淄博熒燦紡織有限公司

北京熒燦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是一個(gè)地產(chǎn)中介公司，規(guī)模不大，在北京有不少門店，郊區(qū)比較多。

總經(jīng)理：顧辰天

其主營(yíng)業(yè)務(wù)涉及中高端存量房交易、民宅及高端公寓和寫字樓租賃、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、酒店服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)等。企業(yè)文化與內(nèi)涵房產(chǎn)類別　由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成。對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類： 根據(jù)土地用途分類　根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類： 房地產(chǎn)1、 居住用地 ； 　2、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）； 　3、 工業(yè)用地 ； 　4、 倉(cāng)儲(chǔ)用地 ； 　5、 對(duì)外交通用地 ； 　6、 道路廣場(chǎng)用地； 　7、 市政公用設(shè)施用地； 　8、 綠化用地 ； 　9、 特殊用地； 房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問題根據(jù)房屋用途分類　按照房屋的使用功能可以分成下列幾類： 　1、 居住用途的房屋。 　2、 工業(yè)用途的房屋。 　3、 商業(yè)用途的房屋。 　4、 文體娛樂設(shè)施。 　5、 政府和公用設(shè)施。 　6、 多功能建筑（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。 相關(guān)條例　保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，途徑很多，但認(rèn)真貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，推行質(zhì)量認(rèn)證，的確是一條必由之路。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在ISO9000貫標(biāo)中必須緊抓以下五個(gè)環(huán)節(jié)。 　一、 房地產(chǎn)在立項(xiàng)過程中，要服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門的意見，對(duì)標(biāo)書和合同要嚴(yán)格評(píng)審。 　二、認(rèn)真做好每一個(gè)項(xiàng)目的策劃工作，從市場(chǎng)調(diào)研、投資立項(xiàng)、征地、拆遷、委托設(shè)計(jì)、委托施工，直到竣工交付的整個(gè)過程都應(yīng)仔細(xì)認(rèn)真地策劃，做到運(yùn)籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結(jié)果，編制質(zhì)量計(jì)劃，用以指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)施，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量指標(biāo)、建設(shè)周期和成本合理。 　三、嚴(yán)格按ISO9000對(duì)采購(gòu)的要求和國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、供貨等幾個(gè)方面的分承包方的評(píng)價(jià)和選擇。 　1、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，一般項(xiàng)目可采用議標(biāo)的方法，重大項(xiàng)目可采用招標(biāo)，甚或國(guó)際招標(biāo)。設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)大師們高超的建筑藝術(shù)，美化城市，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。開發(fā)企業(yè)不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，不顧社會(huì)效益。 　2、委托施工時(shí)，可采用工程招標(biāo)的方法。在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用通過ISO9000認(rèn)證的施工企業(yè)。 　3、 房地產(chǎn) 相關(guān)漫畫要對(duì)供貨企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)和選擇，以確保三大材、工程設(shè)備及其他物資的質(zhì)量。 　四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質(zhì)量控制，保證工程質(zhì)量。 　開發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)后，不能放任不管，而要嚴(yán)格監(jiān)控。在做好施工前期準(zhǔn)備后，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底。不管施工企業(yè)是否通過質(zhì)量認(rèn)證，都應(yīng)該按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)來要求他們。 　1、不能將主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分包以及其他違法分包； 　2、對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目都必須編制質(zhì)量計(jì)劃，明確對(duì)施工過程控制的要求； 　3、對(duì)關(guān)鍵過程、特殊過程必須編制作業(yè)指導(dǎo)書，嚴(yán)格按規(guī)程操作； 　4、使用合格的施工設(shè)備和檢測(cè)器具，并保證施工安全； 　5、對(duì)特殊過程必須嚴(yán)格控制，消除日后的事故隱患； 　6、遵守法律、法規(guī)，不能給周邊環(huán)境造成污染等等。 　五、按照ISO9001的要求，對(duì)建材質(zhì)量和工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制。 　1、對(duì)于該委托監(jiān)理的工程，開發(fā)企業(yè)一定要對(duì)監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、評(píng)價(jià)選擇，再委托監(jiān)理； 　2、在進(jìn)貨檢驗(yàn)中，不允許緊急放行（來不及檢驗(yàn)而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行； 　3、在過程檢驗(yàn)中，不允許例外轉(zhuǎn)序（來不及檢驗(yàn)而進(jìn)行下道工序施工）或必須經(jīng)過嚴(yán)格審批 ； 　4、對(duì)分項(xiàng)、分部工程未取得合格的檢驗(yàn)結(jié)果時(shí)，不得進(jìn)行最終檢驗(yàn)（竣工驗(yàn)收）。 　當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo)中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。 　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執(zhí)行ISO14001（環(huán)境管理國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)）和OHSAS18001（職業(yè)安全衛(wèi)生國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)），這樣才能使住房或者工作場(chǎng)所具有適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性等五大性能；才能使城市的立體環(huán)境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現(xiàn)代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來效益。 重要意義　目前，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)中地位之最大質(zhì)疑，莫過于2007年4月份，由國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組完成的一份名為《宏觀調(diào)控：重點(diǎn)調(diào)整過剩流動(dòng)性的流向》的專題報(bào)告，文中建議政府高層放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式，主要理由為：以房地產(chǎn)為支柱行業(yè)，將導(dǎo)致大量的資金和其他資源過度地追逐房地產(chǎn)，從而使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持。因此呼吁國(guó)家和地方要在發(fā)展政策上改變“房地產(chǎn)偏好”。報(bào)告還指出，經(jīng)驗(yàn)證明，發(fā)達(dá)國(guó)家在其工業(yè)化的過程中都沒有把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)它的依賴性不強(qiáng)。相反，那些在工業(yè)化過程中過度發(fā)展(或過度依賴)房地產(chǎn)的國(guó)家如東南亞“四小虎”卻遭遇了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 　對(duì)于以上的觀點(diǎn)，我的看法是，雖然從中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢(shì)看，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)尤其是制造業(yè)升級(jí)換代是一個(gè)必然趨勢(shì)。但報(bào)告作者把限制制造業(yè)升級(jí)的大部分原因，歸咎于房地產(chǎn)行業(yè)，顯然屬于沒有搞清楚房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)的本質(zhì)。 　首先，就房地產(chǎn)行業(yè)來說，地區(qū)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)容易引發(fā)投資泡沫與經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。因此相對(duì)而言，發(fā)展以制造業(yè)升級(jí)為經(jīng)濟(jì)支柱的新型工業(yè)化道路，也確實(shí)是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認(rèn)為，制造業(yè)升級(jí)可以馬上替代房地產(chǎn)行業(yè)，成為各地區(qū)發(fā)展的新支柱產(chǎn)業(yè)，無疑是片面而書本化的。原因如下： 第一，報(bào)告對(duì)制造業(yè)發(fā)展阻力的認(rèn)識(shí)不足?！∽鳛橐粋€(gè)發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)在現(xiàn)代化進(jìn)程中所處的后發(fā)地位是一個(gè)具有本質(zhì)性的最大劣勢(shì)。由于早先加入這一進(jìn)程的西方國(guó)家已跑出很遠(yuǎn)并取得巨大的成功，決定了后發(fā)國(guó)家在開始走向現(xiàn)代化時(shí)便已處于明顯的劣勢(shì)地位，難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)高效且大規(guī)模地發(fā)展工業(yè)。資金缺乏、技術(shù)落后、人口包袱、環(huán)境壓力、傳統(tǒng)重負(fù)，以及國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，都會(huì)使后來者的現(xiàn)代化進(jìn)程阻力重重。因此，雖然中國(guó)制造業(yè)的發(fā)展已形成一定規(guī)模，但目前在全球產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，仍然處于垂直分工體系低端，只能逐步的向高端分工轉(zhuǎn)移，無法一蹴而就。像當(dāng)前制約中國(guó)低端制造業(yè)的外貿(mào)需求瓶頸，與制約高端制造業(yè)的核心技術(shù)瓶頸，并不是靠政策重點(diǎn)扶持與大量注入資金就能解決，而是必然要經(jīng)歷一個(gè)“摸著石頭過河”的漫長(zhǎng)發(fā)展過程。 第二，報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性認(rèn)識(shí)不足　與發(fā)展制造業(yè)阻力重重相比，房地產(chǎn)業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)之一，是它并不像工業(yè)制造業(yè)那樣需要一些承載基礎(chǔ)，而是在任何一個(gè)城市里都可以催生，并在短時(shí)間內(nèi)匯集巨額資金，拉動(dòng)無數(shù)投資機(jī)會(huì)。對(duì)于象中國(guó)這樣一個(gè)工業(yè)承載基礎(chǔ)薄弱，又處于后發(fā)劣勢(shì)的發(fā)展中國(guó)家，需要一個(gè)像房地產(chǎn)行業(yè)那樣能大范圍帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)尤其是落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在這一點(diǎn)上不能盲目與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。 　至于房地產(chǎn)與制造業(yè)的關(guān)系，我們認(rèn)為不但不是相互排擠與競(jìng)爭(zhēng)資源的關(guān)系，而是互相推動(dòng)、相互促進(jìn)的關(guān)系。即通過對(duì)生活配套、商務(wù)配套、工業(yè)配套的打造，在原有地區(qū)產(chǎn)業(yè)承載基礎(chǔ)上，增加對(duì)外來人口、技術(shù)、資金的吸引力，而當(dāng)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展后，又會(huì)反過來成為推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的最好動(dòng)力。至于出現(xiàn)所謂“過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)象，在很多情況下，是由于工業(yè)制造業(yè)升級(jí)的困難阻力巨大，導(dǎo)致其發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)業(yè)，因而造成房地產(chǎn)行業(yè)“一枝獨(dú)秀”的現(xiàn)象，在很多人眼中，這樣的局面就成了“過度依賴”房地產(chǎn)行業(yè)了。 第三，報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)重要性認(rèn)識(shí)不足　房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要性。首先，從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方面來看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動(dòng)，可以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動(dòng)，最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)，由于開發(fā)商與個(gè)人購(gòu)房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。 發(fā)展歷程　 房地產(chǎn)自1999年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車道，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期，最典型的一個(gè)現(xiàn)象就是“展會(huì)經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國(guó)各地，各類層出不窮的“房展會(huì)”、“住交會(huì)”風(fēng)起云涌；有些大中城市，房展會(huì)從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季，再發(fā)展到四季聯(lián)展；鄭州的房展會(huì)最熱時(shí)，一年期間，大大小小開了七八次。 　全國(guó)三大城市著名的房展會(huì)有 1.北京房展會(huì)　北京房交會(huì)、北京春季房展會(huì)等等 2.上海房展會(huì)　上海之春房展會(huì)、五一假日房展會(huì)、十一房展會(huì)等等 3.深圳交易會(huì)　深圳春季房地產(chǎn)交易會(huì)（春交會(huì)，五一期間）、深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)（秋交會(huì)，十一期間） 重要意義1.開發(fā)商　開發(fā)商的商品房項(xiàng)目可通過房展會(huì)帶動(dòng)的人氣，一鳴驚人，達(dá)到市場(chǎng)轟動(dòng)和關(guān)注；利用房展會(huì)“房展超市”功能，降低消費(fèi)者購(gòu)房的時(shí)間成本，與其他項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技，讓消費(fèi)者真實(shí)感受“不怕不識(shí)貨，就怕貨比貨”的上帝榮耀. 2.消費(fèi)者　在房展會(huì)上，可以充分享受政府的支持，與政府相關(guān)職能部門形成良好的互動(dòng)，為消費(fèi)者謀取最大化的政策利好； 消費(fèi)者在房展會(huì)，也能通過開發(fā)商的宣傳推廣，通過銷售人員的講解和分析，了解自己所處的城市發(fā)展的最新成果、城市的發(fā)展現(xiàn)狀、城市規(guī)劃的最新動(dòng)態(tài)等。 成功要素1.消費(fèi)者：專業(yè)房展提升選房效率　房展的房源通常都最全面、品質(zhì)最新。在房展會(huì)收集大小樓盤的樓書，這是一次性收集到很多樓盤的資料非常有效的方式。參加房展會(huì)除了有省時(shí)又省錢的看房專車之外，展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)往往有與房產(chǎn)配套的相關(guān)服務(wù)，如中介服務(wù)、理財(cái)咨詢、法律咨詢等，購(gòu)房人在看樓的同時(shí)可以享受各種免費(fèi)的咨詢服務(wù)，對(duì)于第一次購(gòu)房的消費(fèi)者來說更是有用。 2.主辦方：消費(fèi)者是真正的“上帝”　對(duì)于主辦單位而言，開發(fā)商是它的主要資金來源。因?yàn)閰⒄官M(fèi)、土地租賃費(fèi)、承辦費(fèi)、贊助費(fèi)等收入，主要靠開發(fā)商參展來獲取，而對(duì)于參展的開放商而言，誰是開發(fā)商真正的上帝，那就是購(gòu)房者，開發(fā)商拿出資金參加房展，很重要的目的就是在房展期間出名，當(dāng)然最重要的是賣出房子。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，主辦單位就必須幫助開發(fā)商把消費(fèi)者吸引到房展會(huì)上，各顯神通各出奇招，促使消費(fèi)者來看、來買。開發(fā)商：讓消費(fèi)者感受到實(shí)惠　如何讓消費(fèi)者帶著銀子來參加房展，除了要做好產(chǎn)品定位，市場(chǎng)細(xì)分和高品質(zhì)服務(wù)以外，最關(guān)鍵的是要讓老百姓感受到實(shí)惠。主辦單位可以組織所有參展單位，在參展前進(jìn)行內(nèi)部?jī)r(jià)格適當(dāng)調(diào)整和評(píng)估，參展期間通過聯(lián)合宣言的形式，以“你參展我讓利，價(jià)格統(tǒng)一大優(yōu)惠”等活動(dòng)，讓百姓在房展期間買單，以最終實(shí)現(xiàn)共贏局面。開發(fā)商：瞄準(zhǔn)有效消費(fèi)者 　展會(huì)場(chǎng)面氣氛熱鬧固然好，但是對(duì)開放商而言，“房屋銷量才是硬道理”，房展能夠幫助開發(fā)商賣出多少房子，是開發(fā)商評(píng)估房展主辦方組織效果的核心標(biāo)準(zhǔn)。為避免產(chǎn)生“場(chǎng)面熱鬧銷量冷清”的情形，開發(fā)商希望主辦方吸引到有效的消費(fèi)者——即真正能夠在房展上實(shí)施買房行動(dòng)的消費(fèi)者，而不是來湊熱鬧的。主辦方根據(jù)房展主題定準(zhǔn)核心消費(fèi)者人群并進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳，會(huì)使開發(fā)商在房展現(xiàn)場(chǎng)的銷售量更佳。開發(fā)商的人力物力有限，房展現(xiàn)場(chǎng)咨詢的觀眾又多，這就更加需要讓現(xiàn)場(chǎng)售樓小姐的時(shí)間花在“刀刃”上，即有效消費(fèi)者身上，而不是那些“只是看看熱鬧”的消費(fèi)者。 3.開發(fā)商：高素質(zhì)的參展商　開發(fā)商提供的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和對(duì)主辦方的贊助同樣是房展會(huì)取得成功的必要因素。 本質(zhì)來講，房展會(huì)就是一個(gè)買臺(tái)，開發(fā)商提供的新房就是產(chǎn)品，只有產(chǎn)品物美價(jià)廉或者品質(zhì)過硬，同時(shí)恰好又是消費(fèi)者需要的，那么房展會(huì)的新房交易量就會(huì)火爆起來，也意味著房展會(huì)才真正算是舉辦成功。所以開發(fā)商對(duì)于房展會(huì)來說是非常重要的，在展會(huì)之前，主辦方要與開發(fā)商做好市場(chǎng)調(diào)查，了解樓市的需求行情，真正做到為消費(fèi)者提供一次優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集體大亮相的房展會(huì)。 　一次成功的房展至少應(yīng)有三個(gè)因素支持：優(yōu)秀的組織者、高素質(zhì)的參展商和有效的參展消費(fèi)者。而參展商和參展消費(fèi)者都需要靠?jī)?yōu)秀的組織者來帶動(dòng)。房展會(huì)所起的房產(chǎn)超市作用正在日益顯現(xiàn)。如果在今后的房展會(huì)上，政府相關(guān)部門能夠真正牽頭參與，強(qiáng)化房展會(huì)的權(quán)威性和組織能力，如果房展會(huì)能形成一種定期舉辦的慣例，同時(shí)，相關(guān)的服務(wù)與配套能夠及時(shí)跟上，最終形成一種房展品牌效應(yīng)。 未來展望　作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房展會(huì)的功能和作用逐漸在擴(kuò)大，并發(fā)展到多元化。如鄭州的房展會(huì)一般都有二手房展區(qū)、裝修展區(qū)等。另外在上?；虮本┑鹊氐姆空箷?huì)，甚至還推出建材展區(qū)、配套展區(qū)、相關(guān)的沙龍和講座、甚至簽名售書等功能。 　無論是房展會(huì)的基本展示功能、還是房展會(huì)延伸的多元化功能，但有一點(diǎn)可以確定，房展會(huì)只會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和完善，受到消費(fèi)者越來越多的關(guān)注，成為消費(fèi)者購(gòu)房前了解市場(chǎng)的必要手段和重要渠道。 　相信房展會(huì)在消費(fèi)者的關(guān)注中、在政府的大力支持下、在開發(fā)商和主辦單位的共同努力下、在新聞媒體的嚴(yán)厲監(jiān)督下，越辦越好，為消費(fèi)者帶來更多的實(shí)惠和好處！預(yù)祝新鄉(xiāng)市2008年春季房地產(chǎn)展示展銷會(huì)取得圓滿成功！ 銷售要素1.樓盤：　作為房地產(chǎn)銷售人員，你必須了解你要銷售的產(chǎn)品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會(huì)帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產(chǎn)品，要知道自己產(chǎn)品的特色，及其與目標(biāo)顧客之間的共振。 2.售樓人員：　要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購(gòu)房顧問，是他們最愿意與之交談的人。顧客往往是因?yàn)橄矚g你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個(gè)關(guān)鍵問題：一是豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，對(duì)自己銷售的樓盤了如指掌，熟記于胸；二是反復(fù)的演練，只有將對(duì)客戶的銷售演示達(dá)到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什么分寸，哪些要重點(diǎn)介紹，哪些要一般介紹，這都要事先準(zhǔn)備好；三是售樓經(jīng)驗(yàn)，只有經(jīng)過持久的不懈努力，具有真誠(chéng)的敬業(yè)精神，善于在實(shí)踐中歸納和總結(jié)，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。 3.客戶：　售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務(wù)的客戶。通常的做法是，可以對(duì)客戶做一下評(píng)估，確保他們是可以做出購(gòu)買決策的人。譬如問一些“你是公司的老板吧？”“是不是再征求一下太太的意見？”等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費(fèi)時(shí)間去找你以為可能是你的顧客，在還沒進(jìn)入銷售流程前，你不可能知道誰會(huì)買。在這些人身上花費(fèi)你大量的時(shí)間有時(shí)候很可能是徒勞無益的，用最快的時(shí)間發(fā)現(xiàn)你的客戶并最快成交，用最快的時(shí)間打發(fā)掉不是我的客戶，這永遠(yuǎn)正確。 4.推銷自己：　房地產(chǎn)銷售人員給客戶第一印象至關(guān)重要，所以臺(tái)灣的房地產(chǎn)銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時(shí)間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對(duì)說什么把握得極準(zhǔn)，而且能夠吸引客戶聽下去。使客戶感覺到你非常真誠(chéng)，而不是夸夸其談，如果能做到這一點(diǎn)，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領(lǐng)，成功地推銷自己。 5.推銷開發(fā)商：　目前，很多商品房延遲交房，施工質(zhì)量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發(fā)商很有實(shí)力且守信譽(yù)，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實(shí)，也會(huì)使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。 6.推銷樓盤：　售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因?yàn)檎嬲\(chéng)和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認(rèn)為你是在泛泛而談。你至少可以找一個(gè)絕妙的理由，并說服他考慮購(gòu)買，可以說“這是開盤價(jià)，過兩天就要漲價(jià)了”、“只優(yōu)惠十套”，說話要簡(jiǎn)潔，并機(jī)智地加以運(yùn)用，不要讓客戶認(rèn)為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會(huì)認(rèn)真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場(chǎng)介紹了。 7.現(xiàn)場(chǎng)講解：　聰明的售樓人員會(huì)做一個(gè)開場(chǎng)白，大略講解一下，然后再正式介紹。當(dāng)客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時(shí)，就會(huì)愿意花時(shí)間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優(yōu)點(diǎn)和獨(dú)到之處，做個(gè)好的演員，背好臺(tái)詞，設(shè)計(jì)你的一舉一動(dòng)，包括客戶一進(jìn)售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現(xiàn)場(chǎng)講些什么等等。一切努力都只為一個(gè)目標(biāo)：向客戶推銷你的樓盤。 8.帶給客戶高附加值：　客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因?yàn)樗€看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時(shí)，就應(yīng)該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什么地方，因此，你得掌握將價(jià)值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。 9.制造緊迫感：　要想讓客戶現(xiàn)在就購(gòu)買你的樓盤，就必須熟練地運(yùn)用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個(gè)因素：現(xiàn)在買的理由以及投資回報(bào)。要制造緊迫感，首先應(yīng)讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。 10.銷售建議：　你無法成功將產(chǎn)品推銷給每個(gè)人，但肯定能、也應(yīng)該能讓每個(gè)人都明了你的銷售建議。這時(shí)，你應(yīng)相干客戶再次陳述樓盤的優(yōu)點(diǎn)，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應(yīng)的實(shí)力，一展你的本領(lǐng)，才干和學(xué)識(shí)，言簡(jiǎn)意賅地說明購(gòu)買程序和有關(guān)交易條款注意事項(xiàng)等。 11.結(jié)單：　結(jié)單是你精心運(yùn)籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結(jié)果。當(dāng)客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購(gòu)買決策時(shí)，隨時(shí)都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時(shí)候了，如果你使客戶信服了，并成功地運(yùn)用上述要素，結(jié)單的可能性就有80%了。 房地產(chǎn)業(yè)?。ㄒ唬?房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。 　（二） 房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容： 　1、 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開發(fā)等; 　2、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動(dòng)； 　3、 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理。 　4、 房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 房地產(chǎn)　目前外資投資中國(guó)房地產(chǎn)主要有直接購(gòu)買、設(shè)立獨(dú)資公司、購(gòu)買股權(quán)成立合資公司三種方式。 　房地產(chǎn)（real estate)　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。又稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)是一種不能移動(dòng)，或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。 　房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。 　土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，其本身必然具有商品屬性。 地產(chǎn)的交易形式有：?。?）一級(jí)市場(chǎng)。這是由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，它涉及集體土地所有權(quán)的變更和國(guó)有土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括：征用土地，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時(shí)期的使用權(quán)；出租土地，定期收取地租等。 ?。?）二級(jí)市場(chǎng)。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)所形成的市場(chǎng)。 　外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人以自購(gòu)和包銷方式買入商品房等方式。 房產(chǎn)的交易形式有：　（1）房產(chǎn)買賣。其中包括國(guó)有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。 ?。?）房屋租賃。 ?。?）房產(chǎn)互換。 ?。?）房產(chǎn)抵押。 　樓市信息 房產(chǎn)動(dòng)態(tài)　房地產(chǎn)業(yè)搭上“振興規(guī)劃”末班車的消息刺激地產(chǎn)股全線上漲，不過 收市后有報(bào)道稱房地產(chǎn)納入振興規(guī)劃愿望可能落空。但據(jù)各機(jī)構(gòu)跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地產(chǎn)股的上漲增添了底氣。 　消息稱，房地產(chǎn)可能搭上振興規(guī)劃末班車，其中最引人注目的是將取消“第二套房”的限制政策。這個(gè)政策曾被稱為“壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草”。如果這個(gè)政策取消，對(duì)于釋放改善型住房需求將會(huì)有較大助推作用。有業(yè)內(nèi)人士表示，在國(guó)家大力刺激內(nèi)需下，第二套房政策取消應(yīng)該是水到渠成的事，不過應(yīng)該不會(huì)助漲房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的漲跌最終還是決定于經(jīng)濟(jì)基本面。昨天收市后，有報(bào)道又稱，政府“可能不會(huì)將房地產(chǎn)業(yè)納入這次產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之中，原因是該行業(yè)的特殊性和敏感性”。 　不過樓市的回暖無疑利好地產(chǎn)股。機(jī)構(gòu)披露的上周房地產(chǎn)周報(bào)表明，除昆明和成都外，各主要城市成交環(huán)比上漲。其中，北京一手住宅成交量維持前周的升幅，保障性住房成交上漲趨勢(shì)放緩；天津一手住宅成交增長(zhǎng)26.74%；青島成交量環(huán)比增長(zhǎng)151.41%；上海住宅成交環(huán)比上升25.54%，南京商品住宅周成交環(huán)比上漲47.54%；杭州商品房預(yù)售環(huán)比上漲74.99%，深圳一手房成交環(huán)比上升32.65%；廣州住宅成交環(huán)比上升34.86%；東莞住宅成交環(huán)比上漲19.01%。另外，武漢、長(zhǎng)沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、?？凇㈤L(zhǎng)春環(huán)比也繼續(xù)維持高幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)。天津、廈門和南京三地，周成交量還創(chuàng)下2008年以來新高。 　華泰證券認(rèn)為，經(jīng)過年初至今的上漲，地產(chǎn)股估值水平迅速上升，重點(diǎn)上市公司動(dòng)態(tài)估值水平已經(jīng)走出低點(diǎn)，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。目前行業(yè)仍處于有利政策環(huán)境中，成交有望進(jìn)一步回暖，并且重點(diǎn)公司銷售業(yè)績(jī)出色，2009年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額上升也比較可能，因此維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。有專家指出，上周房地產(chǎn)成為資金撤出最多的行業(yè)，表明市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的看法仍有分歧，而成交量和房?jī)r(jià)是否能夠繼續(xù)提升將是后市地產(chǎn)股走勢(shì)重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。 　房地產(chǎn)暴利與工程欠款泛濫并存及欠款解決辦法 房產(chǎn)利潤(rùn)　不管房地產(chǎn)巨頭承認(rèn)與否，房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么，房地產(chǎn)的暴利來自于哪里呢？筆者從房地產(chǎn)巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。 　所謂兩條渠道。 其一炒地皮。　住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰拿到了有限的土地資源，就意味著誰掌控了房地產(chǎn)開發(fā)的主動(dòng)權(quán)，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認(rèn)為，這大概是上個(gè)月“地王”紀(jì)錄頻繁誕生的一個(gè)重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷售時(shí)，樓面價(jià)可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤(rùn)。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個(gè)渠道。 其二炒房?jī)r(jià)?！》?jī)r(jià)高，則利潤(rùn)高，房?jī)r(jià)低，則利潤(rùn)低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房?jī)r(jià)從來就是開發(fā)商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭(zhēng)奪。為了高房?jī)r(jià)，他們無所不用其極。新開發(fā)的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的“長(zhǎng)明燈”，給潛在的購(gòu)房者心里造成緊迫感，從而激發(fā)他們的購(gòu)房欲望；開發(fā)商自導(dǎo)自演，雇請(qǐng)人連夜排隊(duì)購(gòu)房，造成房源緊張的虛假形勢(shì)迷惑人；拋棄道德、良知和社會(huì)責(zé)任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動(dòng)內(nèi)需”、“購(gòu)房即愛國(guó)、救國(guó)”、“經(jīng)適房擾亂了房地產(chǎn)秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房?jī)r(jià)鼓與呼，從而賺取暴利。 　所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財(cái)富榜來看，近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的暴發(fā)戶是最多的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)之所以多產(chǎn)暴發(fā)戶，其一個(gè)很重要的原因是，從房地產(chǎn)行業(yè)可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。一些膽大的開發(fā)商從銀行貸一大筆款子，再?gòu)恼玫?，轉(zhuǎn)手出去就能大賺一筆，或直接開發(fā)住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會(huì)基金等拿地和開發(fā)房地產(chǎn)，用公共資金賺取暴利，把公共資金置于房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)浪中。 　其二，商業(yè)賄賂。近些年來，伴隨隨著房地產(chǎn)的興起，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產(chǎn)商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長(zhǎng)徐圣賢，市建設(shè)局局長(zhǎng)夏桂松、副局長(zhǎng)熊文儉，市房產(chǎn)局書記陶興文等。房地產(chǎn)商為何要行賄地方官員？因?yàn)樯僭S行賄花費(fèi)能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。比如讓官員幫忙低價(jià)拿地，或通過改變土地性質(zhì)拿低價(jià)地；其次是免交城市建設(shè)配套費(fèi)；再次是緩征土地出讓金等等；官員大筆一揮，就能賺個(gè)盆滿缽盈，房地產(chǎn)哪有不樂意“出血”的？蘇州市原副市長(zhǎng)姜人杰為何能煉成億萬貪官？就是因?yàn)殚_發(fā)商利用姜手中的權(quán)力鉆政策空子低價(jià)拿地，轉(zhuǎn)手凈賺一點(diǎn)九億元！姜?jiǎng)t一次受賄8250萬元！ 　近些年，房地產(chǎn)開發(fā)商及其“磚家”為何如此牛？房?jī)r(jià)為何如此瘋狂的飆車？因?yàn)樗麄冋J(rèn)準(zhǔn)了貪官始終會(huì)替其鳴鑼開道。因此，無論是房地產(chǎn)的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權(quán)力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，所以，要想降房?jī)r(jià)，不把可怕的權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里，無異于白日做夢(mèng)。 工程欠款　根據(jù)中國(guó)信用調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)工程欠款排在呆賬壞賬欠款的行業(yè)第一位。 （一）建立清欠責(zé)任制　樹立“誰經(jīng)手、誰負(fù)責(zé)，誰形成、誰催討”指導(dǎo)原則，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理落實(shí)清欠責(zé)任。具體落實(shí)方式： ?、賹?duì)提升為分公司領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目經(jīng)理，仍承擔(dān)清欠責(zé)任，由其指定責(zé)任人。 ?、趯?duì)已調(diào)離本單位的原項(xiàng)目經(jīng)理所形成的債權(quán)也應(yīng)指定清欠責(zé)任人。同時(shí)從分公司到項(xiàng)目部簽 訂了清欠責(zé)任書。 　③項(xiàng)目經(jīng)理作為清欠責(zé)任人，在外欠工程款未如數(shù)收回前提下，不兌現(xiàn)全額承包獎(jiǎng)勵(lì)。 　項(xiàng)目經(jīng)理催討側(cè)重點(diǎn)因時(shí)而異： ?、僭诮üこ痰拇呤罩饕且髽I(yè)主按合同約定及時(shí)付進(jìn)度款. 　②對(duì)已停工且暫無力還欠款的項(xiàng)目，可進(jìn)行資信調(diào)查了解其資產(chǎn)狀況，要求債務(wù)方簽訂還款計(jì)劃。.施工單位法律顧問可到工商局調(diào)取對(duì)方近年財(cái)務(wù)報(bào)表。 （二）信息管理法　長(zhǎng)期以來，工程拖欠款基礎(chǔ)工作較為薄弱，信息反饋不及時(shí)。加強(qiáng)清欠報(bào)表系統(tǒng)和清欠臺(tái)帳建設(shè)，可采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和NC系統(tǒng)對(duì)拖欠款及時(shí)進(jìn)行監(jiān)控。 （三）應(yīng)對(duì)政府欠款　政府拖欠工程款主要原因，新官不理舊帳，寧可搞政績(jī)工程，而不愿歸還陳年老帳，施工單位是欲罷不愿，欲要無門。具體措施有： 　1、政府協(xié)調(diào)：對(duì)于政府工程，施工單位請(qǐng)求當(dāng)?shù)亟ㄎ瘞椭鷧f(xié)調(diào)。由建委召開各方協(xié)調(diào)會(huì)，并把會(huì)議紀(jì)要發(fā)給財(cái)政部門。 　2、網(wǎng)上清欠：抓住國(guó)家清理拖欠工程款的有利時(shí)機(jī)，利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，對(duì)無市場(chǎng)前景并拒簽還款計(jì)劃及已勝訴未執(zhí)行和已起訴尚未判決的債權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行上網(wǎng)清欠，可在“建設(shè)部中國(guó)建設(shè)工程信息網(wǎng)”申報(bào)債權(quán)項(xiàng)目，這樣會(huì)有信息反饋。 　3、致函清欠：施工方可以文件的形式，向外省、外市的建設(shè)主管部門發(fā)送律師函，請(qǐng)求協(xié)助解決該地區(qū)政府及建設(shè)單位拖欠我方的工程款問題。 　4、督辦清欠：積極向省市清欠辦發(fā)出行政督辦申請(qǐng)，督促建設(shè)單位還款。 　5、抽樣清欠：按照建設(shè)部發(fā)出的《關(guān)于開展全國(guó)清理拖欠工程款和農(nóng)民工工資檢查工作的通知》的要求，施工方組織落實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。通過國(guó)家的隨機(jī)抽查，督促了建設(shè)單位還清工程款。 （四）利用關(guān)系法　1、可用社會(huì)關(guān)系具體包括同學(xué)、戰(zhàn)友、親戚、朋友等等，曉以情理，明以是非，爭(zhēng)取他們的理解、支持和幫助。 　2、借助社會(huì)力量協(xié)助清欠。可聘用社會(huì)上有一定關(guān)系和活動(dòng)能量的人參與清欠；也可借助人大代表、政協(xié)委員的力量進(jìn)行清欠，特別是政協(xié)委員提案的方式，有一定效果。 　3、內(nèi)部協(xié)調(diào)法：本地分支機(jī)構(gòu)幫助外地機(jī)構(gòu)在本地辦案，如北京分公司為江西分公司在北京的某項(xiàng)目進(jìn)行催收。 （五）以物抵債（又稱債務(wù)重組）　對(duì)債務(wù)人無現(xiàn)款償還但同意以物抵債的，進(jìn)行合理評(píng)價(jià)。抵償物要經(jīng)濟(jì)適用，宜于變現(xiàn)。清欠過程中，對(duì)于以物抵債的，需辦理相應(yīng)權(quán)屬抵押登記手續(xù)。采取下列措施：①與業(yè)主協(xié)商，要求簽訂以物抵債及延期付款協(xié)議。在協(xié)議中明確被告所欠1000萬應(yīng)在×年×月×日之前付清。逾期業(yè)主自愿以房產(chǎn)中的哪幾套折價(jià)。如果業(yè)主同意則繼續(xù)施工；業(yè)主不同意則停工。②延期付款協(xié)議予以公證，經(jīng)公證的還款協(xié)議不必訴訟，可直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 （六）時(shí)效恢復(fù)法　訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人請(qǐng)求人民法院保護(hù)自己合法權(quán)益的法定期限。超過了訴訟時(shí)效，雖可提起訴訟，但所主張的權(quán)利則不受法律保護(hù)。錯(cuò)過時(shí)效的應(yīng)收帳款就會(huì)變成壞帳。 　1、錄音催討法：某單位恢復(fù)時(shí)效采取的辦法值得借鑒：有一個(gè)工程尾款30萬元拖欠長(zhǎng)達(dá)10年未還。2004年初，該施工企業(yè)法律顧問從收集證據(jù)入手，取得了雙方簽定的《施工合同》、《工程竣工報(bào)告》，為維權(quán)奠定了基礎(chǔ)。在獲取上述證據(jù)后，施工方利用最高人民法院《關(guān)于民事證據(jù)若干問題的規(guī)定》中允許的方式，采用電話錄音、錄像，取得了本案時(shí)效中斷的視聽證據(jù)。由項(xiàng)目經(jīng)理于2004年1月間撥打業(yè)主手機(jī)，通話主要內(nèi)容：一是對(duì)方欠款數(shù)額；二是施工方自1994年以來一直在主張債權(quán)；三是何時(shí)歸還欠款。通話過程進(jìn)行了全程錄音、錄像。特別是錄像證據(jù)中，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、在場(chǎng)人員、項(xiàng)目經(jīng)理?yè)艽驑I(yè)主手機(jī)的過程清晰可見。隨后又在移動(dòng)公司提取了項(xiàng)目經(jīng)理所使用的電話《通話清單》。至此，完成了中斷時(shí)效的證據(jù)鎖鏈，對(duì)方拖欠施工方工程款的證據(jù)全部取得，為恢復(fù)訴訟時(shí)效提供了法律證據(jù)。 　2、銀行轉(zhuǎn)賬法：如某工程業(yè)主拖欠幾十萬元工程款，多年來業(yè)主以各種借口推拖不還，也不作對(duì)帳記錄，致使債權(quán)超過了訴訟時(shí)效期。為了獲得證據(jù)，施工方可以確立了首先派人去對(duì)方單位清欠，對(duì)方能給多少就要多少，但是不拿現(xiàn)金，要求從銀行走匯票，想方設(shè)法恢復(fù)訴訟時(shí)效。 　3、協(xié)商對(duì)帳法：雙方重新簽訂的聯(lián)系單、對(duì)帳單是有效清欠證據(jù)。 　4、紀(jì)委查案方法：以企業(yè)內(nèi)部中層干部離任審計(jì)為由，找到債務(wù)單位要求出具業(yè)務(wù)聯(lián)系單。一旦出具對(duì)帳單，就是有效證據(jù)。 　5、故意主張法：若欠款金額為4萬，已超過2年時(shí)效。施工方以特快傳遞方式致函業(yè)主，故意要求清償8萬元欠款。有時(shí)債務(wù)方覺得冤枉，回函只承認(rèn)其中的4萬元。這樣復(fù)函就是施工方勝訴的證據(jù)。 （七）依法訴訟　我們應(yīng)充分利用“優(yōu)先受償權(quán)”、“工程拖欠款還款協(xié)議賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公正的暫行辦法”、“最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋”等相關(guān)法律保護(hù)我們的合法債權(quán)。對(duì)于證據(jù)充分，事實(shí)清楚，催討無果而又具備還款能力的，堅(jiān)決進(jìn)行法律訴訟。訴訟實(shí)踐中證據(jù)收集是基礎(chǔ)，訴訟保全是前提，友好協(xié)商是途徑。 （八）摸透心理法　這需要具體清欠人員分析項(xiàng)目的具體情況，針對(duì)拖欠業(yè)主所忌憚之處，有針對(duì)性地采取清欠措施。如民營(yíng)學(xué)院是民營(yíng)投資，沒有資金來源保證，只靠每年招收新生的學(xué)費(fèi)進(jìn)行償還。施工方可抓住學(xué)院怕把問題搞大，影響學(xué)生生源的弱點(diǎn)，一方面多次上門督促還款；一方面組織人員在新生入學(xué)之際催收欠款，對(duì)方往往迫于輿論壓力，還清了全部欠款。如有的清欠女職工帶著孩子要帳，債務(wù)人走到哪里就跟到哪里，錢不收回人不走，不達(dá)目的不罷休。又如有些清欠人到債務(wù)單位夾著毛巾、帶著電飯煲，你辦公我不影響，有人聯(lián)系業(yè)務(wù)我要帳。這種近似無賴卻有理的方法常有不俗效果。 （九）跟蹤追討法　對(duì)于清欠難度大的“釘子”類債權(quán)，可采取了“貼、跟、咬”的方式，不達(dá)目的誓不罷休?？梢蕴焯焱鶄鶆?wù)人處跑，用誠(chéng)意感動(dòng)對(duì)方，用糾纏煩倒對(duì)方。對(duì)信譽(yù)較差，尤其是民營(yíng)開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目，某施工單位采用緊盯不放法。該公司承建的一個(gè)房建項(xiàng)目，開發(fā)商老板為躲債，不見施工方清欠人員，施工方安排3名清欠人員專車追討，經(jīng)過近一個(gè)月的追蹤終于在臘月二十八深夜，堵住了開發(fā)商老板，迫使他在無奈的情況下連夜開出了幾百萬元的還款支票。 （十）內(nèi)部招標(biāo)法　一些公司拿出一批難點(diǎn)項(xiàng)目，在員工中進(jìn)行招標(biāo)清欠，并給予一定的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)清欠。通過制定下發(fā)《應(yīng)收帳款內(nèi)部招標(biāo)辦法》來規(guī)定了招標(biāo)費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)辦法及委托收款合同書樣本。如某公司先后推出315個(gè)、涉及資金1.07億元的債權(quán)項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)清欠，該公司一名職工先后承接了6個(gè)債權(quán)項(xiàng)目，共收回帳齡在五年以上的外欠款406萬元。許多單位通過總結(jié)年度“清欠”工作，評(píng)選先進(jìn)集體和先進(jìn)個(gè)人，調(diào)動(dòng)了清欠人員的積極性。 （十一）延伸清欠法?、俪薪永m(xù)建工程；②與甲方共同找建設(shè)單位落實(shí)資金等方式收回工程欠款；③幫助房產(chǎn)商推銷房屋，用售房收入償還欠款；④撮合供料商購(gòu)買商品房抵消我方所欠料款。 （十二）債權(quán)轉(zhuǎn)讓法（三角抹帳）　債權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)用得當(dāng)可有效地解決三角債問題，減少清欠成本，緩解企業(yè)矛盾。 （十三）媒體曝光法　利用電視臺(tái)等媒體對(duì)長(zhǎng)期拖欠巨額工程款不還的業(yè)主單位進(jìn)行曝光，使惡意拖欠工程款的房地產(chǎn)商承擔(dān)社會(huì)輿論的壓力，從而取得清欠效果。 （十四）合同預(yù)防法　工程結(jié)算難，難在審價(jià)。業(yè)主出于種種目的審價(jià)不及時(shí)。 　同時(shí)審價(jià)效力又需雙方確定。常常出現(xiàn)施工方審價(jià)，業(yè)主不認(rèn)可；業(yè)主審價(jià)，施工方不認(rèn)可，如此多方審價(jià)，重復(fù)審價(jià)，費(fèi)力費(fèi)時(shí)。 　我們可在合同中作下列約定： ?、佟皹I(yè)主應(yīng)在收到?jīng)Q算書×天內(nèi)完成審價(jià)，逾期視為生效”，以預(yù)防逾期審價(jià)；但有時(shí)我們?nèi)绻诤贤兄苯幼魃鲜霰硎?，業(yè)主擔(dān)心其權(quán)益受損而拒絕簽字。我們還有一種變通辦法。我們可在合同中明確雙方適用《建筑法》、《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》，雖然后者是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章（它明確了業(yè)主逾期生效）的結(jié)果，一旦雙方選擇適用，同樣起到“逾期生效”同等效果。 ?、凇叭羰┕し綄?duì)業(yè)主的及時(shí)審核結(jié)核有異議的，雙方同意任一方到××?xí)?jì)事務(wù)所審定，以審定價(jià)視為最終結(jié)論”。以此預(yù)防重復(fù)審價(jià)。 （十五）審時(shí)度勢(shì)法　我們不宜無條件以書面形式放棄優(yōu)先權(quán)，其原因在于根據(jù)最高法院相關(guān)解釋，這種放棄是有效的并且不可撤銷的。 　在施工期間，常發(fā)生房產(chǎn)商為了貸款而要求施工方放棄書面優(yōu)先權(quán)的情況，企業(yè)宜審時(shí)度勢(shì)。特殊情況必須放棄優(yōu)先權(quán)時(shí)，可增加相應(yīng)清欠條款。即業(yè)主至×年×月×日之前付清××工程款的前提下，我公司愿放棄××工程優(yōu)先權(quán)，放棄金額不超過××萬元等等。 （十六）附條件減免法　業(yè)主常向施工方要求免除利息和滯納金，甚至對(duì)本金提出折扣償還的要求。這時(shí)施工方為了及時(shí)取回工程欠款，不得已放棄部份債權(quán)。但放棄的同時(shí)，又擔(dān)心業(yè)主仍不按新簽還款協(xié)議履行。這時(shí)可用附條件放棄法，合同約定，若業(yè)主能在×月×日前付清×元，余款×元作為放棄；否則業(yè)主仍應(yīng)按原債權(quán)金額履行，且承擔(dān)違約金。 房產(chǎn)市場(chǎng)　房產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。 　房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。 中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)　1．房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國(guó)的一半以上。從空間分布上看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)將以華東地區(qū)為主，未來房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市上面。 　 　到了1998年中央政府決定開始停止住房實(shí)物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時(shí)全面推行住房公積金制度。當(dāng)年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出了中國(guó)的第一份個(gè)人住房抵押貸款。 　2000年以來進(jìn)入本世紀(jì)，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動(dòng)下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資6245億元，占全社會(huì)總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元，占社會(huì)總投資58620.28億元的24.7%（2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時(shí)，政府也出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括，退還個(gè)人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房?jī)r(jià)開始迅速竄升。這波房?jī)r(jià)波動(dòng)中最為明顯的例子就是中國(guó)最大的城市上海。 　2000年的上海的房屋每平方米均價(jià)為3326元，到2004年時(shí)均價(jià)已上升至6385元，漲幅達(dá)到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價(jià)超過8000元/平方米，2003年這一數(shù)字達(dá)到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價(jià)格超過8000元/平方米, 而市中心的房?jī)r(jià)更大多已經(jīng)突破16000元每平方。 　而中國(guó)大陸其他城市的房?jī)r(jià)也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房?jī)r(jià)早于上海開始其向上突進(jìn)的趨勢(shì)，但也比上海更早遭遇到市場(chǎng)的反擊；北京的房?jī)r(jià)漲幅也相當(dāng)驚人，其中國(guó)大陸最高房?jī)r(jià)城市的地位至2003年初才被上海超出。房?jī)r(jià)的漲幅不但集中于中心城市，同時(shí)也蔓延到了一些二級(jí)城市。 　國(guó)家研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)者都認(rèn)為此次中國(guó)大陸房地產(chǎn)泡沫堪比1991年以前的日本房地產(chǎn)于1997年之前的香港房地產(chǎn)。但是少數(shù)學(xué)者和大多數(shù)的房地產(chǎn)商人則堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)是不存在泡沫的，這只是長(zhǎng)期計(jì)劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布了所謂121號(hào)文件以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資管理牽制過猛的房地產(chǎn)升勢(shì)。但是一個(gè)月以后，國(guó)務(wù)院發(fā)布的8號(hào)令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房?jī)r(jià)在政府的自相矛盾中繼續(xù)前進(jìn)，直到2005年年初達(dá)到頂峰。 　2005年以來中央政府采取一系列的控制措施以期達(dá)到平抑房?jī)r(jià)平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。該意見規(guī)定，“對(duì)2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查”，“對(duì)持有不足2年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)以交易全額征收營(yíng)業(yè)稅”，“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”等等。此政策對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)泡沫的沖擊非常明顯，大量消費(fèi)者持幣待購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的下降期望。截至條目編制時(shí)，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)回穩(wěn)，上漲趨勢(shì)不再明顯，成交亦開始萎縮。 市場(chǎng)問題　1.房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)商自有資金比重低，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金依賴度比較高。 　2.圈地的可能性依然存在。 　3.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快，對(duì)民眾的心理預(yù)期比較大，住房比重偏小，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。 　4.住房社會(huì)保障的配套政策不健全，可操作性較差，門檻高、受益面窄。 　5.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、負(fù)債率高。 　6.二手房房源沒有釋放，供給不足，市場(chǎng)需要規(guī)范。 　7.房地產(chǎn)仲介誠(chéng)信缺失。 　8.拆遷安置補(bǔ)償不合理，城市房屋拆遷糾紛不斷。 　9.觀念有待于改變，發(fā)達(dá)地區(qū)租價(jià)比例為40%，法國(guó)為37%，英國(guó)為34%，新加坡為30%，美國(guó)28%，這種狀況有利于人口的流動(dòng)，對(duì)此適度的投資性購(gòu)房具有積極的意義。 　所有這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財(cái)政”，即地方政府依靠高額的土地出讓金來補(bǔ)充當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入。開發(fā)商賺取高額的利潤(rùn)而政府收取開發(fā)商高額的出讓金。高地價(jià)，高利潤(rùn)（有傳言說有普遍的貪污腐敗成本）就有了超出當(dāng)?shù)仄骄用窦彝ツ晔杖?0倍20倍的房?jī)r(jià)。在這一利益鏈條的捆綁下中國(guó)大陸的高房?jī)r(jià)將延續(xù)。 相關(guān)法規(guī)　1、中華人民共和國(guó)建筑法　2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法　3、物業(yè)管理?xiàng)l例　4、房屋登記辦法　5、商品房銷售管理辦法　6、土地登記辦法　7、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(2007修訂) 　8、國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知 　9、最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知 　10、最高人民法院民二庭庭長(zhǎng)宋曉明在“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國(guó)際研討會(huì)”上的講話－－物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問題 　11、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 　12、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 　13、城市商品房預(yù)售管理辦法 　14、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 　15、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 　16、最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 　17、最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋 　18、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 　19、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋 　20、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 相關(guān)新聞　2011春季伊始，兩會(huì)精神再度定調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)。調(diào)控力度卓顯政府穩(wěn)定樓市之決心，保障房政策堅(jiān)定推行讓居者有其屋的夢(mèng)想觸手可及。無論市場(chǎng)如何變遷，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，商品房住宅市場(chǎng)在這跌宕起伏卻又充滿力量的開局中或?qū)⒂瓉砣缕鸩健?　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)34%，但增幅比1-2月下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見開發(fā)商對(duì)后市謹(jǐn)慎，已經(jīng)開始減少房地產(chǎn)投資規(guī)模。此外，開放商自籌資金的比重持續(xù)上升，截至一季度已達(dá)36.98%，這表明信貸環(huán)境依然不樂觀。 房地產(chǎn)投資增速下降　數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8846億元，同比增長(zhǎng)34.1%，比1-2月份降低1.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期降低1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)，接下來數(shù)月，開發(fā)商的投資熱情將會(huì)繼續(xù)逐步降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)指出，從一季度的情況來看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果在繼續(xù)顯現(xiàn)，一是房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制，二是部分城市房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制，監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份這些城市中有7個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)環(huán)比是下降的，有35個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅是回落的。 　在投資規(guī)模下降的同時(shí)，3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.98，比去年同期回落2.91個(gè)百分點(diǎn)。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，國(guó)房景氣指標(biāo)依然沒有走出下行通道，預(yù)期下半年會(huì)觸底，谷值將高于上一輪的谷值，明年才很有可能會(huì)步入上升通道。 商品房銷售面積回升　1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積2.08億平方米，同比增長(zhǎng)23.4%，增幅較1-2月份下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降37.4個(gè)百分點(diǎn)。從月度情況來看，3月份全國(guó)房屋新開工面積為2.08億平方米，同比上漲19.3%，環(huán)比1-2月份上漲8.8%。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，主要受1000萬套保障房推動(dòng)，房屋新開工面積將持續(xù)上漲；另外，去年開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地規(guī)模較大，也會(huì)增加今年新開工量，當(dāng)然受市場(chǎng)低迷的影響，也會(huì)出現(xiàn)部分企業(yè)緩開工的現(xiàn)象。 　3月份，全國(guó)商品房銷售面積9500萬平方米，較1-2月份增長(zhǎng)16.7%，比去年同期增長(zhǎng)15.8%。預(yù)計(jì)二季度隨著開發(fā)商推盤量的增加、促銷范圍的擴(kuò)大，成交量將有所增長(zhǎng)，三季度有可能會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。 房企資金狀況仍然緊張　1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅比1-2月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，這是在同比增幅連續(xù)下降一年后的首次回升，但是增幅較去年同期仍大幅下降42.8個(gè)百分點(diǎn)，依然明顯低于近十年歷史均值。 　開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成方面，今年前三個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款3837億元，增長(zhǎng)4.4%；利用外資144億元，增長(zhǎng)45.2%；自籌資金7126億元，增長(zhǎng)27.2%；其他資金8186億元，增長(zhǎng)18.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4825億元，增長(zhǎng)28.7%；個(gè)人按揭貸款2076億元，下降5.3%。 　由此可見，外資正在快速進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，最慘淡的屬個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，在商業(yè)銀行放貸指標(biāo)較少的情況下，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。此外，企業(yè)，由1-2月份的34.37%上升為36.98%。這說明，信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)商被迫更多的利用自有資金。 　 房地產(chǎn)大佬一覽(12張)房地產(chǎn)行業(yè)信任缺失　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院今日發(fā)布的《社會(huì)心態(tài)藍(lán)皮書》指出，2010年，對(duì)北京、上海、廣州調(diào)查結(jié)果顯示，三市市民總體社會(huì)信任屬低度信任水平。其中，三地市民認(rèn)為廣告、房地產(chǎn)行業(yè)信任缺失，食品、藥品行業(yè)信任危機(jī)嚴(yán)重。居民對(duì)政府機(jī)構(gòu)的信任程度最高，對(duì)商業(yè)行業(yè)信任程度最低；上海和廣州兩市的社會(huì)信任狀況略高于北京。 　調(diào)查顯示，虛假?gòu)V告欺騙現(xiàn)象的嚴(yán)重程度得分為78.3分，屬于“非常嚴(yán)重”范圍；房地產(chǎn)開發(fā)和中介、食品行業(yè)、藥品行業(yè)的嚴(yán)重程度得分分別為71.0分、65.4分、64.0分，均屬“嚴(yán)重”范圍。 　三城市中，上海的社會(huì)總信任得分為65.7分，位居三城市之首；廣州的社會(huì)信任得分為63.7分，居第2位；北京在本次調(diào)查中社會(huì)信任程度最低，得分為59.3分。 　政府機(jī)構(gòu)、公共媒體、公共事業(yè)單位或部門等有政府背景的行業(yè)/部門受信任程度較高，接近“中度信任”水平，商業(yè)行業(yè)最低，屬“基本不信任”范圍。 　人際關(guān)系越親密信任程度越高。其中，對(duì)家庭成員“高度信任”，對(duì)親戚朋友接近“高度信任”，而對(duì)陌生人和網(wǎng)友則“高度不信任”。 　上海、北京市民對(duì)社會(huì)欺騙現(xiàn)象嚴(yán)重程度的判斷高于廣州。調(diào)查顯示，上海和北京市民認(rèn)為社會(huì)欺騙行為較多，兩地嚴(yán)重程度得分分別為67.5分和60.8分，屬“嚴(yán)重”范圍；廣州市民認(rèn)為社會(huì)欺騙現(xiàn)象的嚴(yán)重程度相對(duì)較低，其得分為51.0分。 　在綜合分析了三地市民社會(huì)信任度的基礎(chǔ)上，藍(lán)皮書提出了三條建議： 　一是要開展社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的社會(huì)行動(dòng)。首先從提高公共服務(wù)水平，提高政府的公信力，防止公職人員的瀆職行為，發(fā)揮公共媒體的引領(lǐng)作用。 　二是加強(qiáng)商業(yè)監(jiān)管，嚴(yán)懲假冒偽劣產(chǎn)品，提高行業(yè)誠(chéng)信。特別是與老百姓生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)、食品、藥品行業(yè)，應(yīng)采取各種措施，確保市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。加大監(jiān)管和查處力度，杜絕商業(yè)欺詐行為。特別是虛假?gòu)V告和商場(chǎng)/超市促銷欺騙行為，是今后監(jiān)管和查處工作的重點(diǎn)。 　三是通過大力發(fā)展民間社團(tuán)組織，培植社會(huì)輿論力量，一方面可以通過社會(huì)組織，踐行契約誠(chéng)信原則，發(fā)展出“生人社會(huì)”的誠(chéng)信行為規(guī)范，創(chuàng)造良好的人際信任環(huán)境；另一方面，通過社會(huì)力量的培育，抵制市場(chǎng)不誠(chéng)信行為和參與對(duì)制度的完善，有效防止欺騙現(xiàn)象發(fā)生。[1]商業(yè)市場(chǎng)淡市旺銷有“隱情”　 2011年深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)成交分析圖(8張)　2011年8月深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“高低不一”的局面，地量批售，銷量創(chuàng)新高。本月深圳終于迎來第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉行，大運(yùn)期間，整個(gè)樓市推售、營(yíng)銷活動(dòng)驟然減少，大運(yùn)會(huì)短期內(nèi)轉(zhuǎn)移了市民對(duì)樓市的關(guān)注。與此同時(shí)，樓市調(diào)控的烏云正在擴(kuò)大蔓延，在7.11實(shí)行二手房按評(píng)估價(jià)征稅后，政府又計(jì)劃將二、三線城市納入限購(gòu)范圍，再加上銀行銀根繼續(xù)緊縮，貸款難度越來越大，投資門檻日益增加。住宅市場(chǎng)不景氣，商業(yè)市場(chǎng)也受到波及。大運(yùn)會(huì)、政策調(diào)控沖淡了房地產(chǎn)市場(chǎng)，全月只有1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目取得預(yù)售，批售量0.13萬㎡，比上月大幅減少97.84%。而成交量達(dá)3.19萬㎡，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長(zhǎng)76.50%，同時(shí)成交均價(jià)為26151元/㎡，環(huán)比下降31.78%，量升價(jià)跌主要受本月兩個(gè)已備案但未銷售的項(xiàng)目影響，由于備案量大、備案價(jià)格低，帶動(dòng)了全市成交量，同時(shí)拉低了成交均價(jià)。[2]房地產(chǎn)微博　房地產(chǎn)微博有地產(chǎn)微博和搜房微博。地產(chǎn)微博作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)專業(yè)性的微博平臺(tái)，由地產(chǎn)首席財(cái)經(jīng)新聞紙《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》與中國(guó)移動(dòng)139說客聯(lián)手打造，力求創(chuàng)造出一個(gè)最具價(jià)值和影響力的地產(chǎn)微博平臺(tái)?！〉禺a(chǎn)微博定位于互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)信息平臺(tái)，我們的目標(biāo)用戶群將覆蓋中國(guó)房地產(chǎn)界知名人士包括房地產(chǎn)開發(fā)商、相關(guān)政府部門官員、房地產(chǎn)及財(cái)經(jīng)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者，以及所有關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)構(gòu)和人群?！〉禺a(chǎn)微博作為一個(gè)新興的微博媒體，新鮮的功能和理念將讓您擁有不一樣的新體驗(yàn)。在這里，您可以隨時(shí)隨地用手機(jī)短信發(fā)送和接收微博，無需打開電腦，一條信息傳遍好友圈，偶像動(dòng)態(tài)隨時(shí)看，為您實(shí)現(xiàn)真正的及時(shí)與好友互聯(lián)互動(dòng)。 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