樓宇按揭

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。

簽訂樓宇按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款

購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

購房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執(zhí)管。

樓宇按揭貸款操作規(guī)程是指銀行為解決企業(yè)、個人購買商品房自有資金不足，由銀行貸款墊付，并用所購買的商品樓權(quán)益作為抵押貸款的操作規(guī)定。包括樓花按揭貸款和現(xiàn)樓按揭貸款，其貸款程序具體有五點。

包括樓花按揭貸款和現(xiàn)樓按揭貸款，其貸款程序是： ①申請樓宇按揭貸款的企業(yè)和個人必須提交與房地產(chǎn)商簽訂的 “商品房產(chǎn)預(yù)售合同” 或“商品房戶買賣合同”，并同意將合同項下的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給銀行。②銀行對房地產(chǎn)商進行資信審查，并要求提供以下資料： 權(quán)益法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書; 房屋建筑許可證。建設(shè)許可證，開工許可證;土地有償使用和土地規(guī)劃紅線圖以及公證機關(guān)公證書; 批準的固定資產(chǎn)投資計劃;預(yù)售樓花和對外銷售的批文。③在審查房地產(chǎn)商資信及其所建樓宇的合法性后，房地產(chǎn)商在銀行開立售房存款戶，專款專用，保證優(yōu)質(zhì)按時完成樓宇建造工程。④銀行接到企業(yè)、個人貸款申請，按貸款審批制度重點審查借款人資格及其申請材料的真實性、可靠性、合法性。⑤貸款申請批準后，銀行、房地產(chǎn)商、借款人三方共同簽署 “樓宇按揭貸款合同”，辦理抵押登記，公證機關(guān)公證，物業(yè)保險手續(xù)。辦理貸款發(fā)放手續(xù)，并把貸款直接劃到房地產(chǎn)產(chǎn)所在銀行賬戶，?？顚Ｓ?。 2100433B

深發(fā)展推出的“點按揭”產(chǎn)品僅限于新發(fā)放的房屋貸款，且貸款期限必須是10年以上的客戶。針對10—20年期和20—30年期的貸款，分別定制了購買1.25個點和1.5個點享受相對應(yīng)利率的產(chǎn)品。

值得注意的是，30年期“點按揭”最優(yōu)惠利率達到3.78%，已低于監(jiān)管 部門規(guī)定的房貸利率最低7折后的紅線。

對上述疑問，深發(fā)展上海分行副行長樊黨生的解釋是，“點按揭”在內(nèi)部操作中將結(jié)合其另一產(chǎn)品“氣球貸”進行。如在上述例子中，即會整合“30年還款期、期限為3年貸款的氣球貸”的月供及利率計算方式，3.78%的貸款利率，也就是依據(jù)目前三年期基準利率5.4%打7折后得出，30年期“點按揭”在該行的內(nèi)部操作中也就相當于續(xù)按了10次氣球貸。

所謂氣球貸，即提供給客戶一個較短的貸款期限，又以一個較長的期限來計算月供，減輕前期還款壓力，但客戶必須在后期一次性還清本金。

“點按揭”可以讓購房者“買點降利率，利率折上折?！?

5年期以上個人房貸利率7折后為4.158%，購房者買點以后利率要降至3.78%，相當于五年期以上貸款享受三年期貸款優(yōu)惠利率。

只針對新辦房貸

不是任何人都可以拿錢買點。深發(fā)展重慶分行人士稱，“點按揭”只針對10年至20年期、20年至30年期的新辦貸款，存量房貸不能辦理此業(yè)務(wù)。由其他銀行轉(zhuǎn)按揭到深發(fā)展， 則可以申請辦理“點按揭”。

市民在申辦住房貸款時，只需向深發(fā)展網(wǎng)點客戶經(jīng)理提出辦理“點按揭”申請，即可獲得相應(yīng)的費用方案和對應(yīng)利率進行選擇。當然，“為了防止貸款利率降到零，貸款者也不能無限制買‘點’。”

欲提前還貸別辦

“不是所有的新辦房貸辦‘點按揭’都能省錢?！鄙畎l(fā)展方面稱，貸款者為買“點”所付出的費用，需要靠貸款總額在后面各年累計節(jié)省的利息“賺”回來。支付的買點費與節(jié)約的利息，盈虧平衡點大致在四、五年左右。也就是說，若貸款者打算在未來2至3年內(nèi)提前還貸，那么辦理“點按揭”肯定劃不來。

意在爭個貸份額

利率從4.158%降至3.78%，銀行為何要主動“讓利”？深發(fā)展方面稱，為購房者推出“點按揭”業(yè)務(wù)，主要基于兩方面考慮。首先，增加客戶與銀行的粘合度。個人房貸屬于非常優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，“點按揭”可以成為爭奪個貸份額的有力武器。

其次，幫助房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。在深發(fā)展看來，買“點”費可以由開發(fā)商幫購房者支付。在現(xiàn)在商品房銷售依然不景氣的背景下，不排除有開發(fā)商可能會把“點按揭”作為促銷手段——購房即送買“點”費。

“對于開發(fā)商來說，為購房者付買‘點’費的錢并不多?！鄙畎l(fā)展方面稱，以貸款30萬元買1個“點”為例，買“點”費才3000元。而通過幫購房者降低利率，開發(fā)商的房子也應(yīng)該更好賣一些。

“點按揭”讓銀行、房貸客戶實現(xiàn)了共贏goodfeel，該產(chǎn)品實際上就是對預(yù)計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長所省利息越多，平衡點大約在四五年左右。如果你計劃在兩三年內(nèi)出售房產(chǎn)或者還清貸款，選擇“點按揭”就不劃算，因為客戶如果提前還貸，向銀行買“點”的費用是不能退的。

“購房者辦理‘點按揭’以后，無論以后基準利率如何變，都享受利率折上折。而利率降低必然引起月供和總利息支出減少?！?

貸款期限在10年至20年和20年至30年，辦理“點按揭”的買點費用有所不同。20年至30年期的住房按揭貸款，要支付1.5個點的買“點”費，利率才能從4.158%降至3.78%；10年至20年期的住房按揭貸款，只需支付1.25個點的買“點”費，利率就能從4.158%降至3.78%。

市民只需將自己的閑置資金放在與銀行約定的活期賬戶上，超過約定的底限金額后，銀行會將超過底限的部分按照一定比例扣走視為提前還貸，節(jié)省的貸款利息將作為理財收益返還到賬上。由于市民的底限資金仍然存放在活期賬戶上，需要用錢時就不至于捉襟見肘。