房地產(chǎn)抵押評估管理構(gòu)筑銀行風(fēng)險防范長效機制

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險主要有:以設(shè)定抵押后建的設(shè)施擴大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預(yù)售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財產(chǎn)貸款。防范此類貸款風(fēng)險的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權(quán)抵押操作等。

抵押是巴塞爾新資本協(xié)議規(guī)定的風(fēng)險緩釋工具之一。抵押物對商業(yè)銀行優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、防范信用風(fēng)險有著重要的作用。本文將重點分析銀行房地產(chǎn)抵押貸款中存在的風(fēng)險，進而結(jié)合我國商業(yè)銀行抵押貸款現(xiàn)狀進行分析，給出了防范和化解銀行房地產(chǎn)抵押風(fēng)險的對策和建議。

隨著我國近年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來了諸多問題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問題的表現(xiàn)形式,有針對性的制定相應(yīng)的對策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對.

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國金融市場的穩(wěn)定,它的運作過程存在諸多風(fēng)險。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險,并給出相關(guān)風(fēng)險防范建議,如完善相關(guān)評估體系和保險機制、對抵押物進行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險防范制度等。

伴隨著我國城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也逐步發(fā)展。但是，近年來由于樓市飆升，面對承載著定“泡沫”的房地產(chǎn)。在實踐信貸業(yè)務(wù)的過程中如何夯實抵押物，提高信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一直在進行著積極的探索。

隨著我國金融體制改革的不斷深入，抵押貸款制度已成為商業(yè)銀行保全資產(chǎn)、防范風(fēng)險的一項不可或缺的重要措施。與此相適應(yīng)，抵押資產(chǎn)的評估，也成為我國資產(chǎn)評估行業(yè)中的一個重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，大多數(shù)資產(chǎn)評估專業(yè)機構(gòu)都已涉足甚至大力開展了此領(lǐng)域的評估工作。銀行抵押資產(chǎn)中，有相當一部分是屬于房地產(chǎn)抵押。據(jù)了解，目前很多評估機構(gòu)在開展對房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評估過程中均不同程度地存在一些問題，并導(dǎo)致評估結(jié)果失真，給金融機構(gòu)、借款人(抵押人)、評估機構(gòu)自身都帶來了極大的風(fēng)險。因此，如何在工作中切實做好房地產(chǎn)抵押的評估，不僅具有緊迫的現(xiàn)實意義，同時，從長遠看，對評估理論的發(fā)展、完善，對整個資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范和風(fēng)險防范都具有十分重要的意義。

-52- 中國科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 經(jīng)濟管理論壇 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險防范與有效房地產(chǎn)估價 張衍駿陳江東浙江省臺州市泰隆城市信用社　318050 伴隨著我國城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房 地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也歷經(jīng)了從 無到有的階段，并逐步成為人們社會經(jīng)濟活動 中的重要融資手段。但是，近年來由于地價上 漲、樓市飆升，面對承載著一定“泡沫”的房地 產(chǎn)，在實踐信貸業(yè)務(wù)的過程中如何夯實抵押物， 有效提高自身的信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一 直以來在進行著積極的探索。本人認為本著公 平、公正的原則，借助有效房地產(chǎn)估價不僅可以 相對合理測算和判定抵押物的價值，而且對抵 押物合法性、有效性能起到良好的預(yù)警作用，對 防范房

房地產(chǎn)抵押貸款是銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。目前我國銀行業(yè)接受作為抵押物的房地產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)、廠房、辦公用房、寫字樓、商鋪和個人住宅等。據(jù)統(tǒng)

近年來,房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)成為各銀行重點經(jīng)營的項目,但其發(fā)展過程中存在著諸多風(fēng)險。本文從抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程、特征、償還方式談起,對業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的諸多風(fēng)險,如借款人風(fēng)險、流動性風(fēng)險等一一作了分析,并從建立和完善商業(yè)銀行相關(guān)體系等多個角度提出可操作性措施。

明確的抵押物評估在抵押物成為首要還款來源時有助于將銀行的損失降到最低。但由于對自由市場經(jīng)濟的過分推崇和對市場價值作用的迷信,美國銀行業(yè)在評估和審核抵押房地產(chǎn)價值環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題,間接導(dǎo)致金融危機的產(chǎn)生。reinerlux指出美國的一些銀行盲目地依賴以不動產(chǎn)為抵押物的貸款,在對抵押物進行評估時過分關(guān)注其實時市場價值,卻忽略了其抵押貸款價值,最終在房價

淺談房地產(chǎn)抵押價格評估及風(fēng)險防范

由于房地產(chǎn)本身的特點,房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險,一個方面的風(fēng)險是制度風(fēng)險,另一方面就是給銀行帶來的風(fēng)險,特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險,提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的方法。

本文就實務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(包括共性風(fēng)險、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險、在建工程抵押風(fēng)險以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險)進行了分析,并從銀行等貸款金融機構(gòu)的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風(fēng)險的可供參考的對策。

本文就實務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險（包括共性風(fēng)險、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險、在建工程抵押風(fēng)險以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險）進行了分析，并從銀行等貸款金融機構(gòu)的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風(fēng)險的可供參考的對策。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險也在不斷加大。本文就金融機構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險進行了分析并提出了一些改進措施。

本文就實務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(包括共性風(fēng)險、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險、在建工程抵押風(fēng)險以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險)進行了分析,并從銀行等貸款金融機構(gòu)的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風(fēng)險的可供參考的對策。

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展,作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險的一種防范措施,房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來越多的債權(quán)人所運用。本文從抵押權(quán)人、房地產(chǎn)抵押登記部門等角度分析了房地產(chǎn)抵押存在的風(fēng)險,并簡要的提出防范措施。

一、重視最高額抵押合同的登記抵押合同必須辦理登記,這里要注意兩點:1.抵押登記的意義。根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋和《物權(quán)法》第199條第2款的規(guī)定,抵押登記具有對抗第三人的效力。也就是說,如果僅簽訂抵押合同而未辦理抵押登記,并不導(dǎo)致抵押合同無效,該抵押合同在銀行與抵押人之間仍有效力,只是該抵

引言：\r\n隨著我國商業(yè)銀行的快速發(fā)展，越來越多的工業(yè)企業(yè)利用銀行資金的意識和對銀行的依賴程度不斷增強。這些工業(yè)企業(yè)往往在出現(xiàn)某種資金需求時，以其合法擁有的工業(yè)房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款支持，從而形成了一個工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價市場。工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價，目前已成為許多房地產(chǎn)估價機構(gòu)的一項重要業(yè)務(wù)來源。

由于房地產(chǎn)估價技術(shù)等問題,造成房地產(chǎn)抵押價值高估,對抵押貸款的放貸金額會產(chǎn)生直接影響,進而影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款安全。采取對房地產(chǎn)抵押估價報告易出現(xiàn)問題地方進行重點審核等措施,可以防止房地產(chǎn)抵押價值過高,防范商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險。

2007年美國次級貸款危機引發(fā)全球的金融危機,也給我國房地產(chǎn)抵押貸款敲響了警鐘。我國房地產(chǎn)抵押貸款也具有次級債風(fēng)險的特征,房地產(chǎn)抵押估價作為防范金融風(fēng)險的有效屏障,自身也存在一些問題。本文從房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險防范的角度審視我國的房地產(chǎn)抵押估價,并提出自己的看法和建議措施。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險隨著我國金融環(huán)境的變化而不斷變化。房地產(chǎn)抵押貸款證券化是分散房地產(chǎn)抵押貸款證券化風(fēng)險的有效嘗試。本文具體分析了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的現(xiàn)狀，探討了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的意義，并在此基礎(chǔ)上嘗試性地給出了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的金融風(fēng)險防范措施。