房屋建筑綜合開(kāi)發(fā)

有買(mǎi)方資金、銀行信貸、政府資助等渠道。買(mǎi)方資金的主要形式有預(yù)售和社會(huì)集資。預(yù)售指開(kāi)發(fā)公司或經(jīng)營(yíng)單位預(yù)收定金，進(jìn)行建設(shè)；社會(huì)集資指使用單位和個(gè)人交付建設(shè)資金，由開(kāi)發(fā)公司或經(jīng)營(yíng)單位統(tǒng)一建設(shè)；也有由開(kāi)發(fā)公司或經(jīng)營(yíng)單位與銀行合作，開(kāi)辦建房?jī)?chǔ)蓄，運(yùn)用儲(chǔ)金統(tǒng)一建設(shè)；銀行信貸指開(kāi)發(fā)公司向銀行借款進(jìn)行建設(shè)，建成后作為商品房出售或出租。政府資助指由政府管理部門(mén)從建設(shè)預(yù)算中撥付資金，交由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，并由政府管理部門(mén)進(jìn)行工程驗(yàn)收和分配。

早在19世紀(jì)60年代，房屋建筑綜合開(kāi)發(fā)已經(jīng)發(fā)端，如英國(guó)第二大城市伯明翰為適應(yīng)當(dāng)時(shí)工業(yè)發(fā)展的需要，圍繞市中心統(tǒng)一規(guī)劃，開(kāi)發(fā)建設(shè)了大片住宅區(qū)，有效地克服了分散建設(shè)帶來(lái)的弊端。在20世紀(jì)40～50年代,開(kāi)發(fā)事業(yè)得到蓬勃發(fā)展。第二次世界大戰(zhàn)后,英、法、日、聯(lián)邦德國(guó)、新加坡、羅馬尼亞、朝鮮民主主義人民共和國(guó)等國(guó)，普遍采用這種方法進(jìn)行建設(shè)，取得成功。50年代以來(lái),中國(guó)在一些城市的住宅建設(shè)中,實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織征地拆遷、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理辦法，取得成效。80年代以來(lái)，部分大中城市開(kāi)始組織開(kāi)發(fā)公司，從事綜合開(kāi)發(fā)，建造和出售商品房屋。2100433B

包括：①對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)的工業(yè)、交通、住宅、科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境保護(hù)及其他建設(shè)工程統(tǒng)籌安排，配套建設(shè)，分期交付使用，盡早發(fā)揮工程效益，做到有利生產(chǎn)、方便生活，建設(shè)適合人們生產(chǎn)和生活的環(huán)境。②對(duì)建設(shè)全過(guò)程即從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、平整場(chǎng)地、組織施工、驗(yàn)收交用、房屋管理等，負(fù)責(zé)組織實(shí)施，使各個(gè)環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合，縮短建設(shè)周期。

優(yōu)點(diǎn)

綜合開(kāi)發(fā)公司是城市統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的組織者，有著明顯的優(yōu)越性：

(1)能夠按照城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，堅(jiān)持“先地下，后地上”，基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，同步建設(shè)。對(duì)于住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)及工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)行統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一征地拆遷，統(tǒng)一施工建設(shè)，強(qiáng)調(diào)城市多種功能的發(fā)揮，有利于促進(jìn)城市建設(shè)的合理布局。

(2)通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，成片征地，綜合考慮開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以合理使用土地，大大提高土地使用效率和土地利用系數(shù)。

(3)綜合開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一組織人、財(cái)、物辦理征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、直至竣工，密切協(xié)作，可大大縮短建設(shè)周期，降低工程造價(jià)，提高生產(chǎn)效率。

(4)綜合開(kāi)發(fā)公司打破了傳統(tǒng)的條塊分割局面，對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程一攬子包下，避免了分散建設(shè)條件下各單位都要抽出專(zhuān)門(mén)人員建立基本建設(shè)班子的狀況，節(jié)省人力、財(cái)力、提高了社會(huì)工作效率。綜合開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源于國(guó)家投資、股份籌資、社會(huì)集資、銀行貸款等。所有制形式包括全民所有制、集體所有制及全民與集體的聯(lián)合體。綜合開(kāi)發(fā)公司是我國(guó)城市體制改革中的新事物，現(xiàn)已發(fā)展到三千多個(gè)。它貫徹了“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，大力推動(dòng)了城市新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造；促進(jìn)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，成為城市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)管理體制改革的重要組成部分。2100433B

對(duì)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市用地統(tǒng)一進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目以及生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。各種設(shè)施和建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)相互配合、前后銜接，可使城市建設(shè)取得較好的綜合效益。中國(guó)《城市規(guī)劃條例》第43條規(guī)定：“城市成片建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃，實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一建設(shè)。”

綜合開(kāi)發(fā)的主要方式有兩種：一種是“用地開(kāi)發(fā)”，即根據(jù)城市規(guī)劃，由市政府統(tǒng)一征地，然后由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)組織招標(biāo)發(fā)包，承包單位負(fù)責(zé)進(jìn)行勘測(cè)、設(shè)計(jì)、平整土地、并修建道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信等基礎(chǔ)設(shè)施工程。開(kāi)發(fā)建設(shè)后的用地交付使用單位并收取城市用地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)。另一種是“建設(shè)開(kāi)發(fā)”，即在用地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步統(tǒng)一建設(shè)住宅、公共建筑、園林綠地，以至通用廠房和企事業(yè)單位內(nèi)部的公用設(shè)施等。建成后成套出售或出租這些建筑物，并按土地面積和基礎(chǔ)設(shè)施水平，向使用單位收取綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)。2100433B