一種智能音樂廳調(diào)控方法及調(diào)控裝置簡(jiǎn)介

簡(jiǎn)介

同濟(jì)大學(xué)與上海英波聲學(xué)工程技術(shù)股份有限公司合作研發(fā)。

國(guó)土部與住建部分別密集召開會(huì)議，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控推出多項(xiàng)措施。這些舉措被外界猜測(cè)為兩部委將率先打破僵局，引領(lǐng)樓市第二波調(diào)控。

徐紹史在2010年6月28日召開的第17次部長(zhǎng)辦公會(huì)上強(qiáng)調(diào)，各級(jí)國(guó)土資源部門堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項(xiàng)工作。

在7月4日的會(huì)議上，徐紹史再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控是國(guó)土資源部門當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期的一項(xiàng)重要任務(wù)。要進(jìn)一步堅(jiān)定全系統(tǒng)主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，及時(shí)調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃。

會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實(shí)二套房貸政策做準(zhǔn)備。

而國(guó)務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人日前也在一次由各省分管副省長(zhǎng)參加的工作會(huì)議上要求，“新國(guó)十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國(guó)十條”政策的具體落實(shí)工作。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析說，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的膠著狀態(tài)以及坊間關(guān)于“調(diào)控趨松”的傳言，上述會(huì)議內(nèi)容可看作官方表態(tài)，中央政府調(diào)控樓市的決心不變，土地政策調(diào)控市場(chǎng)的策略仍在持續(xù)。

樓市調(diào)控議出讓金

再提出讓金

而對(duì)于政府即將開啟第二輪樓市調(diào)控的猜測(cè)始于日前媒體報(bào)道。報(bào)道稱，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上指出，國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國(guó)土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（“19號(hào)文”）中規(guī)定“競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。

對(duì)于此舉，國(guó)土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制市場(chǎng)上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。

通過提高土地出讓金門檻，嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調(diào)控過快上漲的房?jī)r(jià)。

“政策已從調(diào)控需求到收緊開發(fā)商貸款的路徑逐漸展開，再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力?！倍辔坏禺a(chǎn)專家認(rèn)為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場(chǎng)將作進(jìn)一步調(diào)控。

對(duì)此，天河某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，“開發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時(shí)候。只有通過加大降價(jià)促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計(jì)劃。因此，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高，可能會(huì)加速樓價(jià)下滑的速度。”

樓市調(diào)控調(diào)控政策

蘇格蘭皇家銀行亞太區(qū)地產(chǎn)研究部主管吳嘉俊表示,內(nèi)地的樓市調(diào)控措施, 成效不大 , 預(yù)計(jì)中央將於年底前 , 推出第三輪調(diào)控樓市政策, 當(dāng)中有可能推出房產(chǎn)稅?！羌慰”硎? 中央年初首次推出的調(diào)控樓市政策, 可以短期遏抑樓價(jià), 但四月底的第二輪政策并沒新措施 , 市場(chǎng)快速消化政策, 令樓價(jià)有所反彈 。

他說, 中央今次必須推出新政策, 才可遏抑樓市, 而房產(chǎn)稅措施對(duì)炒家具阻嚇作用, 執(zhí)行上亦較靈活, 加上部份地方政府, 已將房產(chǎn)稅推行細(xì)節(jié)上報(bào)中央, 相信房產(chǎn)稅出臺(tái)的機(jī)會(huì)大 。

吳嘉俊說, 內(nèi)地年底前的樓價(jià)走勢(shì), 要視乎中央推出政策的時(shí)機(jī), 及調(diào)控樓市的決心,目前難以預(yù)計(jì)。

本發(fā)明公開一種城市供熱管網(wǎng)智能平衡調(diào)控系統(tǒng)及方法。該系統(tǒng)包括：第一調(diào)節(jié)組件、第二調(diào)節(jié)組件、板式換熱機(jī)組和控制柜。通過在一次供水管道上設(shè)置第一調(diào)節(jié)閥、在一次回水管道上設(shè)置第一溫度傳感器、在二次供水管道上設(shè)置第二調(diào)節(jié)閥和第二溫度傳感器、在旁通管道上設(shè)置第三調(diào)節(jié)閥，根據(jù)溫度值調(diào)節(jié)各個(gè)閥門，將一次管網(wǎng)的調(diào)節(jié)和二次管網(wǎng)的調(diào)節(jié)分隔開，一次管網(wǎng)的調(diào)節(jié)依靠一次管網(wǎng)的回水溫度實(shí)現(xiàn)，二次管網(wǎng)調(diào)節(jié)依靠二次供水溫度實(shí)現(xiàn)，當(dāng)二次網(wǎng)供水溫度需求發(fā)生變化時(shí)，不影響一次網(wǎng)的水力工況，保證一次網(wǎng)的水力工況穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)了一次管網(wǎng)和二次管網(wǎng)的解耦運(yùn)行，解決了一次管網(wǎng)和二次管網(wǎng)水力失調(diào)的難題。 2100433B

“二次調(diào)控”的基調(diào)是鞏固一次調(diào)控的成果。但是二次調(diào)控根本上沒有離開政策調(diào)控，即采取經(jīng)濟(jì)性懲罰。只要投資回報(bào)率優(yōu)于其它投資產(chǎn)品的投資回報(bào)率，這種經(jīng)濟(jì)性懲罰也即無用，而這種經(jīng)濟(jì)性懲罰在屢次宏觀調(diào)控中被證明失敗?；蛘邚母旧现v，政策出臺(tái)本身就很亂很糊涂。此次調(diào)控執(zhí)行力何在，又或是紙老虎"para" label-module="para">

首先，調(diào)控目標(biāo)不明確。本次調(diào)控目標(biāo)仍是遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，“部分城市”界定問題一直沒有弄清和確定，于是遏制房?jī)r(jià)過快上漲含糊其辭，只是國(guó)家政策層面上的空話套話。

其次，調(diào)控對(duì)象不確定。目前我國(guó)宏觀政策調(diào)控中心解決樓市問題的思路在于兩點(diǎn)：一是增加有效供給，如增加保障房，中低價(jià)位商品房;二是遏制投機(jī)需求和改善性需求，以達(dá)到減少有效需求。不解決好大量剛性需求和高投資回報(bào)率問題，就直接抑制改善需求、控制投資需求。調(diào)控對(duì)象不明確，調(diào)控效果自然也無法達(dá)到預(yù)期。

再次，調(diào)控手段不堅(jiān)定。宏觀調(diào)控手段有貨幣、信貸、稅收、土地，即所謂的“銀根”、“地根”，基于中庸思想和思維，樓市調(diào)控“組合拳”在業(yè)內(nèi)被提及。

第四，調(diào)控問題不清楚。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，我國(guó)樓市的購(gòu)房需求者購(gòu)買大戶型住房多數(shù)是自住的或改善需求的，而購(gòu)買小戶型住房則是投資型的或過渡型的。因此，一旦不清楚市場(chǎng)上需要什么樣的住房，以及不清楚房?jī)r(jià)變化的原因。調(diào)控效果自然會(huì)無法達(dá)到預(yù)期。

2013年樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制或陸續(xù)出臺(tái)

展望2013年樓市，最大限度發(fā)揮穩(wěn)定因素的作用，盡可能減少不確定因素的影響，或?qū)⒊蔀?013年樓市調(diào)控政策的應(yīng)有之義。

本報(bào)記者 趙海娟

盡管2012年被稱為 “史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但到了2012年年尾，一直被壓抑的樓市竟然翹起了高高的“尾巴”，一下子鉆進(jìn)了“暖冬”。樓市此輪翹尾行情，打亂了市場(chǎng)預(yù)期。 “2013年房?jī)r(jià)要暴漲”、“城鎮(zhèn)化要拉動(dòng)房?jī)r(jià)”、“一線城市地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)肯定漲”等一系列來自房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)或業(yè)外唱高房?jī)r(jià)的聲音此起彼伏，北、上、廣等一線城市的樓市在歲末年初之際也愈發(fā)火爆。

在此背景下，2013年政府的調(diào)控之手必然不會(huì)放開。翹著“尾巴”邁入2013年的樓市，將迎來怎樣的調(diào)控政策？新的一年，樓市調(diào)控政策又會(huì)有哪些變化？

“穩(wěn)”字當(dāng)頭

2012年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“穩(wěn)中求進(jìn)”作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)。 “穩(wěn)”也必然成了2013年樓市調(diào)控的關(guān)鍵字。從中央及各部委釋放的信號(hào)不難看出，2013年，政府絕不會(huì)放手樓市調(diào)控，樓市調(diào)控政策勢(shì)必圍繞“穩(wěn)”字展開。

展望 2013年樓市，既存在穩(wěn)定因素，又存在可能引起波動(dòng)的不確定性因素。

老政策在堅(jiān)持中完善

在不出意外的情況下，一直以來都在遏制投機(jī)、投資性需求方面發(fā)揮重要作用的限購(gòu)、限貸政策，將在2013年繼續(xù)實(shí)施并進(jìn)一步完善。

在日前召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，2013年要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自淄改善性需求。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉在第四屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上針對(duì)2013年國(guó)內(nèi)外復(fù)雜形勢(shì)，提出要進(jìn)一步完善穩(wěn)增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控政策體系。他特別強(qiáng)調(diào)以促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善限購(gòu)政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投機(jī)、投資性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善型需求的及時(shí)釋放。

雖然限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策的邊際效用正在遞減，但不可否認(rèn)，堅(jiān)持繼續(xù)實(shí)施這些老政策不動(dòng)搖，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期仍將發(fā)揮極為重要的作用。此外，要想穩(wěn)定房?jī)r(jià)，除了遏制投機(jī)、投資性需求外，加大有效供給也是必不可少的舉措。因此，2013年，繼續(xù)加大土地供給、加大保障房建設(shè)和供給等也將成為樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)。

隨著2012年年底樓市加速回暖，各地“地王”再現(xiàn)。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“地王”的出現(xiàn)必將抬高商品房?jī)r(jià)格。因此，2013年繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，非常有必要。

國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林在國(guó)土資源部新聞發(fā)布會(huì)上表示，2013年計(jì)劃保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，同時(shí)將采取分割賣地、競(jìng)配建、嚴(yán)格準(zhǔn)入等多種方法防止“地王”出現(xiàn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。廖永林還要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對(duì)存在欠繳土地出讓價(jià)款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項(xiàng)目進(jìn)行清查處置。

此外，加大保障房建設(shè)和供給，在2013年也將繼續(xù)。姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出了2013年保障房建設(shè)的新目標(biāo)?！芭ν瓿沙擎?zhèn)保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套，完成農(nóng)村危房改造300萬戶左右?！彼麖?qiáng)調(diào)，配套設(shè)施建設(shè)將被擺在更加突出的位置，更加強(qiáng)調(diào)保障房信息公開，同時(shí)地級(jí)以上城市要把外來務(wù)工人員納入住房保障范圍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然2013年保障房基本建成和開工數(shù)量在目標(biāo)上有所調(diào)低，但未來政府將會(huì)在保障房質(zhì)量和確保分配等方面加大力度，這對(duì)保障房發(fā)展是一個(gè)利好消息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也有一定的輔助作用。

涉及樓市發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制或陸續(xù)出臺(tái)

雖然限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策很可能在2013年繼續(xù)，但這些政策并非長(zhǎng)久之計(jì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，要想保持樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制必不可少。

首先，房產(chǎn)稅擴(kuò)容有望在2013年實(shí)現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅既能增加投機(jī)、投資成本，打擊炒房，又能保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房消費(fèi)，確保百姓的住房權(quán)，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財(cái)政問題。因此，在全國(guó)范圍推行房產(chǎn)稅勢(shì)在必行。而當(dāng)前房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)機(jī)已成熟。

在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，姜偉新明確表示，目前正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也表示，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定。

2012年以來，央行、國(guó)稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種誠(chéng)談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。尤其是圍繞房地產(chǎn)稅收的相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備大大提速。住建部在2012年上半年加快推進(jìn)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這無疑也是推行房產(chǎn)稅的關(guān)鍵性技術(shù)前提。

其次，實(shí)行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有兩種選擇：一是實(shí)行固定的首付和貸款利率政策；二是實(shí)行首付和利率反向調(diào)節(jié)的政策，使購(gòu)房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。

金融政策的變化往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲在第四屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上表示，如果金融政策更加寬松，將直接和間接影響房地產(chǎn)市常據(jù)測(cè)算，實(shí)際上對(duì)居民支付購(gòu)買能力有較大影響的是利率，利率提高一個(gè)百分點(diǎn)，在什么都不變的情況下，會(huì)提高一個(gè)家庭6%的購(gòu)買力。

當(dāng)前，美、歐、日等經(jīng)濟(jì)體紛紛啟動(dòng)寬松貨幣政策，勢(shì)必影響2013年我國(guó)的金融政策。為了防止金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，任興洲建議，2013年實(shí)行中性的房地產(chǎn)金融政策。