山東華信價格評估有限公司

房地產價格評估制度是國家實行房地產價格評估制度，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。

所謂房產價格評估,是在當前的建筑技術和工藝水平,建筑材料價格、人工和運翰費用等條件下,若建造該類結構、式樣和質量房魔所福要支付的費用總和,扣除房屋折舊費,加上地租,土地使用權轉讓費,土地管理登記費等基礎上對該房屋的價格作出估算。

房產價格評估在以下幾個方面有重要意義: 一、在促進房改和落實政策方面其有,耍t義。 隨著住房制度改革在全國范圍的開展,住房商品化的推行,人們購買房產的勢頭定會大增,因此我們必須做好房產價格的評估工作。

建筑物評估不僅要遵循資產評估的一般工作原則，還因為建筑物價格本身的特點及產業(yè)性質，必須遵循特定的經濟性原則和專業(yè)性原則。

替代原則

建筑物價格也同樣遵循替代規(guī)律。特別是商品化建筑物，如商品化住宅、別墅、寫字樓等，其價格受其他具有相同使用價值的同類型建筑物價格所牽制。即具有相同使用價值、有替代可能的建筑物，其價格是相互影響和作用的，會經過價格的市場競爭而趨于一致。

根據建筑物評估的替代原則，在對商品化建筑物進行評估時就可通過對同功能和類型的建筑物市場價格比較進行，即采用市場法進行評估。

最有效使用原則

由于建筑物具有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式能為權利人帶來差異很大的收益，且隨著房地產市場經營化的不斷深化，建筑物權利人越來越多地通過改變建筑物的原有功能用途來實現收益最大化。因此，按照這一原則，在對建筑物進行評估時，就要相應考慮建筑物是否具有功能變異性且是否能夠實現功能轉化，如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效利用途徑來評估。但應當注意，應用這一原則時，必須要符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

供需原則

房屋建筑物在實現商品化后，如同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，其價格取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降。如北京市，2008年以來隨著住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓勵建設安居工程和經濟適用房建設，使商品住宅價格呈現穩(wěn)中有降的態(tài)勢。而寫字樓隨著市場供應數量的增加，其售價或租金價格下降的趨勢最為明顯。但是，我們還應注意到，由于建筑物具有不可位移性的特點，在特定區(qū)域內供給量有限，競爭主要是在需求方面進行，因此，其具有一定的價格獨占性。

房地合一原則

盡管房屋建筑物和土地是可以加以區(qū)別的評估對象，而且土地使用權可以獨立于房屋建筑物而存在，但是，由于兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內在聯系，在用市場法進行評估時要把兩者作為相互聯系的綜合體進行估價。具體表現在以下兩個方面。

1.房屋建筑物和土地相結合使房地產最終成為商品。對于建筑物來說，它總是依托于一定的土地，土地的開發(fā)成本往往隱含在房屋建筑物價值之中，土地使用價值此時可通過房產來反映。

2.建筑物環(huán)境質量的區(qū)別是由土地產生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。環(huán)境質量的好壞不取決于房屋建筑物本身，而是與土地的不可位移性相關。房地產的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結果。2100433B