北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對啟動消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。土地增值稅清算，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后，依據(jù)稅法規(guī)定，計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。隨著房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，國家稅務(wù)總局發(fā)布了大量有關(guān)土地增值稅清算的文件，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，切實(shí)做好土地增值稅的清算。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),其發(fā)展對啟動消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。土地增值稅清算,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后,依據(jù)稅法規(guī)定,計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫土地增值稅清算申報表,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個人都要繳納土地增值稅。對一般單位而言,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)只是偶然發(fā)生的業(yè)務(wù),屬于營業(yè)外范疇。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)是其主營業(yè)務(wù),由其產(chǎn)生的土地增值稅則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個重要稅種。如何進(jìn)行土地增值稅的清算,是房地產(chǎn)會計的一個難點(diǎn),本文擬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理進(jìn)行深入剖析,以便于為房地產(chǎn)企業(yè)會計工作提供借鑒。

我國明確規(guī)定有關(guān)的企業(yè)及個人具有繳稅的義務(wù),一旦企業(yè)及個人發(fā)生逃稅漏稅的現(xiàn)象,國家將依據(jù)法律對這些企業(yè)及個人處以嚴(yán)厲的懲罰。針對土地增值稅,由于其相關(guān)的計稅依據(jù)認(rèn)定復(fù)雜、計算方法復(fù)雜、扣除項(xiàng)目不明確,造成了具體需要繳納土地增值稅的多少相差很大；又由于計算方法及計稅依據(jù)稅務(wù)部門與企業(yè)之間各方看法不一,導(dǎo)致了企業(yè)可能需要繳納大筆的稅費(fèi)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視土地增值稅相關(guān)的問題,通過事先做好相關(guān)的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃可有效避免此類尷尬問題的發(fā)生。

伴隨著中國房地產(chǎn)市場近些年來價格的不斷上漲,社會公眾對房價宏觀調(diào)控的呼聲也越來越高漲。中央、省市不斷出臺有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控,其中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理是各界關(guān)注的一個熱點(diǎn)。自2007年該項(xiàng)政策實(shí)施以來的效果和影響如何以及下一步如何發(fā)揮好抑制房價的作用等值得研究。

盡管各房地產(chǎn)上市公司紛紛表態(tài)稱,土地增值稅清算政策對公司的利潤沒有影響或者影響甚微,公司已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定,在房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時預(yù)交了土地增值稅,并按相關(guān)規(guī)則,在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)的成本預(yù)提,同時還在新項(xiàng)目中考慮了相關(guān)因素,或稱一直以普通居民住宅開發(fā)為主,因而受土地增值稅影響相對較少。但是,

樂稅智庫文檔 財稅法規(guī) 策劃樂稅網(wǎng) 樂稅網(wǎng)（http://www.***.***/）郵箱：jiufu@leshui365.com 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管 理辦法》的通知 【標(biāo)簽】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 【頒布單位】北京市地方稅務(wù)局 【文號】京地稅地﹝2008﹞92號 【發(fā)文日期】2008-04-22 【實(shí)施時間】2008-01-01 【有效性】條款失效 【稅種】土地增值稅 注釋：條款廢止，第九條、附件三《土地增值稅清算通知書》、附件九《土地增值稅核定征 收通知書》同時廢止。參見《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清 算管理規(guī)程》的通知》（〔2009〕）。267 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局： 　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算的管理工作，完善清算管理程序和要求，提高清算質(zhì)量 和效

隨著土地增值稅征繳工作的不斷規(guī)范,它也越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個比重較大的稅種.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要提前對企業(yè)的稅收成本作出計劃和安排,以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險、稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的科學(xué)籌劃.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃案例研究 作者：涂卓浩 學(xué)位授予單位：中山大學(xué) 本文鏈接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/thesis_y9006139.aspx

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中的重要性,分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結(jié)多年指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的實(shí)踐,提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內(nèi)容和措施,對企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃,減輕稅負(fù)具有一定的借鑒作用。

土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的最主要稅種,對其進(jìn)行稅收籌劃意義重大。本文主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃展開研究和論述,采取理論分析和案例結(jié)合的方法,通過對設(shè)立銷售公司、利息及公共配套設(shè)施扣除、合理的營銷策略這三種稅收籌劃方法的分析和比較,得出每種方法的利弊之后給出選擇稅收籌劃方法的建議,凝練出我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問題及對策建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅種當(dāng)中,其主要的稅種之一是土地增值稅,其稅率跨度大、計算過程繁雜、計算周期也比較長,如何利用稅收籌劃幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低稅負(fù)水平,在嚴(yán)酷競爭的市場中實(shí)現(xiàn)收益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需解決的一個問題。本文以土地增值稅為例對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃分析,使企業(yè)發(fā)展順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向,達(dá)到降低企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的目標(biāo)。

一．通過控制增值額進(jìn)行納稅籌劃\r\n由于土地增值稅是以增值額為基礎(chǔ)的超率累進(jìn)稅率，因此在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。土地增值稅籌劃最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是合理合法的控制、降低增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額，所以，控制增值額的籌劃包括收入籌劃法和成本費(fèi)用籌劃法。

隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,房產(chǎn)價格大漲,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也一路飄紅.作為與人民生活息息相關(guān)的商品,規(guī)范和合理的政策對于穩(wěn)定房價,確保人民生活穩(wěn)定有重要作用.土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要繳納的稅費(fèi),對于調(diào)控房地產(chǎn)利潤,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展有重要作用,房產(chǎn)企業(yè)必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定繳納稅費(fèi),科學(xué)的進(jìn)行稅收籌劃,實(shí)現(xiàn)自身收益的同時確保國家稅收.

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的一項(xiàng)重要稅種,其稅率較高,稅負(fù)重,且稅率為超率累進(jìn)稅率,不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)差距大,因此,該稅的納稅籌劃受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍關(guān)注。鑒于此,從土地增值稅的特點(diǎn)出發(fā),對常用的籌劃策略進(jìn)行詳盡的介紹,以期為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供有益幫助。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)按規(guī)定扣除。

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納的主要稅種之一,其稅率跨度大、計算繁雜、結(jié)算周期長,如何利用納稅籌劃幫助企業(yè)降低稅負(fù)水平,在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)利益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的問題之一。本文在簡要介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎(chǔ)上,分析了土地增值稅納稅籌劃的技巧及風(fēng)險防范的措施,以期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導(dǎo)。

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅的目

所謂納稅籌劃就是納稅者為實(shí)現(xiàn)財務(wù)利益的最大化,在稅收法律、法規(guī)允許或者不禁止的范圍內(nèi)通過對納稅者的組建、融資、投資以及經(jīng)營活動和收益分配等

本文簡單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關(guān)知識,從納稅范圍、銷售收入以及扣除項(xiàng)目三個方面重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內(nèi)容,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務(wù)籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過研究稅法,在合法的前提下,對自身的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒舆M(jìn)行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。對房地產(chǎn)企業(yè)來說,進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財務(wù)費(fèi)用中的利息支出,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地