低碳房地產(chǎn)網(wǎng)

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(一)關(guān)于土地

土地是低碳房地產(chǎn)發(fā)展的基礎，開發(fā)商如果想開發(fā)低碳房地產(chǎn)項目，首先要有土地資源。土地經(jīng)濟是關(guān)于土地制度、土地利用和土地收益分配等方面的經(jīng)濟關(guān)系及理論問題。作為低碳房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地用途，是將土地視為生產(chǎn)力的基本要素，并在生產(chǎn)關(guān)系的影響下，將土地進行開發(fā)使用，產(chǎn)生經(jīng)濟效益。這是由土地而引發(fā)的經(jīng)濟問題，在對這些問題深入研究的基礎上，了解土地在低碳房地產(chǎn)開發(fā)中的影響，并采取適當?shù)氖侄芜M行協(xié)調(diào)，促進對土地的合理使用，以確保低碳房地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

(二)關(guān)于可持續(xù)發(fā)展

隨著可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟理論在社會經(jīng)濟發(fā)展中的促進，國家不僅達到發(fā)展經(jīng)濟的目的，還要對我們的生存環(huán)境進行保護，給后人的生產(chǎn)生活留下可利用的資源?？沙掷m(xù)發(fā)展的理論告訴我們要合理的利用自然資源，否則生態(tài)環(huán)境失去了平衡，將會嚴重影響人們的正常生活并阻礙社會的發(fā)展，就會表現(xiàn)的得不償失。因此我們要走可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟道路，低碳經(jīng)濟就是一個新的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)也需要在低碳經(jīng)濟中尋求突破，努力的發(fā)展低碳房地產(chǎn)項目，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)存問題

低碳經(jīng)濟既不同于自由市場經(jīng)濟模式，也不同于政府高度掌控的環(huán)境治理模式，而是一種政府、市場、公眾三方共同參與、相互作用、相互影響的發(fā)展模式。低碳房地產(chǎn)發(fā)展需要經(jīng)過三個階段：(1)學術(shù)界通過科學研究和探索，達成低碳經(jīng)濟理念共識；(2)中央政府形成中國特色低碳發(fā)展模式的政治意愿，并做出相關(guān)戰(zhàn)略決策；(3)各級政府落實低碳發(fā)展戰(zhàn)略，積極試點推廣、真抓實干和全民參與。 盡管理論界、學術(shù)界一致認為中國房地產(chǎn)業(yè)走向低碳勢在必行，但低碳房地產(chǎn)是一項系統(tǒng)工程，中國發(fā)展低碳房地產(chǎn)還缺乏一定的社會基礎與技術(shù)支撐。

1.國家宏觀扶持政策滯后

國外眾多城市都已開展了以低碳社會和低碳消費理念為基本目標的實踐活動，英國、日本等國家已將交通、商業(yè)與公用建筑以及住宅能耗問題作為低碳城市的三大重點領域。 縱觀世界低碳發(fā)展歷程，國家層面的宏觀計劃多于微觀層面的實施原則，而針對某個地區(qū)的具體行動計劃多于可以推廣的制度理念。 發(fā)達國家為實現(xiàn)其低碳經(jīng)濟的戰(zhàn)略目標，采取了各種有效的低碳政策措施，其特點表現(xiàn)為：(1)重視利用市場機制激勵企業(yè)節(jié)能減排；(2)征稅、補貼、基金、市場交易等政策工具的多樣化與綜合運用；(3)政策制定和實施過程中，政府創(chuàng)造或借助了一些“中間力量”，促進政府、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會、咨詢公司、投資公司、科研機構(gòu)及媒體等多方面力量的參與和合作，使政府以少量公共資金的投入獲得良好效果；(4)促進企業(yè)決策者和公眾觀念的轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)階段，我國還沒有系統(tǒng)的、專門的低碳經(jīng)濟政策，現(xiàn)有政策主要體現(xiàn)在“節(jié)能減排”措施之中，且以行政手段為主，與發(fā)達國家以市場為主的政策工具有較大的區(qū)別。 由于國家層面尚未形成支持低碳房地產(chǎn)發(fā)展的法律、政策體系，缺乏具體引導企業(yè)投資的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、金融及稅收等優(yōu)惠政策。因此，在整個低碳房地產(chǎn)戰(zhàn)略構(gòu)建中，最大的挑戰(zhàn)不是技術(shù)，而是體系和制度。

2.低碳房地產(chǎn)供給動力不足

低碳房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品特性，在低碳房地產(chǎn)發(fā)展中，市場機制難以有效發(fā)揮作用，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)(特別是節(jié)能減排的技術(shù)研發(fā))與消費者購買低碳房地產(chǎn)存在生產(chǎn)與消費的正外部性，為了實現(xiàn)公平與效率，需要政府在充分利用市場調(diào)節(jié)基礎上，通過制定規(guī)則彌補市場失靈以糾正外部效應。

低碳房地產(chǎn)的發(fā)展離不開市場的形成及良好運行環(huán)境，作為建筑產(chǎn)業(yè)鏈中的核心——房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)意愿決定著低碳房地產(chǎn)的市場供應。目前，由于各方面條件制約，企業(yè)在低碳房地產(chǎn)的研發(fā)經(jīng)營中承擔著更多風險(主要表現(xiàn)為政策風險、市場風險、成本風險、技術(shù)風險等)和責任，大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然認同“低碳”理念，但實際行動上仍持“觀望”態(tài)度。

3.低碳房地產(chǎn)需求能力有限

相比普通住宅，低碳住宅可節(jié)電50% 、節(jié)水20% 以上，低碳建筑已漸成國際建筑界主流趨勢。目前，多數(shù)低碳住宅都是以增加一定成本為代價，由于我國購房者過度關(guān)注初始購房價格而忽視建筑物后期運行維護成本，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低建筑成本，在房屋修筑時缺乏節(jié)能設計，使房屋在未來數(shù)十年的使用過程中將能源消耗鎖定在一定的程度上而難以進行大規(guī)模的衰減 。據(jù)統(tǒng)計，新開發(fā)節(jié)能50% 的低碳建筑，需要增加建設成本1000元/平方米左右；老住宅節(jié)能改造成本約為80～120元/平方米。由于政府在節(jié)能環(huán)保住宅的消費上沒有相應的鼓勵政策，建筑成本的增加無疑會通過房價轉(zhuǎn)嫁給最終消費者，勢必推動房價進一步上揚，絕大多數(shù)消費者難以承受。

4.低碳房地產(chǎn)建設推行緩慢

隨著《可再生能源法》、《可再生能源發(fā)展規(guī)劃》、《循環(huán)經(jīng)濟促進法》、《民用建筑節(jié)能條例》、《建設部建筑節(jié)能“十五”計劃綱要》等法規(guī)的相繼施行，近年來，政府先后批準發(fā)布了《公共建筑節(jié)能設計標準》、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》、《民用建筑節(jié)能條例(草案)》、《綠色建筑評價標準》(GBT 50378—2006)、《綠色建筑評價技術(shù)細則(試行)》及《綠色建筑評價標識管理辦法(試行)》等數(shù)十項重要的國家標準和行業(yè)標準。

我國開始了綠色住宅體系研究，提出了“生態(tài)建筑”、“環(huán)保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等概念，節(jié)能減排已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風向標。部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在新開發(fā)項目社區(qū)雨水收集系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、恒溫恒濕技術(shù)、產(chǎn)業(yè)化集成、原生態(tài)社區(qū)綠化等方面進行了有益探索與改進，但離節(jié)能、低排放、低污染社區(qū)相差甚遠。

全國城鄉(xiāng)430多億平方米存量建筑中，符合節(jié)能標準的僅5% ，每年新建20億平方米以上的建筑，90% 以上仍為高耗能建筑。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心有關(guān)數(shù)據(jù)，我國目前累計建成節(jié)能建筑只有10．6億平方米，僅占全國城鎮(zhèn)既有建筑面積的7% ，既有建筑節(jié)能改造仍留在試點示范階段，難以全面啟動。

我國低碳房地產(chǎn)的發(fā)展對策

1.結(jié)合國家整體減排目標、制定低碳房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

中國低碳房地產(chǎn)發(fā)展需要在借鑒國外低碳經(jīng)濟發(fā)展的理論和實踐基礎上，強調(diào)技術(shù)、政策和公共治理手段并重，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的低碳房地產(chǎn)體制和技術(shù)支撐體系。(1)結(jié)合國家整體減排目標，制定房地產(chǎn)業(yè)減排目標和強制執(zhí)行措施，執(zhí)行從項目規(guī)劃、項目建設、項目驗收到投入使用的生命周期全程低碳節(jié)能標準。(2)制定和完善建筑節(jié)能的相應法規(guī)文件和標準規(guī)范，建立房地產(chǎn)建筑工程設計、施工、驗收、運行等全過程節(jié)能效果評價系統(tǒng)。(3)制定低碳住宅建設標準與節(jié)能控制指標，從住宅小區(qū)規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境控制等方面進行建筑節(jié)能評級與認證并保持認證標準的差異性、可持續(xù)性及可操作性。(4)參照美國的LEED認證、英國的BREEAM評估體系構(gòu)建我國低碳建筑標準的第三方測評體系。

2.構(gòu)建低碳房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理體制

低碳房地產(chǎn)涵蓋了土地規(guī)劃、建材選用、建設施工、經(jīng)營銷售、交付使用、物業(yè)管理各階段，應該在城市規(guī)劃、環(huán)保法律、技術(shù)標準、安全衛(wèi)生法規(guī)、市場準入等方面制定有效措施，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀管理體制。(1)加強土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃與住宅小區(qū)規(guī)劃環(huán)節(jié)銜接，實行“產(chǎn)居一體”的低沖擊開發(fā)模式，優(yōu)化公共交通網(wǎng)絡建設，保持住宅區(qū)與就業(yè)密集區(qū)有便利的公共交通聯(lián)接，方便居民徒步或依靠自行車出行，實現(xiàn)低碳交通。(2)推進新能源利用與建筑的一體化設計，實現(xiàn)房地產(chǎn)全壽命周期成本(建造成本、運營成本、維護成本及環(huán)境成本)之間進行綜合平衡。(3)完善土地供應機制，推進住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整，鼓勵購買中、小套型的經(jīng)濟實用住宅。(4)在符合城市規(guī)劃和工程建設標準下，改變毛坯房(期房)銷售模式為現(xiàn)房、精裝房銷售，適當延長建筑物的使用壽命，限制過度住房消費行為。

3.建立長效機制，化解低碳房地產(chǎn)研發(fā)企業(yè)風險

確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(特別是國有及大型民營房地產(chǎn)企業(yè))在低碳房地產(chǎn)發(fā)展中的主體地位，建立低碳房地產(chǎn)利益相關(guān)方(政府、行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、消費者)參與合作機制。(1)創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，加大能源政策、技術(shù)政策、產(chǎn)業(yè)政策、消費政策支持力度，從生產(chǎn)、流通、消費、分配等各個環(huán)節(jié)出臺優(yōu)惠政策措施。(2)通過減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等鼓勵措施，化解企業(yè)風險，鼓勵更多房地產(chǎn)企業(yè)投身低碳發(fā)展。(3)創(chuàng)造有利于技術(shù)創(chuàng)新的環(huán)境條件，建立規(guī)劃、設計、開發(fā)、施工及物業(yè)管理領域的官、產(chǎn)、學、研密切合作的國家研發(fā)體系，強化企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的動力機制，支持低碳房地產(chǎn)技術(shù)的研發(fā)、示范和使用。(4)搭建低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的信息平臺，通過開創(chuàng)低碳信貸產(chǎn)品、設立碳基金、鼓勵和引導企業(yè)參與清潔發(fā)展機制(CDM)項目，促進國內(nèi)與全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步。

4.構(gòu)建公共參與機制、引導與鼓勵公眾低碳消費

低碳經(jīng)濟包括低碳生產(chǎn)與低碳消費兩部分，在低碳經(jīng)濟發(fā)展初級階段，強調(diào)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，而經(jīng)濟發(fā)展高級階段低碳社會消費理念和行動的轉(zhuǎn)變顯得更為重要。 低碳房地產(chǎn)的核心和可持續(xù)的動力在于擁有低碳理念的城市居民，良好的公共參與機制是保障居民和企業(yè)積極參與到低碳城市建設中的先決條件。(1)整合低碳房地產(chǎn)價值體系的社會認同性，促進企業(yè)決策者及公眾觀念的轉(zhuǎn)變，形成支持低碳房地產(chǎn)發(fā)展的社會氛圍和輿論環(huán)境，引導企業(yè)在公眾中樹立良好的“低碳經(jīng)濟”形象，促進政府、企業(yè)完成低碳經(jīng)濟的目標和指標。(2)按我國科技部編制的《全民節(jié)能減排手冊36項日常生活行為節(jié)能減排潛力量化指標》對公眾進行低碳生活宣傳及低碳消費引導，倡導資源回收利用和綠色消費。(3)合理分攤公眾低碳消費成本。政府對購買全新低碳住宅消費者、對現(xiàn)有住房進行節(jié)能改造家庭、使用(更換)節(jié)能建材及節(jié)能電器的居民，提供抵押貸款、減稅或補貼等差別性優(yōu)惠政策。(4)倡導居住空間的低碳裝飾、合理設計通風和采光系統(tǒng)、選用隔熱保溫的建筑材料、選用節(jié)能型取暖和制冷系統(tǒng)，避免過度裝修。(5)推動家庭生活各環(huán)節(jié)“節(jié)能減排”，有效降低每個家庭的碳排放量；建設低碳社區(qū)，實現(xiàn)住宅社區(qū)能源消費自給自足。

5.加強國際合作、健全低碳房地產(chǎn)技術(shù)支撐體系

近30年來，發(fā)達國家在可再生能源的應用、自然通風采光設計、新型建筑保溫材料研發(fā)、碳捕存技術(shù)等方面都成效顯著。國際上較成熟的建筑節(jié)能技術(shù)主要體現(xiàn)在：維護結(jié)構(gòu)熱工性能、暖通空調(diào)技術(shù)、建筑照明節(jié)能、水工業(yè)與垃圾處理等方面。

我國與發(fā)達國家在低碳技術(shù)方面還存在較大落差，應加強與各國政府、國際組織在建筑節(jié)能減排領域的科技交流與合作。(1)采用低碳技術(shù)和零碳技術(shù)乃至負碳技術(shù)策略，加速發(fā)展天然氣、核電、風能、太陽能、水能、地熱能和生物質(zhì)能等可再生能源，減少煤炭在能源消費結(jié)構(gòu)中的比重，改變建筑用能及能耗結(jié)構(gòu)。(2)通過整體優(yōu)化設計，采用被動式的能源策略，提高能源轉(zhuǎn)化效率。在建筑全生命周期內(nèi)盡可能利用自然能源和廢棄能源(熱電廠廢熱與余熱、地下熱水、地源熱泵、沼氣、太陽能、風能、海洋潮汐能等) ，減少化學能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。(3)實行循環(huán)經(jīng)濟和清潔生產(chǎn)，實現(xiàn)建筑全生命周期內(nèi)能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再節(jié)約(Reduce)、再循環(huán)(Recycle)與建筑“四節(jié)”(節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材)。(4)研發(fā)新型墻體體系，優(yōu)化外墻(墻體材料、保溫隔熱)、門窗、屋面、樓地面四位一體的節(jié)能保溫隔熱技術(shù)、合理控制窗墻比，做好窗墻密閉保溫隔熱、熱橋(冷橋)、遮陽等細部處理，來保障建筑節(jié)能減排的實現(xiàn)。 2100433B

進入21世紀，隨著人類社會與經(jīng)濟的高速發(fā)展，出現(xiàn)了嚴峻的環(huán)境問題，特別是全球氣候變暖所帶來的一系列嚴重環(huán)境問題， 已經(jīng)成為世界各國必須要共同應對的全球性問題。目前，世界各國都在強調(diào)節(jié)能減排，特別重視減低二氧化碳排放，并為此多次召開國際性會議。尤其是在最近幾年召開的哥本哈根環(huán)境會議上，全世界都在強調(diào)發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)，以期減輕環(huán)境壓力，解決能源和環(huán)境問題。另一方面，隨著我國人口的劇增，經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也以前所未有的速度在發(fā)展，這種迅速發(fā)展的同時也帶來日益嚴重的環(huán)境污染。因此，人們越來越強調(diào)發(fā)展低碳房地產(chǎn)業(yè)。

有數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)碳排放占全社會碳排放總量的30%以上，且城市中碳排放60%來源于建筑維持功能。中國建筑能耗約占全社會能耗總量的40%，而國際上發(fā)達國家的建筑能耗一般占全國總能耗的35%左右。這說明，我國房地產(chǎn)業(yè)的模式是粗放的、低效率的，這不僅造成了我國房地產(chǎn)業(yè)能源消耗的增加，也不可避免地增加了能源的浪費。同時，為解決全球變暖等日益嚴峻的氣候問題，我國政府做出鄭重承諾：到2020年，單位GDP的CO₂排放量要比2005年單位排放量下降40%～45%。在這種形勢下，發(fā)展低碳房地產(chǎn)顯得尤為重要。

此外，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈中處于中游，許多行業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系，特別是那些高排放、高能耗的行業(yè)，如鋼鐵、建材、化工、電力等行業(yè)。房地產(chǎn)低碳之路必將成為化解中國經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境污染矛盾的重要突破口，發(fā)展低碳房地產(chǎn)對拉動上游綠色生產(chǎn)，推動下游綠色消費，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標具有重要意義。