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青島建置初期，除散落的農(nóng)、漁村民宅外，有從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)的店鋪、作坊、貨棧71處，有天后宮、于姑庵、海云庵等宗教寺廟建筑及總兵府(俗稱(chēng)老衙門(mén))、駐軍營(yíng)房、電報(bào)房等軍事設(shè)施。當(dāng)時(shí)，民間的房地產(chǎn)交易活動(dòng)較少，一般沿襲舊習(xí)，采取契約的方式進(jìn)行。 德國(guó)侵占時(shí)期， 德國(guó)膠澳當(dāng)局禁止民間房地產(chǎn)自由交易，1898年9月頒布《置買(mǎi)田地章程》，開(kāi)始有計(jì)劃地收買(mǎi)租借地。根據(jù)市區(qū)規(guī)劃建設(shè)需要，將建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地以競(jìng)標(biāo)方式出售，用于建造工廠(chǎng)、商店和住宅，并制定了具體的建筑要求，以加快市區(qū)建設(shè)步伐。 日本第一次侵占時(shí)期，日本僑民大量涌入青島，為便于日本人購(gòu)買(mǎi)土地和房屋，日本青島守備軍當(dāng)局于1920年取消了土地增值稅， 民間買(mǎi)賣(mài)土地只征收2‰的契稅。至1921年底， 日本人強(qiáng)買(mǎi)土地達(dá)957公頃，每公頃地價(jià)僅450元至900元，只及當(dāng)時(shí)地價(jià)的1/3。這期間民間建筑發(fā)展較快，全市共增建房屋968處，總建筑面積達(dá)362272平方米，以日本人所建店鋪、工場(chǎng)居多。 北洋政府統(tǒng)治時(shí)期， 1922年膠澳商埠當(dāng)局共接收市有公房368處，建筑面積達(dá)51萬(wàn)平方米。 1923年至1928年，新建房屋728處。其中，中國(guó)人建517處，建筑面積147767平方米， 以住宅、小商店居多，主要集中在臺(tái)西區(qū)和觀海山一帶。為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理，膠澳商埠當(dāng)局先后頒布了一系列規(guī)章，對(duì)房地產(chǎn)交易的收費(fèi)辦法、標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)的普查、官產(chǎn)房屋修繕、公有房產(chǎn)出租等作了規(guī)定。 日本第二次侵占時(shí)期， 1938年至1941年底，全市新建房屋534處，建筑面積182350平方米。在房地產(chǎn)管理方面，1939年1月頒布《都市計(jì)劃收用土地及禁止買(mǎi)賣(mài)辦法》，市區(qū)的房地產(chǎn)全部停止權(quán)利移轉(zhuǎn)。 南京國(guó)民政府第二次統(tǒng)治時(shí)期，1945年10月成立青島市房產(chǎn)委員會(huì)，負(fù)責(zé)處理日偽房產(chǎn)。1946年至1948年，先后頒布《青島市處理敵偽房地產(chǎn)暫行辦法》等規(guī)定，由南京國(guó)民政府?dāng)硞萎a(chǎn)業(yè)處理局青島分局和青島市房產(chǎn)委員會(huì)共同接收公房4936棟，房屋估價(jià)約1.1億元。 房地產(chǎn)管理方面，1946年成立地政局，設(shè)土地登記處，負(fù)責(zé)全市土地行政事宜和登記工作。 1946年3月，公布《青島市市有房產(chǎn)出租規(guī)則》，規(guī)定了租賃雙方的權(quán)利義務(wù)和房屋租價(jià)的確定辦法，并實(shí)行保證金制度和鋪保制度。 青島解放后，中國(guó)人民解放軍青島市軍事管制委員會(huì)按照按系統(tǒng)分頭接管、統(tǒng)一管理的原則，接管房產(chǎn)1143處，4655棟，51502間；代管房產(chǎn)406處，834棟，7680間。1950年6月，青島市房地產(chǎn)管理局成立，對(duì)全市房地產(chǎn)實(shí)施行政管理。1951年3月，青島市人民政府頒布《青島市代管房地產(chǎn)暫行辦法》，對(duì)代管房地產(chǎn)的范圍進(jìn)一步予以明確， 并對(duì)代管房的管理作了規(guī)范。 1957年， 全市代管房地產(chǎn)達(dá)544處，建筑面積236000平方米。此期間，青島市人民政府先后頒布了《青島市公共房產(chǎn)租賃暫行辦法》等規(guī)章，使全市房地產(chǎn)管理初步納入規(guī)范化管理軌道。 1958年5月， 青島市開(kāi)展了對(duì)私有出租房屋的社會(huì)主義改造，對(duì)教會(huì)所有出租房產(chǎn)、工商業(yè)資本家的出租房產(chǎn)和工商業(yè)用房一律進(jìn)行改造。改造形式采取國(guó)家經(jīng)營(yíng)租賃的形式，改造房產(chǎn)由國(guó)家統(tǒng)一租賃管理、統(tǒng)一修繕、統(tǒng)一使用，納入改造的房產(chǎn)按照國(guó)家經(jīng)租房租金標(biāo)準(zhǔn)付給房主固定比例的租息， 至1966年9月底停止支付?！拔幕蟾锩?時(shí)期，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到一定影響，正常的房管秩序被打亂。1978年， 中共十一屆三中全會(huì)以后，青島市的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展。城市房屋建設(shè)采取舊城改造與新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的辦法，在舊城改造中堅(jiān)持以改造棚戶(hù)區(qū)為主，加快了建設(shè)步伐，居民的住房水平不斷提高。 1985年4月至12月， 全市開(kāi)展城鎮(zhèn)房屋普查，共普查365229戶(hù)，房屋175614棟，總建筑面積34732367平方米， 全市人均住房使用面積8.5平方米，人均居住面積5.68平方米。1987年8月至1990年12月，對(duì)市區(qū)和市轄縣(市)、區(qū)各類(lèi)房產(chǎn)(部隊(duì)營(yíng)房除外)進(jìn)行全面登記。 全市實(shí)際登記112873件，建筑面積4401.07萬(wàn)平方米；發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證102702件，總建筑面積3811.65萬(wàn)平方米。 截至1990年底， 青島市市內(nèi)五區(qū)實(shí)有房屋建筑面積3304.41萬(wàn)平方米，其中住宅建筑總面積1633.49萬(wàn)平方米。 直管公房建筑面積878.35萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積722.91萬(wàn)平方米。人均居住面積6.6平方米。

青島建置后，建總兵府，俗稱(chēng)老衙門(mén)，修筑軍營(yíng)、炮臺(tái)，青島灣建棧橋碼頭。此后，青島逐漸形成初具規(guī)模的市鎮(zhèn)。1897年，青島口已有商店、作坊71家。 德國(guó)侵占時(shí)期，德國(guó)膠澳當(dāng)局嚴(yán)禁青島地區(qū)民間土地交易活動(dòng)，大肆收買(mǎi)民間土地及房屋，以備城市建設(shè)和軍事設(shè)施之需。1900年德國(guó)殖民當(dāng)局制定了青島第一個(gè)城市規(guī)劃。規(guī)劃市區(qū)選址于青島西南海岸與山丘之間較平坦的地段，正對(duì)膠州灣入口之處。市區(qū)道路基本為方格網(wǎng)布局。規(guī)劃在區(qū)域上分為內(nèi)外兩界，外界為李村，內(nèi)界為青島，而青島又劃為歐洲人與華人兩個(gè)區(qū)域，歐洲人居住區(qū)起自西斐迭里大街 (今中山路南端) ，北候漢婁阿街(今德縣路)一線(xiàn)，由此順?biāo)菪”鄙綆X過(guò)信號(hào)山至青島山，再由此相沿各山嶺，至?xí)皷|山以至海沿止，這一區(qū)被稱(chēng)為青島區(qū)。青島區(qū)以北通過(guò)隔離地段(今黃島路、平度路一帶)為華人居住與商業(yè)區(qū)，被稱(chēng)為大鮑島區(qū)，即今四方路與滄口路之間、芝罘路與中山路北段之間圍成的區(qū)域。 第一次世界大戰(zhàn)爆發(fā)后，日本侵占青島。他們立即宣布青島對(duì)日本本土居民開(kāi)放，將青島的土地以低于德國(guó)侵占時(shí)期數(shù)倍的地價(jià)賣(mài)給日本移民，土地地價(jià)稅由德國(guó)侵占時(shí)期的6%降至2%，取消土地增值稅。 北洋政府統(tǒng)治時(shí)期，日本仍掌握著青島的經(jīng)濟(jì)和政治控制權(quán)。日本僑民占有和承租青島大片土地，青島的城市建設(shè)難以順利開(kāi)展，在此期間的工業(yè)建筑僅完成了前時(shí)期已開(kāi)工的四方發(fā)電廠(chǎng)工程，而民用建筑多在原市街進(jìn)行。 南京國(guó)民政府第一次統(tǒng)治時(shí)期，城市布局以臺(tái)東西側(cè)工廠(chǎng)地一帶為市中心，除行政區(qū)外，全市分為港埠區(qū)、工業(yè)區(qū)、大商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。湛山、浮山一帶為特種住宅區(qū)，榮成路東為甲種住宅區(qū)，齊東路、萊蕪路等處為乙種住宅區(qū)，其他為丙種住宅區(qū)。新辟齊東路、大學(xué)路間，登州路、西山路間及臺(tái)東鎮(zhèn)東南為住宅區(qū)。另設(shè)有園林區(qū)。市區(qū)全部面積(道路及山林地帶在內(nèi))約為3500萬(wàn)平方米。 日本第二次侵占時(shí)期，1939年編制《青島特別市地方計(jì)劃》和《青島特別市母市計(jì)劃》。在《地方計(jì)劃》中城市性質(zhì)為華北門(mén)戶(hù)、水陸空交通要道、華北軍事基地、工業(yè)基地和觀光地，其規(guī)劃的基本構(gòu)想是將德國(guó)侵占時(shí)期的單核心帶形城市發(fā)展為組團(tuán)式多核心的帶形城市。這時(shí)期青島的建筑活動(dòng)多為日本軍事服務(wù)。南京國(guó)民政府第二次統(tǒng)治時(shí)期，由于國(guó)民黨發(fā)動(dòng)內(nèi)戰(zhàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)陷入空前危機(jī)，經(jīng)濟(jì)蕭條，城市建設(shè)處于癱瘓狀態(tài)。 青島解放后，在第一個(gè)五年計(jì)劃時(shí)期，青島市集中有限財(cái)力進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)，主要是住宅和與人民生活緊密相關(guān)的公共建筑。先后在臺(tái)西和延安路、太平鎮(zhèn)、小陽(yáng)一路等地建成新的住宅小區(qū)。 住宅建筑以二、三層為主，也有部分四層樓房和平房。1955年至1956年上半年， 還采用民辦公助的辦法建筑44萬(wàn)平方米簡(jiǎn)易平房住宅。至1957年，住宅竣工85.1萬(wàn)平方米。 在第二個(gè)五年計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，城市建設(shè)繼續(xù)有所發(fā)展。“文化大革命”時(shí)期，城市建設(shè)遭到嚴(yán)重破壞。1978年，特別是中共十一屆三中全會(huì)后，城市規(guī)劃建筑才又重新進(jìn)入一個(gè)繁榮和大發(fā)展的時(shí)期。 1984年1月5日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施1978年開(kāi)始重新編制的《青島市城市總體規(guī)劃》，規(guī)劃范圍為市區(qū)及四縣縣城、小城鎮(zhèn)、風(fēng)景區(qū)。城市性質(zhì)確定為：輕紡工業(yè)、外貿(mào)港口、海洋科研和風(fēng)景旅游城市。 1985年，全市完成固定資產(chǎn)投資396332萬(wàn)元。住宅建筑執(zhí)行統(tǒng)一規(guī)劃、分片開(kāi)辟住宅小區(qū)與加強(qiáng)舊城改造相結(jié)合的方針， 投資94169萬(wàn)元， 占固定資產(chǎn)投資總額的23.8%，為前30年住宅投資總和的5倍多，建成住宅建筑面積626.3萬(wàn)平方米，平均每年新建住宅89.5萬(wàn)平方米， 為前30年年平均新建住宅數(shù)的8.6倍。1986年至1990年，每年住宅竣工面積都在100萬(wàn)平方米以上。到1990年末，人均居住面積為6.6平方米。 2100433B

青島地處植物南北過(guò)渡地帶，為亞熱帶之終，溫帶之始。東南西三面臨海，北無(wú)高山相阻，空氣濕潤(rùn)，氣候溫暖，霜凍期短，為園林植物提供了較好的外部生長(zhǎng)環(huán)境。青島市的園林是中國(guó)古典園林中“師法自然”和西方園林“幾何式園林”兩種風(fēng)格的有機(jī)結(jié)合，形成了“人工加自然”的獨(dú)特風(fēng)格。 清光緒十七年(1891年)，青島設(shè)總兵衙門(mén)，在衙門(mén)口和各兵營(yíng)周?chē)罅吭灾矅?guó)槐、楊樹(shù)、 銀杏等喬木樹(shù)種， 這是近代青島地區(qū)在建筑群周?chē)M(jìn)行綠化配置的開(kāi)端。 1897年，德國(guó)侵占青島后，在建碼頭、修道路的同時(shí)，營(yíng)造青島口及各山林。1903年，掛旗山南側(cè)總督官邸建成，按照西方園林藝術(shù)的規(guī)范在院內(nèi)修花壇，植草坪，建魚(yú)池，是青島市區(qū)最早的庭院綠化。 1906年1月，膠澳總督府落成，同年夏，在總督府前建成小型公共游園，這是青島市最早的公園。日本第一次侵占青島后，除補(bǔ)植被戰(zhàn)爭(zhēng)損毀的197.2公頃林地外， 先后增建水源涵養(yǎng)林6753.7公頃；經(jīng)營(yíng)的官林除補(bǔ)植13 9.1公頃外，新增加492.9公頃；新增防風(fēng)沙林66.5公頃。 1922年12月10日， 北洋政府收回青島。1923年2月，膠澳商埠督辦公署下設(shè)林務(wù)局， 編練林警40名負(fù)責(zé)巡查保護(hù)林地。這期間在臺(tái)東、李村、嶗山開(kāi)設(shè)3處苗圃；造林140公頃，修復(fù)林地道路13134平方米；完成林地測(cè)量繪圖、在林地內(nèi)修堤壩、蓄水池、排水溝和造橋梁等工作。整理市區(qū)原有公園，改“旭公園”為“第一公園”；在棧橋兩側(cè)、 匯泉灣北側(cè)、太平角等地建造公園；新建云南路口的三角綠地。1929年4月， 南京國(guó)民政府第一次統(tǒng)治青島。5月22日，改第一公園為“中山公園”。當(dāng)年還對(duì)中山公園進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃和建設(shè)。小青島進(jìn)行綠化建設(shè)后允許游客乘船登島游覽。日本第二次侵占青島期間，侵華日軍在青島大量砍伐山林中的成材樹(shù)用于戰(zhàn)爭(zhēng)。南京國(guó)民政府第二次統(tǒng)治青島期間，從1947年秋開(kāi)始，因膠濟(jì)鐵路中斷運(yùn)輸，市區(qū)燃料緊缺，國(guó)民黨軍隊(duì)和市民砍樹(shù)為炊屢禁不止，市區(qū)山林被砍伐一空。至1949年，郊區(qū)山林殘存不足133.3公頃， 市區(qū)行道樹(shù)所剩僅7000余株；公共綠地僅剩中山公園、海濱公園、市政府前游園3處，城市綠地總面積僅剩42.8公頃。 新中國(guó)成立后，城市園林綠化事業(yè)隨著城市建設(shè)逐步發(fā)展起來(lái)。1954年起，在八大關(guān)療養(yǎng)區(qū)內(nèi)新辟3處較大的游園綠地，總面積為21989平方米。1956年，開(kāi)始建設(shè)貯水山公園，山上栽植了黑松、刺槐、楊樹(shù)；山下整修了荷花池，池邊植垂柳等樹(shù)。修成了公園的主干道， 并在道兩側(cè)栽植雪松。同年，在滄口區(qū)劃地6.1萬(wàn)平方米辟建滄口公園。1957年，在原陽(yáng)本公園的基礎(chǔ)上建成海泊河公園。在20世紀(jì)50年代后期，新辟建一批街頭公共綠地，使市區(qū)公共游園面積增加70832平方米。 20世紀(jì)60年代初，園林所屬的11.7萬(wàn)平方米苗圃用于生產(chǎn)救災(zāi)，占當(dāng)時(shí)苗圃地總數(shù)的28%。1963年，貫徹“調(diào)整、充實(shí)、鞏固、提高”的八字方針，城市園林綠化也相應(yīng)發(fā)展， 先后在河西、匯泉廣場(chǎng)、湖島等地建苗圃33.33萬(wàn)平方米。1964年，在中山公園北側(cè)進(jìn)行外地樹(shù)種引種試驗(yàn)，引種樹(shù)木30余種。 “文化大革命”期間，城市園林受到?jīng)_擊。稀有、珍貴的花卉品種被毀，試驗(yàn)引種的外地樹(shù)木相繼死亡；公共綠地被占用和破壞的有10.3萬(wàn)平方米，專(zhuān)用綠地和生產(chǎn)綠地被占用430萬(wàn)平方米。 1977年，中山公園的動(dòng)物園部分獨(dú)立，建成有13種珍貴動(dòng)物、51種一般動(dòng)物的專(zhuān)類(lèi)公園。 中共十一屆三中全會(huì)后，青島市城市園林建設(shè)逐步進(jìn)入恢復(fù)和蓬勃發(fā)展階段。青島植物園自1978年開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)， 至20世紀(jì)80年代末，有各類(lèi)樹(shù)木600余種，草本植物400余種。 1984年3月， 青島市人民政府發(fā)出《關(guān)于封山植樹(shù)建園的通告》，決定對(duì)市區(qū)內(nèi)觀海山、觀象山、信號(hào)山、青島山、太平山、貯水山、嘉定山、北嶺山、樓山、煙墩山等10處山頭實(shí)施10個(gè)山頭公園的建設(shè)。國(guó)家投資1382.5萬(wàn)元，封山育林建園。經(jīng)過(guò)3年的努力， 建成公園總面積約197.76萬(wàn)平方米。共植樹(shù)36.6萬(wàn)株，其中喬木為16.7萬(wàn)株，灌木為19.9萬(wàn)株，栽植綠籬5914.9米，播花、草種251千克，植草坪2.7萬(wàn)平方米， 綠化景區(qū)28處，總投資296.9萬(wàn)元。共建工程200項(xiàng)，其中園林工程114項(xiàng)，補(bǔ)充工程86項(xiàng)；亭、臺(tái)、閣25處，長(zhǎng)廊、花架12處，景墻、壁畫(huà)14處，雕塑、紀(jì)念碑及小景40處，人工湖、噴泉、小橋8處，各類(lèi)游藝室9處，動(dòng)物籠舍4處和部分石墻、臺(tái)階、石桌、石凳。使市區(qū)公園由原來(lái)的6處增加至16處，綠化面積由1983年底的216萬(wàn)平方米增加至426.7萬(wàn)平方米，人均綠地面積由1.84平方米增至3.6平方米。 1986年以后，市內(nèi)各區(qū)城市綠化中的公共綠地、游園、街心花壇、道路綠化帶的建設(shè)發(fā)展較快。至1990年，公共游園綠地由1986年的143處增至459處，增長(zhǎng)了2.21倍；公共綠地面積由1986年的356.48萬(wàn)平方米增至450.84萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了26.5%。城市街道綠化中的行道樹(shù)由過(guò)去的單一樹(shù)種、單一形式、單行栽植發(fā)展為喬木、灌木結(jié)合，多樹(shù)種、多行列結(jié)合的形式。 在園林事業(yè)發(fā)展的同時(shí)，園林職工隊(duì)伍不斷發(fā)展壯大，職工隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)不斷提高。青島解放初期，農(nóng)林事務(wù)所共有職工70人，其中技術(shù)員3人、助理技術(shù)員2人。 至1990年底，市園林局直屬單位共有職工1977人，其中高級(jí)工程技術(shù)人員7人，中級(jí)工程技術(shù)人員24人， 初級(jí)工程技術(shù)人員202人。由于“花園式單位”和“綠化先進(jìn)單位”評(píng)選活動(dòng)的促進(jìn)，不少機(jī)關(guān)、企、事業(yè)單位也培養(yǎng)了自己的綠化專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。青島市園林科研工作也在長(zhǎng)期的實(shí)踐中，不斷提高科技水平，先后取得多項(xiàng)科研成果，獲得了國(guó)家、省、市級(jí)科技獎(jiǎng)。