技、惠通潤滑等廠區(qū)爛尾，芳綸科技院內(nèi)荒草叢生、海波電控科技撂荒閑置、希杰精工圈地撂荒已兩年多……類似例子不勝枚舉。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，除遼寧巨峰、伊菲科技、樂威科技、綏中明暉、啄木鳥健康漆、恒通電子科技等寥寥幾家投產(chǎn)外，其余或建設(shè)停滯，或爛尾、撂荒。

記者查閱企業(yè)拿地資料發(fā)現(xiàn)，從2010年至今，上百家企業(yè)通過招拍掛方式拿地，但后期建設(shè)緩慢，甚至停滯爛尾，目前已建成投產(chǎn)的不到20家。

大學(xué)城接待中心的趙先生告訴記者，“目前真正在正常運(yùn)行的工廠也就七八家，很多廠區(qū)建設(shè)都爛尾和停滯了，具體原因也不清楚，但是時間很長了，當(dāng)?shù)厝硕贾馈?rdquo;

記者注意到，東戴河新區(qū)土地閑置情況已經(jīng)存在數(shù)年，根據(jù)官方通報(bào)，從2012年6月開始當(dāng)?shù)貙﹂e置土地進(jìn)行清理，清理了28個占而不建的項(xiàng)目，清出土地2000多畝，盤活了部分閑置土地，但目前仍有大片土地被圈占撂荒。

記者以項(xiàng)目入駐問題咨詢東戴河新區(qū)企業(yè)服務(wù)中心，內(nèi)部工作人員魏先生向記者透露，“三四年內(nèi)不用著急入駐，因?yàn)榕涮自O(shè)施不齊全，很多企業(yè)都沒過來，著急入駐也做不起來。”同時，魏先生稱，“云基地只是在建院士海商品房，中關(guān)村也只是噱頭。”

魏先生提及的云基地項(xiàng)目為政府主推的科研項(xiàng)目之一，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其科研中心尚且沒有著落，卻房產(chǎn)先行，目前正大面積對外銷售商品房。該項(xiàng)目占地200畝，由三部分組成，研發(fā)中心E灣區(qū)占地100畝，商品房院士海樓盤占據(jù)60畝，會所占據(jù)40畝。其銷售人員向記者透露，對面的HELICO已空置一年多，“據(jù)傳是圈地賺錢”。

可見，政府構(gòu)想的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局在現(xiàn)實(shí)中卻似乎行不通。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，政府一廂情愿的造城沖動背后，卻是日益凸顯的“空心化”。

據(jù)知情人士透露，東戴河地標(biāo)建筑——外圓內(nèi)方的錢幣造型的創(chuàng)業(yè)大廈為東戴河新區(qū)政府辦公樓，后因國家對黨政機(jī)關(guān)辦公樓等樓堂館所的嚴(yán)查而未能搬遷入駐。該大廈的另一企業(yè)孵化器功能又因配套的不完善導(dǎo)致高新企業(yè)的引入困難，目前，該大廈雖已建成但未啟用。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中存在的問題，記者多次致電東戴河新區(qū)管委會，未能得到回應(yīng)，而東戴河新區(qū)國土資源局則在答應(yīng)回復(fù)后一直無法接通電話，截至發(fā)稿，未得到相關(guān)回應(yīng)。

“鬼城”隱憂漸顯

一邊是規(guī)模宏大的城市擴(kuò)張計(jì)劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業(yè)凋敝，力推“一帶五區(qū)”的東戴河新區(qū)“空城”“鬼城”之憂隱現(xiàn)。與蒼白的現(xiàn)實(shí)相比，一切都只是聽上去很美。

值得一提的是，東戴河新區(qū)經(jīng)過近五年的發(fā)展從最開始規(guī)劃的100平方公里，之后將萬家鎮(zhèn)、西甸子鎮(zhèn)、前所鎮(zhèn)、高嶺鎮(zhèn)、王寶鎮(zhèn)、前衛(wèi)鎮(zhèn)、網(wǎng)戶鄉(xiāng)、李家堡鄉(xiāng)、永安堡鄉(xiāng)共9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體劃歸東戴河新區(qū)管轄，進(jìn)一步擴(kuò)大東戴河新區(qū)的管轄范圍和管理權(quán)限。調(diào)整后，東戴河新區(qū)總面積達(dá)960平方公里。

有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，如此急速“造城”，副作用不可避免。

記者實(shí)地調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，東戴河大街晚上八點(diǎn)多漆黑一片，罕有人煙，寬闊的六車道上鮮有車輛駛?cè)?。渤海大道、?chuàng)業(yè)大街、長城大街等如出一轍。鵬程路等支路上則荒草叢生，黑黢黢一片，讓人倍感陰森。抬眼望去則是漆黑一片的停工樓盤，無數(shù)個無底洞似的窗口仿佛要將人吞噬，如同“鬼城”。

有業(yè)內(nèi)專家表示，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論分析，走地方特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路，才是理性的選擇。如果不發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，不改變農(nóng)漁民傳統(tǒng)生產(chǎn)方式和生活方式，不靠當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)城而只是依托“候鳥式”的外來人口，現(xiàn)有問題無法得到根本上的解決。

而目前，當(dāng)?shù)剡M(jìn)城居民卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是帶動新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力。當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，5月到10月是旅游旺季，常住民出來做旅游生意，而在旅游淡季，當(dāng)?shù)貪O民重操舊業(yè)出海打漁、種莊稼等。御海龍灣銷售人員就表示，在淡季會回農(nóng)村老家干農(nóng)活。

事實(shí)上，目前東戴河市區(qū)打工人員有很多是來自鄰居城市。時間海和山海同灣的銷售人員中好多都是秦皇島市山海關(guān)區(qū)的，某廠區(qū)的門衛(wèi)李大爺也是秦皇島市人，由于東戴河與秦皇島緊鄰，工作人員們表示，“像這樣的很多，白天在東戴河上班晚上回家，完全不成問題”。

截至目前，整個東戴河新區(qū)范圍內(nèi)人口為20萬，而新城常住人口不到10萬。產(chǎn)業(yè)和人氣的不足，使得生活相關(guān)配套嚴(yán)重缺失。

然后，慘淡的現(xiàn)實(shí)并不影響繼續(xù)美麗的夢想。東戴河新區(qū)設(shè)定的建設(shè)目標(biāo)為：3年內(nèi)完成起步區(qū)基礎(chǔ)及配套設(shè)施，并引進(jìn)一批高新技術(shù)企業(yè)，形成“海岸中關(guān)村”雛形;用5年左右時間完成東戴河新區(qū)二期建設(shè)，全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，并引進(jìn)一批知名企業(yè)，在全國形成相當(dāng)影響，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的“海岸中關(guān)村，生態(tài)新城區(qū)”初具規(guī)模;用10~20年時間將東戴河新區(qū)建設(shè)成一座人口規(guī)模達(dá)50萬人，財(cái)政收入達(dá)100億元，GDP達(dá)1000億元的生態(tài)宜居新城。

至于東戴河新區(qū)，未來的美好愿景能否實(shí)現(xiàn)?走向“遠(yuǎn)大前程”的路又有多遠(yuǎn)?這不僅受制于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，還將深刻考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣闹腔酆湍芰Α?/p>