土地增值收益率測算方法以四平市城區(qū)為例

四平市城市河道防洪工程的建設,一方面改善了城市河道的防汛能力,另一方面也改善了城市環(huán)境面貌,提高了環(huán)境質量,是城市生態(tài)環(huán)境改善的重要方面,促進了城市土地的有效增值,帶動了城市房地產業(yè)的發(fā)展。

本文以整體拆遷過程中土地價值評估的現(xiàn)狀為切入點,分析目前拆遷土地評估中存在的三大誤區(qū),并根據(jù)利益分配原則就拆遷后土地增值收益的分配問題提出評估技術路線。

改變政府主導的城市化模式,讓農民成為城市化建設的直接參與者,分享城市化進程中的土地級差收益諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨預言:中國的城市化和以美國為首的新技術革命將成為影響人類

本文對國內外的土地增值收益管理研究進行回顧與展望,總結了城市土地增值的原因與特性、土地增值收益管理政策措施,以及國外研究經驗對我國現(xiàn)實狀況的借鑒意義。

本文研究在荔枝灣舊城改造項目中由外部效應引起的城市土地增值收益的分配和管理,并對改造地塊內的商業(yè)及居住物業(yè)的增值情況進行測算。研究認為,由于城市土地租稅制度的不完善,物業(yè)業(yè)主獲得的增值過多而政府不能有效回收由舊城改造引致的外部性收益,導致土地增值收益分配不合理。完善城市土地使用制度、改革土地租稅制度并運用其它土地增值管理工具是城市土地增值收益分配合理化的三個取向。

采用理論與實證相結合的研究方法,分析城市化過程中土地增值的規(guī)律、特點、機理以及與城市空間發(fā)展的互動機制。研究結果表明:(1)城市化過程中土地增值表現(xiàn)出一定的客觀規(guī)律性,且具有整體、獨立、輻射、共存和不可逆轉等特點;(2)城市土地增值主要有投資、用途轉變、供求拉動、政策法規(guī)引導等形成機制;(3)城市土地增值與城市空間發(fā)展之間具有空間互動關系,在城市擴展和再城市化過程中土地增值各具特點;(4)在城市化快速發(fā)展過程中,伴隨著城市人口和建設用地規(guī)模不斷擴大以及經濟社會的發(fā)展,城市土地價值必然呈現(xiàn)不可逆轉的增長趨勢。

基于制度租的視角,探討了城市化進程中土地增值收益的來源問題。研究得出的基本結論是,城市化進程中農地轉為建設用地而形成的土地價值增值,是我國城鄉(xiāng)二元結構下所特有的經濟現(xiàn)象和制度特征,它不僅是兩個市場割裂形成的經濟租金,更是城鄉(xiāng)二元土地制度造成的制度租。

煤炭供給側改革對資源型城市產業(yè)發(fā)展影響巨大,一方面土地閑置率攀升,另一方面城市建設用地需求保持快速增加,礦區(qū)土地再開發(fā)勢在必行,如何使礦區(qū)土地高效退出成為資源型城市亟待解決的問題,公平分配土地增值收益是影響煤炭企業(yè)退出意愿的關鍵。本文以分布全國的煤炭資源型城市中的典型礦區(qū)作為研究對象,運用結構方程模型,對影響礦區(qū)土地增值收益分配的因素及其之間的作用關系進行研究。結果表明:影響礦區(qū)土地增值收益分配的直接因素包括對土地增值做出的貢獻、所需要承擔的社會責任和政策環(huán)境導向；間接因素包括投資因素、供求因素和政策因素。研究結論可以為政府做好礦區(qū)土地資源退出政策的頂層設計提供科學的依據(jù)。

成都市地方稅務局成都市財政局關于土地增值稅有關問題的公告 來源：【字體：大中小】｜【打印】｜【糾錯】｜【關閉】｜【返回 首頁】 閱讀次數(shù)：22069 關鍵詞： 成都市地方稅務局 成都市財政 局公告 2011年第1號 成都市地方稅務局成都市財政局 關于土地增值稅有關問題的公告 根據(jù)《四川省地方稅務局四川省財政廳關于土地增值稅 征管問題的公告》（2010年第1號）和《成都市人民政府辦 公廳轉發(fā)城鄉(xiāng)房產管理局等部門關于進一步加強房地產市 場宏觀調控工作目標實施意見的通知》（成辦發(fā)〔2010〕85 號）精神，現(xiàn)就土地增值稅有關問題公告如下： 一、關于土地增值稅預征率 （一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。 （二）普通住宅預征率為1%。 （三）非普通住宅預征率以其售價是否超過普通住房價 格標準（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金 額后的余額。 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為 40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除

十八大以來,新型城鎮(zhèn)化的加速推進與農村地區(qū)大量集體經營性建設用地低效利用之間的矛盾,促使農村集體經營性建設用地入市改革制度的提出。為探究改革中出現(xiàn)的土地增值收益分配問題,本文從土地發(fā)展權視角出發(fā),結合國內外的相關研究,得出針對的可借鑒的啟示。

研究目的:基于城市棚戶區(qū)改造土地增值的形成機理,試圖構建土地增值收益分配的理論分析框架,探討土地增值收益形成與分配的實現(xiàn)過程,為構建合理的土地增值收益分配機制提供依據(jù).研究方法:規(guī)范分析法和案例分析法.研究結果:(1)根據(jù)不同的土地增值形成機理,土地增值收益需要實行差別化的分配機制;(2)現(xiàn)實中土地增值收益分配存在忽略了部分主體的貢獻和應該\"返還社會\"的土地增值實際上被少數(shù)人壟斷的問題;(3)現(xiàn)實中土地增值收益分配的主要爭議是初次分配\"漲價歸公\"的土地增值如何實現(xiàn)\"返還社會\

第1頁 @ w w w . si n o a e c . c o m 中 華 人 民 共 和 國 土 地 增 值 稅 暫 行 條 例 實 施 細 則 資 料 編 號 財 政 部 令 @ 中華人民共和土地 增值稅暫行條例實施細則 財政部令 財政部 1995年1月27日 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 第一條根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例以下簡稱條例第十 四條規(guī)定制定本細則 第二條條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權地上的建筑物及其附著物并 取得收入是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為不包括以繼承贈與 方式無償轉讓房地產的行為 第三條條例第二條所稱的國有土地是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土 地 第四條條例第二條所稱的地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物包 括地上地下的各種附屬設施 條例第二條所稱的附著物是指附著于土地上的不能移動

８ 今日論壇 對土地成片開發(fā)策略與土地增值策略的研究 文⊙　王曉華（嫩江縣國土資源局） 摘要：隨著我國近幾年的經濟特區(qū)、 經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、旅游 區(qū)、保稅區(qū)以及新城建設的開展，這種行 為受到了理論界與學術界較多關注，但在 具體的執(zhí)行手法與操作方式上，尚少有人 論及，本文就土地成片開發(fā)的片區(qū)發(fā)展策 略、土地增值策略以及土地開發(fā)步驟等問 題進行一般性論述。 關鍵詞：土地成片開發(fā)；片區(qū)；策略； 開發(fā) 土地成片開發(fā)是指對農地或比較原始 的建設用地進行基礎設施建設和生產生活 配套，以獲取土地出讓（轉讓）收益或自 留經營收益的一種經濟行為。與宗地開發(fā) 相比，土地成片開發(fā)具有面積大、容納建 設項目多和整體連片等特征，雖然這種開 發(fā)因周期長、資金占用量大以及風險高等 原因一般多為政府行為，但因利潤空間無 限、開發(fā)機會眾多而受到各類投資主體的 青

解讀土地增值稅新政——土地增值稅新政出臺主要是國家運用稅收杠桿引導房地產經營方向，對房地產經營過程中的炒買炒賣土地獲取暴利的行為進行了有效遏制。同時,規(guī)范了房地產市場的交易秩序,合理調節(jié)了土地增值收益分配保障了國家應得權益。

土地增值稅給了誰壓力——春未立，雷已驚。對于已經歷3年多政府宏觀調控的房地產行業(yè)來說，國稅局1月16日出臺的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，無疑是2007年第一道閃電，撕開了今年房地產行業(yè)調控的大幕。

土地增值稅到底會動誰的奶酪——新年伊始，國家稅務總局出臺了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求各地從2月1日起，開展房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。毫無疑問，這是政府在一系列貨幣政策...

土地增值蛋糕與地產商說拜拜——土地增值稅的“清算令”，真能成為地產暴利的終結者嗎？

8 土地增值稅清算申報表 （從事房地產開發(fā)的納稅人適用） 稅款所屬時間：年月日填表日期：年月日 納稅人編碼：金額單位：人民幣元面積單位：平方米 納稅人名稱項目名稱項目地址 業(yè)別經濟性質納稅人地址郵政編碼 開戶銀行銀行賬號主管部門電話 項目行次金額 一、轉讓房地產收入總額1＝2＋31 其中 貨幣收入2 實物收入及其他收入3 二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋13＋16＋204 1.取得土地使用權所支付的金額5 2.房地產開發(fā)成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126 其中 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎設施費10 公共配套設施費11 開發(fā)間接費用12 3.房地產開發(fā)費用13＝14＋1513 其中 利息支出14 其他房地產開發(fā)費用15

1 附件一 徐州市市區(qū)土地增值稅清算模型指標體系 序號項目單位 參考指標值 （元） 備注 一轉讓房地產收入 建筑 面積 同類同期平均 值 二扣除項目金額 （一） 取得土地使用權所 支付的金額 土地出讓金 國土部門網站 公布的具體地 塊出讓價格 （二）房地產開發(fā)成本 1、前期工程費 （1）規(guī)劃費用 建筑 面積1 （2）設計費用 建筑 面積22 包含總體規(guī)劃建筑設計費、施 工圖設計費、景觀設計費、綜 合管網設計費、裝飾設計費 （3） 項目可行性研究費 用 建筑 面積1 包含環(huán)境評估費、節(jié)能評估費、 地質災害評估費 （4） 水文、地質、勘察費 用 建筑 面積5 包含水文、地質、地基勘察費， 沉降觀測費，環(huán)境評估費，環(huán) 境檢測費，防雷檢測費，規(guī)劃 放線費 （5）竣工測量費 建筑 面積1.5 （6）三通一平費用 建筑 面積5 包含臨時道路(含下水)、

納稅人名 稱納稅人地址聯(lián)系人電話 經濟類型私有行業(yè)房地產 直接主管部 門 開戶銀行賬號郵政編碼 項目名稱項目地址 行次 1 轉讓土地收入2 轉讓地上建筑物及其附著物收入3 4 5 6 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎設施費10 公共配套設施費11 開發(fā)間接費用12 13 利息支出14 其他房地產開發(fā)費用15 16 營業(yè)稅17 城市維護建設稅18 教育費附加19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 二、扣除項目金額合計- 中介機構：（公章）單位：（公章） 機構負責人：

\"合作建房\"廣義上來講,是指一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金,合作開發(fā)經營房地產,根據(jù)協(xié)議分配新建房屋或利潤的一種特殊房地產開發(fā)方式。但實際中,由于歷史情況復雜、舊城改造等原因導致合作建房的形式多種多樣,在稅收政策適用上也不夠明確,本文簡要探討合作建房中的土地增值稅相關問題。一、\"合作建房\"涉及的幾份稅收政策