投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇影響因素分析

成本模式和公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的兩種模式。本文從四個(gè)方面對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了分析。首先，從投資性房地產(chǎn)的定義以及內(nèi)容入手，對(duì)投資性房地產(chǎn)有具體的認(rèn)識(shí)。其次，分析成本模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。再次。分析公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。第四，由于影響投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的因素眾多，本文只是選擇了幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從不同的方面考慮，企業(yè)可根據(jù)自身的情況選擇合適的計(jì)量模式。

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以充分體現(xiàn)了商業(yè)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,提高會(huì)計(jì)信息有用性;然而,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后,大部分上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式采取了回避的態(tài)度,本文對(duì)影響投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的因素進(jìn)行了深入分析。

本文主要分析公司在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)主要考慮的因素。我國(guó)的上市公司中有95.25%的公司選擇成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,背后的原因主要是:披露成本較低,符合監(jiān)管層謹(jǐn)慎使用公允價(jià)值計(jì)量的導(dǎo)向,滿足平穩(wěn)業(yè)績(jī)的需要。從會(huì)計(jì)信息和契約功能來(lái)看,投資性房地產(chǎn)理論上更適合公允價(jià)值計(jì)量模式,有助于提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和實(shí)用性,丙有助于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者獲取真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。

本文以2007-2011年我國(guó)上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的3690家公司為樣本,采用統(tǒng)計(jì)分析方法研究了影響公允價(jià)值計(jì)量選擇的內(nèi)外部因素。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式比較分析

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》)的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價(jià)值模式。這兩種模式在適用條件、具體核算方法、利潤(rùn)調(diào)節(jié)、納稅調(diào)整以及信息披露等方面都存在較大的差異。采用不同的計(jì)量模式必然會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)不同的影響。通過對(duì)這些差異進(jìn)行分析,揭示《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》的核心內(nèi)容及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式比較 涂傳希夏炎 財(cái)政部于2006年2月正式發(fā)布了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，與我國(guó)原來(lái)的準(zhǔn)則體系中歷史成本計(jì)量 占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價(jià)值模式。《企業(yè)會(huì)計(jì)第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》鮮明地 體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是 單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，必然對(duì)企 業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。 一、后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)選擇 （一）成本模式 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在資產(chǎn)負(fù)債日，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提折舊或攤 銷；如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相 應(yīng)的減值準(zhǔn)備。 （二）公允價(jià)值模式 在有確鑿證據(jù)表明投資性

近年來(lái),投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的采用問題一直是學(xué)者爭(zhēng)論的話題。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量分為成本模式以及公允價(jià)值模式。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,允許引入公允價(jià)值計(jì)量模式以計(jì)量投資性房地產(chǎn),這本身就是對(duì)其的一種肯定。但公允價(jià)值計(jì)量模式在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布后一直備受冷落,絕大多數(shù)企業(yè)選擇投資學(xué)房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí),仍較多地采用了成本模式?；谡{(diào)查,對(duì)目前投資性房地產(chǎn)計(jì)量的現(xiàn)狀,本文分析了公允價(jià)值模式運(yùn)用受阻原因,并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議。

近年來(lái),投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的采用問題一直是學(xué)者爭(zhēng)論的話題。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量分為成本模式以及公允價(jià)值模式。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,允許引入公允價(jià)值計(jì)量模式以計(jì)量投資性房地產(chǎn),這本身就是對(duì)其的一種肯定。但公允價(jià)值計(jì)量模式在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布后一直備受冷落,絕大多數(shù)企業(yè)選擇投資學(xué)房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí),仍較多地采用了成本模式。基于調(diào)查,對(duì)目前投資性房地產(chǎn)計(jì)量的現(xiàn)狀,本文分析了公允價(jià)值模式運(yùn)用受阻原因,并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議。

i 分類號(hào)f234.4密級(jí) udc學(xué)號(hào)5304081031 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇研究 ——以h公司為例 學(xué)位申請(qǐng)人：王明霞 指導(dǎo)教師：張俊瑞教授 學(xué)科領(lǐng)域：會(huì)計(jì)碩士（mpacc） 學(xué)位類別：會(huì)計(jì)碩士（mpacc） 2007年10月 i 碩士學(xué)位論文 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇研究——以h公司為例 申請(qǐng)人：王明霞 學(xué)科（領(lǐng)域）：會(huì)計(jì)學(xué) 指導(dǎo)教師:張俊瑞教授 2007年10月 i esearchonthechoiceofmeasurementmodelofinvestment property——acasestudybasedonhco.，ltd. thesissubmittedto xi’anjiaotonguniversity inpartialfulfillm

成本模式與公允價(jià)值模式是企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的兩種方法.然而,不同的模式必然會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不同的影響.本文將介紹投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量方法,并簡(jiǎn)要分析其對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響以及存在的相關(guān)問題.

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則試行一年多來(lái),縱觀滬深兩地上市的投資性房地產(chǎn)企業(yè),其年報(bào)中采用公允價(jià)值計(jì)量的為數(shù)并不多,這彰顯了我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值實(shí)務(wù)應(yīng)用的局限性。通過分析投資性房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的影響因素,對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)在實(shí)務(wù)中能更規(guī)范地使用公允價(jià)值計(jì)量模式,提出了相應(yīng)的改進(jìn)設(shè)想。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式探析

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物都應(yīng)該在\"投資性房地產(chǎn)\"賬戶核算。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地

本文筆者手動(dòng)收集2007—2012年滬深兩市上市公司使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選取的現(xiàn)狀及利用投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇進(jìn)行向上盈余管理進(jìn)行實(shí)例分析。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價(jià)值模式,分析投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式存在的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),并針對(duì)現(xiàn)在大多數(shù)公司未采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)象進(jìn)行分析,公允價(jià)值在我國(guó)的應(yīng)用需降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的獲得成本,提高從業(yè)人員素質(zhì);加大監(jiān)督和懲罰力度,防止利潤(rùn)操縱。

以2007~2012年首次采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司為研究樣本,利用二元logistic回歸模型實(shí)證檢驗(yàn)了公司管理層選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的具體動(dòng)因。結(jié)果表明,管理層選擇公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的可能性與盈利能力負(fù)相關(guān),與資產(chǎn)負(fù)債率正相關(guān);信息不對(duì)稱程度不會(huì)顯著影響管理層對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇。這說明管理層選擇公允價(jià)值計(jì)量模式只是為了提高公司的會(huì)計(jì)業(yè)績(jī)和降低公司債務(wù)水平,而不是為了向投資者提供更為相關(guān)的會(huì)計(jì)信息。

2006年財(cái)政部發(fā)布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中提出了投資性房地產(chǎn)的概念,符合條件的投資性房地產(chǎn)允許采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。正確理解、把握公允價(jià)值計(jì)量模式在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用的前提條件和具體操作方法是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)人員提出的新要求。以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定的公允價(jià)值是新準(zhǔn)則框架下公允價(jià)值計(jì)量的主要模式,如何根據(jù)各具特性的個(gè)體資產(chǎn)在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中的價(jià)格體現(xiàn)來(lái)確定特定資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價(jià)值,市場(chǎng)比較法應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下的后續(xù)計(jì)量是切實(shí)可行的。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式應(yīng)慎重,應(yīng)審慎處理公允價(jià)值計(jì)量的難點(diǎn),探索建立內(nèi)部公允價(jià)值估價(jià)機(jī)制。

現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,而實(shí)際操作中很少有企業(yè)選用公允價(jià)值模式.本文針對(duì)投資性房地產(chǎn)的兩種核算模式進(jìn)行比較,分析投資性房地產(chǎn)核算模式對(duì)企業(yè)的影響,提出我國(guó)投資性房地產(chǎn)在核算時(shí)存在的問題及局限性,為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算進(jìn)一步本土化、實(shí)用化提出意見或建議.

在我國(guó),投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式,一般情況下,企業(yè)會(huì)采用成本模式,除非滿足特定條件才能采用公允價(jià)值模式。兩種模式的差別會(huì)造成同一種情況下企業(yè)利潤(rùn)的不同。所以,采用哪種計(jì)量模式對(duì)企業(yè)而言有著重要意義。

本文通過對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的應(yīng)用現(xiàn)狀和樣本數(shù)據(jù)的分析，闡述了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式會(huì)計(jì)政策對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)以及收益穩(wěn)定性產(chǎn)生影響，且對(duì)公司個(gè)體的影響大于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的所有公司整體的影響。

2006年2月16日財(cái)政部在京舉行了會(huì)計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則體系發(fā)布會(huì),發(fā)布了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和48項(xiàng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則,這標(biāo)志著與國(guó)際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。其中第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》借鑒了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定,有限的應(yīng)用了公允價(jià)值等方面,并進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展。本文分析這一準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響,并指出了一些值得注意的問題。