淄博熒燦紡織有限公司

淄博熒燦紡織有限公司于2015年04月30日成立。法定代表人高強(qiáng)強(qiáng),公司經(jīng)營(yíng)范圍包括:滌綸線、滌綸繩帶生產(chǎn)銷售;紡織品、化纖原料、化工產(chǎn)品(不含危險(xiǎn)、監(jiān)控、易制毒化學(xué)品)、機(jī)電產(chǎn)品、電子產(chǎn)品、五金交電、鋼材、建材、勞保護(hù)品、日用百貨、辦公用品的銷售;包裝服務(wù)等。 

淄博熒燦紡織有限公司基本信息

公司名稱 淄博熒燦紡織有限公司 成立時(shí)間 2015年04月30日
總部地點(diǎn) 山東省淄博市高新區(qū)衛(wèi)固村南首

淄博熒燦紡織有限公司造價(jià)信息

市場(chǎng)價(jià) 信息價(jià) 詢價(jià)
材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 市場(chǎng)價(jià)
(除稅)
工程建議價(jià)
(除稅)
行情 品牌 單位 稅率 供應(yīng)商 報(bào)價(jià)日期
100WLED泛光燈具(廣州市立喬科技有限公司) 廣州市立喬科技有限公司 查看價(jià)格 查看價(jià)格

立喬

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四川奧萊特

13% 四川省奧萊特路橋機(jī)械有限公司
公司LOGO 不銹鋼烤漆+雙層亞克力UV印刷 查看價(jià)格 查看價(jià)格

恩奇

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公司品牌布 品種:燈箱布;規(guī)格:5100×72000; 查看價(jià)格 查看價(jià)格

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實(shí)木復(fù)合免漆門(配房間RD1213SG(C執(zhí)手鎖)/珠海市雄記鎖業(yè)有限公司) 實(shí)木復(fù)合免漆門(配房間RD1213SG(C執(zhí)手鎖)/珠海市雄記鎖業(yè)有限公司) 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 13% 佛山市達(dá)安門窗有限公司
不銹鋼紡織軟管 WP03204-F 40cm 查看價(jià)格 查看價(jià)格

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石配件 12*80地花/A80480G 查看價(jià)格 查看價(jià)格

冠軍

m2 13% 冠軍瓷磚遼寧
石配件 12*80地花/A80486G 查看價(jià)格 查看價(jià)格

冠軍

m2 13% 冠軍瓷磚遼寧
材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 除稅
信息價(jià)
含稅
信息價(jià)
行情 品牌 單位 稅率 地區(qū)/時(shí)間
門窗成品均為中山市啟泰門窗業(yè)有限公司產(chǎn)品; 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 中山市2009年1月信息價(jià)
尼龍紡織 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 茂名市高州市2022年9月信息價(jià)
尼龍紡織 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 茂名市高州市2022年8月信息價(jià)
紡織土工布 濾網(wǎng) 230g 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 梅州市豐順縣2022年2季度信息價(jià)
紡織土工布 濾網(wǎng) 260g 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 梅州市豐順縣2021年4季度信息價(jià)
紡織土工布 濾網(wǎng) 230g 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 梅州市豐順縣2021年2季度信息價(jià)
紡織土工布 濾網(wǎng) 200g 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 梅州市豐順縣2021年1季度信息價(jià)
紡織土工布 濾網(wǎng)260g 查看價(jià)格 查看價(jià)格

m2 梅州市蕉嶺縣2021年1季度信息價(jià)
材料名稱 規(guī)格/需求量 報(bào)價(jià)數(shù) 最新報(bào)價(jià)
(元)
供應(yīng)商 報(bào)價(jià)地區(qū) 最新報(bào)價(jià)時(shí)間
海虹老人牌涂料有限公司 硅丙抗堿底漆E1090、外墻滾花中間漆E921、三加一壓光乳膠漆E8930|20t 1 查看價(jià)格 赫普(廣州)涂料有限公司 四川  成都市 2012-08-22
布藝窗簾(品牌:飛鴻國(guó)際有限公司) 4m高|200m2 1 查看價(jià)格 廣州萊軒裝飾材料有限公司 廣東  深圳市 2015-09-21
廣東華昌鋁廠有限公司 門窗鋁材|100t 1 查看價(jià)格 廣東華昌鋁廠有限公司 廣東  清遠(yuǎn)市 2012-09-03
秦皇島安豐鋼鐵有限公司 一級(jí)鋼筋 8mm|1000t 1 查看價(jià)格 秦皇島安豐鋼鐵有限公司 廣東  清遠(yuǎn)市 2012-03-02
湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司 HRB400 22mm|500t 1 查看價(jià)格 廣州鏵晟貿(mào)易有限公司 廣東  清遠(yuǎn)市 2011-12-05
湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司 HRB335 14mm|500t 1 查看價(jià)格 廣州鏵晟貿(mào)易有限公司 廣東  清遠(yuǎn)市 2011-12-05
深圳典效實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司生產(chǎn) HL-SPP-ZX復(fù)合阻銹劑,摻量為2.01|400t 1 查看價(jià)格 深圳市典效實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 廣東  深圳市 2010-01-06
中山市行云燈飾有限公司 -|15套 1 查看價(jià)格 中山市行云燈飾有限公司 云南   2019-12-27

淄博熒燦紡織有限公司常見問題

  • 南通流燦裝飾有限公司咋樣?誰有經(jīng)驗(yàn)

    總體來說還是不錯(cuò)的,價(jià)格不是很貴,還算是親民。服務(wù)的態(tài)度挺好的,比較親切,裝修師傅做事情很認(rèn)真,也很仔細(xì),裝修出來的效果還是比較理想的。

  • 杭州華燦衛(wèi)浴潔具有限公司的地址是什么?

    杭州華燦衛(wèi)浴潔具有限公司的地址如下: 杭州華燦衛(wèi)浴云南分公司 地址:大理白族自治州大理市萬花路33號(hào) 公交:361路、960路、977路、959路、143路、229路、423路、445路、650路、7...

  • 南通流燦裝飾有限公司怎么樣?

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淄博熒燦紡織有限公司文獻(xiàn)

淄博水環(huán)真空泵廠有限公司 淄博水環(huán)真空泵廠有限公司

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評(píng)分: 4.4

淄博水環(huán)真空泵廠有限公司隸屬山東華成集團(tuán)有限公司。是中國(guó)泵業(yè)名城主導(dǎo)企業(yè),國(guó)家火炬計(jì)劃淄博博山泵類產(chǎn)業(yè)基地骨干企業(yè)。是中國(guó)大型的液環(huán)真空泵及壓縮機(jī)研發(fā)和生產(chǎn)基地,是中國(guó)真空學(xué)會(huì)、中國(guó)通用機(jī)械真空設(shè)備行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)2BE、2BV、2BW、CL、SK、2SK、ZWY等9大系列300多個(gè)規(guī)格的液環(huán)真空泵、壓縮機(jī)和成套機(jī)組產(chǎn)品?,F(xiàn)有職工1100人,其中工程技術(shù)人員1 82人,高級(jí)工程師56人。公司先后被認(rèn)定為國(guó)家火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)、山東省高新技術(shù)企業(yè)、省級(jí)守合同重信用企業(yè)。國(guó)家AAAA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化良好行為企業(yè),通過

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淄博水環(huán)真空泵廠有限公司 淄博水環(huán)真空泵廠有限公司

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評(píng)分: 4.5

淄博水環(huán)真空泵廠有限公司是集泵類產(chǎn)品機(jī)械加工、裝配、性能測(cè)試于一體的水環(huán)真空泵專業(yè)制造商;國(guó)家火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè),山東省高新技術(shù)企業(yè);山東省流體機(jī)械工程技術(shù)中心。

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北京熒燦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是一個(gè)地產(chǎn)中介公司,規(guī)模不大,在北京有不少門店,郊區(qū)比較多。

總經(jīng)理:顧辰天

其主營(yíng)業(yè)務(wù)涉及中高端存量房交易、民宅及高端公寓和寫字樓租賃、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、酒店服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)等。企業(yè)文化與內(nèi)涵房產(chǎn)類別 由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成。對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類: 根據(jù)土地用途分類 根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》,城市用地可以分為九類: 房地產(chǎn)1、 居住用地 ;  2、 公用設(shè)施用地(含商業(yè)用地);  3、 工業(yè)用地 ;  4、 倉(cāng)儲(chǔ)用地 ;  5、 對(duì)外交通用地 ;  6、 道路廣場(chǎng)用地;  7、 市政公用設(shè)施用地;  8、 綠化用地 ;  9、 特殊用地; 房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問題根據(jù)房屋用途分類 按照房屋的使用功能可以分成下列幾類:  1、 居住用途的房屋。  2、 工業(yè)用途的房屋。  3、 商業(yè)用途的房屋。  4、 文體娛樂設(shè)施。  5、 政府和公用設(shè)施。  6、 多功能建筑(綜合樓宇,又叫城市綜合體)。 相關(guān)條例 保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量,途徑很多,但認(rèn)真貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn),推行質(zhì)量認(rèn)證,的確是一條必由之路。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在ISO9000貫標(biāo)中必須緊抓以下五個(gè)環(huán)節(jié)。  一、 房地產(chǎn)在立項(xiàng)過程中,要服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃,充分尊重規(guī)劃部門的意見,對(duì)標(biāo)書和合同要嚴(yán)格評(píng)審。  二、認(rèn)真做好每一個(gè)項(xiàng)目的策劃工作,從市場(chǎng)調(diào)研、投資立項(xiàng)、征地、拆遷、委托設(shè)計(jì)、委托施工,直到竣工交付的整個(gè)過程都應(yīng)仔細(xì)認(rèn)真地策劃,做到運(yùn)籌帷幄,決勝千里;要按照策劃的結(jié)果,編制質(zhì)量計(jì)劃,用以指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)施,確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量指標(biāo)、建設(shè)周期和成本合理。  三、嚴(yán)格按ISO9000對(duì)采購(gòu)的要求和國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定,做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、供貨等幾個(gè)方面的分承包方的評(píng)價(jià)和選擇。  1、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上,一般項(xiàng)目可采用議標(biāo)的方法,重大項(xiàng)目可采用招標(biāo),甚或國(guó)際招標(biāo)。設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外,一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無論是單體建筑,還是聯(lián)片開發(fā),都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào),并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)大師們高超的建筑藝術(shù),美化城市,給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。開發(fā)企業(yè)不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益,不顧社會(huì)效益。  2、委托施工時(shí),可采用工程招標(biāo)的方法。在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上,優(yōu)先選用通過ISO9000認(rèn)證的施工企業(yè)。  3、 房地產(chǎn) 相關(guān)漫畫要對(duì)供貨企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)和選擇,以確保三大材、工程設(shè)備及其他物資的質(zhì)量。  四、按ISO9001的要求,搞好施工過程的質(zhì)量控制,保證工程質(zhì)量。  開發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)后,不能放任不管,而要嚴(yán)格監(jiān)控。在做好施工前期準(zhǔn)備后,應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底。不管施工企業(yè)是否通過質(zhì)量認(rèn)證,都應(yīng)該按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)來要求他們。  1、不能將主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分包以及其他違法分包;  2、對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目都必須編制質(zhì)量計(jì)劃,明確對(duì)施工過程控制的要求;  3、對(duì)關(guān)鍵過程、特殊過程必須編制作業(yè)指導(dǎo)書,嚴(yán)格按規(guī)程操作;  4、使用合格的施工設(shè)備和檢測(cè)器具,并保證施工安全;  5、對(duì)特殊過程必須嚴(yán)格控制,消除日后的事故隱患;  6、遵守法律、法規(guī),不能給周邊環(huán)境造成污染等等。  五、按照ISO9001的要求,對(duì)建材質(zhì)量和工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制。  1、對(duì)于該委托監(jiān)理的工程,開發(fā)企業(yè)一定要對(duì)監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、評(píng)價(jià)選擇,再委托監(jiān)理;  2、在進(jìn)貨檢驗(yàn)中,不允許緊急放行(來不及檢驗(yàn)而先投入使用),最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行;  3、在過程檢驗(yàn)中,不允許例外轉(zhuǎn)序(來不及檢驗(yàn)而進(jìn)行下道工序施工)或必須經(jīng)過嚴(yán)格審批 ;  4、對(duì)分項(xiàng)、分部工程未取得合格的檢驗(yàn)結(jié)果時(shí),不得進(jìn)行最終檢驗(yàn)(竣工驗(yàn)收)。  當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo)中還有很多重要工作要做,本文不擬一一敘述。  對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,除了貫徹ISO9001外,還要貫徹執(zhí)行ISO14001(環(huán)境管理國(guó)際標(biāo)準(zhǔn))和OHSAS18001(職業(yè)安全衛(wèi)生國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)),這樣才能使住房或者工作場(chǎng)所具有適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性等五大性能;才能使城市的立體環(huán)境(水、土壤、大氣等)得到控制和改善,才能使人與自然和諧;也只有這樣,才能贏得現(xiàn)代城市居民青睞,拓寬銷路,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來效益。 重要意義 目前,對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)中地位之最大質(zhì)疑,莫過于2007年4月份,由國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組完成的一份名為《宏觀調(diào)控:重點(diǎn)調(diào)整過剩流動(dòng)性的流向》的專題報(bào)告,文中建議政府高層放棄房地產(chǎn)支柱地位,徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式,主要理由為:以房地產(chǎn)為支柱行業(yè),將導(dǎo)致大量的資金和其他資源過度地追逐房地產(chǎn),從而使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持。因此呼吁國(guó)家和地方要在發(fā)展政策上改變“房地產(chǎn)偏好”。報(bào)告還指出,經(jīng)驗(yàn)證明,發(fā)達(dá)國(guó)家在其工業(yè)化的過程中都沒有把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)它的依賴性不強(qiáng)。相反,那些在工業(yè)化過程中過度發(fā)展(或過度依賴)房地產(chǎn)的國(guó)家如東南亞“四小虎”卻遭遇了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。  對(duì)于以上的觀點(diǎn),我的看法是,雖然從中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢(shì)看,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)尤其是制造業(yè)升級(jí)換代是一個(gè)必然趨勢(shì)。但報(bào)告作者把限制制造業(yè)升級(jí)的大部分原因,歸咎于房地產(chǎn)行業(yè),顯然屬于沒有搞清楚房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)的本質(zhì)。  首先,就房地產(chǎn)行業(yè)來說,地區(qū)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)行業(yè),確實(shí)容易引發(fā)投資泡沫與經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。因此相對(duì)而言,發(fā)展以制造業(yè)升級(jí)為經(jīng)濟(jì)支柱的新型工業(yè)化道路,也確實(shí)是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認(rèn)為,制造業(yè)升級(jí)可以馬上替代房地產(chǎn)行業(yè),成為各地區(qū)發(fā)展的新支柱產(chǎn)業(yè),無疑是片面而書本化的。原因如下: 第一,報(bào)告對(duì)制造業(yè)發(fā)展阻力的認(rèn)識(shí)不足?!∽鳛橐粋€(gè)發(fā)展中國(guó)家,中國(guó)在現(xiàn)代化進(jìn)程中所處的后發(fā)地位是一個(gè)具有本質(zhì)性的最大劣勢(shì)。由于早先加入這一進(jìn)程的西方國(guó)家已跑出很遠(yuǎn)并取得巨大的成功,決定了后發(fā)國(guó)家在開始走向現(xiàn)代化時(shí)便已處于明顯的劣勢(shì)地位,難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)高效且大規(guī)模地發(fā)展工業(yè)。資金缺乏、技術(shù)落后、人口包袱、環(huán)境壓力、傳統(tǒng)重負(fù),以及國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,都會(huì)使后來者的現(xiàn)代化進(jìn)程阻力重重。因此,雖然中國(guó)制造業(yè)的發(fā)展已形成一定規(guī)模,但目前在全球產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中,仍然處于垂直分工體系低端,只能逐步的向高端分工轉(zhuǎn)移,無法一蹴而就。像當(dāng)前制約中國(guó)低端制造業(yè)的外貿(mào)需求瓶頸,與制約高端制造業(yè)的核心技術(shù)瓶頸,并不是靠政策重點(diǎn)扶持與大量注入資金就能解決,而是必然要經(jīng)歷一個(gè)“摸著石頭過河”的漫長(zhǎng)發(fā)展過程。 第二,報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性認(rèn)識(shí)不足 與發(fā)展制造業(yè)阻力重重相比,房地產(chǎn)業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)之一,是它并不像工業(yè)制造業(yè)那樣需要一些承載基礎(chǔ),而是在任何一個(gè)城市里都可以催生,并在短時(shí)間內(nèi)匯集巨額資金,拉動(dòng)無數(shù)投資機(jī)會(huì)。對(duì)于象中國(guó)這樣一個(gè)工業(yè)承載基礎(chǔ)薄弱,又處于后發(fā)劣勢(shì)的發(fā)展中國(guó)家,需要一個(gè)像房地產(chǎn)行業(yè)那樣能大范圍帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)尤其是落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè),在這一點(diǎn)上不能盲目與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。  至于房地產(chǎn)與制造業(yè)的關(guān)系,我們認(rèn)為不但不是相互排擠與競(jìng)爭(zhēng)資源的關(guān)系,而是互相推動(dòng)、相互促進(jìn)的關(guān)系。即通過對(duì)生活配套、商務(wù)配套、工業(yè)配套的打造,在原有地區(qū)產(chǎn)業(yè)承載基礎(chǔ)上,增加對(duì)外來人口、技術(shù)、資金的吸引力,而當(dāng)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展后,又會(huì)反過來成為推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的最好動(dòng)力。至于出現(xiàn)所謂“過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)象,在很多情況下,是由于工業(yè)制造業(yè)升級(jí)的困難阻力巨大,導(dǎo)致其發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)業(yè),因而造成房地產(chǎn)行業(yè)“一枝獨(dú)秀”的現(xiàn)象,在很多人眼中,這樣的局面就成了“過度依賴”房地產(chǎn)行業(yè)了。 第三,報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)重要性認(rèn)識(shí)不足 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,主要體現(xiàn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要性。首先,從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方面來看,房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)??紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng),當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過20%。其次,從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來看,由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動(dòng),可以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動(dòng),最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí),由于開發(fā)商與個(gè)人購(gòu)房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款,所以實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款,因此保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。 發(fā)展歷程  房地產(chǎn)自1999年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車道,與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期,最典型的一個(gè)現(xiàn)象就是“展會(huì)經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國(guó)各地,各類層出不窮的“房展會(huì)”、“住交會(huì)”風(fēng)起云涌;有些大中城市,房展會(huì)從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季,再發(fā)展到四季聯(lián)展;鄭州的房展會(huì)最熱時(shí),一年期間,大大小小開了七八次。  全國(guó)三大城市著名的房展會(huì)有 1.北京房展會(huì) 北京房交會(huì)、北京春季房展會(huì)等等 2.上海房展會(huì) 上海之春房展會(huì)、五一假日房展會(huì)、十一房展會(huì)等等 3.深圳交易會(huì) 深圳春季房地產(chǎn)交易會(huì)(春交會(huì),五一期間)、深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)(秋交會(huì),十一期間) 重要意義1.開發(fā)商 開發(fā)商的商品房項(xiàng)目可通過房展會(huì)帶動(dòng)的人氣,一鳴驚人,達(dá)到市場(chǎng)轟動(dòng)和關(guān)注;利用房展會(huì)“房展超市”功能,降低消費(fèi)者購(gòu)房的時(shí)間成本,與其他項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技,讓消費(fèi)者真實(shí)感受“不怕不識(shí)貨,就怕貨比貨”的上帝榮耀. 2.消費(fèi)者 在房展會(huì)上,可以充分享受政府的支持,與政府相關(guān)職能部門形成良好的互動(dòng),為消費(fèi)者謀取最大化的政策利好; 消費(fèi)者在房展會(huì),也能通過開發(fā)商的宣傳推廣,通過銷售人員的講解和分析,了解自己所處的城市發(fā)展的最新成果、城市的發(fā)展現(xiàn)狀、城市規(guī)劃的最新動(dòng)態(tài)等。 成功要素1.消費(fèi)者:專業(yè)房展提升選房效率 房展的房源通常都最全面、品質(zhì)最新。在房展會(huì)收集大小樓盤的樓書,這是一次性收集到很多樓盤的資料非常有效的方式。參加房展會(huì)除了有省時(shí)又省錢的看房專車之外,展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)往往有與房產(chǎn)配套的相關(guān)服務(wù),如中介服務(wù)、理財(cái)咨詢、法律咨詢等,購(gòu)房人在看樓的同時(shí)可以享受各種免費(fèi)的咨詢服務(wù),對(duì)于第一次購(gòu)房的消費(fèi)者來說更是有用。 2.主辦方:消費(fèi)者是真正的“上帝” 對(duì)于主辦單位而言,開發(fā)商是它的主要資金來源。因?yàn)閰⒄官M(fèi)、土地租賃費(fèi)、承辦費(fèi)、贊助費(fèi)等收入,主要靠開發(fā)商參展來獲取,而對(duì)于參展的開放商而言,誰是開發(fā)商真正的上帝,那就是購(gòu)房者,開發(fā)商拿出資金參加房展,很重要的目的就是在房展期間出名,當(dāng)然最重要的是賣出房子。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo),主辦單位就必須幫助開發(fā)商把消費(fèi)者吸引到房展會(huì)上,各顯神通各出奇招,促使消費(fèi)者來看、來買。開發(fā)商:讓消費(fèi)者感受到實(shí)惠 如何讓消費(fèi)者帶著銀子來參加房展,除了要做好產(chǎn)品定位,市場(chǎng)細(xì)分和高品質(zhì)服務(wù)以外,最關(guān)鍵的是要讓老百姓感受到實(shí)惠。主辦單位可以組織所有參展單位,在參展前進(jìn)行內(nèi)部?jī)r(jià)格適當(dāng)調(diào)整和評(píng)估,參展期間通過聯(lián)合宣言的形式,以“你參展我讓利,價(jià)格統(tǒng)一大優(yōu)惠”等活動(dòng),讓百姓在房展期間買單,以最終實(shí)現(xiàn)共贏局面。開發(fā)商:瞄準(zhǔn)有效消費(fèi)者  展會(huì)場(chǎng)面氣氛熱鬧固然好,但是對(duì)開放商而言,“房屋銷量才是硬道理”,房展能夠幫助開發(fā)商賣出多少房子,是開發(fā)商評(píng)估房展主辦方組織效果的核心標(biāo)準(zhǔn)。為避免產(chǎn)生“場(chǎng)面熱鬧銷量冷清”的情形,開發(fā)商希望主辦方吸引到有效的消費(fèi)者——即真正能夠在房展上實(shí)施買房行動(dòng)的消費(fèi)者,而不是來湊熱鬧的。主辦方根據(jù)房展主題定準(zhǔn)核心消費(fèi)者人群并進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳,會(huì)使開發(fā)商在房展現(xiàn)場(chǎng)的銷售量更佳。開發(fā)商的人力物力有限,房展現(xiàn)場(chǎng)咨詢的觀眾又多,這就更加需要讓現(xiàn)場(chǎng)售樓小姐的時(shí)間花在“刀刃”上,即有效消費(fèi)者身上,而不是那些“只是看看熱鬧”的消費(fèi)者。 3.開發(fā)商:高素質(zhì)的參展商 開發(fā)商提供的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和對(duì)主辦方的贊助同樣是房展會(huì)取得成功的必要因素。 本質(zhì)來講,房展會(huì)就是一個(gè)買臺(tái),開發(fā)商提供的新房就是產(chǎn)品,只有產(chǎn)品物美價(jià)廉或者品質(zhì)過硬,同時(shí)恰好又是消費(fèi)者需要的,那么房展會(huì)的新房交易量就會(huì)火爆起來,也意味著房展會(huì)才真正算是舉辦成功。所以開發(fā)商對(duì)于房展會(huì)來說是非常重要的,在展會(huì)之前,主辦方要與開發(fā)商做好市場(chǎng)調(diào)查,了解樓市的需求行情,真正做到為消費(fèi)者提供一次優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集體大亮相的房展會(huì)。  一次成功的房展至少應(yīng)有三個(gè)因素支持:優(yōu)秀的組織者、高素質(zhì)的參展商和有效的參展消費(fèi)者。而參展商和參展消費(fèi)者都需要靠?jī)?yōu)秀的組織者來帶動(dòng)。房展會(huì)所起的房產(chǎn)超市作用正在日益顯現(xiàn)。如果在今后的房展會(huì)上,政府相關(guān)部門能夠真正牽頭參與,強(qiáng)化房展會(huì)的權(quán)威性和組織能力,如果房展會(huì)能形成一種定期舉辦的慣例,同時(shí),相關(guān)的服務(wù)與配套能夠及時(shí)跟上,最終形成一種房展品牌效應(yīng)。 未來展望 作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,房展會(huì)的功能和作用逐漸在擴(kuò)大,并發(fā)展到多元化。如鄭州的房展會(huì)一般都有二手房展區(qū)、裝修展區(qū)等。另外在上?;虮本┑鹊氐姆空箷?huì),甚至還推出建材展區(qū)、配套展區(qū)、相關(guān)的沙龍和講座、甚至簽名售書等功能。  無論是房展會(huì)的基本展示功能、還是房展會(huì)延伸的多元化功能,但有一點(diǎn)可以確定,房展會(huì)只會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和完善,受到消費(fèi)者越來越多的關(guān)注,成為消費(fèi)者購(gòu)房前了解市場(chǎng)的必要手段和重要渠道。  相信房展會(huì)在消費(fèi)者的關(guān)注中、在政府的大力支持下、在開發(fā)商和主辦單位的共同努力下、在新聞媒體的嚴(yán)厲監(jiān)督下,越辦越好,為消費(fèi)者帶來更多的實(shí)惠和好處!預(yù)祝新鄉(xiāng)市2008年春季房地產(chǎn)展示展銷會(huì)取得圓滿成功! 銷售要素1.樓盤: 作為房地產(chǎn)銷售人員,你必須了解你要銷售的產(chǎn)品——房子,必須深信,你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求,甚至可能還會(huì)帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產(chǎn)品,要知道自己產(chǎn)品的特色,及其與目標(biāo)顧客之間的共振。 2.售樓人員: 要讓客戶感到你是他們的朋友,是他們的購(gòu)房顧問,是他們最愿意與之交談的人。顧客往往是因?yàn)橄矚g你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心,必須把握住以下幾個(gè)關(guān)鍵問題:一是豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),對(duì)自己銷售的樓盤了如指掌,熟記于胸;二是反復(fù)的演練,只有將對(duì)客戶的銷售演示達(dá)到無懈可擊,哪些話該說,哪些話不該說,有些話說到什么分寸,哪些要重點(diǎn)介紹,哪些要一般介紹,這都要事先準(zhǔn)備好;三是售樓經(jīng)驗(yàn),只有經(jīng)過持久的不懈努力,具有真誠(chéng)的敬業(yè)精神,善于在實(shí)踐中歸納和總結(jié),比別人多一份思考,才能獲得成功必備的技能。 3.客戶: 售樓人員要有正確的判斷力,要能找出你要服務(wù)的客戶。通常的做法是,可以對(duì)客戶做一下評(píng)估,確保他們是可以做出購(gòu)買決策的人。譬如問一些“你是公司的老板吧?”“是不是再征求一下太太的意見?”等既得體面而又十分有益的問題,千萬不要浪費(fèi)時(shí)間去找你以為可能是你的顧客,在還沒進(jìn)入銷售流程前,你不可能知道誰會(huì)買。在這些人身上花費(fèi)你大量的時(shí)間有時(shí)候很可能是徒勞無益的,用最快的時(shí)間發(fā)現(xiàn)你的客戶并最快成交,用最快的時(shí)間打發(fā)掉不是我的客戶,這永遠(yuǎn)正確。 4.推銷自己: 房地產(chǎn)銷售人員給客戶第一印象至關(guān)重要,所以臺(tái)灣的房地產(chǎn)銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時(shí)間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對(duì)說什么把握得極準(zhǔn),而且能夠吸引客戶聽下去。使客戶感覺到你非常真誠(chéng),而不是夸夸其談,如果能做到這一點(diǎn),你就成功了一半。所以,作為售樓人員,要鍛煉出這種本領(lǐng),成功地推銷自己。 5.推銷開發(fā)商: 目前,很多商品房延遲交房,施工質(zhì)量燈光問題投訴日益增多,如果你的開發(fā)商很有實(shí)力且守信譽(yù),這方面做得比較好,那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開發(fā)商,這樣,可以讓客戶感到更安心,更可靠,更踏實(shí),也會(huì)使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。 6.推銷樓盤: 售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷,因?yàn)檎嬲\(chéng)和熱情是很容易感染人的,千萬不要讓客戶認(rèn)為你是在泛泛而談。你至少可以找一個(gè)絕妙的理由,并說服他考慮購(gòu)買,可以說“這是開盤價(jià),過兩天就要漲價(jià)了”、“只優(yōu)惠十套”,說話要簡(jiǎn)潔,并機(jī)智地加以運(yùn)用,不要讓客戶認(rèn)為你是在下套讓他去鉆,不然的話,潛在客戶不會(huì)認(rèn)真考慮你所說的話,如果客戶可以考慮的話,你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場(chǎng)介紹了。 7.現(xiàn)場(chǎng)講解: 聰明的售樓人員會(huì)做一個(gè)開場(chǎng)白,大略講解一下,然后再正式介紹。當(dāng)客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時(shí),就會(huì)愿意花時(shí)間去聽,給客戶詳盡的信息,突出樓盤的優(yōu)點(diǎn)和獨(dú)到之處,做個(gè)好的演員,背好臺(tái)詞,設(shè)計(jì)你的一舉一動(dòng),包括客戶一進(jìn)售樓處講些什么,在參觀樣板房的路上講些什么,現(xiàn)場(chǎng)講些什么等等。一切努力都只為一個(gè)目標(biāo):向客戶推銷你的樓盤。 8.帶給客戶高附加值: 客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要,是因?yàn)樗€看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時(shí),就應(yīng)該清晰無誤地告訴客戶,樓盤超值超在什么地方,因此,你得掌握將價(jià)值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。 9.制造緊迫感: 要想讓客戶現(xiàn)在就購(gòu)買你的樓盤,就必須熟練地運(yùn)用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個(gè)因素:現(xiàn)在買的理由以及投資回報(bào)。要制造緊迫感,首先應(yīng)讓客戶想要你的東西,否則就不可能有緊迫感。 10.銷售建議: 你無法成功將產(chǎn)品推銷給每個(gè)人,但肯定能、也應(yīng)該能讓每個(gè)人都明了你的銷售建議。這時(shí),你應(yīng)相干客戶再次陳述樓盤的優(yōu)點(diǎn),高附加值以及優(yōu)惠條件。另外,還要說一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定,以及相應(yīng)的實(shí)力,一展你的本領(lǐng),才干和學(xué)識(shí),言簡(jiǎn)意賅地說明購(gòu)買程序和有關(guān)交易條款注意事項(xiàng)等。 11.結(jié)單: 結(jié)單是你精心運(yùn)籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結(jié)果。當(dāng)客戶已來看過幾次,足以讓他做出明知購(gòu)買決策時(shí),隨時(shí)都可能拍板成交。此刻,就是決定“買”還是“不買”的時(shí)候了,如果你使客戶信服了,并成功地運(yùn)用上述要素,結(jié)單的可能性就有80%了。 房地產(chǎn)業(yè)?。ㄒ唬?房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。  (二) 房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容:  1、 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓,房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā),如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;  2、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動(dòng);  3、 房地產(chǎn)中介服務(wù),包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理。  4、 房地產(chǎn)的調(diào)控和管理,即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng),制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格,建立和健全房地產(chǎn)法規(guī),以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 房地產(chǎn) 目前外資投資中國(guó)房地產(chǎn)主要有直接購(gòu)買、設(shè)立獨(dú)資公司、購(gòu)買股權(quán)成立合資公司三種方式。  房地產(chǎn)(real estate) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。又稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)是一種不能移動(dòng),或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。  房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。  土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資,這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng),其本身必然具有商品屬性。 地產(chǎn)的交易形式有:?。?)一級(jí)市場(chǎng)。這是由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng),它涉及集體土地所有權(quán)的變更和國(guó)有土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括:征用土地,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù);以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時(shí)期的使用權(quán);出租土地,定期收取地租等。 ?。?)二級(jí)市場(chǎng)。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)所形成的市場(chǎng)。  外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要渠道,包括外商直接投資、借用外債、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人以自購(gòu)和包銷方式買入商品房等方式。 房產(chǎn)的交易形式有: (1)房產(chǎn)買賣。其中包括國(guó)有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。 ?。?)房屋租賃。 ?。?)房產(chǎn)互換。 ?。?)房產(chǎn)抵押。  樓市信息 房產(chǎn)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)業(yè)搭上“振興規(guī)劃”末班車的消息刺激地產(chǎn)股全線上漲,不過 收市后有報(bào)道稱房地產(chǎn)納入振興規(guī)劃愿望可能落空。但據(jù)各機(jī)構(gòu)跟蹤的數(shù)據(jù)顯示,各大城市樓市成交量普遍上升,這無疑為房地產(chǎn)股的上漲增添了底氣。  消息稱,房地產(chǎn)可能搭上振興規(guī)劃末班車,其中最引人注目的是將取消“第二套房”的限制政策。這個(gè)政策曾被稱為“壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草”。如果這個(gè)政策取消,對(duì)于釋放改善型住房需求將會(huì)有較大助推作用。有業(yè)內(nèi)人士表示,在國(guó)家大力刺激內(nèi)需下,第二套房政策取消應(yīng)該是水到渠成的事,不過應(yīng)該不會(huì)助漲房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)的漲跌最終還是決定于經(jīng)濟(jì)基本面。昨天收市后,有報(bào)道又稱,政府“可能不會(huì)將房地產(chǎn)業(yè)納入這次產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之中,原因是該行業(yè)的特殊性和敏感性”。  不過樓市的回暖無疑利好地產(chǎn)股。機(jī)構(gòu)披露的上周房地產(chǎn)周報(bào)表明,除昆明和成都外,各主要城市成交環(huán)比上漲。其中,北京一手住宅成交量維持前周的升幅,保障性住房成交上漲趨勢(shì)放緩;天津一手住宅成交增長(zhǎng)26.74%;青島成交量環(huán)比增長(zhǎng)151.41%;上海住宅成交環(huán)比上升25.54%,南京商品住宅周成交環(huán)比上漲47.54%;杭州商品房預(yù)售環(huán)比上漲74.99%,深圳一手房成交環(huán)比上升32.65%;廣州住宅成交環(huán)比上升34.86%;東莞住宅成交環(huán)比上漲19.01%。另外,武漢、長(zhǎng)沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、??凇㈤L(zhǎng)春環(huán)比也繼續(xù)維持高幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)。天津、廈門和南京三地,周成交量還創(chuàng)下2008年以來新高。  華泰證券認(rèn)為,經(jīng)過年初至今的上漲,地產(chǎn)股估值水平迅速上升,重點(diǎn)上市公司動(dòng)態(tài)估值水平已經(jīng)走出低點(diǎn),回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。目前行業(yè)仍處于有利政策環(huán)境中,成交有望進(jìn)一步回暖,并且重點(diǎn)公司銷售業(yè)績(jī)出色,2009年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額上升也比較可能,因此維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。有專家指出,上周房地產(chǎn)成為資金撤出最多的行業(yè),表明市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的看法仍有分歧,而成交量和房?jī)r(jià)是否能夠繼續(xù)提升將是后市地產(chǎn)股走勢(shì)重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。  房地產(chǎn)暴利與工程欠款泛濫并存及欠款解決辦法 房產(chǎn)利潤(rùn) 不管房地產(chǎn)巨頭承認(rèn)與否,房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么,房地產(chǎn)的暴利來自于哪里呢?筆者從房地產(chǎn)巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。  所謂兩條渠道。 其一炒地皮。 住房不能建在空中,必須要土地,而土地是有限資源,因此,誰拿到了有限的土地資源,就意味著誰掌控了房地產(chǎn)開發(fā)的主動(dòng)權(quán),更重要的是,土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認(rèn)為,這大概是上個(gè)月“地王”紀(jì)錄頻繁誕生的一個(gè)重要原因的目的:炒地皮,等待升值,從中賺取暴利。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為,開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本,“暴利”的一個(gè)重要來源是土地升值。他算了一筆賬,假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的,到銷售時(shí),樓面價(jià)可能漲到了5000元,每平方米凈增3000元利潤(rùn)。算出的這筆賬很直觀,既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因,也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個(gè)渠道。 其二炒房?jī)r(jià)?!》?jī)r(jià)高,則利潤(rùn)高,房?jī)r(jià)低,則利潤(rùn)低,立竿見影,吹糠見米,因此,炒房?jī)r(jià)從來就是開發(fā)商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭(zhēng)奪。為了高房?jī)r(jià),他們無所不用其極。新開發(fā)的待售樓盤,一夜之間全部掛上刺眼的“長(zhǎng)明燈”,給潛在的購(gòu)房者心里造成緊迫感,從而激發(fā)他們的購(gòu)房欲望;開發(fā)商自導(dǎo)自演,雇請(qǐng)人連夜排隊(duì)購(gòu)房,造成房源緊張的虛假形勢(shì)迷惑人;拋棄道德、良知和社會(huì)責(zé)任,赤膊上陣,鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動(dòng)內(nèi)需”、“購(gòu)房即愛國(guó)、救國(guó)”、“經(jīng)適房擾亂了房地產(chǎn)秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般為高房?jī)r(jià)鼓與呼,從而賺取暴利。  所謂兩大手段,其一,空手套白狼。從每年的胡閏財(cái)富榜來看,近些年來,房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的暴發(fā)戶是最多的。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)之所以多產(chǎn)暴發(fā)戶,其一個(gè)很重要的原因是,從房地產(chǎn)行業(yè)可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。一些膽大的開發(fā)商從銀行貸一大筆款子,再?gòu)恼玫?,轉(zhuǎn)手出去就能大賺一筆,或直接開發(fā)住房,則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會(huì)基金等拿地和開發(fā)房地產(chǎn),用公共資金賺取暴利,把公共資金置于房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)浪中。  其二,商業(yè)賄賂。近些年來,伴隨隨著房地產(chǎn)的興起,與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貪官也紛紛中箭落馬。前不久,行賄的房地產(chǎn)商引爆湖北麻城政壇地震,牽連出一系列貪腐官員,包括麻城市委書記鄧新生、副市長(zhǎng)徐圣賢,市建設(shè)局局長(zhǎng)夏桂松、副局長(zhǎng)熊文儉,市房產(chǎn)局書記陶興文等。房地產(chǎn)商為何要行賄地方官員?因?yàn)樯僭S行賄花費(fèi)能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。比如讓官員幫忙低價(jià)拿地,或通過改變土地性質(zhì)拿低價(jià)地;其次是免交城市建設(shè)配套費(fèi);再次是緩征土地出讓金等等;官員大筆一揮,就能賺個(gè)盆滿缽盈,房地產(chǎn)哪有不樂意“出血”的?蘇州市原副市長(zhǎng)姜人杰為何能煉成億萬貪官?就是因?yàn)殚_發(fā)商利用姜手中的權(quán)力鉆政策空子低價(jià)拿地,轉(zhuǎn)手凈賺一點(diǎn)九億元!姜?jiǎng)t一次受賄8250萬元!  近些年,房地產(chǎn)開發(fā)商及其“磚家”為何如此牛?房?jī)r(jià)為何如此瘋狂的飆車?因?yàn)樗麄冋J(rèn)準(zhǔn)了貪官始終會(huì)替其鳴鑼開道。因此,無論是房地產(chǎn)的暴利渠道,還是暴利手段,根本原因是法制不健全,權(quán)力沒有受到很好的約束,腐敗擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),所以,要想降房?jī)r(jià),不把可怕的權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里,無異于白日做夢(mèng)。 工程欠款 根據(jù)中國(guó)信用調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)工程欠款排在呆賬壞賬欠款的行業(yè)第一位。 (一)建立清欠責(zé)任制 樹立“誰經(jīng)手、誰負(fù)責(zé),誰形成、誰催討”指導(dǎo)原則,對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理落實(shí)清欠責(zé)任。具體落實(shí)方式: ?、賹?duì)提升為分公司領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目經(jīng)理,仍承擔(dān)清欠責(zé)任,由其指定責(zé)任人。 ?、趯?duì)已調(diào)離本單位的原項(xiàng)目經(jīng)理所形成的債權(quán)也應(yīng)指定清欠責(zé)任人。同時(shí)從分公司到項(xiàng)目部簽 訂了清欠責(zé)任書。  ③項(xiàng)目經(jīng)理作為清欠責(zé)任人,在外欠工程款未如數(shù)收回前提下,不兌現(xiàn)全額承包獎(jiǎng)勵(lì)。  項(xiàng)目經(jīng)理催討側(cè)重點(diǎn)因時(shí)而異: ?、僭诮üこ痰拇呤罩饕且髽I(yè)主按合同約定及時(shí)付進(jìn)度款.  ②對(duì)已停工且暫無力還欠款的項(xiàng)目,可進(jìn)行資信調(diào)查了解其資產(chǎn)狀況,要求債務(wù)方簽訂還款計(jì)劃。.施工單位法律顧問可到工商局調(diào)取對(duì)方近年財(cái)務(wù)報(bào)表。 (二)信息管理法 長(zhǎng)期以來,工程拖欠款基礎(chǔ)工作較為薄弱,信息反饋不及時(shí)。加強(qiáng)清欠報(bào)表系統(tǒng)和清欠臺(tái)帳建設(shè),可采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和NC系統(tǒng)對(duì)拖欠款及時(shí)進(jìn)行監(jiān)控。 (三)應(yīng)對(duì)政府欠款 政府拖欠工程款主要原因,新官不理舊帳,寧可搞政績(jī)工程,而不愿歸還陳年老帳,施工單位是欲罷不愿,欲要無門。具體措施有:  1、政府協(xié)調(diào):對(duì)于政府工程,施工單位請(qǐng)求當(dāng)?shù)亟ㄎ瘞椭鷧f(xié)調(diào)。由建委召開各方協(xié)調(diào)會(huì),并把會(huì)議紀(jì)要發(fā)給財(cái)政部門。  2、網(wǎng)上清欠:抓住國(guó)家清理拖欠工程款的有利時(shí)機(jī),利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì),對(duì)無市場(chǎng)前景并拒簽還款計(jì)劃及已勝訴未執(zhí)行和已起訴尚未判決的債權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行上網(wǎng)清欠,可在“建設(shè)部中國(guó)建設(shè)工程信息網(wǎng)”申報(bào)債權(quán)項(xiàng)目,這樣會(huì)有信息反饋。  3、致函清欠:施工方可以文件的形式,向外省、外市的建設(shè)主管部門發(fā)送律師函,請(qǐng)求協(xié)助解決該地區(qū)政府及建設(shè)單位拖欠我方的工程款問題。  4、督辦清欠:積極向省市清欠辦發(fā)出行政督辦申請(qǐng),督促建設(shè)單位還款。  5、抽樣清欠:按照建設(shè)部發(fā)出的《關(guān)于開展全國(guó)清理拖欠工程款和農(nóng)民工工資檢查工作的通知》的要求,施工方組織落實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。通過國(guó)家的隨機(jī)抽查,督促了建設(shè)單位還清工程款。 (四)利用關(guān)系法 1、可用社會(huì)關(guān)系具體包括同學(xué)、戰(zhàn)友、親戚、朋友等等,曉以情理,明以是非,爭(zhēng)取他們的理解、支持和幫助。  2、借助社會(huì)力量協(xié)助清欠。可聘用社會(huì)上有一定關(guān)系和活動(dòng)能量的人參與清欠;也可借助人大代表、政協(xié)委員的力量進(jìn)行清欠,特別是政協(xié)委員提案的方式,有一定效果。  3、內(nèi)部協(xié)調(diào)法:本地分支機(jī)構(gòu)幫助外地機(jī)構(gòu)在本地辦案,如北京分公司為江西分公司在北京的某項(xiàng)目進(jìn)行催收。 (五)以物抵債(又稱債務(wù)重組) 對(duì)債務(wù)人無現(xiàn)款償還但同意以物抵債的,進(jìn)行合理評(píng)價(jià)。抵償物要經(jīng)濟(jì)適用,宜于變現(xiàn)。清欠過程中,對(duì)于以物抵債的,需辦理相應(yīng)權(quán)屬抵押登記手續(xù)。采取下列措施:①與業(yè)主協(xié)商,要求簽訂以物抵債及延期付款協(xié)議。在協(xié)議中明確被告所欠1000萬應(yīng)在×年×月×日之前付清。逾期業(yè)主自愿以房產(chǎn)中的哪幾套折價(jià)。如果業(yè)主同意則繼續(xù)施工;業(yè)主不同意則停工。②延期付款協(xié)議予以公證,經(jīng)公證的還款協(xié)議不必訴訟,可直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 (六)時(shí)效恢復(fù)法 訴訟時(shí)效,是指權(quán)利人請(qǐng)求人民法院保護(hù)自己合法權(quán)益的法定期限。超過了訴訟時(shí)效,雖可提起訴訟,但所主張的權(quán)利則不受法律保護(hù)。錯(cuò)過時(shí)效的應(yīng)收帳款就會(huì)變成壞帳。  1、錄音催討法:某單位恢復(fù)時(shí)效采取的辦法值得借鑒:有一個(gè)工程尾款30萬元拖欠長(zhǎng)達(dá)10年未還。2004年初,該施工企業(yè)法律顧問從收集證據(jù)入手,取得了雙方簽定的《施工合同》、《工程竣工報(bào)告》,為維權(quán)奠定了基礎(chǔ)。在獲取上述證據(jù)后,施工方利用最高人民法院《關(guān)于民事證據(jù)若干問題的規(guī)定》中允許的方式,采用電話錄音、錄像,取得了本案時(shí)效中斷的視聽證據(jù)。由項(xiàng)目經(jīng)理于2004年1月間撥打業(yè)主手機(jī),通話主要內(nèi)容:一是對(duì)方欠款數(shù)額;二是施工方自1994年以來一直在主張債權(quán);三是何時(shí)歸還欠款。通話過程進(jìn)行了全程錄音、錄像。特別是錄像證據(jù)中,現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、在場(chǎng)人員、項(xiàng)目經(jīng)理?yè)艽驑I(yè)主手機(jī)的過程清晰可見。隨后又在移動(dòng)公司提取了項(xiàng)目經(jīng)理所使用的電話《通話清單》。至此,完成了中斷時(shí)效的證據(jù)鎖鏈,對(duì)方拖欠施工方工程款的證據(jù)全部取得,為恢復(fù)訴訟時(shí)效提供了法律證據(jù)。  2、銀行轉(zhuǎn)賬法:如某工程業(yè)主拖欠幾十萬元工程款,多年來業(yè)主以各種借口推拖不還,也不作對(duì)帳記錄,致使債權(quán)超過了訴訟時(shí)效期。為了獲得證據(jù),施工方可以確立了首先派人去對(duì)方單位清欠,對(duì)方能給多少就要多少,但是不拿現(xiàn)金,要求從銀行走匯票,想方設(shè)法恢復(fù)訴訟時(shí)效。  3、協(xié)商對(duì)帳法:雙方重新簽訂的聯(lián)系單、對(duì)帳單是有效清欠證據(jù)。  4、紀(jì)委查案方法:以企業(yè)內(nèi)部中層干部離任審計(jì)為由,找到債務(wù)單位要求出具業(yè)務(wù)聯(lián)系單。一旦出具對(duì)帳單,就是有效證據(jù)。  5、故意主張法:若欠款金額為4萬,已超過2年時(shí)效。施工方以特快傳遞方式致函業(yè)主,故意要求清償8萬元欠款。有時(shí)債務(wù)方覺得冤枉,回函只承認(rèn)其中的4萬元。這樣復(fù)函就是施工方勝訴的證據(jù)。 (七)依法訴訟 我們應(yīng)充分利用“優(yōu)先受償權(quán)”、“工程拖欠款還款協(xié)議賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公正的暫行辦法”、“最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋”等相關(guān)法律保護(hù)我們的合法債權(quán)。對(duì)于證據(jù)充分,事實(shí)清楚,催討無果而又具備還款能力的,堅(jiān)決進(jìn)行法律訴訟。訴訟實(shí)踐中證據(jù)收集是基礎(chǔ),訴訟保全是前提,友好協(xié)商是途徑。 (八)摸透心理法 這需要具體清欠人員分析項(xiàng)目的具體情況,針對(duì)拖欠業(yè)主所忌憚之處,有針對(duì)性地采取清欠措施。如民營(yíng)學(xué)院是民營(yíng)投資,沒有資金來源保證,只靠每年招收新生的學(xué)費(fèi)進(jìn)行償還。施工方可抓住學(xué)院怕把問題搞大,影響學(xué)生生源的弱點(diǎn),一方面多次上門督促還款;一方面組織人員在新生入學(xué)之際催收欠款,對(duì)方往往迫于輿論壓力,還清了全部欠款。如有的清欠女職工帶著孩子要帳,債務(wù)人走到哪里就跟到哪里,錢不收回人不走,不達(dá)目的不罷休。又如有些清欠人到債務(wù)單位夾著毛巾、帶著電飯煲,你辦公我不影響,有人聯(lián)系業(yè)務(wù)我要帳。這種近似無賴卻有理的方法常有不俗效果。 (九)跟蹤追討法 對(duì)于清欠難度大的“釘子”類債權(quán),可采取了“貼、跟、咬”的方式,不達(dá)目的誓不罷休??梢蕴焯焱鶄鶆?wù)人處跑,用誠(chéng)意感動(dòng)對(duì)方,用糾纏煩倒對(duì)方。對(duì)信譽(yù)較差,尤其是民營(yíng)開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目,某施工單位采用緊盯不放法。該公司承建的一個(gè)房建項(xiàng)目,開發(fā)商老板為躲債,不見施工方清欠人員,施工方安排3名清欠人員專車追討,經(jīng)過近一個(gè)月的追蹤終于在臘月二十八深夜,堵住了開發(fā)商老板,迫使他在無奈的情況下連夜開出了幾百萬元的還款支票。 (十)內(nèi)部招標(biāo)法 一些公司拿出一批難點(diǎn)項(xiàng)目,在員工中進(jìn)行招標(biāo)清欠,并給予一定的優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)清欠。通過制定下發(fā)《應(yīng)收帳款內(nèi)部招標(biāo)辦法》來規(guī)定了招標(biāo)費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)辦法及委托收款合同書樣本。如某公司先后推出315個(gè)、涉及資金1.07億元的債權(quán)項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)清欠,該公司一名職工先后承接了6個(gè)債權(quán)項(xiàng)目,共收回帳齡在五年以上的外欠款406萬元。許多單位通過總結(jié)年度“清欠”工作,評(píng)選先進(jìn)集體和先進(jìn)個(gè)人,調(diào)動(dòng)了清欠人員的積極性。 (十一)延伸清欠法?、俪薪永m(xù)建工程;②與甲方共同找建設(shè)單位落實(shí)資金等方式收回工程欠款;③幫助房產(chǎn)商推銷房屋,用售房收入償還欠款;④撮合供料商購(gòu)買商品房抵消我方所欠料款。 (十二)債權(quán)轉(zhuǎn)讓法(三角抹帳) 債權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)用得當(dāng)可有效地解決三角債問題,減少清欠成本,緩解企業(yè)矛盾。 (十三)媒體曝光法 利用電視臺(tái)等媒體對(duì)長(zhǎng)期拖欠巨額工程款不還的業(yè)主單位進(jìn)行曝光,使惡意拖欠工程款的房地產(chǎn)商承擔(dān)社會(huì)輿論的壓力,從而取得清欠效果。 (十四)合同預(yù)防法 工程結(jié)算難,難在審價(jià)。業(yè)主出于種種目的審價(jià)不及時(shí)。  同時(shí)審價(jià)效力又需雙方確定。常常出現(xiàn)施工方審價(jià),業(yè)主不認(rèn)可;業(yè)主審價(jià),施工方不認(rèn)可,如此多方審價(jià),重復(fù)審價(jià),費(fèi)力費(fèi)時(shí)。  我們可在合同中作下列約定: ?、佟皹I(yè)主應(yīng)在收到?jīng)Q算書×天內(nèi)完成審價(jià),逾期視為生效”,以預(yù)防逾期審價(jià);但有時(shí)我們?nèi)绻诤贤兄苯幼魃鲜霰硎?,業(yè)主擔(dān)心其權(quán)益受損而拒絕簽字。我們還有一種變通辦法。我們可在合同中明確雙方適用《建筑法》、《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》,雖然后者是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章(它明確了業(yè)主逾期生效)的結(jié)果,一旦雙方選擇適用,同樣起到“逾期生效”同等效果。 ?、凇叭羰┕し綄?duì)業(yè)主的及時(shí)審核結(jié)核有異議的,雙方同意任一方到××?xí)?jì)事務(wù)所審定,以審定價(jià)視為最終結(jié)論”。以此預(yù)防重復(fù)審價(jià)。 (十五)審時(shí)度勢(shì)法 我們不宜無條件以書面形式放棄優(yōu)先權(quán),其原因在于根據(jù)最高法院相關(guān)解釋,這種放棄是有效的并且不可撤銷的。  在施工期間,常發(fā)生房產(chǎn)商為了貸款而要求施工方放棄書面優(yōu)先權(quán)的情況,企業(yè)宜審時(shí)度勢(shì)。特殊情況必須放棄優(yōu)先權(quán)時(shí),可增加相應(yīng)清欠條款。即業(yè)主至×年×月×日之前付清××工程款的前提下,我公司愿放棄××工程優(yōu)先權(quán),放棄金額不超過××萬元等等。 (十六)附條件減免法 業(yè)主常向施工方要求免除利息和滯納金,甚至對(duì)本金提出折扣償還的要求。這時(shí)施工方為了及時(shí)取回工程欠款,不得已放棄部份債權(quán)。但放棄的同時(shí),又擔(dān)心業(yè)主仍不按新簽還款協(xié)議履行。這時(shí)可用附條件放棄法,合同約定,若業(yè)主能在×月×日前付清×元,余款×元作為放棄;否則業(yè)主仍應(yīng)按原債權(quán)金額履行,且承擔(dān)違約金。 房產(chǎn)市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅,也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以,住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分,非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品,因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。  房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件,并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制,及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值,可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化,有利于改善居住條件,提高居民的居住水平。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性,也是最重要的部分,處于主體地位。 中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 1.房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡,區(qū)域分割明顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡,一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū),另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國(guó)的一半以上。從空間分布上看,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)將以華東地區(qū)為主,未來房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市上面。    到了1998年中央政府決定開始停止住房實(shí)物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后,新建住房原則上只售不租,同時(shí)全面推行住房公積金制度。當(dāng)年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出了中國(guó)的第一份個(gè)人住房抵押貸款。  2000年以來進(jìn)入本世紀(jì),中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動(dòng)下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資6245億元,占全社會(huì)總投資36898億元的16.9%,到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元,占社會(huì)總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元,總投資32895億元,占比18。8%)。與此同時(shí),政府也出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策,以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括,退還個(gè)人所得稅,降低交易契稅,放寬銀行貸款條件,加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下,房?jī)r(jià)開始迅速竄升。這波房?jī)r(jià)波動(dòng)中最為明顯的例子就是中國(guó)最大的城市上海。  2000年的上海的房屋每平方米均價(jià)為3326元,到2004年時(shí)均價(jià)已上升至6385元,漲幅達(dá)到92%。2001年,上海只有4%的住宅售價(jià)超過8000元/平方米,2003年這一數(shù)字達(dá)到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交價(jià)格超過8000元/平方米, 而市中心的房?jī)r(jià)更大多已經(jīng)突破16000元每平方。  而中國(guó)大陸其他城市的房?jī)r(jià)也幾乎以同樣的增速不斷向上:杭州的房?jī)r(jià)早于上海開始其向上突進(jìn)的趨勢(shì),但也比上海更早遭遇到市場(chǎng)的反擊;北京的房?jī)r(jià)漲幅也相當(dāng)驚人,其中國(guó)大陸最高房?jī)r(jià)城市的地位至2003年初才被上海超出。房?jī)r(jià)的漲幅不但集中于中心城市,同時(shí)也蔓延到了一些二級(jí)城市。  國(guó)家研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)者都認(rèn)為此次中國(guó)大陸房地產(chǎn)泡沫堪比1991年以前的日本房地產(chǎn)于1997年之前的香港房地產(chǎn)。但是少數(shù)學(xué)者和大多數(shù)的房地產(chǎn)商人則堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)是不存在泡沫的,這只是長(zhǎng)期計(jì)劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布了所謂121號(hào)文件以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資管理牽制過猛的房地產(chǎn)升勢(shì)。但是一個(gè)月以后,國(guó)務(wù)院發(fā)布的8號(hào)令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房?jī)r(jià)在政府的自相矛盾中繼續(xù)前進(jìn),直到2005年年初達(dá)到頂峰。  2005年以來中央政府采取一系列的控制措施以期達(dá)到平抑房?jī)r(jià)平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。該意見規(guī)定,“對(duì)2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目,要再次進(jìn)行規(guī)劃審查”,“對(duì)持有不足2年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)以交易全額征收營(yíng)業(yè)稅”,“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”等等。此政策對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)泡沫的沖擊非常明顯,大量消費(fèi)者持幣待購(gòu),對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的下降期望。截至條目編制時(shí),上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)回穩(wěn),上漲趨勢(shì)不再明顯,成交亦開始萎縮。 市場(chǎng)問題 1.房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一,開發(fā)商自有資金比重低,房地產(chǎn)市場(chǎng)資金依賴度比較高。  2.圈地的可能性依然存在。  3.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快,對(duì)民眾的心理預(yù)期比較大,住房比重偏小,結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。  4.住房社會(huì)保障的配套政策不健全,可操作性較差,門檻高、受益面窄。  5.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、負(fù)債率高。  6.二手房房源沒有釋放,供給不足,市場(chǎng)需要規(guī)范。  7.房地產(chǎn)仲介誠(chéng)信缺失。  8.拆遷安置補(bǔ)償不合理,城市房屋拆遷糾紛不斷。  9.觀念有待于改變,發(fā)達(dá)地區(qū)租價(jià)比例為40%,法國(guó)為37%,英國(guó)為34%,新加坡為30%,美國(guó)28%,這種狀況有利于人口的流動(dòng),對(duì)此適度的投資性購(gòu)房具有積極的意義。  所有這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財(cái)政”,即地方政府依靠高額的土地出讓金來補(bǔ)充當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入。開發(fā)商賺取高額的利潤(rùn)而政府收取開發(fā)商高額的出讓金。高地價(jià),高利潤(rùn)(有傳言說有普遍的貪污腐敗成本)就有了超出當(dāng)?shù)仄骄用窦彝ツ晔杖?0倍20倍的房?jī)r(jià)。在這一利益鏈條的捆綁下中國(guó)大陸的高房?jī)r(jià)將延續(xù)。 相關(guān)法規(guī) 1、中華人民共和國(guó)建筑法 2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 3、物業(yè)管理?xiàng)l例 4、房屋登記辦法 5、商品房銷售管理辦法 6、土地登記辦法 7、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(2007修訂)  8、國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知  9、最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知  10、最高人民法院民二庭庭長(zhǎng)宋曉明在“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國(guó)際研討會(huì)”上的講話--物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問題  11、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例  12、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例  13、城市商品房預(yù)售管理辦法  14、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法  15、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定  16、最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋  17、最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋  18、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋  19、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋  20、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 相關(guān)新聞 2011春季伊始,兩會(huì)精神再度定調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)。調(diào)控力度卓顯政府穩(wěn)定樓市之決心,保障房政策堅(jiān)定推行讓居者有其屋的夢(mèng)想觸手可及。無論市場(chǎng)如何變遷,作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱,商品房住宅市場(chǎng)在這跌宕起伏卻又充滿力量的開局中或?qū)⒂瓉砣缕鸩健? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)34%,但增幅比1-2月下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見開發(fā)商對(duì)后市謹(jǐn)慎,已經(jīng)開始減少房地產(chǎn)投資規(guī)模。此外,開放商自籌資金的比重持續(xù)上升,截至一季度已達(dá)36.98%,這表明信貸環(huán)境依然不樂觀。 房地產(chǎn)投資增速下降 數(shù)據(jù)顯示,1-3月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8846億元,同比增長(zhǎng)34.1%,比1-2月份降低1.1個(gè)百分點(diǎn),比去年同期降低1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì),接下來數(shù)月,開發(fā)商的投資熱情將會(huì)繼續(xù)逐步降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)指出,從一季度的情況來看,房地產(chǎn)調(diào)控的效果在繼續(xù)顯現(xiàn),一是房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制,二是部分城市房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制,監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,2月份這些城市中有7個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)環(huán)比是下降的,有35個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅是回落的。  在投資規(guī)模下降的同時(shí),3月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.98,比去年同期回落2.91個(gè)百分點(diǎn)。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下,國(guó)房景氣指標(biāo)依然沒有走出下行通道,預(yù)期下半年會(huì)觸底,谷值將高于上一輪的谷值,明年才很有可能會(huì)步入上升通道。 商品房銷售面積回升 1-3月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積2.08億平方米,同比增長(zhǎng)23.4%,增幅較1-2月份下降4.5個(gè)百分點(diǎn),較去年同期下降37.4個(gè)百分點(diǎn)。從月度情況來看,3月份全國(guó)房屋新開工面積為2.08億平方米,同比上漲19.3%,環(huán)比1-2月份上漲8.8%。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月,主要受1000萬套保障房推動(dòng),房屋新開工面積將持續(xù)上漲;另外,去年開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地規(guī)模較大,也會(huì)增加今年新開工量,當(dāng)然受市場(chǎng)低迷的影響,也會(huì)出現(xiàn)部分企業(yè)緩開工的現(xiàn)象。  3月份,全國(guó)商品房銷售面積9500萬平方米,較1-2月份增長(zhǎng)16.7%,比去年同期增長(zhǎng)15.8%。預(yù)計(jì)二季度隨著開發(fā)商推盤量的增加、促銷范圍的擴(kuò)大,成交量將有所增長(zhǎng),三季度有可能會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。 房企資金狀況仍然緊張 1-3月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元,同比增長(zhǎng)18.6%,增幅比1-2月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn),這是在同比增幅連續(xù)下降一年后的首次回升,但是增幅較去年同期仍大幅下降42.8個(gè)百分點(diǎn),依然明顯低于近十年歷史均值。  開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成方面,今年前三個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款3837億元,增長(zhǎng)4.4%;利用外資144億元,增長(zhǎng)45.2%;自籌資金7126億元,增長(zhǎng)27.2%;其他資金8186億元,增長(zhǎng)18.7%。在其他資金中,定金及預(yù)收款4825億元,增長(zhǎng)28.7%;個(gè)人按揭貸款2076億元,下降5.3%。  由此可見,外資正在快速進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),最慘淡的屬個(gè)人房貸業(yè)務(wù),在商業(yè)銀行放貸指標(biāo)較少的情況下,出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。此外,企業(yè),由1-2月份的34.37%上升為36.98%。這說明,信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮,開發(fā)商被迫更多的利用自有資金。   房地產(chǎn)大佬一覽(12張)房地產(chǎn)行業(yè)信任缺失 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院今日發(fā)布的《社會(huì)心態(tài)藍(lán)皮書》指出,2010年,對(duì)北京、上海、廣州調(diào)查結(jié)果顯示,三市市民總體社會(huì)信任屬低度信任水平。其中,三地市民認(rèn)為廣告、房地產(chǎn)行業(yè)信任缺失,食品、藥品行業(yè)信任危機(jī)嚴(yán)重。居民對(duì)政府機(jī)構(gòu)的信任程度最高,對(duì)商業(yè)行業(yè)信任程度最低;上海和廣州兩市的社會(huì)信任狀況略高于北京。  調(diào)查顯示,虛假?gòu)V告欺騙現(xiàn)象的嚴(yán)重程度得分為78.3分,屬于“非常嚴(yán)重”范圍;房地產(chǎn)開發(fā)和中介、食品行業(yè)、藥品行業(yè)的嚴(yán)重程度得分分別為71.0分、65.4分、64.0分,均屬“嚴(yán)重”范圍。  三城市中,上海的社會(huì)總信任得分為65.7分,位居三城市之首;廣州的社會(huì)信任得分為63.7分,居第2位;北京在本次調(diào)查中社會(huì)信任程度最低,得分為59.3分。  政府機(jī)構(gòu)、公共媒體、公共事業(yè)單位或部門等有政府背景的行業(yè)/部門受信任程度較高,接近“中度信任”水平,商業(yè)行業(yè)最低,屬“基本不信任”范圍。  人際關(guān)系越親密信任程度越高。其中,對(duì)家庭成員“高度信任”,對(duì)親戚朋友接近“高度信任”,而對(duì)陌生人和網(wǎng)友則“高度不信任”。  上海、北京市民對(duì)社會(huì)欺騙現(xiàn)象嚴(yán)重程度的判斷高于廣州。調(diào)查顯示,上海和北京市民認(rèn)為社會(huì)欺騙行為較多,兩地嚴(yán)重程度得分分別為67.5分和60.8分,屬“嚴(yán)重”范圍;廣州市民認(rèn)為社會(huì)欺騙現(xiàn)象的嚴(yán)重程度相對(duì)較低,其得分為51.0分。  在綜合分析了三地市民社會(huì)信任度的基礎(chǔ)上,藍(lán)皮書提出了三條建議:  一是要開展社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的社會(huì)行動(dòng)。首先從提高公共服務(wù)水平,提高政府的公信力,防止公職人員的瀆職行為,發(fā)揮公共媒體的引領(lǐng)作用。  二是加強(qiáng)商業(yè)監(jiān)管,嚴(yán)懲假冒偽劣產(chǎn)品,提高行業(yè)誠(chéng)信。特別是與老百姓生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)、食品、藥品行業(yè),應(yīng)采取各種措施,確保市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。加大監(jiān)管和查處力度,杜絕商業(yè)欺詐行為。特別是虛假?gòu)V告和商場(chǎng)/超市促銷欺騙行為,是今后監(jiān)管和查處工作的重點(diǎn)。  三是通過大力發(fā)展民間社團(tuán)組織,培植社會(huì)輿論力量,一方面可以通過社會(huì)組織,踐行契約誠(chéng)信原則,發(fā)展出“生人社會(huì)”的誠(chéng)信行為規(guī)范,創(chuàng)造良好的人際信任環(huán)境;另一方面,通過社會(huì)力量的培育,抵制市場(chǎng)不誠(chéng)信行為和參與對(duì)制度的完善,有效防止欺騙現(xiàn)象發(fā)生。[1]商業(yè)市場(chǎng)淡市旺銷有“隱情”  2011年深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)成交分析圖(8張) 2011年8月深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“高低不一”的局面,地量批售,銷量創(chuàng)新高。本月深圳終于迎來第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉行,大運(yùn)期間,整個(gè)樓市推售、營(yíng)銷活動(dòng)驟然減少,大運(yùn)會(huì)短期內(nèi)轉(zhuǎn)移了市民對(duì)樓市的關(guān)注。與此同時(shí),樓市調(diào)控的烏云正在擴(kuò)大蔓延,在7.11實(shí)行二手房按評(píng)估價(jià)征稅后,政府又計(jì)劃將二、三線城市納入限購(gòu)范圍,再加上銀行銀根繼續(xù)緊縮,貸款難度越來越大,投資門檻日益增加。住宅市場(chǎng)不景氣,商業(yè)市場(chǎng)也受到波及。大運(yùn)會(huì)、政策調(diào)控沖淡了房地產(chǎn)市場(chǎng),全月只有1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目取得預(yù)售,批售量0.13萬㎡,比上月大幅減少97.84%。而成交量達(dá)3.19萬㎡,創(chuàng)年內(nèi)新高,環(huán)比增長(zhǎng)76.50%,同時(shí)成交均價(jià)為26151元/㎡,環(huán)比下降31.78%,量升價(jià)跌主要受本月兩個(gè)已備案但未銷售的項(xiàng)目影響,由于備案量大、備案價(jià)格低,帶動(dòng)了全市成交量,同時(shí)拉低了成交均價(jià)。[2]房地產(chǎn)微博 房地產(chǎn)微博有地產(chǎn)微博和搜房微博。地產(chǎn)微博作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)專業(yè)性的微博平臺(tái),由地產(chǎn)首席財(cái)經(jīng)新聞紙《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》與中國(guó)移動(dòng)139說客聯(lián)手打造,力求創(chuàng)造出一個(gè)最具價(jià)值和影響力的地產(chǎn)微博平臺(tái)?!〉禺a(chǎn)微博定位于互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)信息平臺(tái),我們的目標(biāo)用戶群將覆蓋中國(guó)房地產(chǎn)界知名人士包括房地產(chǎn)開發(fā)商、相關(guān)政府部門官員、房地產(chǎn)及財(cái)經(jīng)領(lǐng)域?qū)<覍W(xué)者,以及所有關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)構(gòu)和人群?!〉禺a(chǎn)微博作為一個(gè)新興的微博媒體,新鮮的功能和理念將讓您擁有不一樣的新體驗(yàn)。在這里,您可以隨時(shí)隨地用手機(jī)短信發(fā)送和接收微博,無需打開電腦,一條信息傳遍好友圈,偶像動(dòng)態(tài)隨時(shí)看,為您實(shí)現(xiàn)真正的及時(shí)與好友互聯(lián)互動(dòng)。  公司與國(guó)際先進(jìn)理念和模式接軌,倡導(dǎo)以人為本,體現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人價(jià)值最大化,創(chuàng)造更加公平、有效、合作的工作空間,營(yíng)造更加主動(dòng)、激情、團(tuán)結(jié)的工作氛圍,打造一支團(tuán)隊(duì)、一種渠道、一個(gè)品牌,讓團(tuán)隊(duì)內(nèi)的每一名成員,都能成為業(yè)內(nèi)精英和行業(yè)發(fā)展領(lǐng)航者2100433B

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