房地產(chǎn)抵押物合法性及其估價

一、確定合法的抵押估價對象在確定某一房地產(chǎn)是否為合法的抵押估價對象時,有時不能僅根據(jù)某一法規(guī)做出判斷,而需要結(jié)合多部法規(guī)進(jìn)行分析。例如,由于《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均規(guī)定教育等公共福利事業(yè)單位的公益性房地產(chǎn)不得抵押,同時《民辦教育促進(jìn)法》第三條規(guī)定民辦教育事業(yè)為公益性事業(yè),所以私立學(xué)校的教育設(shè)施也不得抵押。

估價項(xiàng)目名稱： 委托方：北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司 估價方：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司 估價人員：榮利、譚勇劍、王宜強(qiáng) 估價作業(yè)日期：2009年11月11日至2010年5月18日 估價報告編號：世聯(lián)咨字bj[2010]gf05039號 房地產(chǎn)抵押估價報告 版權(quán)聲明 本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司所有，未經(jīng)深圳市 世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù) 制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號（科貿(mào)電子城）1c02綜合類房地產(chǎn) 第1頁 pdf文件使用"pdffactorypro"試用版本創(chuàng)建www.***.*** 一、致委托方函 二、估價師聲明 三、估價的假設(shè)和限制條件 四、估價結(jié)果報告 五、估價技術(shù)報告 （一

房地產(chǎn)抵押估價探析

本文針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押貸款評估方法中將自有資金與借貸資金混合評估，從而導(dǎo)致評估結(jié)果的失真、誤導(dǎo)貸款決策的弊端，從而提出將兩者分開進(jìn)行評估的細(xì)化評估模型。真實(shí)評估抵押物的價值，減少信貸風(fēng)險，對于解決房地產(chǎn)抵押貸款評估中評估結(jié)果失真問題具有參考價值。

房地產(chǎn)抵押估價報告 估價項(xiàng)目名稱：嘉禾花園溝頭圓圈27層房地產(chǎn) 抵押價格評估 委托方:xxxx 估價方：**** 估價人員：鄭嘉佳 估價作業(yè)日期：二○一○年十二月6日至十二月十一日 估價報告編號：**** 目錄 一、致委托方函——————————————————--1 二、估價師聲明———————————————————--2 三、估價的假設(shè)和限制條件——————————————3 四、估價結(jié)果報告—————————————————--4-7 （一）委托方 （二）估價方 （三）估價對象 （四）估價目的 （五）估價時點(diǎn) （六）價值定義 （七）估價依據(jù) （八）估價原則 （九）估價方法 （十）估價結(jié)果 （十一）估價人員 （十二）估價作業(yè)日期 （十三）估價報告應(yīng)用的有效期 五、估價技術(shù)報告—————————————————

銀行信貸業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)抵押物是重要的第二還款來源保障,是銀行信貸資產(chǎn)安全的重要保障。房地產(chǎn)抵押貸款已成為現(xiàn)行大多數(shù)銀行所采用的主要貸款方式。然而在實(shí)際操作中,卻往往因各種不確定因素而使銀行信貸資產(chǎn)存在較大的風(fēng)險隱患。因此,一要高度關(guān)注第一還款來源,加強(qiáng)對借款人償付能力的分析。由于市場競爭的激烈,銀行為了營銷客戶,拓展市場,往往注重借款人的第二還款來源保障,簡單地把借款人提供的房地產(chǎn)抵押物評估價值進(jìn)行相應(yīng)折扣后馬

房地產(chǎn)抵押估價中估價時點(diǎn)原則的運(yùn)用

揚(yáng)州市某房地產(chǎn)抵押估價報告——揚(yáng)州市某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司受委托所作的一份完整的房地產(chǎn)抵押評估報告?！　∫?、致委托方函　　二、估價師聲明　　三、估價的假設(shè)和限制條件　　四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告　　五、房地產(chǎn)評估技術(shù)報告　　六、附件　　

房地產(chǎn)抵押估價報告 估價項(xiàng)目名稱：桐君街道桐江花園13幢204室住宅房地產(chǎn)抵押價值評估 委托方：孫豪 估價方：桐廬縣誠信房地產(chǎn)評估事務(wù)所 估價人員：姚紅英、岑建軍 估價作業(yè)日期：二00九年十一月四日至二00九年十一月五日 估價報告編號：桐誠房估（2009）字第333號 目錄 第一部分致委托估價方函―――――――――――――――――――――――3 第二部分注冊房地產(chǎn)估價師聲明――――――――――――――――――――4 第三部分估價的假設(shè)和限制條件――――――――――――――――――――6 第四部分房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告―――――――――――――――――――8 一、委托估價方――――――――――――――――――――――――――8 二、估價機(jī)構(gòu)―――――――――――――――――――――――――――8 三、估價目的――――

《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》規(guī)定:房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn),原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日。從理論上看顯然不合理,原因在于:以抵押為目的的估價,是為了保證貸款的安全,其核心是要求貸款到期時,如果借款人不能償還本息需執(zhí)行抵押物時的變現(xiàn)價值,根本上講不是關(guān)心該房地產(chǎn)現(xiàn)時的價值,因此,房地產(chǎn)抵押估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為抵押權(quán)交割時點(diǎn)。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)便包含房地產(chǎn)抵押估價這一內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押估價在保障金融資產(chǎn)安全方面起著舉足輕重的作用。本人曾從事過與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的工作，親身體驗(yàn)到目前我國在房地產(chǎn)抵押估價方面有著很大的不足之處有待改進(jìn)。房地產(chǎn)抵押估價工作涉及企業(yè)和銀行兩個方面，要提高我國房地產(chǎn)顧家的水平，必須二者共同面對，互相配合。

目前房地產(chǎn)抵押現(xiàn)已成為人們購房或融資的首選方式,因此對房地產(chǎn)抵押評估工作進(jìn)行合理的規(guī)范,具有重要意義。本文就此問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

房地產(chǎn)抵押估價，要求估價人員不但有深厚的專業(yè)理論知識，豐富的市場經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握國家有關(guān)法規(guī)政策，還要學(xué)習(xí)掌握與房地產(chǎn)抵押相關(guān)的法政政策，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以下簡稱《估價規(guī)范》中也指出：房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。同時還要審查估價對象是否符合抵押條件，核實(shí)確定抵押范圍，而不應(yīng)不負(fù)責(zé)地將委托部分全部估價。以免修改估價報告，造成重復(fù)勞動，卷入糾紛，影響估價機(jī)構(gòu)信譽(yù)。特別是要消除估價機(jī)構(gòu)脫鉤之后受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，對委托人委托什么就估什么，認(rèn)為哪些房地產(chǎn)可以抵押是登記部門的事的糊涂認(rèn)識。最大限度地保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益是估價機(jī)構(gòu)面臨的一個重要任務(wù)。

隨著房地產(chǎn)抵押貸款評估占評估業(yè)務(wù)的比重逐年增大,房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題也越來越不容忽視。本文試圖從解決實(shí)際問題的角度出發(fā)做了分析。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法成本法、收益法和市場法的有限性和主觀性太強(qiáng),所以應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)中的模糊綜合評價模型把評估房地產(chǎn)價值的不確定性因素先定性,再定量.得出適合于房地產(chǎn)抵押價值評估的模型,并運(yùn)用到實(shí)例中驗(yàn)證合理性.

房地產(chǎn)抵押價格評估

精選文庫 -- 房地產(chǎn)抵押估價報告 估價項(xiàng)目名稱：××××所屬的位于×××××××××號××㎡住宅 用房地產(chǎn)抵押估價報告 委托方：×××× 估價機(jī)構(gòu)：××××××××公司 估價人員：×××、××× 作業(yè)日期：××年××月××日至××年××月××日 報告編號：川××房估報（××）第××號 精選文庫 -- 目錄 致委托方函...................................................................................................1 估價師聲明...................................................................................................

隨著我國金融市場的完善及房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場的繁榮，以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行進(jìn)行貸款，已成為企業(yè)和個人籌集資金的重要手段。房地產(chǎn)抵押是一種不確定性的擔(dān)保，尤其是在經(jīng)濟(jì)波動幅度大、房地產(chǎn)抵押價值高、還貸時間長、利率變動大的條件下，抵押貸款的風(fēng)險較大。因此銀行為保證貸款的安全性，會要求對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行估價，由此而產(chǎn)生了以抵押貸款為目的的房地產(chǎn)估價。

隨著我國金融市場的完善及房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場的繁榮，以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行進(jìn)行貸款，已成為企業(yè)和個人籌集資金的重要手段。房地產(chǎn)抵押是一種不確定性的擔(dān)保，尤其是在經(jīng)濟(jì)波動幅度大、房地產(chǎn)抵押價值高、還貸時間長、利率變動大的條件下，抵押貸款的風(fēng)險較大。因此銀行為保證貸款的安全性，會要求對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行估價，由此而產(chǎn)生了以抵押貸款為目的的房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)抵押價格的評估是根據(jù)設(shè)定抵押時的房地產(chǎn)市場狀況。

隨著金融機(jī)構(gòu)對貸款風(fēng)險管理的加強(qiáng),以房地產(chǎn)抵押作為貸款的擔(dān)保,因其具有抵押物價值大、不易轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)人享有優(yōu)先受讓權(quán)等優(yōu)點(diǎn),而成為各金融機(jī)構(gòu)首選的擔(dān)保方式。但在實(shí)踐工作中也存在著諸如抵押手續(xù)不規(guī)范、抵押評估不科學(xué)、抵押環(huán)節(jié)不暢通及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)不容易等問題,其中,以抵押評估問題最為突出。

隨著我國近年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來了諸多問題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問題的表現(xiàn)形式,有針對性的制定相應(yīng)的對策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對.

抵押房地產(chǎn)的抵押價格是抵押期屆滿、清償寬限期終了時的迫售清算價格在抵押時的折現(xiàn)值。房地產(chǎn)抵押價格應(yīng)根據(jù)其價格本質(zhì)，按本文所述思路評估。