房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還應如何財稅處理

土地出讓金返還的方式有哪些 第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合 同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入 庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房 建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。 第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償) 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介 入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后， 政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合 同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入 庫后以財政支持

返還土地出讓金請示一人民政府有限公司因投資景 觀餐廳摘牌畝土地，費用由企業(yè)全額支付，根據(jù)扶持政策及雙方協(xié)議， 應給予企業(yè)土地出讓金返還萬元；因企業(yè)正在建設，基礎工程已陸續(xù) 完工，需支付工程款，現(xiàn)要求開發(fā)區(qū)返還上述資金。以上請示， 妥否，請批示。有限公司年月日返還土地出讓金請 示二樟樹市人民政府為加快經(jīng)濟發(fā)展，扶持企業(yè)進一步做 大做強，我鎮(zhèn)將地處洋塘洲原鎮(zhèn)魚種場的一宗土地出讓，用于支持江 西陽光安全設備有限公司擴大和興建廠房?，F(xiàn)土地出讓金已全 部繳交市財政。根據(jù)樟府辦發(fā)[20]52號文件精神，請市政府將 上述繳交的土地出讓金返還永泰鎮(zhèn)政府，用于加快小城鎮(zhèn)基礎設施建 設。以上請示妥否，請批示！永泰鎮(zhèn)人民政府返還 土地出讓金請示三印江土家族苗族自治縣人民政府我公 司于20年6月12日通過土地招拍掛的方式取得土地編號為20-56， 宗地面積為

1 企業(yè)取得政府返還土地出讓金的 六種形式及稅務處理 經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引 資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土 地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和 形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入， 其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅認定，本著實質(zhì)重于形式原 則，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內(nèi)容進行判定。今 年以來，相關稽查案例不斷出現(xiàn)，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。 下面結(jié)合實例就企業(yè)取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關的稅務處理 進行分析，以期企業(yè)可以認清納稅事項、規(guī)避涉稅風險。 第一方式政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房 第二方式政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補

企業(yè)取得政府返還土地出讓金的 六種形式及稅務處理 ——肖宏偉 經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引 資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土 地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和 形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入， 其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅認定，本著實質(zhì)重于形式原 則，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內(nèi)容進行判定。今 年以來，相關稽查案例不斷出現(xiàn)，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。 下面結(jié)合實例就企業(yè)取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關的稅務處理 進行分析，以期企業(yè)可以認清納稅事項、規(guī)避涉稅風險。 第一方式政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房 第二方式政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理

企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理 經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引資、建設回遷房、 基礎設施建設等原因。對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度 的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認定為 財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入，其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅 認定，本著實質(zhì)重于形式原則，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內(nèi) 容進行判定。 今年以來，相關稽查案例不斷出現(xiàn)，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。 下面結(jié)合實例就企業(yè)取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關的稅務處理進行分析，以 期企業(yè)可以認清納稅事項、規(guī)避涉稅風險。$z6r4k"t+d 第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房1h.l6p%g6

土地出讓金返還稅務處理技巧(林佳良,2012年)

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。 2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛! 3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。 4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，

１ 土地出讓金收取標準 1．按宜市國土資發(fā)[2002]151號文件和市政府令第80號的規(guī)定，享受房改政 策的房改房上市出售土地出讓金收取按下列公式計算： 出讓金=房屋參考價格×房產(chǎn)證上的建筑面積×1% 房屋參考價格見下表：單位：元/平方米 級別 年代 一二三四五六七 2000年后1250115011001000900850800 90年代120011001000900800750700 80年代11001000900800700650600 70年代1000900800700600550500 2．按宜府發(fā)[2002]39號文件的規(guī)定，經(jīng)濟房、集資房等上市交易的，土地出 讓金按下列公式計算： 出讓金=基準地價×分攤土地面積×45% 基準地價標準見下表：單位：元/平方米 級別 類型 一

重慶市人民政府關于進一步貫徹落實國有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知 2009-12-31 重慶市人民政府關于 進一步貫徹落實國有土地 使用權土地級別基準地價和土地 出讓金標準的通知 渝府發(fā)〔2004〕43號 有關區(qū)人民政府，市政府有關部門： 2002年6月17日，市政府第114次常務會議決定調(diào)整主城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) 國有土地使用權土地級別、基準地價和土地出讓金標準，并印發(fā)了《關于調(diào)整國 有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知》（渝府〔2002〕79 號），自2002年6月18日起，在渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡 區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)主城規(guī)劃區(qū)600 平方公里的范圍內(nèi)執(zhí)行。 隨著我市城市建設的發(fā)展，市政府又印發(fā)了《關于重慶特大城市、都市發(fā) 達經(jīng)濟圈、城市規(guī)劃區(qū)、主城等名稱及相關范圍界定的通知》（

各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構： 市國土房管局《關于調(diào)整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn) 轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土房管局反映。 廣州市人民政府辦公廳 二〇一〇年五月六日 關于調(diào)整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知 市國土房管局 為加強國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源市場配置，進一步加強我市國有建設用地有償使用工作，根 據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理 法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕 28號)和《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）精神，現(xiàn)就調(diào)整我市國有建設用地 使用權出讓金計收標準通知如下： 一、計收土地出讓金的具體情形 （一）1993年

北京土地出讓金如何計算 熱門推薦：租房合同門面租賃合同租房協(xié)議書房產(chǎn)抵押 租房違約金房產(chǎn)證上加名字房屋抵押房屋贈與 土地出讓是政府出讓土地給需要的人租用，那么土地出 讓金就是租用者在需要續(xù)租的情況下向土管部門交租金，由 于各個地方的政策不盡相同，就北京而言，▲北京土地出讓 金如何計算呢?在計算北京土地出讓金時需要我們注意哪些 因素呢？下面將給大家做出詳盡的解釋。 ▲北京土地出讓金如何計算： 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若 干年限的地租之總和。現(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為 它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似 稅非稅性質(zhì)的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性 質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義 1.土地出讓金可以分為地面價與樓面價兩種計算方式，地面 價是每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面 積；2.樓面價為攤到

土地出讓金如何計算？ 土地使用權出讓金是什么？土地使用權出讓金是怎樣 確定的？要經(jīng)過哪些程序？土地使用權出讓金是怎樣計算 的？請閱讀下面的文字了解相關內(nèi)容。 ▲一、土地使用權出讓金的含義 土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使 用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部 貨幣或其他物品及權利折合成貨幣的補償。 ▲二、土地使用權出讓金的確定 土地使用權出讓金的確定有三個過程： 1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓 合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金。1990年5月19 日(含當日)以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之 日的標定地價的60%收取土地出讓金。 第一是估價過程。在這個過程中，政府選擇有土地估價 資格的中介機構對擬出讓的土地進行地價評估。 第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據(jù)其 產(chǎn)業(yè)政策和其他有關政策

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定 價，土地出讓金就是地價。可是對于經(jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等 工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出 讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地 管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土 地使用權有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款 土地出讓金計算方法 土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即 以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除 以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計

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淺議我國土地出讓金制度 葉曉東 摘要：土地出讓金是否可以并入物業(yè)稅征收、如何協(xié)調(diào) 物業(yè)稅和土地出讓金改革之間的關系，這些都是我國土地出 讓金改革中的重大問題。本文對土地出讓金的概念性質(zhì)和理 論基礎、我國土地出讓金制度的形成與發(fā)展、近年來我國土 地出讓金制度的現(xiàn)狀以及我國的土地出讓金是否可以并入 物業(yè)稅征收進行了分析，并認為我國應在保持現(xiàn)有土地出讓 金的基礎上，將部分“土地出讓金”納入物業(yè)稅征收，綜合 利用市場和稅收手段調(diào)控土地市場。 房價過高是困擾我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重大問題之一。針 對這種狀況，國家先后出臺了多項政策措施?，F(xiàn)行的土地出 讓及稅收政策存在明顯弊端。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設和城市土 地出讓金收益，對于城市發(fā)展和增加城市財政收入有著極其 重要的意義，于是地方城市政府就大量地出讓城市國有土 地，導致城市土地出讓過多和閑臵浪費，以及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī) 模過大；雖然政府轉(zhuǎn)而把這筆資金投入城市基礎設

“叫好”還要能“叫座”——評土地出讓金改革——從今年1月1日起開始實行的《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用出讓收支管理的通知》（國辦100號文件），標志著中央對地方土地出讓收益進行統(tǒng)一規(guī)范化管理的改革。該文明確規(guī)定了土地出讓收支全額納入地方基金...

土地出讓金的制度變迂——我國土地出讓金制度的形成與完善是一種強制性的制度變遷。其前提是1987年深圳開展的土地出讓制度試點，相應的制度安排也始于1987年。

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《關于劃撥土地上建造的住宅房補繳土地出讓金的方案》征求意見公告 在土地使用制度改革以前，為解決干部職工住宅困難和社會對住宅 的需求，經(jīng)政府有關部門批準，以行政劃撥土地形式建造了一部分住房。 隨著住房制度改革的深化，此類住房已有相當部分上市出售，進入二級 市場流轉(zhuǎn)，有部分住戶提出要求補辦出讓手續(xù)。根據(jù)有關法律、法規(guī)及 政策，結(jié)合本區(qū)實際，提出如下處理方案，并征求本區(qū)市民意見。 一、繳納出讓金的對象。已購多層成套商品房土地原屬行政劃撥的， 原則上繼續(xù)保持行政劃撥形式，房地產(chǎn)可以進行轉(zhuǎn)讓，如經(jīng)金融部門許 可允許抵押。個別住戶確有要求補辦出讓的，由購房者按本意見繳納土 地出讓金。但下列范圍不允許補辦出讓手續(xù)： 1、已被列入舊城改造拆遷范圍的； 2、被認定為危房的； 3、1985年前建造的住房。 二、補繳出讓金的基數(shù)及補繳比例確定。根據(jù)2004年10月份區(qū)政 府侖政[2004]92號文件

土地出讓金并入物業(yè)稅的利弊分析與政策建議——據(jù)悉：“十一五”期間，我國將穩(wěn)步推行物業(yè)稅，其中會將一次性繳納的土地出讓金并入物業(yè)稅。本文通過分析土地出讓金并入物業(yè)稅后的利與弊，認為物業(yè)稅的基本框架應該作相應調(diào)整，并提出具體的政策建議。

容積率增加應怎樣補交土地出讓金 姓名：杜金表 在回答該問題之前，我們首先要知道，房地產(chǎn)開發(fā)商隨便改變建筑容積率的行為屬于 違反《國有土地出讓合同》的違約行為。國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市 總體規(guī)劃，對所出讓國有土地范圍內(nèi)的建筑物，已明確了最高的規(guī)劃建筑容積率，這也是 《國有土地出讓合同》中一個重要的合同條款，如果土地開發(fā)商不能滿足《國有土地出讓 合同》約定的指標，增加了建筑容積率，這屬于合同違約，是要負法律責任的。 這里的容積率指的是建筑容積率，是指建筑物總面積與宗地總面積之比。在宗地面積 一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設總面積就越大，土地利用率就越高，地價也 就越高，因而在國有土地出讓時，房地產(chǎn)開發(fā)商應繳納的土地出讓金也就越高。如果開發(fā) 商在較低的建筑容積率標準下取得國有建設用地使用權，然后在建設過程中增加建筑容積 率，從而使建筑面積增加，就會獲得更多的銷售利潤

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。在這三種方式 中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現(xiàn) 象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定， 具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行 為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價標準至關重要。 區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：1992年原國家 土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金， 區(qū)別土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取， 最低不得低于標定地價的40%”；1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權 最低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓最低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用 途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄 市確定，確定協(xié)議出