房地產抵押物合法性及其估價

一、確定合法的抵押估價對象在確定某一房地產是否為合法的抵押估價對象時,有時不能僅根據(jù)某一法規(guī)做出判斷,而需要結合多部法規(guī)進行分析。例如,由于《物權法》和《擔保法》均規(guī)定教育等公共福利事業(yè)單位的公益性房地產不得抵押,同時《民辦教育促進法》第三條規(guī)定民辦教育事業(yè)為公益性事業(yè),所以私立學校的教育設施也不得抵押。

估價項目名稱： 委托方：北京中實混凝土有限責任公司 估價方：深圳市世聯(lián)土地房地產評估有限公司北京分公司 估價人員：榮利、譚勇劍、王宜強 估價作業(yè)日期：2009年11月11日至2010年5月18日 估價報告編號：世聯(lián)咨字bj[2010]gf05039號 房地產抵押估價報告 版權聲明 本報告僅供客戶內部使用，版權歸深圳市世聯(lián)土地房地產評估有限公司所有，未經深圳市 世聯(lián)土地房地產評估有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復 制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 北京市海淀區(qū)中關村大街18號（科貿電子城）1c02綜合類房地產 第1頁 pdf文件使用"pdffactorypro"試用版本創(chuàng)建www.***.*** 一、致委托方函 二、估價師聲明 三、估價的假設和限制條件 四、估價結果報告 五、估價技術報告 （一

房地產抵押估價探析

本文針對現(xiàn)行的房地產抵押貸款評估方法中將自有資金與借貸資金混合評估，從而導致評估結果的失真、誤導貸款決策的弊端，從而提出將兩者分開進行評估的細化評估模型。真實評估抵押物的價值，減少信貸風險，對于解決房地產抵押貸款評估中評估結果失真問題具有參考價值。

房地產抵押估價報告 估價項目名稱：嘉禾花園溝頭圓圈27層房地產 抵押價格評估 委托方:xxxx 估價方：**** 估價人員：鄭嘉佳 估價作業(yè)日期：二○一○年十二月6日至十二月十一日 估價報告編號：**** 目錄 一、致委托方函——————————————————--1 二、估價師聲明———————————————————--2 三、估價的假設和限制條件——————————————3 四、估價結果報告—————————————————--4-7 （一）委托方 （二）估價方 （三）估價對象 （四）估價目的 （五）估價時點 （六）價值定義 （七）估價依據(jù) （八）估價原則 （九）估價方法 （十）估價結果 （十一）估價人員 （十二）估價作業(yè)日期 （十三）估價報告應用的有效期 五、估價技術報告—————————————————

銀行信貸業(yè)務中,房地產抵押物是重要的第二還款來源保障,是銀行信貸資產安全的重要保障。房地產抵押貸款已成為現(xiàn)行大多數(shù)銀行所采用的主要貸款方式。然而在實際操作中,卻往往因各種不確定因素而使銀行信貸資產存在較大的風險隱患。因此,一要高度關注第一還款來源,加強對借款人償付能力的分析。由于市場競爭的激烈,銀行為了營銷客戶,拓展市場,往往注重借款人的第二還款來源保障,簡單地把借款人提供的房地產抵押物評估價值進行相應折扣后馬

房地產抵押估價中估價時點原則的運用

揚州市某房地產抵押估價報告——揚州市某房地產評估咨詢有限公司受委托所作的一份完整的房地產抵押評估報告?！　∫?、致委托方函　　二、估價師聲明　　三、估價的假設和限制條件　　四、房地產估價結果報告　　五、房地產評估技術報告　　六、附件　　

房地產抵押估價報告 估價項目名稱：桐君街道桐江花園13幢204室住宅房地產抵押價值評估 委托方：孫豪 估價方：桐廬縣誠信房地產評估事務所 估價人員：姚紅英、岑建軍 估價作業(yè)日期：二00九年十一月四日至二00九年十一月五日 估價報告編號：桐誠房估（2009）字第333號 目錄 第一部分致委托估價方函―――――――――――――――――――――――3 第二部分注冊房地產估價師聲明――――――――――――――――――――4 第三部分估價的假設和限制條件――――――――――――――――――――6 第四部分房地產抵押估價結果報告―――――――――――――――――――8 一、委托估價方――――――――――――――――――――――――――8 二、估價機構―――――――――――――――――――――――――――8 三、估價目的――――

《房地產抵押估價指導意見》規(guī)定:房地產抵押估價時點,原則上為完成估價對象實地查勘之日。從理論上看顯然不合理,原因在于:以抵押為目的的估價,是為了保證貸款的安全,其核心是要求貸款到期時,如果借款人不能償還本息需執(zhí)行抵押物時的變現(xiàn)價值,根本上講不是關心該房地產現(xiàn)時的價值,因此,房地產抵押估價的估價時點應為抵押權交割時點。

傳統(tǒng)的房地產評估業(yè)務便包含房地產抵押估價這一內容，房地產抵押估價在保障金融資產安全方面起著舉足輕重的作用。本人曾從事過與房地產抵押估價有關的工作，親身體驗到目前我國在房地產抵押估價方面有著很大的不足之處有待改進。房地產抵押估價工作涉及企業(yè)和銀行兩個方面，要提高我國房地產顧家的水平，必須二者共同面對，互相配合。

目前房地產抵押現(xiàn)已成為人們購房或融資的首選方式,因此對房地產抵押評估工作進行合理的規(guī)范,具有重要意義。本文就此問題進行了詳細的探討。

房地產抵押估價，要求估價人員不但有深厚的專業(yè)理論知識，豐富的市場經驗，熟練掌握國家有關法規(guī)政策，還要學習掌握與房地產抵押相關的法政政策，《房地產估價規(guī)范》以下簡稱《估價規(guī)范》中也指出：房地產抵押評估應依據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進行。同時還要審查估價對象是否符合抵押條件，核實確定抵押范圍，而不應不負責地將委托部分全部估價。以免修改估價報告，造成重復勞動，卷入糾紛，影響估價機構信譽。特別是要消除估價機構脫鉤之后受經濟利益驅使，對委托人委托什么就估什么，認為哪些房地產可以抵押是登記部門的事的糊涂認識。最大限度地保證抵押權人的合法權益是估價機構面臨的一個重要任務。

隨著房地產抵押貸款評估占評估業(yè)務的比重逐年增大,房地產抵押貸款評估存在的問題也越來越不容忽視。本文試圖從解決實際問題的角度出發(fā)做了分析。

傳統(tǒng)房地產評估方法成本法、收益法和市場法的有限性和主觀性太強,所以應用模糊數(shù)學中的模糊綜合評價模型把評估房地產價值的不確定性因素先定性,再定量.得出適合于房地產抵押價值評估的模型,并運用到實例中驗證合理性.

房地產抵押價格評估

精選文庫 -- 房地產抵押估價報告 估價項目名稱：××××所屬的位于×××××××××號××㎡住宅 用房地產抵押估價報告 委托方：×××× 估價機構：××××××××公司 估價人員：×××、××× 作業(yè)日期：××年××月××日至××年××月××日 報告編號：川××房估報（××）第××號 精選文庫 -- 目錄 致委托方函...................................................................................................1 估價師聲明...................................................................................................

隨著我國金融市場的完善及房地產開發(fā)、交易市場的繁榮，以房地產作為抵押物向銀行進行貸款，已成為企業(yè)和個人籌集資金的重要手段。房地產抵押是一種不確定性的擔保，尤其是在經濟波動幅度大、房地產抵押價值高、還貸時間長、利率變動大的條件下，抵押貸款的風險較大。因此銀行為保證貸款的安全性，會要求對抵押房地產進行估價，由此而產生了以抵押貸款為目的的房地產估價。

隨著我國金融市場的完善及房地產開發(fā)、交易市場的繁榮，以房地產作為抵押物向銀行進行貸款，已成為企業(yè)和個人籌集資金的重要手段。房地產抵押是一種不確定性的擔保，尤其是在經濟波動幅度大、房地產抵押價值高、還貸時間長、利率變動大的條件下，抵押貸款的風險較大。因此銀行為保證貸款的安全性，會要求對抵押房地產進行估價，由此而產生了以抵押貸款為目的的房地產估價。房地產抵押價格的評估是根據(jù)設定抵押時的房地產市場狀況。

隨著金融機構對貸款風險管理的加強,以房地產抵押作為貸款的擔保,因其具有抵押物價值大、不易轉移、抵押權人享有優(yōu)先受讓權等優(yōu)點,而成為各金融機構首選的擔保方式。但在實踐工作中也存在著諸如抵押手續(xù)不規(guī)范、抵押評估不科學、抵押環(huán)節(jié)不暢通及抵押權實現(xiàn)不容易等問題,其中,以抵押評估問題最為突出。

隨著我國近年來房地產市場的蓬勃發(fā)展,房地產交易形式日漸豐富.房地產抵押作為房地產管理工作中的重要內容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產抵押登記工作帶來了諸多問題.如何做到有效的預防,首先我們要清楚問題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問題的表現(xiàn)形式,有針對性的制定相應的對策,以做到防微杜漸,有效應對.

抵押房地產的抵押價格是抵押期屆滿、清償寬限期終了時的迫售清算價格在抵押時的折現(xiàn)值。房地產抵押價格應根據(jù)其價格本質，按本文所述思路評估。