陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法發(fā)布文件

陜西省發(fā)展和改革委員會 陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 陜西省市場監(jiān)督管理局

關(guān)于印發(fā)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知

陜發(fā)改價格〔2019〕924號

各設(shè)區(qū)市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，韓城市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，楊凌示范區(qū)發(fā)展改革局、住建局、市場監(jiān)管局，神木市、府谷縣發(fā)改局、住建局、市場監(jiān)管局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)我省物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》，《物業(yè)管理條例》《國家物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，以及《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省定價目錄》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，我們制定了《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中如有問題，請及時與我們聯(lián)系。

本《辦法》自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（陜價服發(fā)〔2014〕85號）以及《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法》（陜價服發(fā)〔2012〕128號）同時廢止。

省發(fā)展和改革委員會　省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 省市場監(jiān)督管理局

2019年8月1日

陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主或者使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費”）和其他服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費用。

停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。

其他服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項目所收取的相應(yīng)費用。

第四條 省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)市、縣（市）發(fā)展改革部門會同物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理、質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

第六條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府制定，具體工作由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮小區(qū)容量、場地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，定期調(diào)整并保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價之內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標(biāo)準(zhǔn)。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第二章 物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定

第七條 業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。包干制物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和企業(yè)利潤構(gòu)成。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。酬金制物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。

第八條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費用；

5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費用；

6.辦公費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責(zé)任保險費用；

9.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

第九條 停車服務(wù)費成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運行費、保養(yǎng)維護(hù)費、檢驗檢測費、設(shè)備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護(hù)費、管理費分?jǐn)傄约敖?jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務(wù)費成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計算。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用以及電梯維護(hù)保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，不得單獨收取。

第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)分戶終端計量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應(yīng)當(dāng)計入物業(yè)服務(wù)費成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用，各地可以根據(jù)實際情況制定核算辦法。

陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第三章 物業(yè)服務(wù)收費計費方式

第十二條 物業(yè)服務(wù)費根據(jù)房屋的建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。

（一）已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。

第十三條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的房屋，物業(yè)服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。

第十四條 停車服務(wù)費根據(jù)合同約定按月計收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的車位，停車服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標(biāo)準(zhǔn)車位的停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠。

第十五條 鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠,對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當(dāng)限定單日收費最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

第十六條 下列車輛臨時進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用：

（一）臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛;

（二）執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；

（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。

第十七條 業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。

第十八條 經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)下調(diào)。實行政府指導(dǎo)價的由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府確定下調(diào)幅度；實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納相關(guān)費用，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。

第二十一條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補(bǔ)貼的，補(bǔ)貼方案應(yīng)當(dāng)包括在收費方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

第二十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實行明碼標(biāo)價，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、收費依據(jù)、投訴舉報電話等信息，自覺接受監(jiān)督。

第二十五條 利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細(xì)。

第二十七條 各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革部門要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)行政主管部門要建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。市場監(jiān)督管理部門要對超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費、不實行明碼標(biāo)價等違法違規(guī)行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴(yán)肅查處。

陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第五章 附 則

第二十八條 各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際制定具體實施細(xì)則（辦法），并抄送上一級發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門和市場監(jiān)督管理部門。

第二十九條 政府定價范圍以外類型物業(yè)的收費行為可以參照本辦法執(zhí)行，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第三十條 本辦法由省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條 本辦法自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。凡以前有關(guān)規(guī)定與本辦法不符的，按本辦法執(zhí)行。國家另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。 2100433B

關(guān)于印發(fā)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》的通知

陜價服發(fā)〔2014〕85號

各設(shè)區(qū)市物價局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（住房保障局、建委、市政局），楊凌示范區(qū)發(fā)展改革局、規(guī)劃建設(shè)局（市政局），韓城市物價局、建設(shè)局：

根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號），結(jié)合我省實際，制定了《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真貫徹落實。

原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于重新修訂印發(fā)〈陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（陜價經(jīng)發(fā)〔2012〕106號）同時廢止。

陜西省物價局 陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2014年8月14日

第一條 為促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立公平、合理、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機(jī)制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第四條 實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)按等級收費。我市物業(yè)服務(wù)共分五個等級，分等收費標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)主管部門按照國家和省有關(guān)物業(yè)等級分類標(biāo)準(zhǔn)制定，最高為五級，最低為一級（指住宅非小區(qū)）。

第五條 實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)核定。

五級基準(zhǔn)價為：月/平方米建筑面積0.80元；

四級基準(zhǔn)價為：月/平方米建筑面積0.60元；

三級基準(zhǔn)價為：月/平方米建筑面積0.40元；

二級基準(zhǔn)價為：月/平方米建筑面積0.30元；

一級基準(zhǔn)價為：月/平方米建筑面積0.15元；

浮動幅度為10%（詳細(xì)內(nèi)容見附表）。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六條 實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)和住宅非小區(qū)服務(wù)項目內(nèi)容按《黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（黑價聯(lián)字〔2004〕104號）執(zhí)行。

第七條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、項目對應(yīng)，并按等級實行“菜單式”收費。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中具體約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等。禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大收費范圍和提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

第八條 新建物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)收費，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)登記并依據(jù)本辦法第五條、第六條規(guī)定擬定，在發(fā)布招標(biāo)公告或協(xié)議價格15個工作日前將擬定的收費標(biāo)準(zhǔn)報市價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同提交市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十條 物業(yè)服務(wù)收費按房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積計算，未辦理房屋所有權(quán)證的以售房合同中標(biāo)明的建筑面積計費，房改售房以實際建筑面積計費。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 計收物業(yè)服務(wù)費，具體收費期限由雙方在合同中約定，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，做到價目齊全、內(nèi)容真實、標(biāo)示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督舉報電話等。

實行明碼標(biāo)價的物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實行的日期。

第十三條 垃圾處理費按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 二次加壓供水收費。由城市供水企業(yè)負(fù)責(zé)加壓供水的，其費用應(yīng)核定到供水成本當(dāng)中；由物業(yè)公司負(fù)責(zé)二次加壓供水，但已享受城市供水企業(yè)躉售價格的，用水繳納的是終端水價，其費用不得核定到物業(yè)服務(wù)費用中，用水不再負(fù)擔(dān)二次加壓供水費用。目前（2008年），二次加壓供水仍由物業(yè)公司（含房管所房屋產(chǎn)權(quán)單位）管理，但未享受城市供水企業(yè)躉售價格的，供水費用可核定到物業(yè)服務(wù)費中，由用水戶承擔(dān)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門核定。今后，隨著城市供水價格調(diào)整，二次加壓供水所發(fā)生的費用應(yīng)逐步理順到城市供水成本中。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)直接向用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用，可以向委托單位收取手續(xù)費。具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家的法律、法規(guī)以及有關(guān)文件規(guī)定，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定申請經(jīng)濟(jì)仲裁或民事訴訟。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)根據(jù)合同約定申請經(jīng)濟(jì)仲裁或民事訴訟。

第十八條 物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時可接受居民委員會協(xié)調(diào)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家、省、市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定予以處罰。構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》等法律規(guī)定予以處罰。

第二十條 本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的測算是采用包干制結(jié)算形式。

第二十一條 對享受政府低保家庭的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)企業(yè)可根據(jù)企業(yè)實際情況，在收費標(biāo)準(zhǔn)上酌情優(yōu)惠。

第二十二條 縣（市）價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門做好本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，可參照本辦法制定本縣（市）物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并報市物價局、房產(chǎn)局備案。

第二十三條 本辦法由市物價局、房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自2008年4月1日起執(zhí)行。

陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。

第四條 提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條 省級價格主管部門會同省級建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的指導(dǎo)監(jiān)督工作，制定全省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法；市、縣（區(qū)）價格主管部門會同同級建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；其他類型的物業(yè)服務(wù)收費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條 省級價格主管部門會同省級建設(shè)行政主管部門制定全省物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價（見附表）。設(shè)區(qū)市（楊凌示范區(qū)）價格主管部門會同同級建設(shè)行政主管部門依據(jù)基準(zhǔn)價，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價指數(shù)等因素制定浮動幅度，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供《物業(yè)服務(wù)合同》約定以外的服務(wù)，其收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方約定。

第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第十一條 業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。

第十二條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等主要內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十三條 物業(yè)服務(wù)收費實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下內(nèi)容：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維修養(yǎng)護(hù)費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用（不含居民生活垃圾收費）；

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化灌溉、養(yǎng)護(hù)費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，應(yīng)由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬代管性質(zhì)，為交納費用的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第十五條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

第十六條 對供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備發(fā)生的能源費用應(yīng)分別計入其供應(yīng)價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。

第十七條 物業(yè)服務(wù)費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)。

第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中，應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。

第二十條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由建設(shè)單位全額交納。

經(jīng)業(yè)主驗收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后（含房屋裝修）因故長期不使用的空置房，從驗收或業(yè)主報告物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)即日起，其物業(yè)服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。不得向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁手續(xù)費等額外費用。

公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨計量，嚴(yán)格按照水電價格政策據(jù)實分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌?

第二十二條 自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意后據(jù)實收取。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。

第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十五條 各地政府價格主管部門會同同級建設(shè)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十六條 各設(shè)區(qū)市人民政府（楊凌示范區(qū)）價格主管部門會同同級建設(shè)行政主管部門要依據(jù)本辦法制定本轄區(qū)具體實施細(xì)則，并報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。

第二十七條 本辦法自2014年9月1日起執(zhí)行，有效期至2019年8月31日。陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2012年印發(fā)的《關(guān)于重新修訂印發(fā)〈陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（陜價經(jīng)發(fā)〔2012〕106號）同時廢止。

附表：陜西省物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)2100433B