施工單位受償權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行抵押權(quán)

關(guān)于設(shè)立法定抵押權(quán)_工程留置權(quán)_優(yōu)先受償權(quán)的研究——關(guān)于設(shè)立法定抵押權(quán)_工程留置權(quán)_優(yōu)先受償權(quán)的研究

隨著我國(guó)基礎(chǔ)投資建設(shè)的加快和房地產(chǎn)建筑業(yè)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)中發(fā)包人拖欠承包人墊付的建設(shè)工程款現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重，已經(jīng)成為一個(gè)突出的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，為此，我國(guó)對(duì)建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)專門進(jìn)行了立法規(guī)定。但是實(shí)踐中，該法律規(guī)定常常與其他債權(quán)人特別是銀行的抵押優(yōu)先權(quán)形成沖突，

在商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)中,由于工程承包人的建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于銀行的貸款抵押權(quán),加大了銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》和最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中有關(guān)條款進(jìn)行分析,闡述了兩者之間的法律關(guān)系及其在實(shí)踐中的正確適用,提出了相應(yīng)的防范對(duì)策和補(bǔ)救措施。

房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及復(fù)雜的法律關(guān)系,使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨諸多風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)的落腳點(diǎn)主要是銀行抵押權(quán)的安全性和有效性。銀行抵押權(quán)一旦受限或存在瑕疵,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)既是現(xiàn)實(shí)的也是潛在的。本文以建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)為出發(fā)點(diǎn),分析承包人優(yōu)先權(quán)對(duì)銀行抵押權(quán)限制,銀行貸款抵押物可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),提出商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,以確保信貸資金安全。

隨著我國(guó)基礎(chǔ)投資建設(shè)的加快和房地產(chǎn)建筑業(yè)的快速發(fā)展,建筑行業(yè)中發(fā)包人拖欠承包人墊付的建設(shè)工程款現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重,已經(jīng)成為一個(gè)突出的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題,為此,我國(guó)對(duì)建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)專門進(jìn)行了立法規(guī)定。但是實(shí)踐中,該法律規(guī)定常常與其他債權(quán)人特別是銀行的抵押優(yōu)先權(quán)形成沖突,往往成為

我國(guó)1999年頒布的《中華人民共和國(guó)合同法》正式確立了建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)制度。該制度的確立,從保護(hù)工程承包人及農(nóng)民工的合法權(quán)益角度出發(fā),通過(guò)賦予承包人的法定權(quán)利,為解決日益嚴(yán)重的建設(shè)工程價(jià)款及農(nóng)民工工資拖欠問(wèn)題創(chuàng)造了一個(gè)較好的法律保障。本文主要圍繞在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之間權(quán)利沖突的原因分析及解決等問(wèn)題展開論述。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中銀行抵押權(quán)的保護(hù) ———從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償談起 ■張家良 　　根據(jù)最高人民法院2002年6月11日頒布的《關(guān) 于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱《批 復(fù)》),“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案 件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第286條的 規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押 權(quán)和其他債權(quán);消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大 部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先 受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！币虼?銀行在房地產(chǎn)開發(fā)建 設(shè)中的抵押權(quán)可能為此受到相應(yīng)的影響,甚至給銀行 貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn),這與銀行針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)大量 發(fā)放貸款的初衷相違背。下面試從一案例談起。 a房地產(chǎn)公司于2003年1月以其15畝國(guó)有土地 使用權(quán)(出讓取得)向b銀行抵押貸款250萬(wàn)元。2003 年2月,a公司與

73 architectureandconstruction construction 2003年第2期建筑 案件介紹: 2001年5月28日，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)業(yè)公 司）與某建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）簽訂建設(shè)工 程承包合同。合同約定:實(shí)業(yè)公司將其辦公樓發(fā)包給建筑公司承 建;建筑面積5200平方米;工程包工包料，每平方米造價(jià)800元， 總計(jì)工程款為416萬(wàn)元;合同簽訂后二日內(nèi)先支付30%工程款， 其余工程款按工程進(jìn)度分批撥付，工程竣工驗(yàn)收合格并經(jīng)工程 決算后十日內(nèi)付清全部工程款;合同工期為11個(gè)月，開工日期 為2001年6月1日，竣工日期為2002年5月1日。雙方還約定了 違約責(zé)任等有關(guān)合同條款。 2002年5月8日工程竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格，并交付使用。因 工程設(shè)計(jì)變更等原因，2002年5月27日雙方就工程進(jìn)行了決算，

工資收入權(quán)抵押權(quán)貸款設(shè)想變現(xiàn)了嗎——工資收入權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，很可能依然停留在“設(shè)想”階段，并沒(méi)有實(shí)施。

抵押貸款展期中抵押權(quán)的效力問(wèn)題——抵押貸款展期中抵押權(quán)的效力問(wèn)題

為落實(shí)《合同法》第286條保護(hù)農(nóng)民工生存權(quán)的立法宗旨,最高人民法院雖然規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的絕對(duì)優(yōu)先地位,但是諸多因素導(dǎo)致權(quán)利沖突的新問(wèn)題缺乏明確的理論指導(dǎo),以至于司法機(jī)關(guān)在眾多受保護(hù)利益主體中難以抉擇,降低了立法與司法的協(xié)調(diào)性以及法律調(diào)整的效率。本研究認(rèn)為,鑒于諸多民事利益相互交織、難以統(tǒng)一排序且不存在絕對(duì)優(yōu)先的權(quán)利,應(yīng)秉承"保護(hù)特定主體利益"的基本原則考慮與其他利益的交互影響。

為落實(shí)《合同法》第286條保護(hù)農(nóng)民工生存權(quán)的立法宗旨,最高人民法院雖然規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的絕對(duì)優(yōu)先地位,但是諸多因素導(dǎo)致權(quán)利沖突的新問(wèn)題缺乏明確的理論指導(dǎo),以至于司法機(jī)關(guān)在眾多受保護(hù)利益主體中難以抉擇,降低了立法與司法的協(xié)調(diào)性以及法律調(diào)整的效率。本研究認(rèn)為,鑒于諸多民事利益相互交織、難以統(tǒng)一排序且不存在絕對(duì)優(yōu)先的權(quán)利,應(yīng)秉承＂保護(hù)特定主體利益＂的基本原則考慮與其他利益的交互影響。

為落實(shí)《合同法》第286條保護(hù)農(nóng)民工生存權(quán)的立法宗旨,最高人民法院雖然規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的絕對(duì)優(yōu)先地位,但是諸多因素導(dǎo)致權(quán)利沖突的新問(wèn)題缺乏明確的理論指導(dǎo),以至于司法機(jī)關(guān)在眾多受保護(hù)利益主體中難以抉擇,降低了立法與司法的協(xié)調(diào)性以及法律調(diào)整的效率.本研究認(rèn)為,鑒于諸多民事利益相互交織、難以統(tǒng)一排序且不存在絕對(duì)優(yōu)先的權(quán)利,應(yīng)秉承“保護(hù)特定主體利益”的基本原則考慮與其他利益的交互影響.

建設(shè)工程承包優(yōu)先權(quán)(以下簡(jiǎn)稱承包優(yōu)先權(quán))是指承包人在發(fā)包人未按照約定支付工程價(jià)款，并經(jīng)催告仍不支付時(shí)，有權(quán)將該工程協(xié)議折價(jià)或申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，并就折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供提保的不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，有權(quán)將其折價(jià)、拍賣或者變賣，并就其所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。本文所稱的抵押權(quán)特指以在建或已建建筑物為抵押物的抵押權(quán)。

建筑工程發(fā)包方拖欠承包人的工程款,在一定前提下,是承包人的法定優(yōu)先受償款,但《房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》并未確定抵押評(píng)估必須明確的優(yōu)先受償權(quán)的范圍、行使優(yōu)先受償權(quán)的限制、行使優(yōu)先權(quán)的期限等問(wèn)題,都需要在評(píng)估抵押價(jià)值中確定。本文根據(jù)高法的司法解釋,對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析。

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，發(fā)包人逾期不付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。

抵押是常見(jiàn)的一種擔(dān)保形式,對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義。本文從房地產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償性、追及性、特定性、附從性、不可分性、物上代位性等方面的特點(diǎn),分析了房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的一些法律問(wèn)題。對(duì)建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)的原因進(jìn)行了初步探討,同時(shí)指出,在實(shí)際中我國(guó)房地產(chǎn)的抵押權(quán)可能是物權(quán),也可能是債權(quán)。

本文就房地產(chǎn)抵押與租賃的先后順序及兩者之間存在的矛盾進(jìn)行法律解讀,對(duì)租賃合同是否經(jīng)過(guò)登記公示、抵押權(quán)是否受到影響和抵押權(quán)和租賃權(quán)進(jìn)行分析研究,指出我國(guó)目前租賃權(quán)登記公示法律制度存在不足,有待進(jìn)一步完善。

在哪些情況下抵押權(quán)人可以處分抵押房產(chǎn)——抵押權(quán)人在發(fā)生如下情形之一時(shí)，可處分抵押房產(chǎn)：

如何合理有效運(yùn)用“工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)” “工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)”，按照我國(guó)《合同法》第286條的規(guī)定，是指發(fā)包人未 按照約定支付價(jià)款，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期 不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人 協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就 該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。 一、優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利期限。 最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋（2002） 16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)司法解釋》）第四條規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使 優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日 起計(jì)算。因此，工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的行使必須在法律規(guī)定的6個(gè)月期限內(nèi)行使，若 承包人怠于行使其權(quán)利超過(guò)規(guī)定的時(shí)間，優(yōu)先權(quán)就消滅，承包人就不再享有工程 價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)最

所謂建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指建設(shè)工程的發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款，經(jīng)催告逾期不支付，承包人與發(fā)包人協(xié)議或申請(qǐng)人民法院拍賣，并就所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。合同法創(chuàng)設(shè)的這一新的法律制度，是立法機(jī)關(guān)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)以及近幾年來(lái)民法學(xué)界關(guān)于物權(quán)法的研究成果，完善了擔(dān)保法中的不動(dòng)產(chǎn)抵押制度。為解決惡意拖欠建設(shè)工程價(jià)款的社會(huì)問(wèn)題，以保護(hù)建筑行業(yè)的生存和發(fā)展提供法律制度上的保障。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行抵押借款協(xié)議書 　　縣　　　鄉(xiāng)　　　　協(xié)議字第　　　　號(hào) 　　經(jīng)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行　　　　縣支行　　　營(yíng)業(yè)所（以下簡(jiǎn)稱貸款方）與　?。ㄒ韵潞?jiǎn)稱借款方）充分協(xié)商，簽訂本合同，共同遵守。 第一、自　　　年　　月　　日至　　　年　　月　　日，由貸款方提供借款方貸款　　　元。借款、還款計(jì)劃如下： 分期借款計(jì)劃 分期還款計(jì)劃 日期 金額（大寫） 利率 用途 日期 本金 　　第二、貸款方應(yīng)按期、按額向借款方提供貸款，否則，按違約數(shù)額和延期天數(shù)，付給借款方違約金。違約金數(shù)額的計(jì)算，與逾期貸款罰息同，即為％。 　　第三、貸款利率，按銀行貸款現(xiàn)行利率計(jì)