臺升置業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和內(nèi)部工作流程 （完整版） 鄭州市臺昇置業(yè)有限公司 二o一o年八月 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和內(nèi)部工作流程 一、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)程序（四大階段、十個過程） 階段程序需準備的資料行政管理部門備注 項目 前期 階段 項目建議書（申請報告） 提出項目建設(shè)的必要性和依據(jù)、 擬建規(guī)模和地點、資源、條件、 投資估算和資金籌措、建設(shè)進度 安排、效益分析。 發(fā)改委以項目立 項為主；規(guī)劃、土 地、環(huán)保等部門參 與選址；土地、規(guī) 劃等部門參與初 步設(shè)計和方案審 批。 項目選址方案項目核準或備案資料： 申請報告、城市規(guī)劃意見、用地 預(yù)審意見、環(huán)境影響評價、初步 建設(shè)方案等＋公司營業(yè)執(zhí)照和 資質(zhì)證書及相關(guān)營業(yè)手續(xù)。 設(shè)計任務(wù)書、投資計劃 初步設(shè)計（建設(shè)方案） 項目 準備 階段 施工圖設(shè)計、圖紙審查 辦土地使用權(quán)證：項目投資管理 協(xié)議、拍賣成交書、土地出讓合 建委

房地產(chǎn)項目開發(fā)程序——房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和推動力，同時，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的...

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 第1頁共29頁 房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程 一、獲取土地準備工作 1、從媒體（網(wǎng)絡(luò)、報紙等）搜集篩選適合公司開發(fā)的地塊的 轉(zhuǎn)讓信息； 2、現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地貌地質(zhì)條件、地下埋藏物、影響 開發(fā)的因素詳細了解；充分搜集目標(biāo)地塊的相關(guān)信息，位 置、產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及拆遷方案、商業(yè)教育道路交通等 市政配套設(shè)施； 3、了解地塊所在區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃、對項目的影響和支撐， 規(guī)劃設(shè)計條件； 4、了解當(dāng)?shù)氐姆渴袪顩r、周邊業(yè)態(tài)分布及擬建項目狀況，組 織進行市場深度調(diào)研，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶 分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等（包括對以往及周邊項 目成交客戶和產(chǎn)品進行分析），最終確定項目定位（對本 項目的目標(biāo)客戶、產(chǎn)品提出可行的策略建議）； 5、進行項目開發(fā)的方案設(shè)計和經(jīng)濟測算，了解項目開發(fā)成 本，了解當(dāng)?shù)亟ò渤杀?、政府收費項目和具體情況，針對 多個方案進行成

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程

v1.0可編輯可修改 1 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程 一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個過程） 階段程序需準備的資料 行政管理部門取得證書資金投入 項目 前期 階段 項目建議書 （申請報 告） 提出項目建設(shè)的必要性 和依據(jù)、擬建規(guī)模和地 點、資源、條件、投資 估算和資金籌措、建設(shè) 進度安排、效應(yīng)分析。 發(fā)改委以計劃 管理為主；規(guī) 劃、土地、環(huán) 保、水利、林 業(yè)、旅游等部 門參與選址； 經(jīng)濟、計劃、 建設(shè)等部門參 與初步設(shè)計和 方案審批。 前期工程費用：包 括調(diào)研評估費、設(shè) 計費、地質(zhì)勘探 費、行政事業(yè)性收 費、前期其他費用 等 項目選址方 案項目核準或備案資料： 申請報告、城市規(guī)劃意 見、用地預(yù)審意見、環(huán) 境影響評價、水土保持 方案、占用林地審核、 礦藏壓覆評估等＋營業(yè) 執(zhí)照。 設(shè)計任務(wù) 書、投資計 劃 初步設(shè)計 （建設(shè)方 案） 項目 準備 階段 施工圖設(shè)

關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告——一．未來十年中國的住宅需求　　在未來5~10年中，我國以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將保持強勁的增長態(tài)勢，而居民消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、城市化和加入wto將成為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動力?！　。ㄒ唬【用裣M結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動住房消...

. ..... 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程 一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個過程） 階段程序需準備的資料行政管理部門取得證書資金投入 項目 前期 階段 項目建議書 （申請報 告） 提出項目建設(shè)的必要性 和依據(jù)、擬建規(guī)模和地 點、資源、條件、投資 估算和資金籌措、建設(shè) 進度安排、效應(yīng)分析。 發(fā)改委以計劃 管理為主；規(guī) 劃、土地、環(huán) 保、水利、林 業(yè)、旅游等部 門參與選址； 經(jīng)濟、計劃、 建設(shè)等部門參 與初步設(shè)計和 方案審批。 前期工程費用：包 括調(diào)研評估費、設(shè) 計費、地質(zhì)勘探 費、行政事業(yè)性收 費、前期其他費用 等 項目選址方 案項目核準或備案資料： 申請報告、城市規(guī)劃意 見、用地預(yù)審意見、環(huán) 境影響評價、水土保持 方案、占用林地審核、 礦藏壓覆評估等＋營業(yè) 執(zhí)照。 設(shè)計任務(wù) 書、投資計 劃 初步設(shè)計 （建設(shè)方 案） 項目 準備 階段 施工圖設(shè) 計、圖紙

房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程。 （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工 作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需 要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地 產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。 （二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研 究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立 項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究， 就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同 意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明

房地產(chǎn)項目開發(fā)運作流程

協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地 下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了 解。 發(fā)展中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通 等情況 發(fā)展中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后 項目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進行接觸，了解土地 出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費項目和具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排發(fā)展中心 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范 圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研 發(fā)展中心銷

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程表——項目開發(fā)流程,我公司的開發(fā)流程，從獲取土地到入住全部流程的主要工作內(nèi)容及工作部門。

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程詳解——本資料是知名房企編制的關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)流程詳解的資料，內(nèi)容豐富，講解詳細，主要包括：消防和人防專項審查，單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證，管線綜合審查、排水許可證，總平面審查階段等?！　】偲矫鎸彶殡A段：　　審總平面是...

順馳公司房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——順馳公司房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，以電子表格得形式對各個環(huán)節(jié)做了詳細陳列。

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程，excel形式，靈活易懂

協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地 下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了 解。 發(fā)展中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通 等情況 發(fā)展中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后 項目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進行接觸，了解土地 出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費項目和具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排發(fā)展中心 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范 圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研 發(fā)展中心銷

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程 第一章：項目決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心 （策劃部）進行可行性研究。 1、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的 失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況; (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置; (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護; (5)資源供給及資本運作方案; (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護; (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究; (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃; (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析; (10)結(jié)論及建議。 2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專 家、財會師及律師。 3、可行性研究的工作階段 1）投資機會研

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程 一、土地手續(xù)： 1．土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權(quán)并 簽訂土地出讓合同。 2．土地用地勘測圖。 3．建設(shè)用地批準書。 4．土地契稅、地稅完稅證明（財政局、地稅局） 5．土地登記申請，審核發(fā)土地使用權(quán)證。 二、規(guī)劃手續(xù)： 1．項目總平面規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計方案申報經(jīng)規(guī)劃委員會 通過后，發(fā)規(guī)劃批文，按規(guī)劃批文辦理建設(shè)用地規(guī)劃證。時 間需2-3周。 2．建設(shè)工程規(guī)劃許可，根據(jù)總平面圖規(guī)劃，進行項目 建設(shè)工程單體初步設(shè)計，申報單體工程規(guī)劃許可。時間需2-3 周。 3．交納規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費、配套費等，辦理城建檔案移 交合同。 三、項目發(fā)改委立項： 1．項目申請報告（工程咨詢院）。 2．項目規(guī)劃批文、總平面圖。 3．環(huán)境影響評價（環(huán)保局）。 4．抗震設(shè)防（地震局）。 5．無線電委員會等部門意見。 6．辦理完以上材料后報經(jīng)發(fā)改委審批后發(fā)立項批文。 四、工程施工手續(xù)：

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——本文力圖為讀者呈現(xiàn)出清晰、簡明的房地產(chǎn)開發(fā)項目流程，為初學(xué)者提供參考～～

現(xiàn)狀圖 規(guī)劃設(shè)計條件 現(xiàn)場踏勘 了解周邊配套情況 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊的上市方式和土地款 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具 體情況 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 可行性研究報告 項目招商報告（前期階段） 明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階 段） 引資（商業(yè)計劃書） 土地信息收 集 土地初判 土地深判 尋找合作資 金 節(jié)點主要階段 房 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 段 投方案標(biāo) 投經(jīng)濟標(biāo) 拍賣 掛牌 土地出讓合同 出讓金、交易費交費證明 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 原地上物土地證登報聲明（原有土地證作 廢） 土地補償費（原戶主需交納的土地使用 費） 土地出讓合同 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界 坐標(biāo)圖 交費證明 1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座） 詳規(guī) 土地出讓合同 交費證明 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地籍圖4份（薄膜圖） 土地登記申請書 引資（商業(yè)計劃書） 合作實施（實施階段）

協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地 下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了 解。 發(fā)展中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通 等情況 發(fā)展中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后 項目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進行接觸，了解土地 出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費項目和具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排發(fā)展中心 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范 圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研 發(fā)展中心銷

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 ↓ 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項 目建議書 ↓ 向計委申報立項報告 ↓ 計委函至規(guī)劃局 ↓ 規(guī)劃局會簽返計委 ↓ 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 ↓ 運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進 行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 ↓ 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策 劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進行融

分項 主辦 部門 完成 時間 主辦 崗位 完成 時間 協(xié)辦 部門 完成 時間 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及 周邊情況 拓展部 土地 規(guī)劃設(shè)計條 件 落實規(guī)劃條件，了解 限制性條件 拓展部 收集現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條 件、是否有地下埋藏 物等影響開發(fā)的因素 詳細了解。 拓展部 信息 了解周邊配 套情況 了解地塊周遍的商業(yè) 、教育、交通等情況 拓展部 了解該區(qū)域 未來規(guī)劃情 況 了解地塊所屬區(qū)域的 規(guī)劃，對以后項目開 發(fā)的影響和支撐。 拓展部 了解地塊的 上市方式和 土地款 同土地所有方進行接 觸，了解土地出讓方 式和土地款，以及能 否調(diào)整。 拓展部 土地 了解當(dāng)?shù)氐?建安成本、 政府收費項 目和具體情 況 成本測算拓展部總工辦 初判 了解當(dāng)?shù)氐?房地產(chǎn)市場 狀況 產(chǎn)品形式、市場價格 、市場格局、發(fā)展趨 勢及前景、開發(fā)周期 的安排 拓展部 是否需要組 織專題會議 以及會議參 加部門