住房置業(yè)擔保文件

關于印發(fā)《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的通知

建住房〔2000〕108號

各省、自治區(qū)建委（建設廳），直轄市房地局，中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各商業(yè)銀行，新疆生產(chǎn)建設兵團，解放軍總后營房部：

現(xiàn)將《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。并將有關要求通知如下：

一、住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是擔保方式的一種補充，擔保公司不得強制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔保，不得干預銀行的正常信貸經(jīng)營活動。任何單位和個人也不得強制要求擔保公司提供住房置業(yè)擔保。

二、各地執(zhí)行中如遇到問題，應及時向建設部、中國人民銀行報告。

建　 設　 部

中國人民銀行

二○○○年五月十一日

住房置業(yè)擔保管理試行辦法

第一章　總　則

第一條　為支持城鎮(zhèn)個人住房消費，發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，保障債權實現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱住房置業(yè)擔保，是指依照本辦法設立的住房置業(yè)擔保公司（以下簡稱擔保公司），在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

第三條　住房置業(yè)擔保，應當遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則。任何單位和個人不得干預貸款人及擔保公司的正常經(jīng)營活動。

第四條　借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，應當將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔保公司進行抵押反擔保。

第五條　貸款人與借款人依法簽訂的個人住房借款合同為主合同，擔保公司、貸款人依法簽訂的保證合同是其從合同。主合同無效，從合同無效。保證合同另有約定的，從其約定。

保證合同被依法確認無效后，擔保公司、借款人和貸款人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。

第六條　國務院建設行政主管部門歸口管理全國住房置業(yè)擔保管理工作。

省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)住房置業(yè)擔保管理工作。

直轄市、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責管理本行政區(qū)域內(nèi)住房置業(yè)擔保管理工作。

第二章　擔保公司

第七條　擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。

第八條　設立擔保公司，應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照。

第九條　擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司。

第十條　設立擔保公司應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有不少于1000萬元人民幣的實有資本；

（四）有一定數(shù)量的周轉住房；

（五）有適應工作需要的專業(yè)管理人員；

（六）有符合《公司法》要求的公司章程；

（七）符合《公司法》和相關法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第十一條　擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主。

貨幣形態(tài)的實有資本應當存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨資銀行，或發(fā)放由擔保公司提供住房置業(yè)擔保的個人住房貸款的其他銀行。

第十二條　貸款人不得在擔保公司中持有股份，其工作人員也不得在擔保公司中兼職。

第十三條　一個城市原則上只設一個擔保公司，以行政區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)個人為服務對象。

縣（區(qū)）一般不設立擔保公司，個人住房貸款量大的縣（區(qū)）可以設立擔保公司的分支機構。

第十四條　擔保服務收費標準應報經(jīng)同級物價部門批準。擔保服務費由借款人向擔保公司支付。

第十五條　擔保公司應當設立內(nèi)部監(jiān)督機構，負責對內(nèi)部擔保經(jīng)營狀況的監(jiān)督。

第三章　擔保的設立

第十六條　借款人向擔保公司申請住房置業(yè)擔保，應當具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件；

（三）收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；

（四）已訂立合法有效的住房購銷合同；

（五）已足額交納購房首付款；

（六）符合貸款人和擔保公司規(guī)定的其他條件。

第十七條　擔保公司提供住房置業(yè)擔保，應當嚴格評估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔保公司可以拒絕提供擔保。

第十八條　住房置業(yè)擔保當事人應當簽訂書面保證合同。保證合同一般應當包括以下內(nèi)容：

（一）被擔保的主債權種類、數(shù)額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）保證的方式；

（四）保證擔保的范圍；

（五）保證期間；

（六）其他約定事項。

第十九條　住房置業(yè)擔保的保證期間，由擔保公司與貸款人約定，但不得短于借款合同規(guī)定的還款期限，且不得超過擔保公司的營業(yè)期限。

第二十條　設定住房置業(yè)擔保的，借款人未按借款合同約定償還貸款本息的，貸款人可以依保證合同約定要求擔保公司在其保證范圍內(nèi)承擔債務清償責任。

第二十一條　借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，擔保公司有權要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔保公司進行抵押反擔保。

第二十二條　房屋抵押應當訂立書面合同。抵押合同一般包括以下內(nèi)容：

（一）抵押當事人的姓名、名稱、住所；

（二）債權的種類、數(shù)額、履行債務的期限；

（三）房屋的權屬和其他基本情況；

（四）抵押擔保的范圍；

（五）擔保公司清算時，抵押權的處置；

（六）其他約定事項。

第二十三條　抵押當事人應當自抵押合同訂立之日起三十日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷登記。

第二十四條　房屋抵押權與其擔保的債權同時存在。借款人依照借款合同還清全部貸款本息后，房屋抵押權方可終止。

第二十五條　抵押權人要求抵押人辦理抵押房屋保險的，抵押人應當在抵押合同訂立前辦理保險手續(xù)，并在保證合同訂立后將保險單正本移交抵押權人保管。抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?

第二十六條　抵押期間，抵押人不得以任何理由中斷或者撤銷保險。抵押的房屋因抵押人的行為造成損失致使其價值不足作為履行債務擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

第四章　擔保的解除

第二十七條　借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。

第二十八條　借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔保公司按貸款人要求先行代為清償債務后，保證合同自然終止。

保證合同終止后，擔保公司有權就代為清償?shù)膫鶆詹糠窒蚪杩钊诉M行追償，并要求行使房屋抵押權，處置抵押房屋。

第二十九條　抵押房屋的處置，可以由抵押當事人協(xié)議以該抵押房屋折價或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進行；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔保公司應當予以協(xié)助。

第五章　風險防范

第三十條　擔保公司的資金運用，應當遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

擔保公司只能從事住房置業(yè)擔保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務（房地產(chǎn)開發(fā)除外），不得經(jīng)營財政信用業(yè)務、金融業(yè)務等其他業(yè)務，也不得提供其他擔保。

第三十一條　擔保公司應當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存入借款人的貸款銀行。擔保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔保義務時，貸款人有權從保證金賬戶中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協(xié)商確定。

第三十二條　擔保公司應當建立擔保風險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。

擔保風險基金由擔保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲，不得挪用。

第三十三條　擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的三十倍；超過三十倍的，應當追加實有資本。

第三十四條　擔保公司清算時，房屋抵押權可轉移給貸款人，并由貸款人與借款人重新簽訂抵押合同。但抵押合同另有約定的，從其約定。

第六章　附　則

第三十五條　住房置業(yè)擔?？稍谥陛犑小⑹鞘?、計劃單列市及有條件的設區(qū)城市先行試點。試點期間，住房置業(yè)擔保公司經(jīng)批準設立后，應當報建設部備案。

第三十六條　本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第三十七條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

理解住房置業(yè)擔保概念需把握三點：

1、住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是個人住房貸款擔保方式的一種補充。

2、是特定的專業(yè)性擔保機構提供的保證擔保，以區(qū)別其他形式住房保證擔保行為。

3、規(guī)定了保證方式和反擔保方式，住房置業(yè)擔保提供的保證方式是連帶責任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，債務人在主合同規(guī)定的債務履行期限屆滿時沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔連帶保證責任。

住房置業(yè)擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。

政策性住房置業(yè)擔保的特點主要表現(xiàn)在三個方面：

第一是由專業(yè)性個人住房置業(yè)擔保機構為申請個人住房公積金貸款的借款人提供保證擔保，并且是連帶責任保證；

第二是借款人將所購住房抵押給個人住房置業(yè)擔保機構，作為個人住房置業(yè)擔保機構承擔連帶責任保證的反擔保；

第三是相對于商業(yè)保險公司提供的個人住房貸款方面的保險而言，盡管保障內(nèi)容會存在差異，但借款人可以花費比較少的支出通過政策性住房置業(yè)擔保獲得個人住房公積金貸款，節(jié)省支出，降低借款成本。

當出現(xiàn)購房借款人償還貸款的時間逾期時，由個人住房置業(yè)擔保機構履行連帶責任保證，償還應還貸款本息。個人住房置業(yè)擔保機構同時可以與住房公積金管理中心、受托銀行以及借款人進行協(xié)商，幫助借款人進行債務重組，就借款人的違約債務的歸還進行重新安排，減輕借款人當期還款壓力，并與當事人就有關事宜達成債務重組的協(xié)議。在債務重組協(xié)議未達成一致意見之前，借款人與個人住房置業(yè)擔保機構仍應按原個人住房公積金貸款合同承擔還款義務和連帶責任保證，個人住房置業(yè)擔保機構并可按照保證擔保合同的約定，依法行使抵押權，落實還款責任。

1．擔保的對象

政策性住房置業(yè)擔保的對象與個人住房公積金貸款的對象一致，住房置業(yè)擔保機構承擔了個人住房公積金貸款還款的連帶責任保證，從保障住房置業(yè)擔保機構擔保安全、減少依法行使抵押權的麻煩考慮，住房置業(yè)擔保機構會適當增加一些對擔保對象的考察要求。

2．設立保證擔保和反擔保

住房置業(yè)擔保機構作為保證人與符合條件的住房置業(yè)擔保對象簽訂住房公積金購房擔保借款合同，為借款人向住房公積金管理中心申請個人住房公積金貸款提供連帶責任保證；住房置業(yè)擔保機構同時要求借款人將用住房公積金貸款資金購買的住房及其相應的土地使用權抵押給住房置業(yè)擔保機構，作為住房置業(yè)擔保機構提供連帶責任保證的反擔保。

3．追償權和反擔保權的行使

住房置業(yè)擔保機構按住房公積金購房擔保借款合同約定履行承擔保證責任后，應向借款人進行追償，追償?shù)慕痤~為住房置業(yè)擔保機構承擔連帶責任的金額及利息。

住房置業(yè)擔保機構承擔借款人違約連帶責任保證連續(xù)6個月的，并且與借款人就債務重組補充協(xié)議達成一致意見之前，住房置業(yè)擔保機構可以行使抵押權，對抵押物采取拍賣、變賣、協(xié)議作價等方式進行處置。

4．債務免除的規(guī)定

為了體現(xiàn)政策性住房置業(yè)擔保的優(yōu)勢，住房置業(yè)擔保機構可以提供一些社會性保障待遇，規(guī)定一些債務免除的條件。如規(guī)定享有意外事故債務免除待遇：在還款期間，主借款人因意外事故造成死亡或致殘完全喪失勞動能力的，由其繼承人、受遺贈人提出書面申請，經(jīng)住房置業(yè)擔保機構查證情況屬實的，由住房置業(yè)擔保機構承擔連帶保證責任。對于符合條件生活特困的借款人給予罰息減免待遇。對于符合條件抵押物滅失給予借款人債務免除待遇。

從事政策性住房置業(yè)擔保的機構主要有兩種：一種是住房置業(yè)擔保公司，是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務企業(yè)，組織形式為有限責任公司或者股份有限公司；另一種是住房置業(yè)擔保中心，也收取服務費用，但是專門為借款人辦理個人住房公積金貸款提供專業(yè)擔保的不以營利為目的的事業(yè)單位。