房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險分析與防范基本介紹

房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險分析與防范內(nèi)容簡介

★ 經(jīng)典案例，深度解析

★ 風(fēng)險防范，實戰(zhàn)為王

房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險分析與防范作者簡介

王志鋼

現(xiàn)任職于盈科律師事務(wù)所全球總部，高級合伙人。

長期從事建筑房地產(chǎn)和影視傳媒法律服務(wù)，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗豐富。擅長房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險防控和制度設(shè)計，善于辦理投融資，招投標，并購重組，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，合作開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施BT∕BOT及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等非訴法律事務(wù)。精通民事訴訟和仲裁，長期代理房地產(chǎn)開發(fā)糾紛，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓糾紛，合作開發(fā)糾紛，工程款糾紛，工期違約金糾紛，工程質(zhì)量糾紛，房屋買賣糾紛，影視制作發(fā)行糾紛等案件。熟悉影視制作發(fā)行，曾為本山傳媒與東澤影視聯(lián)合拍攝的電視連續(xù)劇《櫻桃》、《櫻桃紅》提供全程法律顧問服務(wù)。

多次應(yīng)顧問單位和委托人邀請進行法律實務(wù)培訓(xùn)講座。講座內(nèi)容包括合同法實務(wù)、影視制作發(fā)行合同實務(wù)、工程簽證法律實務(wù)、工程索賠法律實務(wù)、商品房銷售法律實務(wù)、工程合同示范文本實務(wù)運用、工程量清單計價規(guī)范實務(wù)運用、房地產(chǎn)開發(fā)三大司法解釋實務(wù)運用等。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)取地階段法律風(fēng)險分析與防范

第一節(jié)出讓取得

一、出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二節(jié)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得

一、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得建設(shè)用地使用權(quán)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第三節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得建設(shè)用地使用權(quán)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第四節(jié)合作開發(fā)

一、合作開發(fā)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二章房地產(chǎn)開發(fā)建造階段法律風(fēng)險分析與防范

第一節(jié)施工合同簽訂

一、施工合同簽訂概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二節(jié)非法轉(zhuǎn)包和違法分包

一、非法轉(zhuǎn)包和違法分包概述

二、經(jīng)典案例

三、法律風(fēng)險分析與防范

四、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第三節(jié)工程簽證

一、工程簽證概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第四節(jié)工程款結(jié)算

一、工程款結(jié)算概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第五節(jié)2013版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》與《建設(shè)工程工程量清

單計價規(guī)范》

一、2013版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》簡介

二、2013版《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》簡介

三、2013版《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》的巨大影響

第三章房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段法律風(fēng)險分析與防范

第一節(jié)房地產(chǎn)廣告

一、房地產(chǎn)廣告概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二節(jié)房地產(chǎn)認購書

一、房地產(chǎn)認購書概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第三節(jié)懲罰性賠償

一、懲罰性賠償概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第四節(jié)房地產(chǎn)交付

一、房地產(chǎn)交付概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第五節(jié)房地產(chǎn)辦證

一、房地產(chǎn)辦證概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第六節(jié)商品房包銷

一、商品房包銷概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評析

四、法律風(fēng)險分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

前言

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第2條的規(guī)定，所謂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一個系統(tǒng)工程，要經(jīng)過立項、批地、獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工招標、獲取施工許可、施工建造、竣工驗收、辦理初始登記、銷售等多個環(huán)節(jié)。

從不同的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程可以劃分為不同的階段。從法律風(fēng)險分析與防范的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程可分為三大階段：（1）取地，獲取建設(shè)用地使用權(quán)，進行初期開發(fā)建設(shè)；（2）建造，與承包人簽訂施工合同，進行施工建設(shè)；（3）銷售，將具備銷售條件的房地產(chǎn)項目進行銷售。

司法實踐表明，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的糾紛大部分集中在上述取地、建造、銷售三大階段。最高人民法院先后頒布了三大司法解釋, 與上述三大階段正好吻合。三大司法解釋分別是《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

本書將以房地產(chǎn)開發(fā)上述三大階段劃分為基礎(chǔ)，從司法實踐中發(fā)生的典型案例出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律和最高人民法院三大司法解釋的有關(guān)規(guī)定，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取地階段、建造階段、銷售階段存在的法律風(fēng)險，在分析存在的法律風(fēng)險的同時，找到切實可行，行之有效的防范風(fēng)險、化解風(fēng)險的方法，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避開發(fā)過程中的法律風(fēng)險。這是本書的目的和價值所在。

由于我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)錯綜復(fù)雜，加之司法實踐中存在同樣的案情出現(xiàn)不同判決結(jié)果的現(xiàn)象，本書對有關(guān)問題的分析闡述若有遺漏或錯誤，歡迎批評指正。

本書在引用我國有關(guān)法律法規(guī)時使用簡稱，在經(jīng)典案例中引用有關(guān)法律法規(guī)時亦使用簡稱。

本書引用的法律法規(guī)統(tǒng)一簡稱如下：

1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》簡稱為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；

2．《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》；

3．《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《建設(shè)工程施工合同糾紛司法解釋》；

4．《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》簡稱為《商品房買賣合同糾紛司法解釋》；

5．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》簡稱為《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》；

6．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》簡稱為《城市房地產(chǎn)管理法》該法頒布于1994年，后于2007年、2009年經(jīng)過兩次修正，書中未標注年份的為1994年法，新法在書中稱為《城市房地產(chǎn)管理法》（2009年）。；

7．《中華人民共和國物權(quán)法》簡稱為《物權(quán)法》；

8．《中華人民共和國土地管理法》簡稱為《土地管理法》；

9．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》簡稱為《招拍掛出讓土地使用權(quán)規(guī)定》；

10．《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》簡稱為《合同法解釋一》；

11．《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二)》簡稱為《合同法解釋二》；

12．《中華人民共和國民法通則》簡稱為《民法通則》；

13．《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》簡稱為《民法通則意見》；

14．《中華人民共和國招標投標法》簡稱為《招標投標法》；

15．《中華人民共和國招標投標法實施條例》簡稱為《招標投標法實施條例》；

16．《中華人民共和國建筑法》簡稱為《建筑法》；

17．《中華人民共和國廣告法》簡稱為《廣告法》；

18．《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《買賣合同糾紛司法解釋》。2100433B

該書貼近企業(yè)的實際，針對性、實用性強，對企業(yè)依法經(jīng)營管理、防范各種法律風(fēng)險、維護企業(yè)的合法權(quán)益監(jiān)測重要的參考價值，是企業(yè)各級管理人員的必讀之物。這一探索成果使法律風(fēng)險防范從專家防范逐步普及到全員防范，這一步的跨越，實現(xiàn)了由“經(jīng)驗管理”向“科學(xué)管理”的邁進，這對企業(yè)管理來說是質(zhì)的譜化。相信，如果企業(yè)的各級人員能熟讀這本書，對本單位常用業(yè)務(wù)的關(guān)系、容易出問題的法律風(fēng)險點及防范措施了如指掌，那么，我們用法律武器維護企業(yè)的權(quán)益、依法經(jīng)營的水平就可大大提高。

該書既監(jiān)測理論性，又注重實際操作效果，相信能為提高廣大企業(yè)人士的法律知識水平風(fēng)險技能做出貢獻。

用法律武器維護企業(yè)的權(quán)益（代序）第一章 常用合同的法律形式——合同之主條款及常見問題 第一節(jié) 合同的概念和特征 一 合同種類的劃分 二 合同的性質(zhì)與合同的目的 三 條款體現(xiàn)出的合同特征 第二節(jié) 合同的訂立和履行 一 合同計立過程中的風(fēng)險與防范措施 二 合同履地過程中的風(fēng)險和防范措施 第三節(jié) 合同常見問題與風(fēng)險控制 一 合同風(fēng)險問題總結(jié) 二 合同風(fēng)險控制的制度、程序和方法第二章 建設(shè)工程類合同 第一節(jié) 建設(shè)工程合同的概念和特征 一 概念與特征 二 訂立的基本程序 第二節(jié) 建設(shè)工程勘察合同的訂立及其風(fēng)險防范 一 建設(shè)工程勘察合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程勘察合同容易出現(xiàn)的問題和風(fēng)險 三 建設(shè)工程勘察合同風(fēng)險的防范措施 四 建設(shè)工程勘察合同的相關(guān)法律規(guī)定 第三節(jié) 建設(shè)工程設(shè)計合同的訂立及其風(fēng)險防范 一 建設(shè)工程合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程設(shè)計合同容易出現(xiàn)的問題和風(fēng)險 三 建設(shè)工程設(shè)計合同風(fēng)險的防范措施 四 建設(shè)工程設(shè)計合同的相關(guān)法律規(guī)定 第四節(jié) 建設(shè)工程施工合同的訂立及其風(fēng)險防范 一 建設(shè)工程施工合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程施工合同容易出現(xiàn)的問題和風(fēng)險 三 建設(shè)工程施工合同風(fēng)險的防范措施 四 建設(shè)工程施工合同的相關(guān)法律規(guī)定 第五節(jié) 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的訂立及其風(fēng)險防范 一 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同容易出現(xiàn)問題和風(fēng)險 三 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同風(fēng)險的防范措施 四 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的相關(guān)法律規(guī)定 第六節(jié) 拆遷安置合同的訂立及其風(fēng)險防范 一 拆遷安置合同的概念和主要條款 二 拆遷安置合同容易出現(xiàn)的相關(guān)法律規(guī)定 三 房屋拆遷安置合同的相關(guān)法律規(guī)定 第七節(jié) 機電安裝合同的訂立及其風(fēng)險防范 一 機電安裝合同的概念和主要條款 二 機電安裝合同容易出現(xiàn)的問題以及防范措施 ……第三章 采購類合同第四章 開發(fā)經(jīng)營類合同第五章 企業(yè)合作類合同第六章2100433B

第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)主體法律風(fēng)險防范

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【一審代理意見和判決】

【二審代理意見和裁定】

【風(fēng)險分析與防范】

外商投資房地產(chǎn)的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理過程與結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

第二篇 國有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立取得法律風(fēng)險防范

集體土地和房屋的征收與補償?shù)娘L(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【一審代理意見和判決】

【二審代理意見和判決】

【案件最終結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

土地一級開發(fā)與國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓取得的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理過程與結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

第三篇 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得法律風(fēng)險防范

國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理意見和仲裁裁決】

【仲裁裁決撤銷申請與法院裁定】

【風(fēng)險分析與防范】

在建工程轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

在建工程轉(zhuǎn)讓合同簽訂和履行的 風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理意見和判決】

【風(fēng)險分析與防范】

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓其他方式的風(fēng)險 分析與防范

【案情簡介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

第四篇 國有建設(shè)用地使用權(quán)合作開發(fā)取得法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

第五篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

第六篇 商品房銷售法律風(fēng)險防范

商品房銷售的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

第七篇 商品房屋租賃法律風(fēng)險防范

商品房屋租賃的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【一審代理意見和判決】

【風(fēng)險分析與防范】

第八篇 房地產(chǎn)抵押法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險分析與防范】

第九篇 前期物業(yè)管理法律風(fēng)險防范

前期物業(yè)管理的風(fēng)險分析與防范

【案情簡介】

【一審代理意見和和解】

【風(fēng)險分析與防范】

后記2100433B