基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估土地價(jià)格相關(guān)問題

!" !"#$%&!’()*+,-./0112年第30期4總022期5廣西市場與價(jià)格 價(jià)格鑒證 一、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其局限 性 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用基準(zhǔn)地 價(jià)，通過對具體區(qū)位、土地使用年 限、建筑容積率等的比較，將基準(zhǔn)地 價(jià)修正到估價(jià)對象宗地價(jià)格的一種 估價(jià)方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 !"#"$%條對基準(zhǔn)地價(jià)定義為：“在政 府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由 估價(jià)對象所處的地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào) 整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格”。 在土地有償使用制度改革初 期，基準(zhǔn)地價(jià)對各級政府 制訂出讓底價(jià)、估價(jià)機(jī)構(gòu) 評估宗地價(jià)發(fā)揮了很大 作用。但是由于我國將土 地作為資產(chǎn)管理的歷史 短，對土地價(jià)格的研究也 始于土地使用制度改革 之后，因此這些早期制訂 的基準(zhǔn)地價(jià)，在當(dāng)前已顯 現(xiàn)出它的局限性。 縱觀各地已制訂的

如何用剩余法評估待建筑土地價(jià)格

如何用剩余法評估待建筑土地價(jià)格

在我國土地制度改革的不斷深化下,土地價(jià)格已經(jīng)成為合理配置土地供給與需求的重要手段。而土地價(jià)格的評估在對土地的選擇與運(yùn)用上起到了關(guān)鍵性的作用。土地價(jià)格的評估方法有很多種,本文主要選取其中的幾種方法進(jìn)行綜合分析,并從中指出土地價(jià)格評估方法的適用條件與優(yōu)缺點(diǎn)。

土地是具有獨(dú)一無二性和價(jià)值量大的資產(chǎn),其價(jià)格的評估有多種方法。成本逼近法在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中運(yùn)用比較廣泛,但往往由于各種限制被看作是\"最后一招估價(jià)法\"。文章首先簡單介紹了成本逼近法的基本情況,其次通過案例重點(diǎn)研究了成本逼近法中土地價(jià)格評估的步驟,分析了參數(shù)選取的技巧,最后總結(jié)了該方法在實(shí)踐中應(yīng)注意的一些問題,在未來估價(jià)實(shí)務(wù)中具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

收益還原法是進(jìn)行土地價(jià)格評估時(shí)常用的方法之一。如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、資本化率及收益年限等,他們都不同程度的影響了評估的科學(xué)性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益還原法在運(yùn)用過程中產(chǎn)生的問題應(yīng)該引起重視。

利用城市地價(jià)具有空間集聚、與距離正相關(guān)性的特點(diǎn),劃分土地價(jià)格的近似區(qū)域,同時(shí)運(yùn)用數(shù)學(xué)模型回歸空間距離與價(jià)格之間的關(guān)系,得到\"距離修正系數(shù)\

我國房價(jià)不斷走高,土地價(jià)格也水漲船高。因此,如何對土地進(jìn)行正確合理的評估定價(jià),對政府、信貸機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu),都有著十分重要的意義。該文通過對當(dāng)前我國土地評估現(xiàn)狀展開分析,探討發(fā)現(xiàn)土地評估過程中存在的問題,并在此基礎(chǔ)上提出適宜重慶地區(qū)的土地評估方法,建立土地評估計(jì)算公式,并進(jìn)行應(yīng)用,以期更好地為土地評估工作提供技術(shù)支撐。

現(xiàn)代社會(huì),土地是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)資源,土地開發(fā)是國家重要的經(jīng)濟(jì),土地收入,國家財(cái)政收入的重要組成部分的土地交易頻繁,科學(xué)合理的土地價(jià)格估價(jià)方法,是土地的公平貿(mào)易的重要工具,所以本文討論了土地價(jià)格評估方法的現(xiàn)實(shí)意義。

由于環(huán)境的改變、收入的增加、城市建設(shè)規(guī)模越來越大等各種因素的影響，導(dǎo)致城市土地價(jià)格也發(fā)生了變化：現(xiàn)代化建設(shè)中，城市土地價(jià)格評估體系已經(jīng)由間接方式向著直接方式發(fā)展．很好地滿足了社會(huì)發(fā)展對土地資源的需求，對于推動(dòng)我國土地市場長遠(yuǎn)發(fā)展起到一定作用。

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,城市建設(shè)規(guī)模越來越大,給城市土地資源的有效利用提出了更高要求,以不斷提高城市土地價(jià)格評估水平,為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供可靠保障。本文就城市土地價(jià)格的評估情況進(jìn)行闡述,對城市土地價(jià)格評估需要注意的內(nèi)容進(jìn)行分析,提出城市土地價(jià)格評估的基本流程,從而為城市土地價(jià)格預(yù)測相關(guān)研究提供可參考依據(jù)。

利用城市地價(jià)具有空間集聚、與距離正相關(guān)性的特點(diǎn)，劃分土地價(jià)格的近似區(qū)域，同時(shí)運(yùn)用數(shù)學(xué)模型回歸空間距離與價(jià)格之間的關(guān)系，得到“距離修正系數(shù)”，將該修正系數(shù)應(yīng)用到土地價(jià)格測算系統(tǒng)中，提升土地市場管理工作效率與科學(xué)決策水平，為土地市場管理、土地出讓工作提供有效的技術(shù)保障。

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及說明表的編制 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià) 及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修 正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng) 的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評估出宗地地價(jià)。 一、基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度值的計(jì)算 以土地級別為單位，以各級別中最高、最低定級因素總分值所對 應(yīng)的單元地價(jià)作為上、下限值，分別與相應(yīng)級別的基準(zhǔn)地價(jià)相減，得 到上調(diào)或下調(diào)的最高值。計(jì)算公式如下： 上調(diào)幅度計(jì)算公式： f1=[（inh—iib）/iib]×100%（10-1） 下調(diào)幅度計(jì)算公式： f2=[（inb—inl）/iib]×100%（10-2） 式中：f1--基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度； f2--基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度； iib--級別基準(zhǔn)地價(jià)； inh--級別單元總分上限值所對應(yīng)的地價(jià)； inl--級別單元總

一級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說明表 距離單位：米 因素微觀因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣 繁華 程度 距商服中心距離 r500 基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 生活設(shè)施完善度完善較完善一般較差差 公用設(shè)施完備度完備較完備一般較差差 自然 條件 文體設(shè)施方便程度方便較方便一般不甚方便不方便 洪澇災(zāi)害 50年 一遇 20年一遇10年一遇偶爾淹沒 經(jīng)常淹 沒 污染狀況好較好一般較劣劣 宗地 條件 周圍土地利用類型文教辦公、住宅綜合商業(yè)工業(yè) 房屋朝向南東南東北西北西 宗地形狀、面積 有利于 建筑 對建筑稍 有影響 對建筑 有較大 影響 容積率>2.52.01.51.2<1.0 一級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說明表（%） 因素微觀

一級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說明表 距離單位：米 因素微觀因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣 交通條 件 道路通達(dá)度好較好一般較差差 對外交通便利程度便利較便利一般不甚便利不便利 基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 供水 有保 障 基本有保 障 一般較差差 排水好較好一般較差差 電訊方便較方便一般不甚方便不方便 宗地 條件 相關(guān)企業(yè)聚集效益高較高一般較低低 宗地形狀、面積 有利于 建廠房 建廠房稍 有不利 不利于 建廠房 一級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說明表 因素微觀因素 變化 幅度 優(yōu)較優(yōu)一般劣較劣 交通條 件道路通達(dá)度 8.59 ～ -8.59 8.594.290-4.29-8.59 對外交通便利程度 5.85 ～ -5.85 5.852.920-2.92-5.85 基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 供水 7.02 ～ -7.02 7.

土地估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：***************有限公司擁有的 位于惠州市**************** *******一塊工業(yè)用地土地使用 權(quán)市場價(jià)格評估 受托估價(jià)單位：***********土地評估有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號：****字[2009]第***號 提交估價(jià)報(bào)告日期：二00九年四月二十二日 關(guān)鍵詞：惠州市*************旁 土地使用權(quán)市場價(jià)值 *****土地評估有限公司 二00九年四月 1 目錄 第一部分總述...........................................1 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱........................................1 二、委托估價(jià)方....

由于歷史原因，城市中存在大量的居民私房。隨著舊城改造建設(shè)的開展和國有土地上房屋征收和拆遷工作的開展，對城鎮(zhèn)私房用地使用權(quán)性質(zhì)、類型的分析，明晰私房所有者的權(quán)益，保障拆遷人和被拆遷人的合法利益。

本文分析了土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。影響房價(jià)的原因是多種多樣的,土地的價(jià)格僅僅是房產(chǎn)價(jià)格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。

2015年2月,全國人大授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)縣(市、區(qū)),進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)。2016年3月,中國人民銀行等六部門印發(fā)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。如何確定宅基地價(jià)格,因而成為試點(diǎn)中亟須面對和解決的問題。目前,城鎮(zhèn)土地已經(jīng)形成了較為完善的價(jià)格體系,并且出臺(tái)了城鎮(zhèn)土地分等、定級、估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),相較而言,宅基地估價(jià)缺少相應(yīng)依據(jù),必須從理論研究和實(shí)踐探索

為了使房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行正確的投資決策,應(yīng)用綜合評估的方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地進(jìn)行價(jià)格評估,指出了該法的優(yōu)點(diǎn),并結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,介紹了該法的應(yīng)用。實(shí)踐表明,在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用該方法可以得到較真實(shí)的土地價(jià)格。

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濟(jì)寧市城區(qū)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)