收緊器適用范圍

無(wú)論是剛發(fā)布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，還是央企被限制拿“地王”，從政策層面到市場(chǎng)層面都與房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、地方政府不斷施加“小動(dòng)作”相關(guān)。

種種跡象顯示，此前火爆的一二線樓市已現(xiàn)降溫苗頭。

無(wú)論是剛發(fā)布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，還是南京等樓市土地流拍、央企被限制拿“地王”，從政策層面到市場(chǎng)層面，都顯現(xiàn)著這樣的降溫趨勢(shì)。

而這一波銷售增速回落，既與前期剛需集中快速釋放的市場(chǎng)透支有關(guān)，也與一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、地方政府不斷施加“小動(dòng)作”相關(guān)。

停不下來(lái)的“小動(dòng)作”

14日下午，南京土地拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，其中一塊地因超過(guò)限價(jià)，最終遭遇“熔斷”，導(dǎo)致土地流拍。自打南京啟動(dòng)土地限價(jià)政策之后，南京確實(shí)沒(méi)有再出現(xiàn)地價(jià)新高。而前段時(shí)間蘇州的土地拍賣，央企也停止了繼續(xù)拿“地王”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政策“組合拳”之下，市場(chǎng)退燒在即。

南京的成交數(shù)據(jù)也支持了這一判斷。

南京當(dāng)?shù)毓俜骄W(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，6月第二周，南京樓市共認(rèn)購(gòu)商品房1481套，成交2396套。與之前一周認(rèn)購(gòu)2472套、成交3240套相比，第二周認(rèn)購(gòu)量猛跌40%，成交量也下跌26%。在近兩周內(nèi)，南京樓市成交量的降幅均超過(guò)2.5成。

但南京地方政府的“限制”并非個(gè)案。

北京市通州區(qū)從5月5日限購(gòu)升級(jí)開始，商住公寓成交出現(xiàn)了翻天覆地的變化，成交量暴跌到冰點(diǎn)。限購(gòu)一個(gè)月來(lái)，通州限購(gòu)成交量跌幅超過(guò)99%，累計(jì)公寓類簽約只有13套。

中央有關(guān)部門也在行動(dòng)。有消息顯示，包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)，正對(duì)央企開發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。各家企業(yè)不同，被約談的央企、國(guó)企開發(fā)企業(yè)都有，主要由所屬的監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談。

“房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增之后，政策看上去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，但實(shí)際上也一定程度上造成了房地產(chǎn)投資增速放緩，5月1日此項(xiàng)政策出臺(tái)后，不少開發(fā)商都暫停立項(xiàng)，以觀望不確定因素。”北京市某大型開發(fā)商表示。

銷售復(fù)蘇存疑

政策的風(fēng)吹草動(dòng)直接影響市場(chǎng)。

13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國(guó)商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，增速同比回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額3.68萬(wàn)億元，增長(zhǎng)50.7%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。

按照統(tǒng)計(jì)局的分析，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動(dòng)。1-5月份，住宅銷售面積比1-4月份回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額回落8個(gè)百分點(diǎn)。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商品房銷售數(shù)據(jù)累計(jì)增幅有所收窄，這與目前二線城市開始降溫有關(guān)，比如，此前火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上呈現(xiàn)出市場(chǎng)交易下跌的跡象，就與需求提前釋放等因素有關(guān)。

中信報(bào)告指出，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，從年初開始就呈現(xiàn)去化速度不斷上升的情勢(shì)。目前當(dāng)去化速度上升到高點(diǎn)后開始顯現(xiàn)向下調(diào)整趨勢(shì)。調(diào)整底部銷售去化速度和2016年年初（出臺(tái)降低首付比例之前）相似。但在充分調(diào)整之后，2016年年末仍可能再度出現(xiàn)熱銷。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指，下半年樓市拐點(diǎn)將臨。根據(jù)同策咨詢研究中心發(fā)布的研究趨勢(shì)報(bào)告顯示，3·25新政的出臺(tái)，加速了成交量倒V形反轉(zhuǎn)趨勢(shì)；此后改善需求后置，700萬(wàn)-1000萬(wàn)總價(jià)的看房量下跌30%左右。

無(wú)論從政策背景還是樓市波動(dòng)規(guī)律等角度看，當(dāng)下的樓市都已經(jīng)到了要喘口氣的臨界點(diǎn)。以土地市場(chǎng)為例，即使不限制地價(jià)，去年和今年涌現(xiàn)出的一些高價(jià)地，被市場(chǎng)消化也要有一個(gè)博弈過(guò)程。

在土地市場(chǎng)持續(xù)火熱的情況下，全國(guó)主要城市的住宅價(jià)格也繼續(xù)保持增長(zhǎng)。不過(guò)，在成交量方面，由于信貸政策收緊等因素，二、三線城市出現(xiàn)了非常明顯的下滑。

百城住宅均價(jià)繼續(xù)上漲

多個(gè)城市釋放收緊信號(hào)

根據(jù)報(bào)告顯示，2016年7月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較前一個(gè)月擴(kuò)大0.31%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，66個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市持平。

同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲12.39%，漲幅較前一個(gè)月擴(kuò)大1.21%。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，漲幅較前一個(gè)月擴(kuò)大0.68%；同比上漲17.19%，漲幅較前一個(gè)月擴(kuò)大1.21%。

整體來(lái)看，7月份百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比則連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。政策方面，在房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅上漲后，熱點(diǎn)城市政策不斷趨緊，7月份天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等7個(gè)方面出臺(tái)一系列措施，從多方面釋放收緊信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定影響。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市推盤量穩(wěn)步增加，新推樓盤定價(jià)進(jìn)一步提升，去化水平則有所降低；需求方面，7月份重點(diǎn)城市延續(xù)6月份平淡態(tài)勢(shì)，成交進(jìn)一步回落。

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，“7月26日中央政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫，各地圍繞房地產(chǎn)信貸政策等方面的調(diào)整存在可能；針對(duì)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)，地方調(diào)控政策將更加注重差異化，部分熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管控，三、四線城市則繼續(xù)聚焦去庫(kù)存。土地市場(chǎng)方面，隨著熱點(diǎn)城市對(duì)地王現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強(qiáng)，土地市場(chǎng)將有所降溫。在多方面穩(wěn)房?jī)r(jià)、控風(fēng)險(xiǎn)的政策基調(diào)下，百城整體房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲”。

二、三線城市成交量下滑

值得注意的是，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，全國(guó)部分城市的成交量卻出現(xiàn)了明顯的下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2016年7月份，全國(guó)主要54個(gè)城市共成交商品房住宅29.2萬(wàn)套，環(huán)比下跌7.4%。

同時(shí)，13個(gè)重點(diǎn)一、二線城市7月底合計(jì)庫(kù)存為580389套，相比6月底的603614套減少了23225套，庫(kù)存降幅為3.8%。庫(kù)存環(huán)比下降的11個(gè)城市中，南京降幅最高達(dá)4.8%，深圳次之，降幅也超過(guò)了4%。

“7月份，市場(chǎng)也進(jìn)入傳統(tǒng)成交淡季。不過(guò)，一線城市因?yàn)榈赝躅l出，刺激了成交量的復(fù)蘇，7月份一線城市商品房成交量環(huán)比上漲3.9%，只是低于3月份的成交量峰值。而二線城市在信貸收緊等政策約束下，7月份合計(jì)簽約19萬(wàn)套，成交量環(huán)比下跌9.2%。此外，三、四線城市的成交量也有所下調(diào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，“盡管絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部份熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策”。

隨著新三板掛牌股票數(shù)量逼近A股，新三板股票交投活躍度也持續(xù)升溫。不過(guò)，在監(jiān)管收緊的背景下，昨日三板做市指數(shù)跌幅近4%。對(duì)于指數(shù)的突然回調(diào)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為或許與假期政策利空消息有關(guān)。

做市指數(shù)暴跌近4%

繼前個(gè)交易日高位震蕩回落之后，三板做市指數(shù)昨日以2460.29點(diǎn)開盤，指數(shù)在短暫上沖2466.54點(diǎn)后不斷震蕩走低，最低下探至2304.16點(diǎn)，振幅達(dá)到6.6%。三板做市指數(shù)收盤于2366.55點(diǎn)，下跌93.73點(diǎn)，跌幅為3.81%。

全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有關(guān)信息顯示，頻繁交易的掛牌公司不到一半。

截至收盤，共計(jì)有468只股票發(fā)生交易，其中224只為做市交易成交，繼續(xù)延續(xù)之前穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。昨日上漲的新三板股票僅有116只。

自2014年初首批企業(yè)集體掛牌以后，新三板企業(yè)數(shù)量實(shí)現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)。清科研究中心發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2015年中前后，新三板企業(yè)數(shù)量有望超越整個(gè)A股企業(yè)數(shù)量。

上周至今，新三板新掛牌60家，目前掛牌公司數(shù)量達(dá)到2200家，與A股公司家數(shù)相差不遠(yuǎn)，目前A股公司有2674家。

上周股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌股票合計(jì)成交8.54億股，成交金額104.5億元，換手率1.64%。成交額首次單周突破百億。根據(jù)最新成交價(jià)格，匹配上年年報(bào)，目前股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌股票整體市盈率為51.7倍，其中協(xié)議轉(zhuǎn)讓股票平均市盈率為46.67倍，做市轉(zhuǎn)讓股票平均市盈率為59.71倍。

監(jiān)管政策收緊

全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)正在向主辦券商等新三板活躍機(jī)構(gòu)征求關(guān)于新三板融資規(guī)則的意見。股轉(zhuǎn)系統(tǒng)可能對(duì)現(xiàn)有的融資規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，掛牌公司將在更合規(guī)的基礎(chǔ)上實(shí)施定增融資活動(dòng)。

根據(jù)多位券商人士向南都記者介紹，股轉(zhuǎn)系統(tǒng)關(guān)于新三板融資規(guī)則的大框架不會(huì)變，仍然以幫助掛牌公司快速實(shí)現(xiàn)融資功能為前提。不過(guò)，目前確實(shí)存在個(gè)別公司過(guò)度融資、出現(xiàn)不正常的估值等問(wèn)題。

對(duì)于掛牌公司的估值和業(yè)績(jī)，部分投資者也存有質(zhì)疑。在3月27日的說(shuō)明會(huì)上，凱立德總裁張文星表示，新三板新政實(shí)施之后，公司成功引入了小米等公司的投資，同時(shí)借助投資發(fā)力車聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)擁有上億的用戶，已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型IT公司，估值超過(guò)50億元，而且有望在短時(shí)間內(nèi)翻番。就在現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)的環(huán)節(jié)，有觀眾當(dāng)場(chǎng)大聲對(duì)張文星的說(shuō)法提出質(zhì)疑，質(zhì)疑其所說(shuō)的融資和估值的真實(shí)性，而張文星沒(méi)有回應(yīng)這個(gè)質(zhì)疑，并在結(jié)束發(fā)言后匆匆離去。

4月3日全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)公司召集券商等機(jī)構(gòu)召開了內(nèi)部討論會(huì)，討論會(huì)上券商人士表示，競(jìng)價(jià)交易、降低投資者門檻等可能會(huì)延期，主要源于市場(chǎng)過(guò)熱，監(jiān)管層擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

三板做市指數(shù)近兩日收跌，打破三板做市指數(shù)連續(xù)11天的上漲行情，似乎是呼應(yīng)了近日官方對(duì)新三板投資風(fēng)險(xiǎn)的提示。

據(jù)一位券商場(chǎng)外市場(chǎng)部人士透露，分層制度今年會(huì)如期推出，而競(jìng)價(jià)交易、降低新三板門檻等可能會(huì)延期。對(duì)于延期的主要原因，該人士表示，主要源于近期新三板市場(chǎng)過(guò)于火熱，且出現(xiàn)了一系列不合理的成交，部分股票漲幅太大。由于市場(chǎng)過(guò)于火熱，監(jiān)管層擔(dān)心出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所以新三板政策這一塊有所收緊，可能競(jìng)價(jià)交易等不會(huì)那么快推出。

“中山幫”4賬戶被封3月

新三板相對(duì)滬深交易所還是一個(gè)非常年輕的市場(chǎng)，還存在著交易系統(tǒng)的價(jià)格監(jiān)控功能尚不完善等情況。

3月20日10時(shí)07分，做市指數(shù)瞬間從1717點(diǎn)漲至2028點(diǎn)。當(dāng)晚，天風(fēng)證券發(fā)布公告稱，由于交易員下單失誤，將其做市股票紅豆杉買入下單6.8元/股下錯(cuò)為68元/股，由于新三板沒(méi)有漲跌幅限制，當(dāng)即成交1000股，造成了當(dāng)時(shí)在新三板做市指數(shù)權(quán)重占比2.09%的紅豆杉瞬間暴漲，從而引起指數(shù)異常波動(dòng)。這反映了新三板還很脆弱，而且為坐莊行為客觀上提供了條件。

此外，在7日晚，“中山幫”4個(gè)賬戶被限制交易3個(gè)月。據(jù)悉，3月23日至27日，新三板交易監(jiān)察系統(tǒng)顯示，共有40筆交易以超高價(jià)格成交。成交的交易雙方主要為托管于中信證券中山市中山四路證券營(yíng)業(yè)部的“中山市廣安居企業(yè)投資管理有限公司”賬戶、“中山市八通街商務(wù)服務(wù)有限公司”賬戶、“中山市三寶股權(quán)投資管理有限公司”賬戶和“譚均豪”賬戶。

統(tǒng)計(jì)顯示，上周超高價(jià)格申報(bào)合計(jì)263筆，涉及九鼎投資、華恒生物、中科軟、車頭制藥等61只協(xié)議轉(zhuǎn)讓股票，涉及投資者合計(jì)90名，其中機(jī)構(gòu)投資者8名，自然人投資者82名。上述交易行為涉嫌違反《全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)股票轉(zhuǎn)讓細(xì)則(試行)》有關(guān)規(guī)定。如參與華恒生物股票交易的賬戶在交易報(bào)價(jià)中甚至出現(xiàn)99999.99元/股的買賣報(bào)單。

股轉(zhuǎn)系統(tǒng)首次處分掛牌企業(yè)負(fù)責(zé)人。股轉(zhuǎn)公司給予泰谷生物控股股東、實(shí)際控制人曹典軍通報(bào)批評(píng)處分，并記入誠(chéng)信檔案。曹典軍于2013年12月向公司借款1031萬(wàn)元，用于償還個(gè)人貸款。據(jù)了解，這是股轉(zhuǎn)系統(tǒng)首次對(duì)掛牌企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行處分。