房地產(chǎn)價格隨機波動與評估、抵押風險

近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已逐步成為了我國的經(jīng)濟支柱,對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展起著不可估量的作用。價值評估是房地產(chǎn)行業(yè)的中介產(chǎn)業(yè),在房地產(chǎn)抵押、保險等方面其中重要作用。隨著住房制度的不斷更新,房地產(chǎn)價值評估行業(yè)也應順應時代發(fā)展,轉(zhuǎn)變管理模式,促使房地產(chǎn)向金融事業(yè)方向發(fā)展。

房地產(chǎn)抵押價格評估

現(xiàn)階段國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速,這也促進了房地產(chǎn)價格評估業(yè)務范疇的不斷擴大,逐漸從房地產(chǎn)交易、保險、抵押、稅收延伸到了地產(chǎn)交換等方面.房地產(chǎn)評估工作是一項系統(tǒng)、嚴謹和科學的工作,評估人員不僅需要具備相應的理論基礎(chǔ),還要擁有豐富的工作經(jīng)驗.由于在多數(shù)情況下,房地產(chǎn)評估工作需要建立在理論基礎(chǔ)和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上.此外,房地產(chǎn)評估工作雖然是根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來進行的,然而在具體的發(fā)展中,其中也存在很多的風險.特別是在當下房地產(chǎn)經(jīng)營中,常有風險轉(zhuǎn)嫁情況出現(xiàn),這就給風險評估帶來了影響.

對抵押房地產(chǎn)所選用的價格評估方法,會對最終的評估結(jié)果產(chǎn)生巨大的影響。然而,評估房地產(chǎn)抵押價格的過程中卻會面對潛藏著的多樣風險。為減小評估風險,維護好金融機構(gòu)及關(guān)聯(lián)評估機構(gòu)的總體利益,就應摸索適宜的管控路徑,以助推抵押貸款的總發(fā)展。本文通過采納委托代理等理論,辨識各類別風險的特有誘因,從而設定出可用的管控途徑。

金融風險與房地產(chǎn)抵押評估——20世紀80年代日本的泡沫經(jīng)濟、東南亞90年代末期的金融危機有一個共同點，即銀行持有的大量壞賬是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，這些壞賬對銀行體系的崩潰起到了推波助瀾的作用，由于在這些國家銀行體系占主導地位，最終導致了金融體系的危機。

20世紀80年代日本的泡沫經(jīng)濟、東南亞90年代末期的金融危機有一個共同點，即銀行持有的大量壞賬是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，這些壞賬對銀行體系的崩潰起到了推波助瀾的作用，由于在這些國家銀行體系占主導地位，最終導致了金融體系的危機。這一現(xiàn)象使人們意識到一國的房地產(chǎn)業(yè)與金融風險密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況對金融體系的穩(wěn)定性有著重要的影響。

本文簡要回顧了2007年以來我國大陸地區(qū)房價的異常波動過程,指出\"價值高估風險\"和\"合法性不足風險\"是抵押評估中各類風險的集中體現(xiàn),并深入剖析了這兩類風險的集聚與顯化過程。建議重新審視現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押評估技術(shù)準則,以非公開市場基準下的抵押價值代替市場價值,并更多地考慮成本法和收益法的應用,以防范客觀原因造成的上述兩類抵押評估風險,進而提高抵押評估機構(gòu)及商業(yè)銀行抵抗系統(tǒng)性風險的能力。

分析房地產(chǎn)價格的變化規(guī)律,科學準確地預測未來某一時點的價格,對房地產(chǎn)投資和國家針對房地產(chǎn)過熱問題進行宏觀調(diào)控具有重要指導意義。探討了var方法在房地產(chǎn)收益波動性度量中的應用,并對上海住宅和辦公樓價格指數(shù)時間序列收益率風險進行了實證研究;結(jié)果表明,sv模型能很好刻畫價格指數(shù)實際特征,也能準確地預測房地產(chǎn)價格波動性。

房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)投資開發(fā)和消費融資的重要途徑，是房地產(chǎn)市場繁榮的重要保證。房地產(chǎn)抵押價格評估是抵押貸款的重要依據(jù)．近年來其業(yè)務量逐漸增多，已占評估業(yè)務總量的40%左右，但從評估情況看，以抵押為目的的房地產(chǎn)估價方法忽視了抵押物業(yè)的權(quán)益和經(jīng)營特點．不能客觀地反映價值和價格，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展．因此．探討這個問題具有重要的現(xiàn)實意義。

隨著我國金融體制改革的不斷深入，抵押貸款制度已成為商業(yè)銀行保全資產(chǎn)、防范風險的一項不可或缺的重要措施。與此相適應，抵押資產(chǎn)的評估，也成為我國資產(chǎn)評估行業(yè)中的一個重要業(yè)務領(lǐng)域，大多數(shù)資產(chǎn)評估專業(yè)機構(gòu)都已涉足甚至大力開展了此領(lǐng)域的評估工作。銀行抵押資產(chǎn)中，有相當一部分是屬于房地產(chǎn)抵押。據(jù)了解，目前很多評估機構(gòu)在開展對房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評估過程中均不同程度地存在一些問題，并導致評估結(jié)果失真，給金融機構(gòu)、借款人(抵押人)、評估機構(gòu)自身都帶來了極大的風險。因此，如何在工作中切實做好房地產(chǎn)抵押的評估，不僅具有緊迫的現(xiàn)實意義，同時，從長遠看，對評估理論的發(fā)展、完善，對整個資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范和風險防范都具有十分重要的意義。

議房地產(chǎn)抵押價格評估

內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司 *************************************************************************** *************************************************************************************************** 關(guān)于劉雄虎住宅房地產(chǎn)抵押價格評估 結(jié)果報告書 內(nèi)翰和估字[2012]第0054號 內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司 *************************************************************************** ***************************************************************

抵押房地產(chǎn)的抵押價格是抵押期屆滿、清償寬限期終了時的迫售清算價格在抵押時的折現(xiàn)值。房地產(chǎn)抵押價格應根據(jù)其價格本質(zhì)，按本文所述思路評估。

、對房地產(chǎn)抵押價格評估的認識房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)投資開發(fā)和消費融資的重要途徑，是房地產(chǎn)市場繁榮的重要保證。房地產(chǎn)抵押價格評估是抵押貸款的重要依據(jù)，近年來其業(yè)務量逐漸增多，已占評估業(yè)務總量的４０％左右，但從評估情況看，以抵押為目的的房地產(chǎn)估價方法忽視...

淺談房地產(chǎn)抵押價格評估及風險防范

隨著我國近年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來了諸多問題.如何做到有效的預防,首先我們要清楚問題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問題的表現(xiàn)形式,有針對性的制定相應的對策,以做到防微杜漸,有效應對.

以房地產(chǎn)向銀行進行抵押貸款，已成為許多單位和個人籌集和盤活資金的重要手段，隨之而興起的抵押評估業(yè)務也蜍日益增多，據(jù)統(tǒng)計，目前廣州、深圳等地的評估機構(gòu)所承擔的評估業(yè)務中，80%是抵押評估。如何客觀、公正、科學、合理地評估房地產(chǎn)的抵押價格，既保證金融信貸部門的資金安全，又保障抵押人應得的貸款數(shù)額，是每一個估價師所面臨的新問題，本文對我國抵押評估市場存在的問題，以及潛在的評估風險和管理闡述一些自己的看法。

由于房地產(chǎn)本身的特點,房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風險,一個方面的風險是制度風險,另一方面就是給銀行帶來的風險,特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風險,提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風險的方法。

房地產(chǎn)抵押貸款的風險關(guān)系到商業(yè)銀行貸款的風險,而房地產(chǎn)抵押貸款的風險與房地產(chǎn)的抵押率高低有很大關(guān)系。文章從借款人的收入水平、貸款期限、抵押物的自身狀況論述了房地產(chǎn)抵押貸款抵押率確定的不足之處,以及抵押率過高對商業(yè)銀行造成的理性違約風險。商業(yè)銀行可以通過綜合考慮房地產(chǎn)抵押率確定的影響因素,針對不同貸款狀況確定不同的抵押率來控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風險。

目前，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押價值評估內(nèi)涵要求各不相同，即使同一金融機構(gòu)針對不同類型的抵押物（抵押人）也提出了不同要求。其中，變現(xiàn)費用（變現(xiàn)費用即抵押房地產(chǎn)處置過程中發(fā)生的屬于抵押人應承擔的費用，主要包括房地產(chǎn)變現(xiàn)所需的訴訟費、評估費、拍賣費等），是否應在房地產(chǎn)抵押評估價格中扣除，成為金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押價值評估分歧的焦點。

一、重視最高額抵押合同的登記抵押合同必須辦理登記,這里要注意兩點:1.抵押登記的意義。根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋和《物權(quán)法》第199條第2款的規(guī)定,抵押登記具有對抗第三人的效力。也就是說,如果僅簽訂抵押合同而未辦理抵押登記,并不導致抵押合同無效,該抵押合同在銀行與抵押人之間仍有效力,只是該抵

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國金融市場的穩(wěn)定,它的運作過程存在諸多風險。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險,并給出相關(guān)風險防范建議,如完善相關(guān)評估體系和保險機制、對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率、完善風險防范制度等。