基于特征價(jià)格模型房地產(chǎn)專業(yè)產(chǎn)學(xué)研數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)

特征價(jià)格理論主要由lancaster的偏好理論和rosen的特征市場(chǎng)均衡模型兩部分構(gòu)成。通過(guò)對(duì)國(guó)外文獻(xiàn)的梳理,本文將特征價(jià)格模型的發(fā)展分為四個(gè)階段,同時(shí)介紹了特征價(jià)格模型在房地產(chǎn)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,并進(jìn)行了評(píng)述

gis作為大數(shù)據(jù)時(shí)代的重要組成部分，正以前所未有的速度向前發(fā)展。如何利用gis技術(shù)以及房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)技術(shù)，使之很好的結(jié)合起來(lái)，成為房地產(chǎn)估價(jià)信息產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的高效輔助工具，從而為估價(jià)數(shù)據(jù)管理提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確和客觀的技術(shù)支撐，已成為估價(jià)數(shù)據(jù)管理信息化建設(shè)的主要目標(biāo)。本文主要介紹gis（地理信息系統(tǒng)）在房地產(chǎn)批量評(píng)估工作的其中一個(gè)應(yīng)用實(shí)例，希望為同行提供一些啟發(fā)。

地理信息科學(xué)是在衛(wèi)星遙感（rs）、全球定位系統(tǒng)（gps）、地理信息系統(tǒng)（gis）、數(shù)字傳輸網(wǎng)絡(luò)等一系列現(xiàn)代信息技術(shù)高度集成，以及信息科學(xué)與地球系統(tǒng)科學(xué)交叉的基礎(chǔ)之上所形成的科學(xué)體系。地理信息是指直接或間接與地球上的空間位置有關(guān)的信息，又常稱為空間信息。

本文基于交易者預(yù)期和正反饋,建立了一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)模型。根據(jù)該模型,分類討論了交易者對(duì)房地產(chǎn)政策預(yù)期的不同,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格演變方向的影響。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)調(diào)控政策能否有效,除取決于政策出臺(tái)時(shí)間、政策力度外,還取決于其能否有效改變交易者對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。

本文簡(jiǎn)要介紹了arma模型的理論知識(shí)，并針對(duì)1998年1季度到2006年3季度的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析，然后運(yùn)用所建模型對(duì)2006年四季度以及2007年一季度的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)做了預(yù)測(cè)，并給出精度誤差值，收到了很好的效果，所以模型具有一定的參考價(jià)值。

本文簡(jiǎn)要介紹了arma模型的理論知識(shí),并針對(duì)1998年1季度到2006年3季度的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析,然后運(yùn)用所建模型對(duì)2006年四季度以及2007年一季度的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)做了預(yù)測(cè),并給出精度誤差值,收到了很好的效果,所以模型具有一定的參考價(jià)值。

文章建立了一個(gè)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫進(jìn)行了研究。首先選取了6個(gè)變量作為模型的解釋變量,然后利用我國(guó)2001-2003年三年間全國(guó)除西藏外的30個(gè)省級(jí)行政區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)共90對(duì)進(jìn)行回歸,在經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)后,采取了一個(gè)模型,據(jù)此來(lái)預(yù)測(cè)以后年份的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。從預(yù)測(cè)的結(jié)果來(lái)看,模型回歸結(jié)果基本令人滿意。

文章通過(guò)分析,指出我國(guó)的房地產(chǎn)隨著人們收入的提高已經(jīng)慢慢從最初的消費(fèi)品過(guò)渡到投資品,具有投資特性,其價(jià)格受到投資者預(yù)期的影響,以至于國(guó)家的各種針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控政策效果都不明顯。通過(guò)研究投資者的預(yù)期形成,以及預(yù)期的影響因素,把投資者預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度用定量的方法表示出來(lái),以引起對(duì)投資者預(yù)期的重視。

基于adf單位根檢驗(yàn),協(xié)整理論,svar模型等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,以利率變動(dòng)對(duì)西安市房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制為研究對(duì)象,采用實(shí)證分析的方法進(jìn)行研究,揭示了西安市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)名義利率和實(shí)際利率變動(dòng)的響應(yīng)及其各自的影響作用關(guān)系。結(jié)果表明:名義利率對(duì)西安市房地產(chǎn)價(jià)格的短期和長(zhǎng)期波動(dòng)都有著正向影響,而實(shí)際利率在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有抑制作用,長(zhǎng)期波動(dòng)有著正向影響,但是波動(dòng)性不如名義利率。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的建立忽略了對(duì)商品同質(zhì)性的要求,特征價(jià)格模型可以解決同質(zhì)性問(wèn)題,但多樣的函數(shù)形式下得出的結(jié)果也存在一定的差距。因而,文中將box-cox變換應(yīng)用于特征價(jià)格指數(shù)的建立過(guò)程中。在西安市住宅數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上,通過(guò)box-cox變換,選擇對(duì)數(shù)線性函數(shù)建立特征價(jià)格模型,并以此編制價(jià)格指數(shù)。研究結(jié)果表明,box-cox特征價(jià)格指數(shù)具有相對(duì)精確性。

以房地產(chǎn)的評(píng)估值作為稅基是房地產(chǎn)稅立法征收的必由之路,也是國(guó)際通行作法。如何更好地求取城市房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)稅制改革必須面臨的重要課題。國(guó)際上,不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估主要依靠\"計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(cama)\"實(shí)現(xiàn),而cama系統(tǒng)的核心是建立估價(jià)模型。本文以成都市當(dāng)前存量住宅數(shù)據(jù)為例,基于主成分分析和對(duì)數(shù)回歸分析,建立特征價(jià)格模型,就房地產(chǎn)稅稅基的批量估價(jià)進(jìn)行實(shí)證分析,并利用比率分析對(duì)模型估計(jì)值的可靠性進(jìn)行評(píng)估。研究結(jié)果表明各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)均理想,通過(guò)模型求取的估值可靠性很高,模型可以被應(yīng)用和推廣。

簡(jiǎn)要地介紹了特征價(jià)格理論以及特征價(jià)格模型的建立方法,然后結(jié)合特征價(jià)格模型和gis,對(duì)基于特征價(jià)格模型的房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

通過(guò)選取2009年中國(guó)31個(gè)省市(除去香港、臺(tái)灣、澳門)的相關(guān)數(shù)據(jù)作為樣本,利用probit模型實(shí)證分析了房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素,最后得到居民儲(chǔ)蓄額與城鎮(zhèn)人口數(shù)均與房地產(chǎn)銷售價(jià)格呈顯著正相關(guān)的關(guān)系。

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升,內(nèi)需不旺而居民儲(chǔ)蓄居高不下的社會(huì)背景下,本文建立向量自回歸(var)模型并使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解進(jìn)行分析,試圖研究在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期,房?jī)r(jià)波動(dòng)如何影響城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄,試圖為我國(guó)高房?jī)r(jià)、高儲(chǔ)蓄、低消費(fèi)的現(xiàn)象給予合理解釋。運(yùn)用總量數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)與城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果表明我國(guó)房?jī)r(jià)上漲刺激了居民的預(yù)防性儲(chǔ)蓄。

本研究選取了2005年1月至2013年12月之間太原市的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與繳納稅收建立了tarch模型,實(shí)證證明了太原房?jī)r(jià)的波動(dòng)存在集聚性和杠桿效應(yīng)。且利好消息和利空消息對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)具不同的沖擊作用,而稅率政策在太原市房?jī)r(jià)調(diào)劑方面具有較為明顯的效果,并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)的政策建議。

近年來(lái)不斷上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注,分析影響我國(guó)房?jī)r(jià)的因素并研究其影響程度,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有至關(guān)重要的作用。本文根據(jù)2006—2016年的季度數(shù)據(jù),運(yùn)用var模型對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明,房地產(chǎn)價(jià)格受城鎮(zhèn)居民可支配收入的影響較大;房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售面積、存貸款基準(zhǔn)利率存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系。

本研究選取了2005年1月至2013年12月之間太原市的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與繳納稅收建立了tarch模型,實(shí)證證明了太原房?jī)r(jià)的波動(dòng)存在集聚性和杠桿效應(yīng)。且利好消息和利空消息對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)具不同的沖擊作用,而稅率政策在太原市房?jī)r(jià)調(diào)劑方面具有較為明顯的效果,并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)的政策建議。

本文主要研究我國(guó)31個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的動(dòng)態(tài)影響,研究發(fā)現(xiàn):不同宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響差異明顯,而房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)各因素雖然有影響,但影響不大。因此,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行壓力的背景下,政府必須正確把握房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用,建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制,才能保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

為了反映房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)變動(dòng)情況,采用特征價(jià)格法建立了深圳市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)模型,并采用實(shí)際的成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì)原始交易數(shù)據(jù)的修正,將不同品質(zhì)的房產(chǎn)修正為同一品質(zhì)的房產(chǎn),使房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算更加科學(xué)、客觀。連續(xù)運(yùn)行五年的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明,基于特征價(jià)格法編制的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)具有合理性和可行性。

房地產(chǎn)作為一個(gè)熱門話題,與人們生活緊密相連.許多專家學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)指標(biāo)從不同角度對(duì)其進(jìn)行了研究.以時(shí)間序列多元回歸分析為主要分析手段,包括多重共線性檢驗(yàn)、平穩(wěn)性檢驗(yàn)、誤差修正模型等一系列模型方法,對(duì)房地產(chǎn)指標(biāo)進(jìn)行綜合處理,從而可以得到響應(yīng)變量與解釋變量指標(biāo)之間的整體關(guān)系.

組合預(yù)測(cè)理論與建模技術(shù)對(duì)于信息不完備的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有一定的實(shí)用性,鑒于房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性和非線性的特征,利用成都房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù),分別采用改進(jìn)的灰色預(yù)測(cè)模型、rbf神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型建立了成都房地產(chǎn)價(jià)格的單項(xiàng)預(yù)測(cè)模型,并對(duì)單項(xiàng)預(yù)測(cè)模型的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了比較分析。采用標(biāo)準(zhǔn)差法進(jìn)行權(quán)重分配,將兩個(gè)模型進(jìn)行組合,建立了成都房地產(chǎn)價(jià)格的組合預(yù)測(cè)模型。運(yùn)用該模型對(duì)成都未來(lái)5年的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

提出了一種結(jié)合非線性回歸技術(shù)的灰色gm(1,1)模型的改進(jìn)模型.利用我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)作為研究對(duì)象,用以驗(yàn)證所提方法的有效性和準(zhǔn)確性.根據(jù)實(shí)證結(jié)果,說(shuō)明了新的改進(jìn)模型有效提高了經(jīng)典灰色模型的預(yù)測(cè)精度.