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樓市告別青春期暴利可圖時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)

面對(duì)告別“青春期”的樓市，開發(fā)企業(yè)的心態(tài)或許尤為五味雜陳。但是一些目光長遠(yuǎn)的大型房企已經(jīng)意識(shí)到，房地產(chǎn)市場已經(jīng)與“暴利可圖”的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，必須要用創(chuàng)新思維來迎接成長。

步入新常態(tài)的房地產(chǎn)市場，猶如告別“青春期”的少年，開始走向理性平穩(wěn)的成長新階段。

 一種很直觀的表現(xiàn)就是，房價(jià)不再單邊上漲，交易量不再“高歌猛進(jìn)”。最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。前8個(gè)月全國商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1至7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，商品房待售面積比7月末增加930萬平方米。

“市場分化，房價(jià)漲幅放緩，房地產(chǎn)企業(yè)利潤下調(diào)，價(jià)格波動(dòng)周期縮短。”來自市場一線的中原地產(chǎn)首席分析師張大偉這樣概括新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的新特征。

而這一切變化，并不緣于那只“看得見的手”的指揮，更多源自市場自發(fā)調(diào)節(jié)。比如降價(jià)樓盤大多位于高庫存市場，開發(fā)企業(yè)為了“跑量”在價(jià)格上讓步；三四線城市銷售遇冷，一線城市需求旺盛，企業(yè)布局從三四線城市重返一線城市等。

對(duì)于這種變化，專家表示符合市場規(guī)律。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹多次在不同場合強(qiáng)調(diào)：“樓市是市場，一定會(huì)有上下波動(dòng)調(diào)整，波動(dòng)是常態(tài)，不可能一成不變。”

猶如青春期的孩子容易任性，近年來樓市預(yù)期與政策導(dǎo)向多呈逆向變化。房價(jià)“愈調(diào)愈漲”、社會(huì)資金過多涌入樓市、住房需求過度透支等，種種表現(xiàn)，令人深思。

以限購為例，盡管限購城市范圍不斷擴(kuò)大，限購要求不斷升級(jí)，但并沒有從根本上解決房地產(chǎn)市場高熱的局面。

面對(duì)樓市新常態(tài)，政府“看得見的手”該如何自處？事實(shí)證明，習(xí)慣性地用行政手段應(yīng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的做法并不可取，更需要打破思維慣性，提高用市場手段、法律手段應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的本領(lǐng)。

對(duì)于步入新常態(tài)的房地產(chǎn)市場，不做過度反應(yīng)，并不意味著政府不作為。特別是在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行挑戰(zhàn)的背景下，在堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

中國建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái)，工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，登錄http://bjltl.com.cn查看更多……

昨天經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的一篇報(bào)道的標(biāo)題很吸引人：《地產(chǎn)造富時(shí)代落幕》，報(bào)道說“地產(chǎn)商人是中國富豪榜上非常重要的群體，在他們最風(fēng)光的年份，中國最富有的十個(gè)人中七個(gè)是開發(fā)商。不過，這種優(yōu)勢正在消減。蟬聯(lián)幾屆內(nèi)地首富的王健林，是至今仍留在財(cái)富Top10中的兩個(gè)地產(chǎn)商之一。”在一個(gè)人人痛恨高房價(jià)，又人人熱愛房地產(chǎn)的扭曲時(shí)代，這樣的標(biāo)題無疑讓很多人解氣，但事實(shí)真的如此嗎？中國地產(chǎn)財(cái)富的浪潮真的過去了嗎？

??按照這篇報(bào)道的邏輯，之所以認(rèn)為“地產(chǎn)造富時(shí)代已經(jīng)落幕”，原因有三：

??第一個(gè)顯性動(dòng)因是金融支持轉(zhuǎn)向。文章認(rèn)為，包括第五次金融工作會(huì)議精神在內(nèi)的種種信號(hào)表明，中國的金融行業(yè)將告別套利時(shí)代，而進(jìn)入一個(gè)更側(cè)重服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新時(shí)期。

??其次，市場集中度上升，巨頭格局相對(duì)固定。文章認(rèn)為，市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發(fā)前十強(qiáng)企業(yè)市場份額從12%升至19%，一些預(yù)測認(rèn)為未來會(huì)達(dá)到50%。

??第三，資產(chǎn)價(jià)格基數(shù)抬高?；谶@三個(gè)原因，文章得出結(jié)論：“誰也不會(huì)否認(rèn)，這個(gè)行業(yè)仍將處于發(fā)展期，新業(yè)務(wù)的催生也會(huì)注入更多的活力。但就經(jīng)典的開發(fā)模式而言，房地產(chǎn)批量造富時(shí)代正在落下帷幕。可能還有更多社會(huì)、政治的因素，導(dǎo)致了這場長達(dá)十年的造富運(yùn)動(dòng)無法大規(guī)模延續(xù)?！?/p>

??的確，高房價(jià)，特別是熱點(diǎn)城市的房價(jià)暴漲已經(jīng)成了中國宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一，中財(cái)辦的官員甚至將房地產(chǎn)泡沫列為當(dāng)下中國面臨的“五大灰犀?！敝?，但因此判斷中國地產(chǎn)財(cái)富的浪潮就此結(jié)束，仍然言之過早。

??這篇報(bào)道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合了很多老百姓對(duì)高房價(jià)和開發(fā)商的痛恨，但從專業(yè)分析的角度而言，這篇文章列舉的三個(gè)理由基本都屬于不靠譜的理由：

??第一，金融脫虛向?qū)?，這話差不多喊了快10年了，以前的描述是“金融要為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)”，意愿和初衷無疑是對(duì)的，但要真正做到真的很難。金融的本質(zhì)是牟利，哪里有利潤資金就流向哪里，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)非常困難的情況下，資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，只會(huì)讓資金陷入風(fēng)險(xiǎn)。從銀行業(yè)的資產(chǎn)來看，房貸目前不僅不是不良資產(chǎn)，反而是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。反而流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的很多貸款，卻變成了壞賬呆賬。資金要真的脫虛向?qū)?，關(guān)鍵是要真正振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，要為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造好的環(huán)境，而不是逼著資金流向不好的困難的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而且，在目前中國經(jīng)濟(jì)仍然被房地產(chǎn)綁架，在地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴已經(jīng)到了難舍難分的情況下，房地產(chǎn)本身的安危對(duì)中國經(jīng)濟(jì)，對(duì)地方財(cái)政都是攸關(guān)重要，不可能輕易放棄。

??至于后面兩個(gè)理由，則更不值得一駁，文章認(rèn)為市場集中趨勢明顯，事實(shí)上，中國房地產(chǎn)市場最大的問題仍然是集中度差，前10強(qiáng)占市場的份額不到20%，市場集中度差，這是中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)各種亂象的原因，也是房屋建筑質(zhì)量差的根源之一。未來的趨勢仍然是繼續(xù)提高市場集中度，同時(shí)，市場集中度的提高，則有利于大的開發(fā)商整合產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)行業(yè)將不僅僅靠賣房子賺錢，未來將更多的在與居住相關(guān)的服務(wù)領(lǐng)域拓展利潤空間，顛覆現(xiàn)有的單一的財(cái)富模式，這也是下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

??至于“資產(chǎn)價(jià)格的基數(shù)”，則更是一種靜態(tài)的大眾性的看法，從房價(jià)的基本規(guī)律看，在一個(gè)國家城市的人口凈增加，一個(gè)國家的人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)沒有到來，以及一個(gè)國家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情況下，資產(chǎn)價(jià)格長期的趨勢仍然是向上的，無一例外。今天看到的資產(chǎn)價(jià)格的高點(diǎn)，明天很可能只是半山腰而已?；仡欉^去20年中國房價(jià)，站在當(dāng)時(shí)的時(shí)空下，每年都覺得房價(jià)很高，但回過頭看，那些以前認(rèn)為高不可攀的價(jià)格，現(xiàn)在看起來是不是很便宜？這就是房價(jià)的“后視鏡”原理。

??當(dāng)然，我認(rèn)為地產(chǎn)財(cái)富浪潮沒有結(jié)束，是基于我對(duì)中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)，以及中國財(cái)富浪潮的更替規(guī)律。從中國財(cái)富浪潮看，迄今為止，中國經(jīng)歷了四波財(cái)富浪潮：

??第一波是商業(yè)創(chuàng)富浪潮，靠一般的制造業(yè)和商業(yè)創(chuàng)富；

??第二波是地產(chǎn)財(cái)富浪潮，這是過去10年中國財(cái)富最大的風(fēng)口，無論對(duì)居民，還是對(duì)企業(yè)；

??第三波是以互聯(lián)網(wǎng)為引擎的創(chuàng)富浪潮，這波財(cái)富浪潮正在方興未艾，除了單純的互聯(lián)網(wǎng)，還基于互聯(lián)網(wǎng)對(duì)制造業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)等的改造，衍生出很多財(cái)富的富礦，這波財(cái)富浪潮起碼還有10年的周期；

??第四波財(cái)富，則是金融創(chuàng)富，這在中國是一個(gè)非?；疑念I(lǐng)域，但在中國的財(cái)富體系中，卻占有濃墨重彩的一筆。

??我為什么認(rèn)為地產(chǎn)財(cái)富浪潮遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束：

??一是從中國房地產(chǎn)的周期看，事實(shí)上，中國房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷一個(gè)完整的周期。從98年到現(xiàn)在，不到20年，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期差不多就是20年。從歐美等國的房地產(chǎn)市場看，在經(jīng)歷一個(gè)完整的周期后，又會(huì)開啟下一個(gè)周期，下一個(gè)周期會(huì)在以前周期的基礎(chǔ)上站上新的價(jià)格高點(diǎn)，看看美國房地產(chǎn)市場過去80年，基本都是如此。而中國房地產(chǎn)不過短短的不到20年的時(shí)間，中國城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)沒有結(jié)束，就輕言地產(chǎn)財(cái)富浪潮結(jié)束，是完全不懂房地產(chǎn)市場的周期；

??第二，就居民的資產(chǎn)配置而言，中國居民高達(dá)80%的資產(chǎn)在房地產(chǎn)上面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美等國，這個(gè)比例未來會(huì)逐漸降低，但房地產(chǎn)作為居民最重要資產(chǎn)配置方式的狀況短期內(nèi)很難改變；

??第三，開發(fā)商在中國財(cái)富排行榜上仍然是占比最多的行業(yè)。盡管在過去10年，地產(chǎn)占據(jù)排行榜前十名絕大多數(shù)的局面正在改變，但地產(chǎn)仍然是中國富豪榜上入圍人數(shù)最大的行業(yè)。以2016年胡潤百富榜為例。地產(chǎn)行業(yè)上榜富豪財(cái)富總和為各行業(yè)最高，上榜人數(shù)占比雖然在下降，但仍然達(dá)到了15.4%。2017年發(fā)布的華人富豪榜顯示，房地產(chǎn)仍然是最造富的行業(yè)之一。從事房地產(chǎn)行業(yè)的富豪數(shù)量為92位，每5.28個(gè)華人富豪中就有一個(gè)是房地產(chǎn)富豪。

??盡管在過去10年，房地產(chǎn)在中國富豪榜上的占比在下降，人數(shù)在減少，但仍然是造富人數(shù)最多的行業(yè)，這個(gè)結(jié)論的確令人沮喪，但也讓你清醒，在中國經(jīng)濟(jì)和中國居民的財(cái)富被房地產(chǎn)嚴(yán)重綁架的情況下，不要輕易斷言“地產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)落幕”，這只是面對(duì)高房價(jià)無力的呻吟而已，看看那么多被開發(fā)商冠名和收購的足球隊(duì)，你應(yīng)該知道，距離游戲的下半場，其實(shí)還很遠(yuǎn)。輕易告別房地產(chǎn)時(shí)代，仍然是一種不現(xiàn)實(shí)的奢望。

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