破冰：上海土地批租試點(diǎn)親歷者說(shuō)

前 記 / 003運(yùn)籌帷幄圖變革

第01編 運(yùn)籌帷幄圖變革

中國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程中的一件大事（譚茀云、楊振漢） / 003

謹(jǐn)慎、規(guī)范、依法推進(jìn)上海土地批租改革（夏克強(qiáng)） / 021

開(kāi)創(chuàng)性探索上海土地管理與使用新路（蔣如高） / 037

土地批租改革的破土而出（王安德） / 066

第 02 編 學(xué)習(xí)借鑒求突破

我所做的兩件事中的重要一項(xiàng)（梁振英） / 097

誠(chéng)心誠(chéng)意介紹香港經(jīng)驗(yàn)給上海（簡(jiǎn)福飴） / 113

有幸參與內(nèi)地土地使用制度改革（劉紹鈞） / 135

我相信這條路肯定會(huì)成功（羅康瑞） / 155

甘當(dāng)滬港交流的“老黃?！保欑R卿） / 168

從滬港經(jīng)濟(jì)比較研究到土地批租可行性研究及試點(diǎn)（裴世安） / 196

第 03 編 殫精竭慮謀發(fā)展

參與批租：經(jīng)歷中最濃墨重彩的一筆（李鈺君） / 211

至今懷念29 年前的改革歲月（顏南海） / 236

能為改革做點(diǎn)工作很高興（杜承文） / 260

虹橋26 號(hào)地塊：歷經(jīng)曲折 終獲成功（周友琪） / 267

父親讓我回祖國(guó)做件事（孫忠利） / 290

這件事在香港引起很大轟動(dòng)（張宇） / 305

雪中送炭 沒(méi)齒難忘（程永康） / 318

盡心盡力做好“分內(nèi)事”（龔伯榮） / 331

第 04 編 銳意創(chuàng)新開(kāi)先河

馬克思主義地租理論的傳承與實(shí)踐（張薰華） / 347

我所經(jīng)歷的土地批租改革前期研究（顧家靖） / 366

參與研究 見(jiàn)證改革（田漢雄） / 380

土地批租規(guī)章的創(chuàng)制與突破（錢富興） / 401

中國(guó)房地產(chǎn)法律體系之開(kāi)端（顧長(zhǎng)浩） / 431

以法律人身份參與調(diào)研、文件起草和公證（沈衛(wèi)） / 451

土地批租促進(jìn)了規(guī)劃管理改革（耿毓修） / 466

專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研事業(yè)，從那里起步（朱章海） / 478

上海旅游業(yè)“跨界”共謀房地產(chǎn)市場(chǎng)改革（周豐年） / 485

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里留下的是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的足跡（滕國(guó)緯） / 498

《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)》調(diào)研報(bào)告中的民生用房（王曉光） / 507

從旅游市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)分析到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（王祖光） / 515

上海市土地使用制度改革試點(diǎn)工作大事記 / 501

附錄 / 509

后記 / 566

中共上海市委黨史研究室，是黨史研究部門，也是上海市委主管黨史業(yè)務(wù)的工作部門。主要職能是：研究黨的歷史；撰寫上海黨史專著；征集、整理編撰上海地方的重要黨史資料；推動(dòng)黨史成果轉(zhuǎn)化并進(jìn)行黨史宣傳教育等。2100433B

本書是中共上海市委黨史研究室策劃編寫的“口述上?！毕盗兄?。該項(xiàng)目自2015年4月立項(xiàng)，經(jīng)過(guò)上海市委黨研室多年研究走訪，完成了對(duì)當(dāng)年參與上海土地批租改革的研究者、推動(dòng)者、參與者、親歷者等共30人的采訪，并征集了不少珍貴的照片和史料。

全書正文共分四編：“運(yùn)籌帷幄圖變革”，主要口述者為當(dāng)時(shí)制定或者參與制定土地批租相關(guān)文件的領(lǐng)導(dǎo)，主要從宏觀方面介紹了當(dāng)時(shí)的歷史背景；“學(xué)習(xí)借鑒求突破”，主要口述者為當(dāng)時(shí)應(yīng)標(biāo)來(lái)參與上海土地批租的香港商人等；“殫精竭慮謀發(fā)展”，主要口述者為當(dāng)時(shí)參與土地批租試點(diǎn)的工作人員；“銳意創(chuàng)新開(kāi)先河”，主要口述者為研究相關(guān)理論和政策的學(xué)者，理論層面的分析較多，主要討論上海土地批租試點(diǎn)在理論、法律等方面取得的成果。

中國(guó)國(guó)家海洋局20日在北京發(fā)布消息說(shuō)，中國(guó)自主建造的第一艘極地科學(xué)考察破冰船20日在江南造船廠正式開(kāi)工建造。

新船建造工程由國(guó)家海洋局下屬的中國(guó)極地研究中心組織開(kāi)展，江南造船(集團(tuán))有限公司承擔(dān)建造。船長(zhǎng)122.5米，船寬22.3米，設(shè)計(jì)吃水7.85米，設(shè)計(jì)吃水排水量約13990噸，航速12節(jié)至15節(jié)，續(xù)航力2萬(wàn)海里，載員90人，能以2-3節(jié)的航速連續(xù)破冰。該船采用國(guó)際先進(jìn)的雙向破冰船型設(shè)計(jì)，船首船尾均可破冰，并具備全回轉(zhuǎn)電力推進(jìn)功能和沖撞破冰能力，可實(shí)現(xiàn)極區(qū)原地360度范圍內(nèi)自由轉(zhuǎn)動(dòng)，滿足全球無(wú)限航區(qū)航行需求。

新船將裝備國(guó)際先進(jìn)的海洋調(diào)查和觀測(cè)設(shè)備，致力于打造中國(guó)開(kāi)展極地海洋環(huán)境與資源研究的重要基礎(chǔ)平臺(tái)，科研人員可在船上開(kāi)展極地海洋、海冰、大氣等環(huán)境基礎(chǔ)綜合調(diào)查觀測(cè)，進(jìn)行有關(guān)氣候變化的海洋環(huán)境綜合觀測(cè)取樣，在極地冰區(qū)海洋開(kāi)展油氣資源、生物資源調(diào)查，新船基本具備“摸邊探底、潛力評(píng)估”的調(diào)查能力。

根據(jù)建造計(jì)劃，新船預(yù)計(jì)2019年建成。中國(guó)極地研究中心主任楊惠根表示，中國(guó)第一艘自主建造的極地科考破冰船正式開(kāi)工，標(biāo)志著中國(guó)極地考察保障和極地海洋調(diào)查能力邁上新臺(tái)階。結(jié)束多年來(lái)中國(guó)南北極考察“雪龍”號(hào)單船作戰(zhàn)的歷史，將極大地推動(dòng)中國(guó)極地科學(xué)研究，加快極地考察強(qiáng)國(guó)的建設(shè)進(jìn)程。

2019年7月11日，中國(guó)第一艘自主建造的極地科學(xué)考察破冰船在上海順利交付，這標(biāo)志著中國(guó)極地考察現(xiàn)場(chǎng)保障和支撐能力取得了新的突破。

甲方：_______________________

乙方：_______________________（以股東或股東代表名義） 　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《_________市土地使用權(quán)出讓辦法》等法律之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、批租項(xiàng)目

乙方擬通過(guò)土地批租在___________工業(yè)園區(qū)投資設(shè)立“______________有限公司”，項(xiàng)目規(guī)劃總投資__________元人民幣，注冊(cè)資本_________元人民幣，計(jì)劃于_________年竣工投產(chǎn)。

二、批租土地坐落及面積

乙方擬批租土地為國(guó)有土地，坐落于_______________工業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）_________期規(guī)劃的________號(hào)地塊內(nèi)，土地面積為_(kāi)________畝（具體以房屋土地管理部門實(shí)際勘測(cè)確認(rèn)數(shù)為準(zhǔn)），四至如下：東至：_______；西至：________；南至：_________；北至：_________（見(jiàn)附圖）。

三、用地方式

甲方將前述園區(qū)內(nèi)特定地塊的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給乙方（或乙方投資的企業(yè)）使用，即為“土地批租”方式。乙方批租取得的土地使用權(quán)能是完整的，乙方享有將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)利。

四、批租費(fèi)用

經(jīng)雙方商定，土地批租費(fèi)用為每畝_________元人民幣，總計(jì)_________元人民幣（最終按政府房屋土地管理部門實(shí)測(cè)面積計(jì)算付費(fèi)）。該費(fèi)用為乙方取得批租地塊土地使用權(quán)之所有費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等。

五、甲方保證

1．保證擬批租地塊為國(guó)有土地。若由于土地批租引起任何單位或個(gè)人的任何索賠、糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)解決，而與乙方無(wú)涉；

2．保證擬批租地塊不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地問(wèn)題；如有涉及，除了第四條約定費(fèi)用外，一切手續(xù)及其他相關(guān)費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)；

3．保證乙方批租土地的用途符合當(dāng)?shù)刂恋乩每傮w規(guī)劃；

4．保證提供給乙方使用的土地具備雙方約定的配套條件；

5．為土地批租及有關(guān)權(quán)證辦理提供一切便利條件，積極幫助乙方辦理有關(guān)企業(yè)開(kāi)辦前的各項(xiàng)手續(xù)；在企業(yè)成立后的經(jīng)營(yíng)期間，為企業(yè)提供長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

六、乙方保證

1．乙方為符合法律規(guī)定的企業(yè)投資方；

2．保證按本協(xié)議約定支付土地批租費(fèi)用。

七、拆遷安置

凡批租地塊涉及的地上地下物拆遷安置、批租補(bǔ)償?shù)仁乱?，均由甲方?fù)責(zé)辦理。乙方除了按本協(xié)議第四條約定支付土地批租費(fèi)用外，不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。

八、配套條件

（一）甲方承諾提供給乙方使用的地塊上的公用設(shè)施配套條件為“六通一平”。“六通”指規(guī)劃紅線外通道路、通水、通電、排雨（污）水、通訊、通有線電視，“一平”指土地自然平整。

1．通道路：根據(jù)園區(qū)道路交通規(guī)劃，甲方保證乙方使用的土地_________面與_________路相通，_________面與_________路相通；在乙方使用土地期間，甲方應(yīng)保證以上_________面有路面可通。甲方負(fù)責(zé)在_________年_________月底前鋪設(shè)完成白色水泥道路，路面寬_________米，該道路為乙方投資企業(yè)的專用道路。

2．通水：甲方保證將自來(lái)水進(jìn)水管道鋪設(shè)至規(guī)劃紅線，且協(xié)助乙方辦妥相關(guān)用水手續(xù)，保證日供水不低于_________噸。

3．通電：甲方保證在乙方提出用電申請(qǐng)（用電規(guī)模不小于_________千伏安）后30天內(nèi)，由甲方負(fù)責(zé)將所需供電線路架至建設(shè)用地（即至規(guī)劃紅線），進(jìn)線電壓為工業(yè)用電_________伏、照明用電220伏，甲方協(xié)助乙方辦妥相關(guān)用電手續(xù)。

4．排雨（污）水：甲方保證將排雨管道和污水管線接至規(guī)劃紅線，雨水、污水經(jīng)園區(qū)內(nèi)管線排入特定河流。

5．通訊：甲方應(yīng)協(xié)助乙方開(kāi)通IDD、DDD及數(shù)據(jù)通信、寬帶網(wǎng)接入等相關(guān)手續(xù)。

6．通有線電視：甲方負(fù)責(zé)將有線電視管線鋪設(shè)至規(guī)劃紅線，且協(xié)助乙方辦妥相關(guān)手續(xù)。

7．一平：地塊經(jīng)自然平整，由甲方清除地面建筑物及農(nóng)作物，與道路路面持平。地塊內(nèi)水面部分，由乙方自行填平，但甲方應(yīng)保證沒(méi)有任何單位或個(gè)人對(duì)此持有異議。

以上各種市政管線應(yīng)在乙方建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)前保證具備通達(dá)條件；除非本條前述款項(xiàng)有特別時(shí)間約定，均由甲方負(fù)責(zé)在______年_____月_____日前裝到地塊紅線接口。

（二）紅線接口以內(nèi)的設(shè)施及費(fèi)用由乙方按有關(guān)部門規(guī)定承擔(dān)，紅線接口以外的設(shè)施由甲方負(fù)責(zé)提供并承擔(dān)費(fèi)用。

（三）甲方允許乙方自建廠區(qū)專用碼頭，并協(xié)助乙方與有關(guān)主管部門協(xié)調(diào)碼頭報(bào)建工作。

九、費(fèi)用優(yōu)惠

甲方保證給予乙方用水用電、通訊、排污費(fèi)等方面的價(jià)格優(yōu)惠，并不低于其給予園區(qū)內(nèi)任何企業(yè)的優(yōu)惠條件。

十、土地利用要求

1．乙方批租土地用途為工業(yè)用地及與之相配套的生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施。

2．土地使用年限為50年，自乙方投資企業(yè)領(lǐng)取該批租地塊的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》之日起算。土地使用年限期滿后，乙方如需繼續(xù)使用該地塊，有權(quán)提出續(xù)期申請(qǐng)，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后重新簽訂續(xù)期出讓合同。

3．規(guī)劃及建筑管理：應(yīng)與園區(qū)總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，初步擬定建筑容積率不超過(guò)_____________，建筑密度不超過(guò)____%，綠化率不低于____%，建筑容積率、建筑密度、綠化率等以規(guī)劃建筑管理部門最后確定為準(zhǔn)。

十一、土地批租費(fèi)用的支付

批租費(fèi)用分三次支付。第一次付款為本協(xié)議簽訂后七日內(nèi)，由乙方支付給甲方土地批租總價(jià)款的40%，即_______________元人民幣；第二次付款為乙方取得用地批復(fù)、與政府房屋土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起十日內(nèi)，由乙方支付給甲方土地批租總價(jià)款的_____%，即_________元人民幣；第三次付款為_(kāi)________年底之前，乙方付清全部余款。

十二、建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)

乙方必須在乙方投資企業(yè)取得用地批復(fù)、與政府房屋土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起三個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目。

十三、違約責(zé)任

1．由于甲方原因?qū)е乱曳酵顿Y企業(yè)無(wú)法取得國(guó)有土地使用證的，甲方應(yīng)向乙方返還已收取的批租費(fèi)用，并按已收取的批租費(fèi)用的千分之六向乙方支付違約金。

2．由于甲方未按本協(xié)議約定提供公用設(shè)施配套條件的，應(yīng)按逾期天數(shù)每日向乙方支付批租費(fèi)用總額的千分之六的違約金。

3．乙方違反本協(xié)議約定未及時(shí)支付批租費(fèi)用的，應(yīng)按逾期天數(shù)每日向甲方支付拖欠批租費(fèi)用的萬(wàn)分之六的違約金。

4．乙方建設(shè)項(xiàng)目逾期開(kāi)工的，每逾期一個(gè)季度，乙方應(yīng)向甲方支付批租費(fèi)用總額的百分之一的違約金；如果在一年內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用地塊的，視為乙方主動(dòng)放棄該地塊的土地使用權(quán)，甲方有權(quán)通過(guò)政府無(wú)償收回。

十四、其他

1．本協(xié)議適用中華人民共和國(guó)法律。

2．本協(xié)議未盡事宜由甲乙雙方協(xié)商解決，用書面形式約定后作為本協(xié)議之附件。

3．本協(xié)議履行中發(fā)生的一切爭(zhēng)議，由雙方友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成的，雙方同意提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)，按照該會(huì)仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。

4．協(xié)議附件為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

5．協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

十五、生效

本協(xié)議由甲方雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字后生效。

本協(xié)議于______年_____月_____日簽訂于______________________________。

甲方（蓋章）：_____________　乙方（蓋章）：_____________

簽約代表（簽字）：_________　簽約代表（簽字）：_________

_________年______月______日　_________年______月______日2100433B